Was gilt, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben wurde?

Mieter und Vermieter sind sich oft im Unklaren darüber, welche Räume überhaupt zu den Wohnräumen zählen und in die Wohnfläche eingerechnet werden. Zählen beispielsweise Flur, Bad, Küche und Abstellkammer dazu? Werden Keller und Dachboden eingerechnet? Mit welchem Anteil zählen Balkon und Terrasse? Besondere Regeln gibt es für niedrige Räume und Dachschrägen.

Die Wohnflächenverordnung kann all diese Fragen beantworten. Sie legt fest, wie eine Wohnfläche korrekt ermittelt wird. Allerdings hat eine ganze Reihe von Streitfragen schon die Gerichte beschäftigt.

Wichtig: Hier erläutern wir die Ermittlung der Wohnfläche nach der weithin üblichen Wohnflächenverordnung. Ein Mietvertrag kann jedoch auch einen anderen Berechnungsmaßstab festlegen, etwa nach DIN 277 oder DIN 283. Eine solche Vereinbarung ist zulässig und kommt zu einem deutlich abweichenden Ergebnis.

Für die Berechnung der Wohnfläche ermittelt man zunächst die Grundfläche der Wohnung. Es zählen nur Räume mit, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Mitgezählt werden auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume, die nach allen Seiten hin geschlossen sind. Einbezogen werden ebenfalls Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Abstellräume und Kellerabteile außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und Geschäftsräume sowie generell Räume, die nicht die Bauvorschriften für Wohnräume einhalten.

Nach der Wohnflächenverordnung ermittelt man die Grundfläche der Räume, indem man den Abstand zwischen den Bauteilen auf beiden Seiten misst, also von Wand zu Wand. Sind die Wände verkleidet, misst man bis zur Vorderkante dieser Verkleidung. Wenn es keine Begrenzungswand gibt (etwa bei einer Terrasse), verwendet man den "baulichen Abschluss". So nennt man die Kante, an der die Terrasse endet.

Zur Grundfläche zählen auch:

- Tür- und Fensterrahmen,
- Fußleisten,
- fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Herde und Badewannen und
- freiliegende Installationen wie Heizungsrohre, Einbaumöbel und mobile Raumteiler.

Nicht zur Grundfläche gehören dagegen:

- Schornsteine,
- Vormauerungen,
- Wandverkleidungen,
- frei stehende Pfeiler mit einer Höhe von mehr als 1,50 Metern und einer Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern.
- Treppen mit mehr als drei Stufen und ihre Treppenabsätze,
- Türnischen, Fenster- und offene Wandnischen mit einer Tiefe von 0,13 Metern oder weniger.

Nun hat man also die Grundfläche berechnet. Diese ist jedoch nicht mit der Wohnfläche identisch. Einige der genannten Flächen werden nämlich nur mit einem bestimmten Anteil auf die Wohnfläche angerechnet, weil man sie nur teilweise nutzen oder bewohnen kann:

- Vollständig einberechnet werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer Höhe von mindestens zwei Metern.

- Zur Hälfte mitgezählt werden die Flächen von Räumen und Raumteilen mit einer Höhe von mindestens einem Meter und unter zwei Metern, zum Beispiel die Flächen unter Dachschrägen.

- Ebenfalls mit 50 Prozent eingerechnet werden die Grundflächen von nicht beheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und anderen nach allen Seiten geschlossenen Räumen.

- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen dürfen mit einem Viertel ihrer Grundfläche zur Wohnfläche gezählt werden, maximal aber mit der Hälfte.

Eine Mieterin hatte im April 2014 eine Wohnung bezogen, die laut Vertrag 49,18 qm groß war. Eine Messung im April 2021 ergab eine Wohnfläche von 42,64 qm. Die Mieterin verlangte die zu viel gezahlte Miete für mehrere Jahre zurück. Die Vermieterseite erklärte, dass die Mieterin die Wohnflächenabweichung bei ihrem Einzug hätte bemerken müssen.

Sie sei verpflichtet gewesen, die Wohnfläche beim Einzug nachzumessen. Daher sei der Anspruch zumindest für den Zeitraum bis 2017 im Rahmen der dreijährigen Verjährungsfrist verjährt.

Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass die Verjährungsfrist erst mit Kenntnis der Mieterin von der abweichenden Wohnfläche zu laufen beginne. Allein der Bezug einer Wohnung führe nicht automatisch dazu, dass man auch die exakte Wohnfläche kenne. Auch sei es nicht üblich, dass Mieter beim Einzug erst einmal sämtliche Wände und Raumhöhen ausmessen würden und Mieter seien auch nicht dazu verpflichtet.

Daher habe die Verjährungsfrist erst mit der Vermessung im April 2021 zu laufen begonnen. Die Mieterin habe einen Anspruch auf anteilige Rückzahlung ihrer Miete ab April 2014 (Urteil vom 17.10.2023, Az. VIII ZR 61/23).

Die tatsächliche Wohnfläche ist in manchen Fällen kleiner als im Mietvertrag vereinbart. Weicht die echte Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten ab, stellt dies rechtlich einen Sachmangel der Mietwohnung dar. Mieter können daraus jedoch nur dann Rechte ableiten, wenn der Mangel erheblich ist. Gerichtsurteilen zufolge ist dies der Fall, wenn die Abweichung über zehn Prozent liegt. In diesem Fall können Mieter also eine Mietminderung geltend machen.

Urteil: Der Bundesgerichtshof hat dies in seinem Urteil vom 24.3.2004 bestätigt (Az. VIII ZR 295/03) und 2015 daran festgehalten (Az. VIII ZR 266/14).

Manche Betriebskostenarten legt man nach Quadratmetern der Wohnfläche auf die einzelnen Mieter im Haus um. Wenn eine Wohnung kleiner ist als angegeben, kann der Mieter eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung verlangen. Dazu muss die Abweichung bei der Wohnfläche über zehn Prozent liegen.

Stellt sich nachträglich heraus, dass die Wohnung größer ist als im Mietvertrag vereinbart, fragt sich mancher Vermieter, ob er die Miete entsprechend erhöhen darf. Wenn sowieso eine Mieterhöhung ansteht, wird der Vermieter überlegen, welche Zahl jetzt maßgeblich ist, um die ortsübliche Vergleichsmiete per Mietspiegel zu ermitteln: die im Mietvertrag genannte oder die tatsächliche, höhere Wohnfläche.

Lange war hier ebenfalls die Zehn-Prozent-Grenze maßgeblich. Nur bei einer Abweichung von über zehn Prozent durfte der Vermieter die Miete an die echten Verhältnisse anpassen oder diese als Grundlage für eine Mieterhöhung verwenden. Allerdings hat der Bundesgerichtshof die Zehn-Prozent-Grenze bei der Mieterhöhung abgeschafft (Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

Wichtig: Dem Bundesgerichtshof zufolge darf der Vermieter die Miete nicht allein aufgrund des Bekanntwerdens einer größeren Wohnfläche erhöhen. Er muss sich trotzdem an die vom Gesetz vorgegebenen Mieterhöhungsgründe halten – zum Beispiel die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Mieterhöhung wegen einer Modernisierung.

Laut Bundesgerichtshof ist bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Der Gesetzgeber habe diese Art der Mieterhöhung vorgesehen, damit Vermieter auch während der Vertragslaufzeit eine angemessene Miete erzielen könnten, die sich am örtlichen Wohnungsmarkt orientiere. Was ortsüblich sei, richte sich allein nach sachlichen Kriterien und nicht nach Vereinbarungen im Mietvertrag (Az. VIII ZR 266/14).

Wichtig: Damit gab der Bundesgerichtshof seine vorherige Rechtsprechung auf. Seitdem zählt bei Mieterhöhungen nur die tatsächlich nachweisbare Wohnfläche. Ob die im Vertrag angegebene Wohnfläche kleiner oder größer ist, spielt rechtlich keine Rolle.

Um es nicht zu einfach zu machen, gelten für ältere und neuere Mietverträge für die Wohnflächenberechnung unterschiedliche Vorschriften:

Auf Mietverträge, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden, wird nicht die Wohnflächenverordnung angewendet, sondern die damalige "Zweite Berechnungsverordnung" (II. BV).

Ein Unterschied zwischen den beiden Regelungen ist, dass Balkone nach der II. BV einfach mit 50 Prozent angerechnet werden können, während die Wohnflächenverordnung dies nur im Ausnahmefall (bei besonders hohem Wohnwert) erlaubt.

Auseinandersetzungen um die Wohnfläche können Mieter und Vermieter vermeiden, indem sie die Wohnung vor der Unterzeichnung des Mietvertrages gemeinsam ausmessen. Laser- oder Ultraschallmessgeräte vereinfachen dies deutlich. Wenn es zwischen den Mietvertragsparteien zu Streit über die Wohnfläche kommt, kann ein Fachanwalt für Mietrecht mit Beratung und Vertretung vor Gericht weiterhelfen.