Betrug beim Immobilienkauf: Schaden steuerlich absetzbar?

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes können Betrugsopfer den erlittenen Schaden unter Umständen von der Einkommenssteuer absetzen, wenn dieser zu den Werbungskosten gehört. Dies sind die Kosten, die zum „Erwerb“ von Einkommen dienen. Genauer: Als Werbungskosten sieht man alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen an. Dies ist in § 9 Abs. 1 des Einkommenssteuergesetzes festgelegt. Eine wichtige Frage ist dabei: Sollte das an den Betrüger verlorene Geld beim Betrugsopfer zur Erzielung von Einkünften beitragen?

Der Bundesfinanzhof befasste sich 2017 mit einem Fall aus dem Jahr 2000. Ein Immobilienkäufer hatte damals unbedingt ein Grundstück mit einer Villa kaufen wollen. Allerdings scheiterte der Kauf kurz vor dem Notartermin, da der Verkäufer ganz plötzlich mehr Geld forderte. Nun kontaktierte ein Makler den Kaufinteressenten und erklärte, für den Verkäufer tätig zu sein. Er könne den Kauf für 2,5 Millionen DM vermitteln - allerdings nur bei Barzahlung.

Der Käufer verhandelte mit dem Makler, der immer wieder neue Bedingungen stellte, die angeblich vom Verkäufer stammten. Schließlich übergab der Käufer dem Makler 3,5 Millionen DM als Kaufpreis plus 400.000 DM als Provision und 100.000 US-Dollar als sogenanntes Handgeld, alle Beträge in bar.
Der Makler bedankte sich höflich, packte das Geld ein, fuhr davon und machte sich aus dem Staub. Er hatte nie einen Maklerauftrag vom Verkäufer gehabt. Immerhin konnte die Polizei ihn festnehmen. Er wurde zu einer mehrjährigen Gefängnisstrafe verurteilt. Zusätzlich verurteilte ihn ein Zivilgericht zur Rückzahlung des kompletten Betrages. Dazu kam es jedoch aus unbekannten Gründen nicht.

Der geprellte Käufer wollte jedoch immer noch die Villa. Er begann neue Verhandlungen mit dem Verkäufer selbst und kaufte die Immobilie schließlich für 3,9 Millionen DM. Anschließend vermietete er drei Stockwerke an gewerbliche Mieter, das Dachgeschoss bewohnte er selbst. Den Betrugsschaden wollte er steuerlich geltend machen. Aber handelte es sich hier nun um Werbungskosten? Das Finanzgericht verneinte dies zunächst.

Wer ein Haus erwirbt, um darin selbst zu wohnen, kann die dafür anfallenden Kosten natürlich nicht als Werbungskosten geltend machen. Anders sieht es jedoch bei Häusern aus, die der Vermietung dienen. Denn: Fallen Werbungskosten bei der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ an, kann man diese auch geltend machen. Natürlich nur in dieser Einkunftsart und mit dem entsprechenden Formular - dafür gibt es eine besondere Anlage zur Einkommenssteuererklärung.
Bei einer Immobilie zählen beispielsweise die Abschreibungen auf den Kaufpreis zu den Werbungskosten, außerdem die Schuldzinsen, die Renovierungs- und Instandhaltungskosten sowie die laufenden Betriebskosten wie etwa Heizkosten und Gebäudeversicherung.

Häufig fallen bei einem Immobilienkauf Kosten an, bevor überhaupt mit dem Gebäude irgendwelche Einnahmen erzielt werden. Sind auch diese Beträge steuerlich absetzbar?
Für solche Fälle hat sich der Begriff der vorweggenommenen Werbungskosten entwickelt. Diese sind absetzbar, obwohl sie vor dem Beginn der Vermietung angefallen sind. Allerdings macht der Bundesfinanzhof dies davon abhängig, dass ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Kosten und der Einnahmeerzielung in der jeweiligen Einkunftsart vorhanden ist. Außerdem müssen diese Kosten zu einem Zeitpunkt angefallen sein, zu dem der Entschluss zur Vermietung schon endgültig feststand. Der Steuerzahler sollte dies dem Finanzamt auch überzeugend glaubhaft machen können.

Nicht alle Aufwendungen, die man für einen Immobilienkauf tätigt, führen zum erwünschten Ziel. Vielleicht besichtigt der Käufer erst einmal mehrere Objekte, die nicht in Frage kommen. Jedes Mal hat er Reisekosten. Möglicherweise beauftragt er einen Gutachter, um die Statik eines Hauses zu überprüfen. Dieser findet heraus, dass das Gebäude bald umfallen wird. Und wieder kommt es nicht zum Kauf, der Gutachter aber will bezahlt werden. Oder der Käufer wird - wie im beschriebenen Fall - einfach um den Kaufpreis und die Provision betrogen.
Der Bundesfinanzhof hat dazu entschieden: All dies schadet nicht. Auch Aufwendungen, die nicht zum Erfolg führen, sind also steuerlich absetzbar – solange nur die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Hat sich also der Immobilienkäufer zur Vermietung entschlossen, sind die ab diesem Zeitpunkt anfallenden Aufwendungen auch als Werbungskosten absetzbar – der Kaufinteressent muss noch nicht einmal eine bestimmte Immobilie im Blick haben. Aber: Gilt all dies auch für den Kaufpreis selbst?

Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Gebäude sind nur in Form von Abschreibungen über mehrere Jahre hinweg absetzbar. Anders sieht es bei vergeblich getätigten Aufwendungen aus. Ein vergeblich gezahlter Kaufpreis ist gemäß Bundesfinanzhof als Teil der Werbungskosten sofort abziehbar.
Dass die Villa im beschriebenen Fall dann später tatsächlich gekauft wurde, hatte damit aus Sicht des Gerichts nichts zu tun und verhindert den Abzug der vergeblich getätigten Aufwendungen nicht.

Der Bundesfinanzhof erklärte: Auch die Provision sei durch den Immobilienkauf veranlasst worden und damit abzugsfähig. Ebenso das mysteriöse „Handgeld“ – offenbar hatte der Betrüger dem Käufer vorgespielt, dass er nicht näher bezeichnete Personen bestechen wollte, um den Kauf auf den Weg zu bringen. Grundsätzlich sei Schmiergeld zwar nicht absetzbar, hier sei jedoch für den Käufer überhaupt nicht erkennbar gewesen, wer dadurch zu welcher Handlung veranlasst werden sollte.

Aus Sicht des Bundesfinanzhofes konnte der Betrugsschaden hier grundsätzlich im Rahmen der Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden (Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 24/16).
Es habe hier einen ausreichenden wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den getätigten Aufwendungen und der Vermietung gegeben. Entscheidend sei dabei, dass der Käufer von Anfang an fest zur Vermietung entschlossen gewesen sei. Die Täuschung durch den betrügerischen Makler ändere daran gar nichts. Ebenso sei es irrelevant, dass bei Übergabe des Geldes an den Makler noch kein Immobilien-Kaufvertrag bestanden habe und dass das Geschäft in bar und auf unübliche Weise abgewickelt worden sei. Dass der Makler überhaupt nicht vom Verkäufer beauftragt worden war, spielte ebenfalls keine Rolle.
Allerdings konnte der Bundesfinanzhof den Fall nicht endgültig entscheiden, da die Vorinstanz nicht geklärt hatte, wann feststand, dass der Geschädigte sein Geld nicht mehr zurückerhalten würde. Die Sache wurde daher zur weiteren Klärung ans Finanzgericht zurückverwiesen.

Aus diesem Urteil ergibt sich, dass ein Betrugsschaden beim Immobilienkauf grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich abzusetzen ist. Allerdings muss dazu eine von Anfang an bestehende Vermietungsabsicht des Käufers glaubhaft gemacht werden. Hier empfiehlt es sich, entsprechende Beweismittel zu haben - etwa Zeugenaussagen oder datierte Unterlagen. Im Streit mit dem Finanzamt hilft und berät ein Fachanwalt für Steuerrecht.