Hundehaltung in Eigentümergemeinschaften / WEG: Was ist erlaubt und was nicht?

Die Eigentümergemeinschaft kann per Beschluss die Hundehaltung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regeln, weil von der Hundehaltung typischerweise Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum ausgehen (Lärm, Verschmutzung, Unwohlsein anderer bei Kontakt). So können bspw. die Rasse und Größe des Hundes, Art und Umfang der Hundehaltung und die Verpflichtung des Halters, Immissionen (z.B. Bellen) möglichst gering zu halten, geregelt werden.

Mit Blick auf das Gemeinschaftseigentum kann z.B.

- die Anleinpflicht im Treppenhaus, auf Wegen, im Hof, in Tiefgarage etc.,
- das Verbot oder Einschränkung der Nutzung bestimmter Flächen (z.B. Kinderspielplatz, Rasenanlagen),
- die Pflicht zur unverzüglichen Beseitigung von Verunreinigungen (Kot, Verunreinigungen im Treppenhaus),
- Regelungen zu Ruhezeiten (Vermeidung anhaltenden Bellens),

geregelt werden.

Grundsätzlich kann die Hundehaltung in Eigentümergemeinschaften durch Beschluss auch generell untersagt werden. Allerdings muss ein solcher Beschluss zum einen eine Übergangsregelung für bereits vorhandene Hunde vorsehen. Zum anderen muss er die Möglichkeit eröffnen, im Einzelfall durch Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung zu genehmigen.

Bei einem solchen generellen Verbot mit der Möglichkeit der Erteilung einer Erlaubnis haben die Eigentümer ein weites Ermessen. Es müssen besondere Umstände vorliegen, damit die Ablehnung einer Genehmigung gegen die ordnungsmäßige Verwaltung verstößt. In Konstellationen, in denen Beeinträchtigungen praktisch ausgeschlossen sind oder eine medizinische Indikation besteht, kann eine Ermessensreduzierung auf Null zugunsten der Genehmigung vorliegen.

Die Entscheidung ist mit Blick auf andere Eigentümer, die einen Hund halten dürfen bzw. nicht dürfen, gleichheitsgerecht zu treffen.

Ein Wohnungseigentümer aus Schleswig-Holstein hatte sich dagegen gewehrt, dass seine Nachbarn ihre Hunde ohne Leine auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen ließen. Dies war ihnen jedoch durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung erlaubt worden. Der Wohnungseigentümer wollte nun diesen Beschluss gerichtlich anfechten. Der Fall ging bis vor den Bundesgerichtshof.

Tipp: Wohnungseigentümer können grundsätzlich durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen.

Der Rasen vor dem Haus gehört zum Gemeinschaftseigentum. Nur: Handelt es sich bei unangeleint darauf spielenden Hunden um einen "ordnungsgemäßen Gebrauch"? Dies kann nicht pauschal beantwortet werden, da es immer vom Einzelfall abhängt.

Wichtig: Tierhaltende Miteigentümer sind dazu verpflichtet, vom Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht.

In dem beim BGH verhandelten Fall hatten die Wohnungseigentümer zunächst mehrheitlich beschlossen, dass die Hunde der Eigentümer und Mieter auf den Rasenflächen des Gemeinschaftseigentums spielen dürften. Dagegen wollte der Kläger vorgehen.

Beschlossen worden war jedoch auch:

- Der Rasen dürfe nicht zum Hundeklo werden.
- Die Hunde dürften auf gar keinen Fall Mitbewohner oder Gäste anspringen.

Den Richtern reichten diese Vorgaben als Rücksichtnahme auf die anderen Wohnungseigentümer völlig aus.

Gibt es keinen die Anleinpflicht betreffenden WEG-Beschluss, haben einzelne Wohnungseigentümer keinen grundsätzlichen Anspruch darauf, dass Hunde angeleint werden. Eine Ausnahme beseht bei gefährlichen Hunde. Welche Hunde als gefährlich gelten, regeln Landesgesetze der einzelnen Bundesländer.

Ausnahmen können zudem auch für Hunde gelten, die einfach nur groß sind. So hat das Oberlandesgericht Karlsruhe zum Beispiel einmal entschieden, dass ein Berner-Sennenhund / Bernhardiner-Mischling nicht frei im gemeinsamen Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft herumlaufen darf (20.5.2008, Az. 14 Wx 22/08).

Im Fall vor dem BGH gab es jedoch keinerlei Anhaltspunkte für einen gefährlichen oder für einen großen Hund. Daher mussten die obersten Richter auf die Feststellungen der Vorinstanzen vertrauen. Da es sich nicht um einen gefährlichen Hund handelte, schied auch ein Verstoß gegen den für gefährliche Hunde in Schleswig-Holstein damals geltenden Leinenzwang aus.

Das frühere Gefahrhundegesetz in Schleswig-Holstein wurde 2016 durch ein "Gesetz über das Halten von Hunden" abgelöst, das keine "Rasselisten" sogenannter Gefahrhunde mehr enthält. Ein Hund gilt seitdem dort erst dann als "gefährlich", wenn er Tiere oder Menschen gebissen oder sonst unnötiges aggressives Verhalten gezeigt hat. Dann kann die Behörde eine Prüfung durch einen Tierarzt anordnen, der über die "Gefährlichkeit" entscheidet. Für gefährliche Hunde gilt eine Anleinpflicht außerhalb eines ausbruchssicheren Privatgrundstücks sowie eine Maulkorbpflicht auf dem Gelände von Mehrfamilienhäusern.

In manchen Bundesländern, wie Hamburg, besteht sogar für alle Hunde eine Anleinpflicht in der Öffentlichkeit. Nach einer Gehorsamsprüfung ist eine Befreiung möglich und es gibt Ausnahmen auf besonders ausgewiesenen Flächen.

Tipp: Für Hundebesitzer empfiehlt es sich, die Regelungen ihrer Gemeinde und ihres Bundeslandes zu kennen. Diese können durchaus auch auf Privatgrundstücken wirksam sein.

Nach Meinung des Bundesgerichtshofes trägt die Erlaubnis, Hunde auf Rasenflächen spielen zu lassen, dem Umstand Rechnung, dass tierhaltende Miteigentümer oder Mieter ihre Freizeit gemeinsam mit ihren Hunden gestalten wollen. Dazu gehört auch die Nutzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Rasenflächen. Diese Nutzung ist daher Bestandteil des grundsätzlich bestehenden Rechts des Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums.

Letztlich hatte also der BGH nichts gegen die Entscheidung der Wohnungseigentümer einzuwenden, Hunde unangeleint auf den Rasenflächen des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen. Die Richter betonten jedoch, dass es hier auf den Einzelfall ankomme: Wenn es tatsächlich zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung anderer Eigentümer oder Mieter durch die Hunde komme, könne der Fall anders liegen. Im vorliegenden Fall war so etwas nicht feststellbar (Urteil vom 8.5.2015, Az. V ZR 163/14).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft birgt eine Vielzahl von möglichen Konflikten und das nicht nur im Zusammenhang mit der Hundehaltung in der WEG. Das beginnt bei der Anschaffung eines Hundes und hört bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums auf. Können Streitigkeiten nicht einverständlich zwischen den Eigentümern gelöst werden, ist ein Anwalt mit Schwerpunkt Wohnungseigentumsrecht der beste Ansprechpartner, um rechtliche Probleme sachgerecht zu lösen.