Mietwohnung: Wann kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen?

07.03.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (819 mal gelesen)
Mietwohnung: Wann kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Besonders bei Beendigung eines Mietvertrages können Probleme auftauchen, die zu Schadensersatzforderungen des Vermieters führen – zum Beispiel bisher unentdeckte Schäden an der Wohnung.

Oft kommt es zum Streit, wenn ein Mietvertrag beendet wird. Da geht es dann schnell um nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Wohnung, die der Mieter bisher nicht gemeldet hat. Dies können zum Beispiel gesprungene Fliesen sein oder auch beschädigte Rollläden, Brandlöcher im Bodenbelag oder angeschlagene Waschbecken. Ob der Mieter für solche Schäden an der Wohnung Schadensersatz leisten muss, ist eine Frage des Einzelfalles. Immer zu beachten ist allerdings die Verjährungsregel des § 548 BGB. Denn: Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter Schadensersatz nur zeitlich begrenzt fordern.

Welche Schadensersatzansprüche hat der Vermieter bei Mietvertragsende?


Ansprüche auf Schadensersatz können auf unterschiedlichen gesetzlichen Vorschriften beruhen. Zum Beispiel hat der Vermieter nach § 546a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Anspruch auf eine Entschädigung, wenn der Mieter die Wohnung verspätet zurückgibt. Deren Höhe orientiert sich an der bisher gezahlten Miete. Höhere Entschädigungen sind möglich, wenn dem Vermieter durch das Blockieren der Wohnung weitere Schäden entstanden sind. In der Praxis werden aber meistens Schadensersatzansprüche wegen einer Verschlechterung oder Veränderung der Mietwohnung geltend gemacht.

Was gilt bei unterlassenen Schönheitsreparaturen?


Führt der Mieter die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durch, entsteht dem Vermieter ein Schaden – denn immerhin muss er nun selbst einen Maler mit der Renovierung beauftragen. Grundsätzlich kann der Vermieter den Mieter in einem solchen Fall auf Schadensersatz in Höhe der Renovierungskosten in Anspruch nehmen. Allerdings verliert das Thema ‚Schadensersatz wegen Schönheitsreparaturen‘ immer mehr an Bedeutung, weil der Bundesgerichtshof im Laufe der Zeit viele übliche Mietvertrags-Klauseln für unwirksam erklärt hat, mit denen Vermieter ihren Mietern die Schönheitsreparaturen, also die Renovierung durch Malerarbeiten, übertragen haben. Ist eine solche Klausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Was gilt bei Schäden an der Wohnung?


Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietwohnung können allerdings schlicht auch in Schäden bestehen, die der Mieter verursacht hat. Die sogenannten Schönheitsreparaturen, die ja keine wirklichen Reparaturen sind, müssen dem Mieter durch den Mietvertrag auferlegt werden. Für von ihm verursachte Schäden haftet der Mieter jedoch ohne besondere Vereinbarung. Gerichte haben beispielsweise Vermietern Schadensersatzansprüche zugesprochen, weil der Mieter die Wohnung mit gelb, rot und blau gestrichenen Wänden zurückgab (Bundesgerichtshof, 6.11.2013, Az. VIII ZR 416/12) oder Wohnungsschlüssel verloren hatte (BGH, 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Welche Schäden kann der Vermieter nicht geltend machen?


Für normale Abnutzungserscheinungen kann der Vermieter keinen Schadensersatz geltend machen. Diese sind mit der Miete abgegolten und gehören bei der Vermietung dazu. Dementsprechend entschied etwa das Amtsgericht Zweibrücken, dass ein Mieter nicht für einen von Kalk verkrusteten Duschkopf und einen Kühlschrank-Flascheneinsatz aufkommen musste – beides seien häufig verwendete Gegenstände, die sich nun einmal im Laufe der Zeit abnutzten (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.6.2013, Az. 2 C 71/13).
Ebenfalls kann der Vermieter keinen Schadensersatz für abgelaufenen Teppichboden fordern. Anders sieht es jedoch mit Schäden aus, die durch Unachtsamkeit verursacht wurden – zum Beispiel Brandlöchern im Teppichboden. Hier ist maßgeblich, ob die Schäden durch eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung entstanden sind. Beispiel: Betreibt der Mieter in einem Zimmer der Wohnung ohne Absprache ein Gewerbe, durch das Schäden an der Substanz der Wohnung entstehen, handelt es sich nicht mehr um eine vertragsgemäße Nutzung. Auch extremes Rauchen kann unter Umständen als nicht mehr vertragsgemäß gelten, wenn dadurch ungewöhnlich aufwendige Renovierungsarbeiten nötig werden. Denn oft es ist nach jahrelangem starkem Rauchen in einer Wohnung mit einem schnellen neuen Anstrich nicht getan.

Schadensersatz nur bei Nachfristsetzung?


In dem erwähnten Fall aus Zweibrücken brachte der Vermieter auch vor, dass der Mieter die Wohnung nicht in ausreichend gereinigtem Zustand zurückgegeben habe. Damit hatte der Mieter zwar grundsätzlich seine Pflicht aus § 546 BGB verletzt, die Mietwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Das Gericht sah hier dennoch keinen Anspruch auf Schadensersatz: Denn der Vermieter hätte dem Mieter zuvor erfolglos eine Nachfrist zum Putzen setzen müssen. Ohne Nachfrist gab es hier also keinen Schadensersatz (AG Zweibrücken, Az. 2 C 71/13).
Auch bei Schönheitsreparaturen wird allgemein eine Nachfrist verlangt. Deren Dauer ist nicht festgelegt, allerdings muss der Mieter ausreichend Zeit bekommen, die im einzelnen Fall erforderlichen Arbeiten sinnvoll durchzuführen.

Wann kann der Vermieter sofort Schadensersatz fordern?


Nicht immer ist jedoch eine Nachfristsetzung erforderlich. Als entbehrlich gilt diese, wenn der Mieter tatsächlich Schäden an der Substanz der Wohnung verursacht hat. In diesem Fall richtet sich der Schadensersatzanspruch nicht nach § 281 BGB wie bei unterlassenen Maler- oder Reinigungsarbeiten, sondern nach § 280 BGB oder auch § 823 BGB. Beide Vorschriften setzen keine Nachfristsetzung voraus. Dies hat auch das Landgericht Saarbrücken bestätigt (Urteil vom 21.11.2014, Az. 10 S 60/14). Im dortigen Fall ging es unter anderem um gesprungene Fliesen, überstrichene Schattenfugen und beschädigte Sockelleisten.

Ein wichtiges Urteil zu diesem Thema fällte der Bundesgerichtshof im Februar 2018: Wenn der Mieter auszieht und die Wohnung beschädigt zurückgibt, kann der Vermieter sofort Schadensersatz fordern. Er muss dem Mieter also keine Frist zur Beseitigung der Schäden setzen, damit dieser selbst tätig werden kann. Im verhandelten Fall ging es um Schimmel, ungepflegte Badezimmerarmaturen und einen Lackschaden an einem Heizkörper.
Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen fallen auch nach der Entscheidung des BGH nicht unter diese Art von Schäden. Bei ihnen ist auch weiterhin eine Nachfristsetzung erforderlich (Az. VIII ZR 157/17).

Wann verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters?


Gemäß § 548 BGB verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in von sechs Monaten. Zu laufen beginnt diese Frist in dem Moment, in dem der Vermieter die Wohnung vom Mieter zurückbekommt. Vermieter müssen ihre Ansprüche wegen Schäden in der Mietwohnung also zügig nach dem Auszug des Mieters einfordern.
Und es gibt noch eine Besonderheit: Die Verjährungsfrist kann sogar schon vor Mietvertragsende zu laufen anfangen. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgibt. Entscheidend ist hier allein der Rückgabetermin.

Können Vermieter diese Verjährungsregelung vertraglich abändern?


Durch vertragliche Absprachen kann die Verjährungsfrist nicht geändert, also auch nicht verlängert werden. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 8. November 2017 (Az. VIII ZR 13/17). Zwar sind solche Vertragsklauseln durchaus nicht unüblich. Sie sind nach dem Urteil des BGH aber unwirksam.
Das Verfahren betraf eine Wohnung in Berlin. Zehn Monate nach Auszug der Mieterin forderte der Vermieter per Klage 16.000 Euro Schadensersatz für Schäden an der Wohnung von seiner ehemaligen Mieterin. Im Mietvertrag war festgelegt gewesen, dass solche Ersatzansprüche erst nach 12 Monaten verjähren sollten.

Der BGH erklärte, dass die kurze Verjährung durchaus ihren Sinn habe. Denn: Nach der Rückgabe der Wohnung habe der Mieter keinen Zugriff mehr auf diese und könne daher auch keine möglichen Beweise mehr sichern. Er könne sich dann kaum noch gegen die Behauptung verteidigen, dass er Schäden angerichtet habe. Genau deshalb habe der Gesetzgeber solche Ansprüche zeitlich eingeschränkt. Es stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, diese per Mietvertrag zeitlich auszudehnen. Eine entsprechende Klausel sei damit nach den Regeln über allgemeine Geschäftsbedingungen, hier nach § 307 BGB, unwirksam.

Dieses Urteil des BGH gilt ausdrücklich für Allgemeine Geschäftsbedingungen, also für Formularmietverträge, die in mehreren Fällen zur Anwendung kommen. Wenn Mieter und Vermieter dagegen individuell eine vom Gesetz abweichende Verjährungsfrist aushandeln und der Mieter die Möglichkeit bekommt, tatsächlich auf den Vertragsinhalt einzuwirken, gibt es diese Einschränkungen nicht. Allerdings ist dies bei den wenigsten Mietverträgen der Fall.

Wie wahrt ein Vermieter die Verjährungsfrist?


Die Verjährungsfrist kann der Vermieter nur wahren, indem er Klage auf Schadensersatz erhebt. Die Verjährung wird durch außergerichtliche Maßnahmen wie etwa private Mahnschreiben nicht gehemmt oder angehalten. Dies ergibt sich etwa aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 8.1.2014 (Az. XII ZR 12/13). Diese Entscheidung betraf die Rückgabe von Gewerberäumen. Auch für diese gilt nämlich die Verjährungsregelung des § 548 BGB.

Praxistipp


Vermieter sollten auf eine vertragliche Verlängerung der Verjährung verzichten und stattdessen Ihre Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters geltend machen. Dies sollten sie zügig angehen, denn meist müssen Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben eingeholt werden. Dies kann Zeit kosten. Mieter oder Vermieter, die über nachvertragliche Schadensersatzansprüche in Streit geraten, können vom Rat eines Fachanwalts für Mietrecht profitieren. Denn gerade zu diesem Thema gibt es eine Fülle von Urteilen, die ein erfahrener Anwalt kennt und mit deren Hilfe er Ihre Erfolgsaussichten einschätzen und Sie fachkundig beraten kann.

(Bu)



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