Wohnungsmietvertrag – Tipps für Vermieter

18.12.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (606 mal gelesen)
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Regelungen im Mietvertrag begründen für Mieter und Vermieter Pflichten. Auch als Vermieter sollte man Bescheid wissen, welche Fallstricke insoweit lauern, was rechtmäßig ist und was nicht. Hier deshalb einige wichtige Hinweise für Vermieter.

Beim Abschluss von Mietverträgen wird viel falsch gemacht. Dazu kommt, dass sich die Rechtslage hinsichtlich mietrechtlicher Vorschriften immer wieder ändert und auch die Gerichte fleißig Urteile in diesem Bereich fällen, die Einfluss auf die Vertragsgestaltung haben können. Die häufigsten Fehler allerdings lassen sich auch ganz einfach ohne intensivere Beschäftigung mit dem Recht vermeiden. Dazu hier einige Hinweise für Vermieter.

Wie steht es um die Aktualität von Vertragsmustern?


Die deutschen Rechtsvorschriften über Mietverhältnisse ändern sich immer wieder. So kommt zum Jahresbeginn 2019 etwa wieder eine größere Reform auf Mieter und Vermieter zu. Dabei wird die Mietpreisbremse verschärft, es werde neue vorvertragliche Aufklärungspflichten für Vermieter geschaffen, und die Regeln für Mieterhöhungen ändern sich. Von solchen größeren Reformen erfährt man meist durch die Presse. Aber: Auch die Gerichte treffen regelmäßig Entscheidungen zum Mietverhältnis. Ihre Rechtsprechung ist zwar oft, aber nicht immer mieterfreundlich.
Im Rahmen von Gerichtsurteilen sind sehr viele beliebte Klauseln in vorformulierten Mietverträgen im Laufe der Zeit für unwirksam erklärt worden, weitere werden folgen. Ein gutes Beispiel dafür ist das Thema „Schönheitsreparaturen“ – kaum ein älterer Mietvertrag dürfte hier wirksame Klauseln enthalten. Um so wichtiger ist es also, dass Sie als Vermieter ein aktuelles Vertragsmuster verwenden. Denn sonst stehen Sie nachher mit einem teilweise unwirksamen Vertrag da und riskieren lange und teure Auseinandersetzungen auch vor Gericht.
Tipp: Verwenden Sie ein aktuelles Vertragsmuster und informieren Sie sich über die letzten Änderungen im Mietrecht!

Wie schneidert man einen Vertrag nach Maß?


Für unterschiedliche Immobilien empfehlen sich unterschiedliche Verträge. So läuft bei einem Einfamilienhaus die Abrechnung der Betriebskosten anders als bei einem Wohnblock. Bei einem Einfamilienhaus sind auch Regelungen über die Gartenpflege und -Benutzung zu treffen, über Gehwegreinigung und Winterdienst, über die Nutzung einer dazugehörigen Garage oder von Neben- und Wirtschaftsräumen. Bei einem Mehrfamilienhaus spielt die Hausordnung eine größere Rolle, um das Miteinander der Mietparteien zu regeln, zum Beispiel Lärmschutz, Ruhezeiten und Treppenhausreinigung.
Auch für Wohn- und Gewerbeimmobilien gelten unterschiedliche Regeln. Bei Gewerbeimmobilien gelten zum Beispiel die Mieterschutzvorschriften für Wohnimmobilien nicht, hier herrscht stärkere Vertragsfreiheit, und es sind langfristige Zeitmietverträge üblich. Geeignet sind solche Verträge jedoch wirklich nur für Objekte, in denen ein Gewerbe ausgeübt wird. Für Wohnräume sind sie ungeeignet und können vor Gericht leicht als Umgehung zwingender Vorschriften angesehen werden.
Bei Seniorenwohnungen im Betreuten Wohnen wiederum sind Sonderregeln zur Kündigung zu empfehlen. Bei Wohngemeinschaften kann der Wechsel einzelner Mieter ein Problem sein. Für alle diese Immobilien gibt es besondere Vertragsmuster, die die Sonderprobleme berücksichtigen. Im Internet finden sich viele Muster, die man allerdings kritisch betrachten und vergleichen sollte.
Tipp: Verwenden Sie für Ihr Objekt den passenden Mietvertrag! Verwenden Sie nicht einfach irgendein Muster aus dem Schreibwarenhandel.

Warum sollte man überflüssige Regelungen vermeiden?


Jeder vorgedruckte Formularvertrag enthält Klauseln, die Ihren Fall nicht betreffen. Beispiel: Sie möchten einen Mietvertrag mit dauerhaft fest vereinbarter Miete abschließen, der Vertrag enthält aber auch eine Regelung zur Staffelmiete. Beim Ausfüllen sollten Sie nun das Unzutreffende streichen, damit klare Verhältnisse herrschen. Nicht zutreffende Regeln können Jahre später für Streit sorgen. Denn unter Umständen wissen dann beide Vertragspartner nicht mehr genau, was sie damals überhaupt vereinbaren wollten, oder man hat es auf der anderen Seite mit dem Rechtsnachfolger des früheren Vertragspartners zu tun. Immobilien können verkauft oder vererbt werden. Wenn ein Mieter stirbt, tritt unter Umständen dessen Erbe in den Mietvertrag ein.
Tipp: Schaffen Sie klare Verhältnisse! Streichen Sie Unzutreffendes.

Was muss man über zusätzliche Absprachen wissen?


Wer Dinge regeln will, die nicht im Vordruck stehen, fügt dem Vertrag oft eigene Ergänzungen hinzu. Dabei ist es wichtig, den rechtlichen Unterschied zwischen Formularklauseln und individuell ausgehandelten Klauseln zu kennen. Vorgedruckte Formularklauseln werden mehr als einmal verwendet. Sie gelten als Allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen deshalb besonderen Einschränkungen. Zum Beispiel dürfen sie den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Individualvertraglich ausgehandelt ist alles, was die beiden Vertragspartner selbst in gleichberechtigter Form ausgehandelt und vereinbart haben. Hier gelten die Einschränkungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht. Es können also auch Regelungen getroffen werden, die als Formularklausel unwirksam wären.
Beispiel: Rauchverbot in der Wohnung.
Es gibt jedoch einige gesetzliche Vorschriften, die laut Bürgerlichem Gesetzbuch ausdrücklich nicht durch individuelle Vereinbarungen ersetzt oder abgeändert werden können.
Beispiel: Mietminderung bei Mängeln.

Tipp: Ist eine Vertragsklausel handschriftlich hinzugefügt, gilt dies als Indiz für eine individuelle Vereinbarung. Für die Wirksamkeit sollte sie dem Vertrag bei dessen Abschluss dauerhaft hinzugefügt werden; beide Vertragspartner sollten sie gesondert mit Ort und Datum unterschreiben.
Ist eine Zusatzvereinbarung ausgedruckt, wird sie von einem Gericht unter Umständen als Allgemeine Geschäftsbedingung ansehen – dann gelten die rechtlichen Einschränkungen wieder. Ebenso, wenn Sie die Zusatzvereinbarung in mehreren Verträgen verwenden. Die Gerichte prüfen hier jeden Einzelfall.

Was muss man zu Schönheitsreparaturen wissen?


Die Schönheitsreparaturen sind einer der Punkte, über die es am häufigsten zum Streit zwischen Mietern und Vermietern kommt – meist beim Auszug. Der Bundesgerichtshof hat über Jahre immer mehr Klauseln zu diesem Thema für unwirksam erklärt. Die Folge ist dann, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.
Unwirksam sind zum Beispiel folgende Klauseln:
- Endrenovierung: Renovierung in jedem Fall beim Auszug,
- Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen nach starrem Fristenplan,
- Räume sind weiß zu streichen,
- bei Auszug vor Fristablauf sind Schönheitsreparaturen anteilig nach Kostenvoranschlag zu bezahlen (Quoten-Abgeltungsklausel),
- Wohnung ist zu renovieren, obwohl sie unrenoviert übernommen wurde.

Eine interessante Entscheidung hat der Bundesgerichtshof im Sommer 2018 getroffen: Danach sind Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter, nach denen der neue Mieter die Renovierungspflicht des alten Mieters übernimmt, für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter irrelevant. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, können keine Schönheitsreparaturen verlangt werden (Urteil vom 22.8.2018, Az. VIII ZR 277/16).

Was sollte die Hausordnung regeln?


Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der einzelnen Parteien im Haus. In aller Regel schreibt sie Ruhezeiten vor, regelt die Nutzung von Trockenräumen und anderen Gemeinschaftsräumen, das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen und in vielen Fällen auch die Treppenhausreinigung durch die Mieter. Eine Hausordnung sollte unbedingt Teil des Mietvertrages sein. Dies erreicht man, indem man sie in den Mietvertrag mit aufnimmt oder zumindest als dessen Anhang gestaltet. Außerhalb des Mietvertrages kann der Vermieter nämlich den Mietern nicht wirksam zusätzliche Pflichten auferlegen.
Der Mieter muss bei Vertragsschluss von der Hausordnung Kenntnis nehmen – vorzugsweise, indem er sie mit unterschreibt. Klauseln im Mietvertrag, nach denen die Hausordnung Vertragsbestandsteil wird, sind unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 38/90).
Tipp: Lassen Sie den Mieter die Hausordnung gesondert unterschreiben!

Was bringt ein Zeitmietvertrag?


Einen Zeitmietvertrag schließt man für einen festen Zeitraum ab – ohne Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Er bringt dem Vermieter eine gewisse Planungssicherheit. Daher wird er auch sehr oft bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien eingesetzt.
Es gibt jedoch auch Vermietungen, bei denen ein Zeitmietvertrag schlicht unsinnig ist – zum Beispiel bei der Vermietung an Studenten oder Wohngemeinschaften. Hier wird nur unnötiger Streit produziert. Stattdessen sollten spezielle auf diese Mietverhältnisse abgestimmte Vertragsmuster verwendet werden.
Zeitmietverträge sind heute nur noch unter strengen gesetzlichen Voraussetzungen überhaupt möglich.
Tipp: Überlegen Sie sich genau, ob Sie einen Zeitmietvertrag brauchen. Ein unbefristeter Mietvertrag ist rechtlich einfacher zu handhaben.

Praxistipp


Heute kann man kaum noch ein Alltagsgeschäft tätigen, ohne seitenlange, fast unlesbare Geschäftsbedingungen zu unterschreiben oder mit einem Klick zu bestätigen. Die Flut an juristisch verklausulierten Pflichtinformationen, Widerrufsbelehrungen und AGB hat dazu geführt, dass niemand mehr liest, was er da unterschreibt. Dies gilt durchaus auch für Mietverträge. Es führt jedoch dazu, dass sich die Mieter unter Umständen nicht klar machen, was ihre Pflichten sind.
Tipp: Gehen Sie den Vertrag vor der Unterschrift mit Ihrem Mieter in Ruhe zusammen durch und sprechen Sie über jede Klausel.
Fragen zur Vertragsgestaltung beantwortet Ihnen ein Fachanwalt für Mietrecht.

(Ma)



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