Mietwohnung: Wann kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen?

Die Schadensersatzansprüche des Vermieters können verschiedene Rechtsgrundlagen haben. Der Vermieter kann zum Beispiel nach § 546a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Entschädigung verlangen, wenn der Mieter die Wohnung verspätet zurückgibt. Die Höhe des Betrages richtet sich nach der bisher gezahlten Miete. Sind dem Vermieter durch das Blockieren der Wohnung weitere Schäden entstanden, sind aber auch höhere Summen möglich.

Wenn der Mieter die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durchführt, entsteht für den Vermieter ein Schaden. Schließlich muss er nun selbst den Maler für die Renovierung bezahlen. Hier besteht grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter in Höhe der Renovierungskosten. Dieses Thema hat jedoch in den letzten Jahren etwas an Bedeutung verloren, da der Bundesgerichtshof viele übliche Schönheitsreparaturen-Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt hat. Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.

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Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen und wann nicht?

Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietwohnung können auch einfach vom Mieter verursachte Schäden sein. Die sogenannten Schönheitsreparaturen werden dem Mieter per Mietvertrag auferlegt. Verursacht er selbst Schäden, etwa ein zerbrochenes Fenster, haftet der Mieter auch ohne besondere Vereinbarung.

Es muss jedoch nicht gleich Scherben geben. So haben die Gerichte Vermietern auch Schadensersatz zugestanden, weil Mieter die Wohnung beim Auszug mit gelb, rot und blau gestrichenen Wänden zurückgaben (Bundesgerichtshof, 6.11.2013, Az. VIII ZR 416/12) oder einen Wohnungsschlüssel verloren hatten (BGH, 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Hohe Preise für Gas und Heizöl verführen dazu, winterlicher Kälte durch Abdrehen der Heizung und warme Kleidung sowie warme Decken zu begegnen. Natürlich lüftet man auch weniger, um die Restwärme in der Wohnung zu halten. Dieses Verfahren hat allerdings Nachteile: Ab 16 Grad abwärts entsteht in den meisten Wohnungen gesundheitsgefährlicher Schimmel. Eine Schimmelsanierung ist teuer. Wenn Dämmschichten in Wänden von Feuchtigkeit und Schimmel durchsetzt sind, wird es noch teurer. Diese können dann nur noch entsorgt und ersetzt werden. Obendrein können bei Frost Heizungsrohre und Wasserrohre platzen. Dann kommt zum Schaden an den Rohren noch ein Wasserschaden hinzu.

Wenn Mieter durch mangelndes Heizen und Lüften Schimmelbefall verursachen, kann der Vermieter für die Kosten der Schimmelbeseitigung Schadensersatz fordern. Die Beweislast liegt vor Gericht jedoch zunächst beim Vermieter. Kann dieser beweisen, dass der Schimmel nicht durch Baumängel verursacht wurde, muss der Mieter zahlen – es sei denn, er kann den Gegenbeweis führen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat, um Schimmel zu vermeiden. Ein Problem ist, dass die optimale Heizung und Lüftung bei jeder Wohnung unterschiedlich sind. Daher kommen vor Gericht oft teure Sachverständige zum Einsatz. Weil Schimmel oft mehrere Ursachen hat, wird die Haftung oft zwischen beiden Seiten aufgeteilt.

Auch ohne besondere Regelung im Mietvertrag sind Mieter dazu verpflichtet, mit der Wohnung sorgsam umzugehen und Schäden zu vermeiden. Wer die Heizung bei Frost abdreht, muss mit einer Haftung für entstehende Schäden rechnen. Dies kann ein gebrochenes Heizungsrohr oder auch ein durchnässter und aufgequollener Holzfußboden sein. Hier ist die Beweislage meist klarer als beim Schimmel. Vorsicht: In vielen Gegenden Deutschlands reicht die Frostschutz-Einstellung des Thermostats bei höheren Minusgraden nicht aus.

Zwar deckt die Gebäudeversicherung des Vermieters Frostschäden ab. Aus Sicht der Versicherung ist jedoch das Abstellen der Heizung bei Frost eine schwere Obliegenheitsverletzung. Dann wird die Erstattung des Schadens ganz oder zum Teil verweigert. So verlor 2019 ein Hauseigentümer einen Prozess um einen Frostschaden in Höhe von knapp 160.000 Euro gegen seine Versicherung (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 20.11.2019, Az. 12 U 42/19). In einem solchen Fall kann der Vermieter seinen Mieter als Verursacher auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Es kann auch vorkommen, dass die Gebäudeversicherung den Vermieter auszahlt und den Mieter in Regress nimmt.

Vor dem Landgericht Köln klagte ein Bauträger gegen zwei Mieter einer seiner Wohnungen auf Schadensersatz für eine zerstörte Wohnungstür. Die Mieter hatten die Tür nicht selbst zerstört. Die beiden männlichen Ehepartner waren jedoch in einen lautstarken Streit geraten. Einer der beiden rief die Polizei zu Hilfe, da sein Partner „die Wohnung auseinandernimmt“. Schon im Erdgeschoss hörte die Polizei die Geräusche von Streit und Randalieren. Sie klopfte, klingelte und rief von vor der Wohnungstür, wurde aber nicht eingelassen, während drinnen der Streit weiterging. Am Ende brachen die Polizisten die Tür auf. Später wollten die Mieter von einem lautstarken Streit nichts mehr wissen und betrachteten den Polizeieinsatz als überflüssig. Der Vermieter verlangte 17.284 Euro Schadensersatz für die Tür inklusive beschädigter Türzarge.

Das Landgericht Köln sprach dem Bauträger Schadensersatz durch die beiden Mieter zu. Die Beschädigung der Tür durch die Polizei sei ihre Schuld. Nach der Beweisaufnahme stehe fest, dass die Beklagten durch ihren lautstarken Streit und den Anruf den Polizeieinsatz und das Aufbrechen der Tür ausgelöst hätten. Durch ihr Verhalten hätten sie die polizeilichen Maßnahmen herausgefordert. Diese seien zur Gefahrenabwehr erforderlich und angemessen gewesen. Eine solche Maßnahme werde auch nicht nachträglich rechtswidrig, wenn sich später herausstelle, dass die Gefahr nicht so groß gewesen sei, wie angenommen. Zur Gefahrenabwehr müsse die Polizei rasch eingreifen. Das Gericht verurteilte die Mieter zur Zahlung von Schadensersatz. Allerdings setzte es die Kosten für Tür und Zarge nur mit 2.135,60 Euro an (Urteil vom 8.4.2025, Az. 32 O 77/22).

Vermieter können keinen Schadensersatz für normale Abnutzungserscheinungen verlangen. Diese gehören nun mal zur Vermietung dazu und sind mit der Miete abgegolten. Das Amtsgericht Zweibrücken hat entschieden, dass ein Mieter einen von Kalk verkrusteten Duschkopf und einen kaputten Kühlschrank-Flascheneinsatz nicht bezahlen musste. Dies seien oft genutzte Gegenstände, die sich im Lauf der Zeit einfach abnutzten (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.6.2013, Az. 2 C 71/13).

Der Vermieter kann auch keinen Schadensersatz für abgetretene Teppichböden verlangen. Anders ist es bei Schäden durch Unachtsamkeit, etwa Brandlöchern im Teppichboden. Dabei berücksichtigen die Gerichte oft, ob die Schäden bei einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung entstanden sind.

Beispiel: Wenn der Mieter in einem Zimmer der Wohnung ohne Absprache mit dem Vermieter ein Gewerbe betreibt, ist dies keine vertragsgemäße Nutzung. Auch extremes Rauchen gilt unter Umständen als nicht mehr vertragsgemäß, wenn es zu ungewöhnlich hohen Renovierungskosten führt. Zwar ist Rauchen eigentlich zulässig. Durch extrem starkes Rauchen entstehen aber auf Wänden und Holzteilen gelbliche Ablagerungen, die sich durch ein oder zwei normale Anstriche nicht beseitigen lassen und auf denen keine normale Farbe hält.

In dem Fall aus Zweibrücken hatte der Mieter die Wohnung zusätzlich nicht ausreichend gesäubert zurückgegeben. Damit hatte er seine Pflicht verletzt, die Mietwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Trotzdem sprach das Gericht dem Vermieter keinen Schadensersatz zu: Er hätte dem Mieter zuerst erfolglos eine Nachfrist zum Putzen setzen müssen (AG Zweibrücken, Az. 2 C 71/13).

Gerichte verlangen auch bei Schönheitsreparaturen meist eine Nachfrist. Deren Dauer ist nicht festgelegt. Allerdings muss der Mieter genug Zeit bekommen, um die jeweils erforderlichen Arbeiten sinnvoll durchzuführen.

Eine Nachfristsetzung ist nicht immer nötig. Entbehrlich ist sie, wenn durch die Schuld des Mieters Schäden an der Substanz der Wohnung entstanden sind. Dann beruht die Forderung von Schadensersatz nicht auf § 281 BGB wie bei unterlassenen Maler- oder Reinigungsarbeiten (Schönheitsreparaturen), sondern auf § 280 BGB oder § 823 BGB. Beide setzen keine Nachfristsetzung voraus. Dies wurde vom Landgericht Saarbrücken bestätigt (Urteil vom 21.11.2014, Az. 10 S 60/14). Im Fall ging es um gesprungene Fliesen, überstrichene Schattenfugen und beschädigte Sockelleisten.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes gilt: Gibt der Mieter die Wohnung mit Schäden zurück, kann der Vermieter sofort Schadensersatz verlangen. Dann muss er dem Mieter also keine Frist zur Beseitigung der Schäden setzen. Hier ging es um Schimmel, ungepflegte Badezimmerarmaturen und einen Lackschaden an einem Heizkörper.

Wichtig: Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen gehören dem BGH zufolge nicht zu dieser Art von Schäden. Dabei ist nach wie vor eine Nachfristsetzung nötig, sodass der Mieter selbst tätig werden kann (Az. VIII ZR 157/17).

Nach § 548 BGB verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietwohnung in sechs Monaten. Diese Frist beginnt zu laufen, sobald der Vermieter die Wohnung vom Mieter zurückerhält. Nach dem Auszug des Mieters müssen Vermieter daher ihre Ansprüche wegen Schäden an der Mietwohnung zügig geltend machen.
Dabei gibt es eine Besonderheit: Die Verjährungsfrist kann schon vor Ende des Mietvertrages zu laufen beginnen. Dazu kommt es, wenn der Mieter die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgibt.

Die Verjährungsfrist kann nicht durch vertragliche Absprachen geändert und damit auch nicht verlängert werden. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 8.11.2017, Az. VIII ZR 13/17). Solche Vertragsklauseln sind unwirksam.
Das Urteil bezieht sich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, also auf Formularmietverträge, die in mehreren Fällen angewendet werden. Wenn Mieter und Vermieter individuell eine vom Gesetz abweichende Verjährungsfrist aushandeln und der Mieter die Möglichkeit hat, tatsächlich auf den Vertragsinhalt einzuwirken, gibt es diese Einschränkung nicht. Dies ist jedoch bei den wenigsten Mietverträgen der Fall.

Der Vermieter kann die Verjährungsfrist anhalten, indem er Klage auf Schadensersatz erhebt. Die Verjährung wird durch außergerichtliche Maßnahmen wie private Mahnschreiben nicht gehemmt oder angehalten. Dies hat auch der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 8.1.2014, Az. XII ZR 12/13). In dem Fall ging es um die Rückgabe von Gewerberäumen. Auch dafür gilt die Verjährungsregelung des § 548 BGB.

Für Vermieter empfiehlt es sich, auf eine unwirksame vertragliche Verlängerung der Verjährung zu verzichten und ihre Ansprüche stattdessen innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters geltend zu machen. Zu langes Warten zahlt sich nicht aus: Häufig sind noch Kostenvoranschläge von Handwerkern einzuholen. Wenn Mieter und Vermieter über Schadensersatzansprüche in Streit geraten, kann ein Fachanwalt für Mietrecht helfen. Hier existieren viele Gerichtsurteile, die ein erfahrener Anwalt kennt und mit deren Hilfe er die Erfolgsaussichten vor Gericht einschätzen kann.