Pachtvertrag I: Vorzeitige Beendigung eines gewerblichen Pachtvertrages

12.05.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (2103 mal gelesen)
Pachtvertrag I: Vorzeitige Beendigung eines gewerblichen Pachtvertrages © Marco2811 - Fotolia.com
Wer ein Grundstück oder eine Immobilie gepachtet hat, um sie gewerblich zu nutzen, hat besondere gesetzliche Regeln zu beachten. Soll das Pachtverhältnis schnell beendet werden, ist dies nicht immer unproblematisch.

Der Pachtvertrag
Der Pachtvertrag ist eine besondere Vertragsform nach dem deutschen Zivilrecht. Es gibt dazu besondere Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 581 ff.). Viele Vorschriften aus dem Mietrecht sind anwendbar. Der Pachtvertrag dient der Überlassung von Grundstücken und Gebäuden gegen Pacht. Bei der Pacht ist es üblich, dass der Pächter die Erträge behalten darf, die er mit dem Pachtobjekt erwirtschaftet. Pachtverträge werden meist befristet und über längere Zeiträume geschlossen. Es gibt sie zum Beispiel für Gaststätten, Lagerhallen, Kiesgruben oder auch landwirtschaftliche Flächen. Auch das Inventar ist oft mitgepachtet. Die landwirtschaftliche „Landpacht“ ist ein eigener Bereich mit besonderen gesetzlichen Regeln (§§ 585 ff. BGB).

Langfristige Verträge
Pachtverträge über gewerblich genutzte Grundstücke oder Gebäude werden oft über lange Zeiträume abgeschlossen. Wie lange, hängt von der Branche ab. Zehn oder 20 Jahre sind keine Seltenheit. Wer seine Existenz auf einem Grundstück aufbaut, braucht Planungssicherheit. Und oft ist das Geschäft an das Grundstück gebunden und lässt sich nicht einfach an einen anderen Ort verlegen (Beispiele: Kiesgrube, Reiterhof).

Die Kündigung eines unbefristeten Pachtvertrages
Ein unbefristeter Pachtvertrag kann „ordentlich“ gekündigt werden. Die Kündigung ist nur für den Schluss eines Pachtjahrs möglich; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Diese Frist gilt auch für Fälle, in denen die vorzeitige außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich ist.

Die Kündigung eines befristeten Pachtvertrages
Bei einem befristeten Pachtvertrag wird eine feste Pachtzeit vereinbart. Eine Kündigung vor Ende dieses Zeitraumes ist im Normalfall nicht möglich. Allerdings gibt es auch Fälle, in denen eine fristlose außerordentliche Kündigung stattfinden kann. Maßgeblich ist dafür § 543 BGB. Erforderlich ist ein „wichtiger Grund“ für die Beendigung des Pachtverhältnisses. Dabei hat immer eine Abwägung der Interessen beider Beteiligten stattzufinden. Für den Kündigenden muss die Fortsetzung des Pachtverhältnisses unzumutbar geworden sein. Die Gerichte legen an den wichtigen Grund sehr strenge Maßstäbe an.

Wichtige Gründe – Beispiel Nutzbarkeit der Pachtsache
§ 543 BGB nennt einige Beispiele für wichtige Kündigungsgründe. Ein solcher Grund liegt aus Sicht des Pächters zum Beispiel vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Pachtsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Beispiel: Es soll eine Gaststätte verpachtet werden. Der Verpächter nimmt daran Baumaßnahmen vor. Zum Pachtbeginn steht der Pächter vor einer Großbaustelle.

Zahlungsverzug
Aus Verpächtersicht ist der Zahlungsverzug ein wichtiger Grund. Für eine fristlose Kündigung reicht es aus, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht in Verzug ist. Oder wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Pacht in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Pacht für zwei Monate erreicht. Beispiel: Kündigung der Räume eines Eventclubs wirksam wegen Zahlungsverzug gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 b BGB, OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10. August 2007, Az. 2 U 229/06).

Beispiel: Erfundene Umsatzzahlen
Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt dem Oberlandesgericht Düsseldorf zufolge vor, wenn bei einer vom Umsatz abhängigen Pachthöhe herauskommt, dass der Pächter wiederholt falsche und zu niedrige Umsatzzahlen angegeben hat. Dem Gericht zufolge reicht es aus, wenn die falschen Angaben fahrlässig gemacht wurden. Ob der Verpächter in der Lage gewesen wäre, den Fehler leicht festzustellen, ist nicht relevant (Urteil vom 14.11.2000, Az. 24 U 34/00).

Pachtaufhebungsvertrag
Eine einvernehmliche vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages kann durch den Abschluss eines Pachtaufhebungsvertrages stattfinden. Diese Vereinbarung regelt im Einzelnen, wie das Pachtverhältnis beendet werden soll (wie soll die Pachtsache übergeben werden, was passiert mit dem Inventar, sind noch Zahlungen offen etc.). Sie kann frei vereinbart werden und erfordert keinen wichtigen Grund.

Pachtvertrag mit auflösender Bedingung
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat sich mit dem Sonderfall eines Pachtvertrages mit auflösender Bedingung beschäftigt. Geregelt war: Der Pachtvertrag über einen Schießstand endet, wenn die Behörde die vertragsgemäße Nutzung der Pachtsache untersagt. Zum Thema „ordentliche Kündigung“ war nichts vereinbart. Der BGH entschied: Die ordentliche Kündigung sei nicht vertraglich ausgeschlossen worden, daher könne auch ordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (Urteil vom 01.04.2009, Az. XII ZR 95/07).