Betrug beim Immobilienkauf: Schaden steuerlich absetzbar?

25.08.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (138 mal gelesen)
Betrug beim Immobilienkauf: Schaden steuerlich absetzbar? © Bu - Anwalt-Suchservice

Bei einem Immobilienkauf geht es um viel Geld. Wird der Käufer um sein Geld betrogen, gibt es – zumindest bei geplanter Vermietung – die Möglichkeit, den Schaden steuerlich geltend zu machen.

Bargeldgeschäfte beim Immobilienkauf sind nicht zu empfehlen. Nicht nur, weil heute diverse Stellen Meldungen an Behörden abgeben, dass „Schwarzgeld“ im Spiel sein könnte. Denn auch Betrüger haben es deutlich leichter, wenn man ihnen einen Koffer mit Barem anvertraut. Immerhin: Wer beim geplanten Ankauf einer Immobilie hereingelegt wird, kann den Betrugsschaden unter Umständen von der Steuer absetzen.

Wann kann man Betrugsschäden steuerlich absetzen?


Aus einem Urteil des Bundesfinanzhofes geht hervor, dass man als Betrugsopfer den erlittenen Schaden unter Umständen von der Einkommenssteuer absetzen kann, wenn dieser unter die Werbungskosten fällt. Dies sind Kosten, die zum „Erwerb“ von Einkommen dienen. Genauer: Als Werbungskosten gelten alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Geregelt ist dies in § 9 Abs. 1 Satz 2 des Einkommenssteuergesetzes. Eine entscheidende Frage dabei ist also: Sollte das an den Betrüger verlorene Geld zur Erzielung von Einkünften beitragen?

Fall: Hilfe beim Immobilienkauf


Der Bundesfinanzhof in München beschäftigte sich 2017 mit einem Fall aus dem Jahr 2000. Ein Immobilienkäufer wollte damals unbedingt ein Grundstück mit einer Villa kaufen. Der Kauf scheiterte jedoch kurz vor dem Notartermin, weil der Verkäufer plötzlich mehr Geld verlangte. Nun nahm ein Makler mit dem Kaufinteressenten Kontakt auf und behauptete, für die Verkäuferseite tätig zu sein. Für 2,5 Millionen DM könne er den Kauf vermitteln. Bedingung sei allerdings Barzahlung. Der Käufer verhandelte mit dem Makler, der immer wieder mit neuen Bedingungen kam, die angeblich die Verkäuferseite stellte. Schließlich überreichte der Käufer dem Makler 3,5 Millionen DM als Kaufpreis sowie 400.000 DM als Provision und 100.000 US-Dollar als sogenanntes Handgeld, alles in bar. Zum Kaufvertragsabschluss kam es jedoch nicht: Der Makler packte das Geld ein und machte sich damit aus dem Staub. Einen Auftrag vom Verkäufer hatte er gar nicht. Allerdings war seine Flucht nicht erfolgreich. Er wurde erwischt und zu einer mehrjährigen Gefängnisstrafe verurteilt. Ein Zivilgericht verurteilte ihn auch zur Rückzahlung des gesamten Betrages. Allerdings fand diese aus unbekannten Gründen nie statt. Der geprellte Käufer hatte immer noch nicht genug von der Immobilie: Er trat mit dem Verkäufer in neue Verhandlungen ein und erwarb die Villa für 3,9 Millionen DM. Drei Stockwerke vermietete er an gewerbliche Mieter, das Dachgeschoss bewohnte er selbst. Nun wollte er den Betrugsschaden steuerlich geltend machen. Aber handelte es sich um Werbungskosten? Das Finanzgericht sagte zunächst nein.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung


Wer ein Haus kauft, um selbst darin zu wohnen, kann natürlich keine Werbungskosten geltend machen. Anders ist es jedoch mit Häusern, die der Vermietung dienen. Fallen Werbungskosten im Bereich „Vermietung und Verpachtung“ an, können sie auch geltend gemacht werden. Natürlich nur in dieser Einkunftsart und mit dem entsprechenden Formular. Werbungskosten sind bei einer Immobilie zum Beispiel die Abschreibungen auf den Kaufpreis, die Schuldzinsen, die Renovierungs- und Instandhaltungskosten und die laufenden Betriebskosten wie etwa Heizkosten und Gebäudeversicherung.

Was ist mit Kosten, die entstehen, bevor das Mietshaus überhaupt gekauft ist?


Bei einem Immobilienkauf fallen oft Kosten an, bevor mit dem Gebäude irgendwelche Einnahmen erzielt werden. Kann man auch diese Beträge absetzen? Hier hat sich der Begriff der vorweggenommenen Werbungskosten entwickelt. Diese können abgesetzt werden, obwohl sie vor Beginn der Vermietung angefallen sind. Der Bundesfinanzhof macht dies davon abhängig, dass ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Kosten und der Einnahmeerzielung in der jeweiligen Einkunftsart besteht. Voraussetzung ist außerdem, dass die Kosten zu einem Zeitpunkt anfallen, in dem der Entschluss zur Vermietung schon endgültig feststeht. Dies sollte der Steuerzahler natürlich glaubhaft machen können.

Was ist, wenn das Geld im Nichts verpufft?


Nun führen allerdings nicht alle Aufwendungen, die für einen Immobilienkauf getätigt werden, zum erwünschten Ziel. So kann es zum Beispiel sein, dass der Käufer erst einmal mehrere Objekte besichtigt, die nicht in Frage kommen. Jedes Mal fallen für ihn Reisekosten an. Vielleicht beauftragt er auch einen Gutachter, um die Statik eines Hauses zu prüfen. Dieser findet heraus, dass das Gebäude bald umfällt. Wieder findet kein Kauf statt, aber es fallen Kosten an. Oder aber – wie hier – der Käufer wird schlicht um den Kaufpreis und die Provision betrogen. All dies, so stellte der Bundesfinanzhof hier fest, schadet nicht. Denn auch Aufwendungen, die nicht zum Erfolg führen, sind absetzbar – solange die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Sobald sich also der Immobilienkäufer zur Vermietung entschlossen hat, sind die anfallenden Aufwendungen auch als Werbungskosten absetzbar – er muss noch nicht einmal eine bestimmte Immobilie im Blick haben. Gilt all dies aber auch für den Kaufpreis selbst?

Wie kann man Anschaffungskosten absetzen?


Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Gebäude können nur in Form von Abschreibungen über mehrere Jahre abgesetzt werden. Vergeblich getätigte Aufwendungen werden anders gehandhabt. Ein vergeblich gezahlter Kaufpreis gehört dem BFH zufolge zu den sofort abziehbaren Werbungskosten. Dass das Haus dann später tatsächlich gekauft wurde, hat damit nichts zu tun und verhindert den Abzug der vergeblich getätigten Aufwendungen nicht.

Provision und Handgeld


Die Provision sei ebenfalls durch den Immobilienkauf veranlasst worden und damit abzugsfähig. Dies gelte auch für das mysteriöse „Handgeld“ – offenbar hatte der Betrüger dem Käufer vorgespielt, dass er nicht näher bezeichnete Personen bestechen wollte, um den Kauf einzufädeln. Zwar sei ein echtes Schmiergeld nicht absetzbar, hier sei jedoch für den Käufer nicht klar gewesen, bei wem dadurch welche Handlung ausgelöst werden sollte.

Wie begründete das Gericht sein Urteil?


Der Bundesfinanzhof entschied, dass der Betrugsschaden hier grundsätzlich im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden konnte (Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 24/16). Zwischen den getätigten Aufwendungen und der Vermietung habe es einen ausreichenden wirtschaftlichen Zusammenhang gegeben. Entscheidend sei, dass der Käufer von Anfang an fest zur Vermietung entschlossen gewesen wäre. Dass der betrügerische Makler ihn erfolgreich getäuscht habe, ändere nichts. Irrelevant sei auch, dass bei Übergabe des Geldes an den Makler noch kein Immobilien-Kaufvertrag bestanden habe und dass das Geschäft in bar und auf unübliche Weise abgewickelt worden sei. Ebenso sei es nicht von Belang, dass der Makler gar nicht vom Verkäufer beauftragt worden war. Der Bundesfinanzhof konnte den Fall nicht endgültig entscheiden, da die Vorinstanz nicht geklärt hatte, wann feststand, dass der Geschädigte sein Geld nicht mehr zurückbekommen würde. Der Fall wurde daher ans Finanzgericht zurückverwiesen.

Fazit


Grundsätzlich besagt dieses Urteil, dass ein Betrugsschaden beim Immobilienkauf als Werbungskosten steuerlich absetzbar ist. Dazu muss eine von Anfang an bestehende Vermietungsabsicht des Käufers glaubhaft gemacht werden.