Wieviel Fahrtkosten zur Immobilie können Vermieter von der Steuer absetzen?

01.09.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (8633 mal gelesen)
Auto,Mietshaus Beim Absetzen von Fahrtkosten gilt es einige Punkte zu beachten. © Bu - Anwalt-Suchservice

Wer eine vermietete Immobilie sein Eigen nennt, muss sich ab und zu auch darum kümmern. Daher können Vermieter Fahrtkosten zu ihrer Immobilie teilweise auch von der Steuer absetzen.

Eine eigene Immobilie benötigt Aufmerksamkeit. Wenn es keinen Vertrag mit einem Hausverwalter gibt, muss der Vermieter sich um alles selbst kümmern. Soll zum Beispiel ein Handwerker einen Sturmschaden reparieren oder einen alten Heizkörper austauschen, reicht es meist nicht aus, lediglich die Telefonnummer des Mieters weiterzugeben. Wer Handwerkern aus großer Entfernung telefonisch Aufträge erteilt und dann einfach die Rechnung begleicht, wird bald lernen, dass dies das falsche Verfahren ist. Auch eine Zählerablesung oder ein Gespräch mit den Mietern können einen persönlichen Besuch erfordern. Geht es um größere Umbauten, müssen ausführlichere Termine mit Behörden, Architekten und Bauunternehmern stattfinden. Auch bei einem Mieterwechsel muss der Vermieter anwesend sein, um die leere Wohnung zu inspizieren, Übergabeprotokolle zu erstellen und Besichtigungen mit Mietinteressenten durchzuführen. Allerdings: Viele Vermieter wohnen weit von der Immobilie entfernt, sodass für ihre Anfahrt unter Umständen einige Kosten anfallen.

Wie wird die Vermietung versteuert?


Bei der Vermietung einer Immobilie sind die Einnahmen selbstverständlich zu versteuern. Vermieter müssen in ihrer Einkommenssteuerklärung die Anlage „Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen. Sie können jedoch im Gegenzug auch verschiedene Kosten von der Steuer absetzen. Auch diese Beträge werden in die Anlage "V & V" eingetragen.

Was gilt grundsätzlich für die Fahrtkosten?


Grundsätzlich können Vermieter ihre Fahrtkosten zur Immobilie von der Einkommenssteuer absetzen. In Ansatz bringen können sie 30 Cent für jeden gefahrenen Kilometer - also für den Hin- und Rückweg. Der errechnete Betrag kann in der Anlage "Vermietung und Verpachtung" zur Einkommenssteuererklärung unter dem Punkt „Sonstiges“ auf Seite 2 eingetragen werden. So verringern die Fahrtkosten die Einkünfte aus der Vermietung. Es gibt jedoch auch Sonderfälle, in denen nicht jeder gefahrene Kilometer abgesetzt werden kann.

Was gilt für häufige Fahrten wegen Baumaßnahmen?


Sogar der Bundesfinanzhof – höchstes Gericht in Steuerfragen – hat sich schon mit dem Thema der steuerlichen Absetzbarkeit von Fahrtkosten für Vermieter befasst. Dabei ging es um einen Vermieter mit drei Wohnungen und einem Mehrfamilienhaus. Dieser musste seine Immobilien aufgrund laufender Sanierungsarbeiten zeitweise ständig besuchen. Ein Mietobjekt suchte er 40 Mal auf, ein weiteres 125 Mal und eines sogar 175 Mal in einem Jahr. Die Entfernungen zur Wohnung des Vermieters lagen dabei zwischen vier und 14 Kilometern. Auch dieser Vermieter wollte nun gerne die Fahrtkosten komplett absetzen. Die Fahrten wies er per Fahrtenbuch nach. Das Finanzamt lehnte dies jedoch ab und kürzte den Betrag erheblich.

Was ist absetzbar: Tatsächliche Kosten oder Entfernungspauschale?


Aus dem Urteil des Bundesfinanzhofes ergibt sich grundsätzlich, dass ein Vermieter, der seine Immobilie während des normalen Betriebs gelegentlich aufsucht, die Wahl hat: Entweder er setzt die tatsächlich angefallenen Reisekosten an - also 30 Cent für jeden gefahrenen Kilometer. Fährt er mit der Bahn, kann er den Fahrpreis absetzen.
Oder er nutzt die Entfernungspauschale, die ebenfalls 30 Cent pro Kilometer beträgt. Sie bezieht sich aber nicht auf die gefahrenen Kilometer, sondern auf die kürzeste Wegstrecke zwischen Start und Ziel und nur auf eine einfache Fahrt. In der Regel wird die erste Variante die günstigere sein.

Will der nun Vermieter die tatsächlichen Fahrtkosten in Ansatz bringen, muss er dem Finanzamt diese glaubhaft machen. Das kann er mit Hilfe eines Fahrtenbuches tun, aber auch durch genaue Notizen und Belege, was vor Ort stattgefunden hat (zum Beispiel Handwerkerrechnungen, Wohnungsübergabe-Protokolle etc.).

Werden häufige Fahrten anders behandelt?


Der Bundesfinanzhof hat jedoch betont, dass gerade im verhandelten Fall keine üblichen, gelegentlichen Fahrten zum Mietobjekt stattgefunden hätten, bei denen der Vermieter die Immobilie nur besucht und seine Hauptarbeit am heimischen Schreibtisch durchführt. Stattdessen hätte es sich hier wegen der Bauarbeiten um praktisch tägliche Besuche gehandelt. Dadurch habe sich der Mittelpunkt der Tätigkeit des Vermieters praktisch an den Ort der Mietobjekte verlagert. Dies sei mit einem Arbeitnehmer vergleichbar, der seinem Beruf im Betrieb des Arbeitgebers nachgehe. Wer täglich jedoch immer die gleiche Strecke fahre, könne sich darauf einstellen – etwa durch Abkürzungen oder die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel. Daher sei es in solchen Fällen angemessen, eine geringere Steuervergünstigung zu gewähren.

Dem Gericht zufolge kann ein Vermieter in einem solchen Fall nur die ungünstigere Entfernungspauschale (30 Cent pro Kilometer, kürzeste Entfernung, einfache Strecke) absetzen und nicht die 30 Cent pro tatsächlich gefahrenem Kilometer. Die Rechtsgrundlage dafür sei § 9 Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 des Einkommenssteuergesetzes. § 9 Absatz 3 habe der Gesetzgeber extra eingeführt, um Arbeitnehmer und Selbstständige bei den Fahrtkosten gleichzustellen.

Ungewöhnliche Fallkonstellation


Der BFH erläuterte, dass hier eine ungewöhnliche Fallkonstellation vorliege. Ein durchschnittlicher Vermieter müsse schließlich nur gelegentlich zu seinem Mietobjekt fahren und seine Vermietungstätigkeit finde hauptsächlich zu Hause statt. Ein solcher Vermieter könne in der Regel 30 Cent pro gefahrenem Kilometer geltend machen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 1.12.2015, Az. IX R 18/15).

Wer entscheidet, was gilt?


Die Entscheidung, welches Berechnungsverfahren im konkreten Fall angewendet wird, liegt im Ermessen des Finanzamtes. Bei ihrer Entscheidung muss die Behörde die Umstände des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigen. Der Vermieter muss seine Angaben bezüglich der zurückgelegten Strecken belegen können. Wenn nicht allzu viele Fahrten geltend gemacht werden, akzeptiert das Finanzamt dies oft auch ohne weitere Beweise. Dies bedeutet jedoch nicht, dass in Zukunft nicht nachgefragt wird.

Was gilt, wenn die Vermietung mit privaten Besuchen verbunden wird?


In diesem Fall ist die Steuervergünstigung gefährdet. Unter Umständen wird das Finanzamt davon ausgehen, dass der Besuch überwiegend privat veranlasst war und die Fahrtkosten daher nicht steuerlich absetzbar sind. So geschah es beispielsweise bei einem Vermieter, dessen Eltern mit im vermieteten Mehrfamilienhaus wohnten, zu dem er gefahren war (Finanzgericht München, Urteil vom 4.12.2009, Az. 1 K 1289/09). Gerade in solchen Fällen ist es wichtig, nachweisen zu können, was man vor Ort zu tun hatte.

Praxistipp


Vermieter können eine ganze Reihe von Kostenarten von der Steuer absetzen. Hier empfiehlt es sich, sich genau zu informieren. Beratung zu den aktuellen steuerlichen Möglichkeiten kann ein Fachanwalt für Steuerrecht geben.

(Ma)



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