Welche Kleinreparaturen müssen Mieter bezahlen?

01.12.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice (1417 mal gelesen)
Welche Kleinreparaturen müssen Mieter bezahlen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Aus dem Duschkopf tröpfelt Wasser, der Fensterhebel klemmt und der Lichtschalter macht gefährlich brutzelnde Geräusche: Kleine Schäden in der Mietwohnung kommen oft vor. Muss der Mieter dafür zahlen?

Dinge, die täglich benutzt werden, gehen auch bei aller nötigen Sorgfalt irgendwann kaputt. Für einige diese kleinen Schäden muss der Mieter zahlen. Diese Zahlungspflicht hat jedoch deutliche Grenzen. Wo diese liegen, regelt in vielen Fällen der Mietvertrag.

Wer ist für die Reparaturen zuständig?


Das Mietrecht sieht die Verantwortung für Reparaturen an der Mietwohnung grundsätzlich beim Vermieter. Dieser trägt auch die Kosten. Hier gilt jedoch: Keine Regel ohne Ausnahmen. Eine Ausnahme sind zunächst die sogenannten Schönheitsreparaturen. Dieser Begriff ist etwas irreführend: Gemeint sind nicht Reparaturen von etwas, das defekt ist, sondern die Maler- und Tapezierarbeiten, mit denen man die optischen Abnutzungserscheinungen der Wohnung beseitigt. Der Nichtjurist sagt dazu „Renovieren.“ Diese Schönheitsreparaturen also muss der Mieter nur übernehmen, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren eine Reihe von Vertragsklauseln, mit denen solche Vereinbarungen in Mietverträgen getroffen wurden, für unwirksam erklärt. Eine weitere wichtige Ausnahme sind vom Mieter selbst oder seinen Gästen verursachte Schäden an der Wohnung. Zerbricht ein alkoholisierter Gast eine Fensterscheibe, muss der Mieter dafür aufkommen. Drittens gibt es da noch die sogenannten Kleinreparaturen – das eigentliche Thema dieses Rechtstipps.

Was sind Kleinreparaturen?


Kleinreparaturen sind Reparaturen von kleinen Schäden an der Wohnung oder ihrer mitvermieteten Einrichtung oder Technik, für die der Mieter nichts kann. Man könnte auch von Bagatellschäden sprechen. Zwar müssen auch diese zunächst einmal vom Vermieter in Ordnung gebracht werden. Die Kosten dafür kann er sich jedoch vom Mieter zurückholen – allerdings nur bis zu bestimmten Höchstbeträgen. Dies muss im Mietvertrag eindeutig geregelt sein. Eine solche Regelung bezeichnet man als Kleinreparaturen-Klausel. Es ist wichtig, Kleinreparaturen von den oben erwähnten Schönheitsreparaturen zu unterscheiden. Kleinreparaturen können während des Mietverhältnisses jederzeit anfallen.

Was sind typische Kleinreparaturen?


Dazu gehören zum Beispiel Defekte an den Strom-, Gas- und Wasserinstallationen wie etwa Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhahnventile, Duschköpfe, Spülkästen. Auch funktionsuntüchtige Thermostate an Heizkörpern, kaputte Schalter am Elektroherd oder gerissene Rollladengurte sind häufige Anwärter für Kleinreparaturen.

Welche Vorgabe muss ein Schaden noch erfüllen?


Ein wichtiges Kennzeichen von Kleinreparaturen ist auch, dass der Defekt an einem Gegenstand aufgetreten ist, auf den der Mieter direkten Zugriff hat und den er deshalb häufig anfasst. Zum Beispiel hat der Mieter direkten Zugriff auf einen ausgeleierten Lichtschalter, jedoch nicht auf eine durchgeschmorte Leitung in der Wand. Der Wasserhahnventil in der Küche wird vom Mieter jeden Tag benutzt und angefasst, ein undichtes Wasserrohr in der Wand jedoch nicht. Kaputte Fensterscheiben sind in aller Regel keine Kleinreparaturen.

Was darf nicht im Mietvertrag stehen?


Eine Kleinreparaturen-Klausel, nach der der Mieter auch für Reparaturen an unzugänglichen Installationen aufkommen muss, ist unzulässig und damit schlicht unwirksam. Denn: Der Mieter muss für die Kleinreparaturen unabhängig von einem eigenen Verschulden aufkommen. Das Mietrecht beschränkt seine Kostentragungspflicht auf Gegenstände, die er oft benutzt und berührt, damit er durch eine entsprechend sorgsame Nutzung Schäden vermeiden oder gering halten kann.

Welche Beträge müssen Mieter bezahlen?


Kleinreparaturen-Klauseln in Mietverträgen müssen klipp und klar aussagen, welche Beträge der Mieter maximal für Kleinreparaturen bezahlen muss – und zwar einerseits pro einzelner Reparatur und andererseits auch pro Jahr. Es gibt eine Reihe von Gerichtsurteilen zu der Frage, welche Beträge noch zulässig sind. Für eine einzelne Kleinreparatur wird der Höchstbetrag bei 75 bis 110 Euro angesetzt. Das Amtsgericht Bingen am Rhein sah einen Maximalbetrag von 100 Euro als angemessen an (Urteil vom 4.4.2013, Az. 25 C 19/13). 120 Euro seien zu viel. Das Amtsgericht Würzburg gestand dem Vermieter 110 Euro pro Kleinreparatur zu (Urteil vom 17.5.2010, Az. 13 C 670/10). Das Amtsgericht Bremen entschied, dass 200 Euro zu viel seien (Urteil vom 24.5.2007, Az. 21 C 269/05).
Auch zur Jahresobergrenze für alle Kleinreparaturen zusammen gibt es Gerichtsurteile. Diese Grenze wird oft als Prozentsatz der Jahresmiete angegeben, manchmal aber auch als fester Betrag. Als Grundlage der Berechnung dient zum Teil die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten, zum Teil die Bruttowarmmiete inklusive Nebenkosten – hier gibt es keine einheitliche Regelung. Nach Entscheidungen der Amtsgerichte in Braunschweig und Würzburg sind acht Prozent der Jahresnettokaltmiete noch in Ordnung (Az. 116 C 196/05, Az. 13 C 670/10). In einem Urteil des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt wurde die Grenze jedoch bei sechs Prozent gesehen (15.10.2013, Az. 2 C 1438/13).

Was passiert, wenn der Mietvertrag keine oder zu hohe Höchstgrenzen nennt?


Manche Mietverträge vernachlässigen das Thema Höchstgrenze ganz einfach oder setzten Beträge fest, die deutlich über den von den Gerichten genannten liegen. Solche Vertragsklauseln sind dann unwirksam, der Mieter muss in diesen Fällen also überhaupt nicht für Kleinreparaturen aufkommen.

Welche Vertragsklauseln sind außerdem unwirksam?


Eine weitere Regel für Vertragsklauseln ist, dass diese keinen Maximalbetrag festlegen dürfen, der außer Verhältnis zur Höhe der Miete steht. Ein Maximalbetrag von 200 Euro pro Reparatur bei einer Monatsmiete von 260 Euro ist ganz klar zu viel – sagt das Amtsgericht Bremen (Az. 21 C 269/05). Dass sich Kleinreparaturen nur auf Gegenstände beziehen dürfen, auf die der Mieter ständigen Zugriff hat, wurde bereits angesprochen. Das bedeutet auch, dass größere Geräte oder Bauteile nicht als Ganzes genannt werden dürfen, wenn der Mieter nur auf ein bestimmtes Teil davon, etwa einen Hebel oder Schalter, zugreifen kann. Soll der Mieter also laut Mietvertrag generell Reparaturen am Elektroboiler, an der Heiztherme oder am Fenster bezahlen, ist diese Klausel ebenfalls unwirksam (AG Köln, Urteil vom 27.1.2011, Az. 210 C 324/10). Dies gilt ebenfalls für eine Kleinreparaturen-Klausel, die pauschal Schäden an Spiegeln, Fenstern und Beleuchtung dem Mieter auferlegt (AG Zossen, Az. 4 C 50/15).

Fallen Fensterriegel unter die Kleinreparaturen?


Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hannover gehört eine Reparatur des defekten Kipphebels an einem Fenster nicht zu den Kleinreparaturen. Die Begründung zeigt allerdings, dass dies keine feste Regel ist; vielmehr kommt es auf die Formulierung im Mietvertrag an. Nach der hier verwendeten Kleinreparaturen-Klausel fielen nur Reparaturen an mitvermieteten Anlagen oder Einrichtungen unter die Kleinreparaturen. Ein Fenster, so das Gericht, sei aber weder eine Anlage noch eine Einrichtung innerhalb der Wohnung, sondern Teil der Mietsache und damit von der Klausel nicht umfasst (Urteil vom 26.1.2007, Az. 437 C 15376/06).

Muss der Mieter selbst den Handwerker bezahlen?


Immer wieder gibt es Vertragsklauseln, nach denen der Mieter selbst bei Kleinreparaturen den Auftrag an den Handwerker erteilen und diesen dann auch direkt bezahlen muss. Solche Vertragsklauseln sind jedoch unwirksam. Die Organisation und Bezahlung der Handwerkeraufträge ist Sache des Vermieters; dieser kann dem Mieter dann später die Kleinreparatur in Rechnung stellen.

Muss der Mieter einen Teil der Rechnung bezahlen?


Wenn der Rechnungsbetrag des Handwerkers über den zulässigen Höchstbeträgen für Kleinreparaturen liegt, führt dies nicht dazu, dass der Mieter nun den Betrag bis zur vereinbarten Höchstgrenze zahlen muss und dass der Vermieter den Rest übernimmt. Es liegt vielmehr einfach gar keine Kleinreparatur mehr vor, und der Mieter muss nichts bezahlen.

Welche Besonderheiten gibt es beim Auszug aus der Wohnung?


Keine. Auch beim Auszug gilt alles, was hier geschildert wurde, also die vertraglich vereinbarten Höchstgrenzen pro einzelner Reparatur und pro Jahr.

Praxistipp:


Sind Sie nicht sicher, ob die Kleinreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist? Oder verlangt Ihr Vermieter unangemessen hohe Beträge? Leider ist die Rechtsprechung zum Thema „Höchstgrenzen“ nicht einheitlich und sehr unübersichtlich. Hier kann Ihnen ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt weiterhelfen. Denn er kennt die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte an Ihrem Wohnort und kann unberechtigte Forderungen Ihres Vermieters abwehren.


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