Mietwohnung: Wann kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen?

01.03.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (672 mal gelesen)
Mietwohnung: Wann kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Gerade bei Beendigung eines Mietvertrages können Probleme auftauchen, die zu Schadensersatzforderungen des Vermieters führen – zum Beispiel bisher unentdeckte Schäden an der Wohnung, oder auch die verspätete Rückgabe.

Wird ein Mietvertrag beendet, entsteht oft Streit – etwa um nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Wohnung. Da geht es dann um gesprungene Fliesen, beschädigte Rollläden, Brandlöcher im Bodenbelag oder angeschlagene Waschbecken. Ob der Mieter Schadensersatz zahlen muss, ist eine Frage des Einzelfalles. Wichtig ist die Verjährungsregel des § 548 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter nur zeitlich begrenzt Schadensersatz geltend machen.

Welche Schadensersatzansprüche hat der Vermieter bei Mietvertragsende?


Ansprüche auf Schadensersatz können sich aus unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen ergeben. Da wäre zum Beispiel § 546a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der dem Vermieter einen Anspruch auf Entschädigung bei verspäteter Rückgabe der Wohnung einräumt. Die Entschädigung richtet sich hier in der Regel nach der bisher gezahlten Miete, allerdings sind höhere Entschädigungen möglich, wenn dem Vermieter durch das Blockieren der Wohnung noch weitere Schäden entstanden sind. Am Häufigsten werden aber Schadensersatzansprüche wegen einer Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache geltend gemacht.

Was gilt bei unterlassenen Schönheitsreparaturen?


Dem Vermieter entsteht ein Schaden, wenn der Mieter die wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht leistet – der Vermieter muss selbst einen Maler mit der Renovierung beauftragen. Grundsätzlich kann der Vermieter den Mieter dann auf Schadensersatz in Höhe der Renovierungskosten in Anspruch nehmen. Dieser Punkt verliert allerdings zunehmend an Bedeutung, da der Bundesgerichtshof im Laufe der Zeit eine Vielzahl von Mietvertrags-Klauseln für unwirksam erklärt hat, mit denen Vermieter ihren Mietern die Schönheitsreparaturen, also die Renovierung der Wohnung durch Malerarbeiten, übertragen haben.

Was gilt bei Schäden an der Wohnung?


Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache können jedoch auch schlicht in Schäden bestehen, die der Mieter verursacht hat. Während die Schönheitsreparaturen, die ja keine wirklichen Reparaturen sind, dem Mieter per Vertrag auferlegt werden müssen, haftet er für von ihm verursachte Schäden ohne besondere Vereinbarung. So haben Gerichte zum Beispiel Schadensersatzansprüche des Vermieters bejaht, weil der Mieter die Wohnung mit gelb, rot und blau gestrichenen Wänden zurückgab (Bundesgerichtshof, 6.11.2013, Az. VIII ZR 416/12) oder für verlorene Wohnungsschlüssel (BGH, 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Welche Schäden kann der Vermieter nicht geltend machen?


Der Vermieter kann keinen Schadensersatz für normale Abnutzungserscheinungen geltend machen. Denn diese sind mit der Miete abgegolten. So entschied zum Beispiel das Amtsgericht Zweibrücken, dass ein Mieter seinem Vermieter nicht die Kosten für einen von Kalk verkrusteten Duschkopf und einen Kühlschrank-Flascheneinsatz bezahlen musste – beides seien häufig benutzte Dinge, die sich nun einmal im Laufe der Zeit abnutzten (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.6.2013, Az. 2 C 71/13). Auch für abgelaufenen Teppichboden kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen. Anders sieht es mit Schäden durch Unachtsamkeit wie etwa Brandlöchern im Teppichboden aus. Entscheidend ist dabei, ob die Schäden durch eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung verursacht wurden. Betreibt der Mieter zum Beispiel in einem Raum der Wohnung ein Gewerbe, durch das Schäden an der Substanz der Wohnung entstehen, stellt dies keine vertragsgemäße Nutzung mehr dar. Aber auch extremes Rauchen kann unter Umständen als nicht mehr vertragsgemäß angesehen werden, wenn dadurch ungewöhnlich aufwändige Renovierungsarbeiten erforderlich werden.

Schadensersatz nur bei Nachfristsetzung?


Im Fall aus Zweibrücken wurde auch noch geltend gemacht, dass der Mieter die Wohnung nicht in ausreichend gereinigtem Zustand zurückgegeben habe. Grundsätzlich hatte der Mieter damit gegen seine Pflicht aus § 546 BGB verstoßen, die Mietwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Aber: Dem Gericht zufolge könne daraus nur ein Schadensersatzanspruch abgeleitet werden, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor erfolglos eine Nachfrist zum Putzen gesetzt habe. Ohne Nachfrist gab es hier keinen Schadensersatz (AG Zweibrücken, Az. 2 C 71/13). Auch bei Schönheitsreparaturen ist davon auszugehen, dass eine Nachfrist erforderlich ist. Deren Dauer ist nicht festgelegt, der Mieter muss aber ausreichend Zeit haben, die konkret erforderlichen Arbeiten sinnvoll zu erledigen.

In welchen Fällen kann der Vermieter sofort Schadensersatz fordern?


Eine Nachfristsetzung gilt als entbehrlich, wenn der Mieter Schäden an der Substanz der Wohnung verursacht hat. Denn hier richtet sich der Schadensersatzanspruch nicht nach § 281 BGB wie bei unterlassenen Maler- oder Reinigungsarbeiten, sondern nach § 280 BGB oder auch § 823 BGB, die beide keine Nachfristsetzung voraussetzen. Dies hat auch das Landgericht Saarbrücken so gesehen (Urteil vom 21.11.2014, Az. 10 S 60/14). Dabei ging es u.a. um gesprungene Fliesen, überstrichene Schattenfugen und Schäden an Sockelleisten.

Der Bundesgerichtshof (Az: VIII ZR 157/17) hat im Februar 2018 diesbezüglich wie folgt entschieden: Zieht der Mieter aus und gibt die Wohnung beschädigt zurück, kann der Vermieter sofort Schadensersatz verlangen. Der Vermieter muss dem Mieter also keine Frist zur Beseitigung der Schäden setzen, damit er diese selbst beseitigen kann. Im konkreten Fall ging es um Schimmelbefall, ungepflegte Badezimmerarmaturen, einen Lackschaden an einem Heizkörper.
Nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen fallen auch nach der Entscheidung des BGH nicht unter diese Art von Schäden, so dass insoweit auch weiterhin eine Nachfristsetzung erforderlich ist.

Wann verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters?


Nach § 548 BGB verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von sechs Monaten. Diese Frist beginnt in dem Moment zu laufen, in dem er die Wohnung vom Mieter zurück erhält. Vermieter müssen also ihre Ansprüche wegen Schäden in der Wohnung zügig nach dem Auszug des Mieters geltend machen. Eine Besonderheit gibt es hier: Die Verjährungsfrist kann sogar schon vor Mietvertragsende zu laufen beginnen, wenn der Mieter die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist zurück gibt. Für die Verjährungsfrist zählt allein der Rückgabetermin.

Können Vermieter diese Verjährungsregelung vertraglich abändern?


Eine Abänderung – etwa durch eine vertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist auf ein Jahr – ist nicht möglich. Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 8. November 2017 (Az. VIII ZR 13/17) eindeutig festgestellt. Zwar sind derartige Klauseln durchaus nicht unüblich. Aber: Sie sind nach dem Urteil des BGH unwirksam.
In der Klage ging es um eine Wohnung in Berlin. Zehn Monate nach Auszug der Mieterin wollte der Vermieter per Klage 16.000 Euro Schadensersatz für Schäden an der Wohnung von seiner ehemaligen Mieterin geltend machen. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Verjährung derartiger Ersatzansprüche erst nach 12 Monaten eintreten solle.
Der BGH betonte, dass die kurze Verjährung durchaus ihren Sinn habe. Denn nach Rückgabe der Wohnung könne der Mieter nicht mehr auf diese zugreifen und auch keine Beweise mehr sichern. Er könne sich dann kaum noch gegen die Behauptung von Schäden seitens des Vermieters verteidigen. Daher habe der Gesetzgeber solche Ansprüche zeitlich eingeschränkt. Diese per Mietvertrag zeitlich auszudehnen, stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Eine entsprechende Klausel sei damit nach den Regeln über allgemeine Geschäftsbedingungen, hier einschlägig: § 307 BGB, unwirksam.
Die Entscheidung des BGH bezieht sich ausdrücklich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, d.h. auf Formularmietverträge, die zumindest in mehreren Fällen zur Anwendung kommen. Handeln Mieter und Vermieter dagegen individuell eine vom Gesetz abweichende Verjährungsfrist aus und hat der Mieter die Möglichkeit, tatsächlich auf den Vertragsinhalt einzuwirken, gelten diese Einschränkungen nicht. Dies ist allerdings bei den wenigsten Mietverträgen der Fall.

Wie wahrt ein Vermieter die Verjährungsfrist?


Der Vermieter kann die Frist nur wahren, indem er Klage auf Schadensersatz erhebt. Die Verjährung wird nicht durch außergerichtliche Maßnahmen wie etwa private Mahnschreiben gehemmt bzw. aufgehalten. Dies geht zum Beispiel aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 8.1.2014 hervor (Az. XII ZR 12/13). Darin geht es um die Rückgabe von Gewerberäumen. Auch auf diese ist die Verjährungsregelung des § 548 BGB anwendbar.

Praxistipp


Als Vermieter sollten Sie auf eine vertragliche Verlängerung der Verjährung verzichten und statt dessen Ihre Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters geltend machen. Dies sollten sie zügig angehen, denn meist sind Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben erforderlich. Diese können Zeit kosten. Mieter oder Vermieter, die über nachvertragliche Schadensersatzansprüche in Streit geraten, können vom Rat eines Fachanwalts für Mietrecht profitieren. Denn gerade zu diesem Thema gibt es eine Fülle von Einzelfall-Rechtsprechung, die ein erfahrener Anwalt kennt und mit deren Hilfe er Ihre Erfolgsaussichten einschätzen und Sie fachkundig beraten kann.

(Bu)



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