Wann können Hauskäufer Schadensersatz vom Verkäufer verlangen?

Wer ein gebrauchtes Haus von einer Privatperson kauft, schließt mit dieser einen Kaufvertrag ab. Dieser enthält in aller Regel einen Haftungsausschluss für Mängel. Käufer können also grundsätzlich keine Rechte geltend machen, weil etwas an dem gekauften Haus nicht in Ordnung ist. Aber: Es gibt natürlich Ausnahmen. Wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt, kann der Käufer durchaus Ansprüche geltend machen. Wichtig zu wissen: Bei bestimmten Mängeln und Problemen hat der Verkäufer eine Aufklärungspflicht. Er muss den potentiellen Käufer also ungefragt darüber aufklären, auch wenn dies Einfluss auf den Kaufpreis hat. Unterlässt er dies, kann der Käufer Ansprüche geltend machen.

Wurde die Haftung des Verkäufers für Sachmängel im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen, gelten die üblichen Gewährleistungsrechte aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Käufer hat also die Wahl, ob er eine Nacherfüllung verlangt, also die Beseitigung des Mangels auf Kosten des Verkäufers, vom Kaufvertrag zurücktritt oder den Kaufpreis mindert, also in dem Maße herabsetzt, in dem die Immobilie durch den Mangel an Wert verloren hat. Bei einer verweigerten oder fehlgeschlagenen Nacherfüllung ist eine Schadensersatzforderung in Höhe der Kosten der Mängelbeseitigung denkbar.

Unter Umständen ist auch eine Schadensersatzforderung für Folgeschäden möglich. Dabei geht es dann um Schäden, welche durch den Mangel ausgelöst werden. Beispiel: Die defekte Fußbodenheizung überflutet das Wohnzimmer. Es werden wertvolle Möbel und Teppiche zerstört.

Zum Rücktritt vom Kaufvertrag gibt es hier weitere Informationen:
Wann dürfen Immobilienkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten?

Offensichtliche Mängel sind Mängel, die jeder bei der Besichtigung sehen und erkennen kann. Versteckte Mängel sind Mängel, die der Hauskäufer bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennen kann. Beispiele: versteckter Schimmelbefall, unerwartete asbesthaltige Bauteile, im Garten vergrabener Öltank.

Ob der Verkäufer für Mängel haftet, hängt von zwei Faktoren ab:

1. Wie ist der Haftungsausschluss im Kaufvertrag formuliert?
2. Liegt eine arglistige Täuschung vor?

Steht im Kaufvertrag zum Beispiel "gekauft wie gesehen", sind offensichtliche Mängel vom Haftungsausschluss umfasst. Der Käufer kann also keine Ansprüche geltend machen, wenn zum Beispiel schon bei der Besichtigung große Feuchtigkeits- oder Schimmelflecken an den Wänden zu sehen waren. Vorsicht: Ob der Käufer sich tatsächlich gründlich im Haus umgesehen hat, spielt keine Rolle. Waren die Mängel zu sehen, muss er damit leben. Aber: Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel.

Steht im Kaufvertrag jedoch "gekauft wie gesehen unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“, handelt es sich um einen weiterreichenden Haftungsausschluss: Hier sind auch versteckte Mängel eingeschlossen und der Verkäufer haftet dafür nicht (OLG München, Urteil vom 28.08.2013, Az. 20 U 1498/13).

Weitere Beispiele für offensichtliche Mängel sind:

- Fluglärm / Straßenlärm,
- Risse in der Fassade,
- undichtes Dach aufgrund sichtbarer Löcher,
- beschädigte Bodenbeläge,
- erkennbare Defekte an Installationen (Heizkörper ohne Ventil, Lichtschalter ohne Funktion).

Als versteckte Mängel werden meist angesehen:

- Altlasten im Erdboden,
- defektes Dach, erst bei Regen undicht,
- Wasserleitungen aus Blei,
- defekte Abwasserrohre,
- Asbest z. B. an der Fassade,
- Holzteile mit gesundheitsschädlichen Holzschutzmitteln imprägniert,
- Wärmebrücken und unsachgemäße Dämmung, wenn nur durch Sachverständigen erkennbar,
- Schädlingsbefall, wenn nicht sofort erkennbar (z. B. Holzwurm).

Wer ein Haus verkauft, haftet trotz Haftungsausschluss, wenn er einen Mangel arglistig verschweigt. Das heißt: Der Verkäufer schweigt absichtlich über einen Mangel, von dem er weiß, weil er die Kaufentscheidung des anderen beeinflussen will. Arglist liegt vor, wenn dem Verkäufer klar ist, dass der andere den Mangel von selbst nicht erkannt hat und dass dieser Mangel ein Problem für die Unterzeichnung des Kaufvertrages wäre.

Als Arglist gelten insbesondere:

- Verschweigen von bekannten erheblichen Mängeln,
- falsche Angaben auf Nachfrage hin,
- Angaben "ins Blaue hinein" ohne genaues Wissen,
- Verschweigen von aufklärungspflichtigen Mängeln.

Es gibt eine Reihe von Mängeln, über die Hausverkäufer ohne besondere Nachfrage aufklären müssen. Diese ergeben sich aus unterschiedlichen Gerichtsurteilen. Hier einige Beispiele für aufklärungspflichtige Mängel:

- Feuchtigkeitsschäden (OLG Koblenz, 13.11.2009, Az. 2 U 443/09),
- mangelhafte Kellerabdichtung (OLG Brandenburg, 9.6.2011, Az. 5 U 78/06),
- Befall mit Hausschwamm (KG Berlin, 23.2.1989, Az. 12 U 2500/88),
- asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, 12.11.2010, Az. V ZR 181/09),
- massiver Holzwurmbefall (OLG Braunschweig, 13.9.2018, Az. 9 U 51/17).

Auch ein rechtlicher Mangel kann aufklärungspflichtig sein, etwa das Fehlen der Baugenehmigung (BGH, 30.4.2003, Az. V ZR 100/02).

Wasserleitungen aus Blei sind nach dem Landgericht Lübeck ebenfalls ein aufklärungspflichtiger Mangel. Im konkreten Fall ging es um ein Mietshaus mit 36 Parteien, dessen Mieter zum Teil wegen bleihaltigen Wassers die Miete gemindert hatten. Die Grenzwerte wurden erheblich überschritten. Zwar gab der Verkäufer des Hauses an, davon nichts gewusst zu haben. Mehrere Zeugenaussagen und auch seine eigenen Einlassungen sprachen laut Gericht aber dafür, dass er diesen Umstand sehr wohl gekannt hatte. Der Käuferin wurde daher Schadensersatz zugesprochen, sowohl für die Sanierungskosten als auch für die Mietausfälle in Höhe der Mietminderungen (LG Lübeck, Urteil vom 1.7.2025, Az. 2 O 231/23).

Vorsicht: Das OLG Hamburg hat in einem sehr ähnlichen Fall die Schadensersatzklage abgewiesen. Der Grund: Die Bleileitungen waren zum Teil über Putz verlegt und hätten vom Käufer bei der Besichtigung erkannt werden können (Urteil vom 13.1.2023, Az. 1 U 117/21).

Leider ist vor Gericht der Käufer beweispflichtig dafür, dass der Verkäufer ihm bekannte Mängel verschwiegen hat. Als Beweismittel kommen zum Beispiel Aussagen von Handwerkern örtlicher Betriebe in Frage, die schon am Haus tätig waren oder Aussagen von Nachbarn über durchgeführte Arbeiten. In manchen Fällen können auch von der Verkäuferseite zur Verfügung gestellte Unterlagen Hinweise enthalten.

Schlechte Karten haben Hauskäufer auch oft bei sogenannten baujahrstypischen Mängeln. So ist zum Beispiel bei Häusern aus der Vor- und Nachkriegszeit oft mit statischen Mängeln zu rechnen. Bei Häusern aus den 1930er und 1940er Jahren wurde oft am Material gespart. Abhängig vom Baujahr ist auch mit veralteten Heizanlagen, Rohrleitungen und Elektroinstallationen zu rechnen. Bei Mängeln, die für das Baujahr typisch sind, gestehen die Gerichte Käufern oft keine Gewährleistungsansprüche zu.

Vor dem Kauf eines gebrauchten Hauses empfiehlt es sich, einen Bausachverständigen zu Rate zu ziehen und diesen das Haus besichtigen zu lassen. Ein Sachverständiger kann viele Mängel erkennen, die ein Laie nicht sieht, und Sie so vor erheblichen Kosten bewahren. Die Kosten von bis zu 1.000 Euro stehen in keinem Verhältnis zu den Kosten von Baumängeln. Welche Ansprüche Sie gegen den Verkäufer haben, kann ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht für Sie klären.