Wieviel Fahrtkosten zur Immobilie können Vermieter von der Steuer absetzen?

07.11.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (910 mal gelesen)
Wieviel Fahrtkosten zur Immobilie können Vermieter von der Steuer absetzen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Wer eine vermietete Immobilie sein Eigen nennt, muss sich gelegentlich auch darum kümmern. Vermieter können daher Fahrtkosten zu ihrer Immobilie zum Teil von der Steuer absetzen.

Eine eigene Immobilie braucht Aufmerksamkeit. Besteht kein Vertrag mit einem Hausverwalter, muss der Vermieter sich selbst um alles kümmern. Soll ein Handwerker einen Sturmschaden reparieren oder einen alten Heizkörper ersetzen, ist es meist nicht damit getan, einfach nur die Telefonnummer des Mieters weiterzugeben. Wer Handwerkern aus großer Entfernung telefonisch Aufträge erteilt und dann einfach die Rechnung bezahlt, wird schnell lernen, dass dies nicht das richtige Verfahren ist. Auch für eine Zählerablesung oder ein Gespräch mit den Mietern kann ein persönlicher Besuch notwendig sein. Bei größeren Umbauten müssen ausführlichere Termine mit Behörden, Architekten und Bauunternehmern stattfinden, und beim Mieterwechsel muss der Vermieter anwesend sein, um die leere Wohnung zu inspizieren, nötige Arbeiten zu veranlassen und Besichtigungstermine mit neuen Mietern wahrzunehmen. Mancher Vermieter wohnt jedoch weit von der Immobilie entfernt, sodass für die Anfahrt unter Umständen erhebliche Kosten anfallen.

Wie wird die Vermietung versteuert?


Wer eine Immobilie vermietet, muss die Einnahmen selbstverständlich versteuern. Dazu muss er in seiner Einkommenssteuerklärung die Anlage „Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen. Vermieter können allerdings auch verschiedene Kosten von der Steuer absetzen. Diese Beträge werden ebenfalls in die Anlage eingetragen.

Was gilt grundsätzlich für die Fahrtkosten?


Vermieter können grundsätzlich die Fahrtkosten zu ihrer Immobilie von der Einkommenssteuer absetzen. Dabei können sie 30 Cent für jeden gefahrenen Kilometer in Ansatz bringen. Der entsprechende Betrag kann als „Fahrtkosten“ unter dem Punkt „Sonstiges“ auf Seite 2 der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ eingetragen werden. Die Fahrtkosten verringern dann die Einkünfte aus der Vermietung. Allerdings: Es gibt auch Sonderfälle, in denen nicht jeder Kilometer absetzbar ist.

Was gilt für häufige Fahrten wegen Baumaßnahmen?


Auch der Bundesfinanzhof – höchstes Gericht in Steuerfragen – hat sich mit dem Thema der steuerlichen Absetzbarkeit von Fahrtkosten für Vermieter beschäftigt. Es ging dabei um einen Vermieter, der drei Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus besaß. Wegen laufender Sanierungsarbeiten musste er diese Immobilien zeitweise ständig besuchen, ein Mietobjekt 40 Mal, ein weiteres 125 Mal und eines 175 Mal im Jahr. Die Entfernungen zur Wohnung des Vermieters lagen zwischen vier und 14 Kilometern. Der Vermieter wollte nun auch hier die Fahrtkosten komplett absetzen und wies die Fahrten per Fahrtenbuch nach. Das Finanzamt winkte jedoch ab und kürzte den Betrag drastisch.

Was ist absetzbar: Tatsächliche Kosten oder Entfernungspauschale?


Aus dem Urteil des Bundesfinanzhofes geht grundsätzlich hervor, dass ein Vermieter, der im Normalbetrieb der Immobilie gelegentlich sein Mietobjekt aufsucht, die Wahl hat: Entweder er setzt die tatsächlich angefallenen Reisekosten an. Das sind für jeden gefahrenen Kilometer 30 Cent. Oder er setzt die Entfernungspauschale an, die ebenfalls 30 Cent pro Kilometer beträgt, sich aber auf die kürzeste Wegstrecke zwischen den zwei Punkten beschränkt und nur auf eine einfache Fahrt. Die erste Variante wird in der Regel die günstigere sein.
Will der Vermieter die tatsächlichen Fahrtkosten ansetzen, muss er dem Finanzamt diese glaubhaft machen. Das kann durch ein Fahrtenbuch passieren, aber auch durch genaue Notizen und Belege, was vor Ort stattgefunden hat (Handwerkerrechnungen, Wohnungsübergabe-Protokolle etc.).
Dies gilt natürlich für die Anreise per Auto. Reist der Vermieter zum Beispiel per Zug an, kann er die tatsächlichen Ticketkosten absetzen und mit dem Zugticket nachweisen.

Werden häufige Fahrten anders behandelt?


Der Bundesfinanzhof betonte allerdings, dass im vorliegenden Fall gerade keine üblichen, gelegentlichen Fahrten zum Mietobjekt stattgefunden hätten, bei denen der Vermieter seine eigentliche Tätigkeit vom heimischen Schreibtisch aus durchführe. Stattdessen hätten wegen der Bauarbeiten praktisch tägliche Objektbesuche stattgefunden. Der Vermieter habe dadurch praktisch den Mittelpunkt seiner regelmäßigen Tätigkeit am Ort der Mietobjekte gehabt – vergleichbar mit einem Arbeitnehmer, der seiner regelmäßigen beruflichen Tätigkeit im Betrieb des Arbeitgebers nachgehe. Wer aber täglich immer die gleiche Strecke fahre, könne sich darauf einstellen – sei es durch Abkürzungen oder die Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel. Daher sei auch eine geringere Steuervergünstigung angemessen.
In einem solchen Fall könne der Vermieter nach dem Steuerrecht nur die ungünstigere Entfernungspauschale (30 Cent pro Kilometer, kürzeste Entfernung, einfache Strecke) absetzen und nicht die 30 Cent pro tatsächlich gefahrenem Kilometer. Rechtsgrundlage dafür sei § 9 Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 Einkommenssteuergesetz. § 9 Absatz 3 sei extra eingeführt worden, um Arbeitnehmer und Selbstständige bei der Fahrtkostenfrage gleichzustellen.

Ungewöhnliche Konstellation


Der BFH betonte, dass es sich hier um eine ungewöhnliche Fallkonstellation gehandelt habe. Denn ein durchschnittlicher Vermieter müsse nur gelegentlich sein Mietobjekt aufsuchen und habe den Schwerpunkt seiner Vermietungstätigkeit zu Hause. In der Regel könne ein solcher Vermieter 30 Cent pro gefahrenem Kilometer geltend machen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 1.12.2015, Az. IX R 18/15).

Wer entscheidet, was gilt?


Die Entscheidung, welches Berechnungsverfahren zur Anwendung kommt, ist eine Ermessenssache des Finanzamtes. Die Behörde muss dabei die Umstände des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigen. Der Vermieter muss seine Aussagen hinsichtlich der zurückgelegten Strecken belegen können. Werden nicht allzu viele Fahrten geltend gemacht, akzeptiert das Finanzamt dies oft auch ohne weitere Belege. Dies stellt aber keine Garantie dafür dar, dass in Zukunft nicht nachgefragt wird.

Was gilt, wenn die Vermietung mit privaten Besuchen verbunden wird?


Hier ist die Steuervergünstigung in Gefahr. Unter Umständen geht das Finanzamt davon aus, dass der Besuch eher privat veranlasst war und daher kein Steuerabzug der Fahrtkosten erfolgen kann. So geschehen zum Beispiel bei einem Vermieter, dessen Eltern mit im vermieteten Mehrfamilienhaus wohnten (Finanzgericht München, Urteil vom 4.12.2009, Az. 1 K 1289/09). In solchen Fällen ist es besonders wichtig, nachweisen zu können, was man vor Ort zu tun hatte.

Praxistipp


Vermieter können eine Reihe von Kosten von der Steuer absetzen. Es empfiehlt sich, sich hier genau zu informieren. Kompetente Beratung leistet im Zweifelsfall ein Fachanwalt für Steuerrecht.

(Ma)



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