Wohnflächenberechnung: was gilt bei falscher Angabe im Mietvertrag?

04.12.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (370 mal gelesen)
Wohnflächenberechnung: was gilt bei falscher Angabe im Mietvertrag? © Ma - Anwalt-Suchservice

In vielen Mietverträgen ist eine unzutreffende Wohnfläche angegeben. Dies wirkt sich bei Mieterhöhungen und der Berechnung von Nebenkosten aus. Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet?

In jedem Mietvertrag über eine Wohnung ist die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben. Denn: Die Wohnfläche ist im Mietrecht eine wichtige Größe. Zum Beispiel kann man im Mietspiegel der Gemeinde die angemessene Mietpreisspanne für eine Wohnung einer bestimmten Klasse und in einer bestimmten Lage pro Quadratmeter nachlesen. Mieterhöhungen, die sich auf die Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen, richten sich nach diesen Angaben aus dem Mietspiegel. Auch manche Kostenpositionen bei den Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Falsche Angaben können also dazu führen, dass Mieterhöhungen falsch berechnet werden oder dass der Mieter zu viel oder zu wenig Nebenkosten bezahlt.

Was regelt das Gesetz?


Bei der Berechnung der Wohnfläche tauchen viele Fragen auf. So sind viele Mieter und Vermieter im Unklaren darüber, welche Räume überhaupt zu den Wohnräumen gehören und bei der Wohnfläche mitzählen. Was ist etwa mit Flur, Bad, Küche und Abstellkammer? Rechnet man den Keller und den Dachboden dazu? Mit welchem Anteil werden Balkon und Terrasse berechnet? Für niedrige Räume und Dachschrägen gibt es besondere Regeln, die oft vergessen werden. All diese Fragen kann die Wohnflächenverordnung beantworten. Diese gesetzliche Vorschrift legt fest, wie eine Wohnfläche korrekt zu ermitteln ist. Verschiedene Streitfragen haben jedoch die Gerichte beschäftigt.
Hier wird die Ermittlung der Wohnfläche nach der weithin üblichen Wohnflächenverordnung erläutert. Im Mietvertrag kann allerdings auch ein anderer Berechnungsmaßstab festgelegt werden, etwa nach DIN 277 oder DIN 283. Eine solche Vereinbarung ist zulässig und führt zu einem stark abweichenden Ergebnis.

Welche Räume zählt man zur Wohnfläche?


Der erste Schritt zur Berechnung der Wohnfläche ist die Ermittlung der Grundfläche der Wohnung. Es zählen nur Räume mit, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Mitgezählt werden auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume, die nach allen Seiten hin geschlossen sind. Einbezogen werden auch Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.
Nicht berücksichtigt werden allerdings Zubehörräume, wie etwa Keller, Abstellräume und Kellerabteile außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und Geschäftsräume. Unberücksichtigt müssen auch Räume bleiben, die nicht die Bauvorschriften für Wohnräume erfüllen.

Wie ermittelt man die Grundfläche?


Gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt man die Grundfläche der Räume, indem man den Abstand zwischen den Bauteilen auf beiden Seiten misst, also von Wand zu Wand. Sind die Wände verkleidet, misst man bis zur Vorderkante dieser Verkleidung. Wenn es keine Begrenzungswand gibt (zum Beispiel bei einer Terrasse) verwendet man den “baulichen Abschluss”. Damit ist die Kante gemeint, an der die Terrasse endet.
Zur Grundfläche zählen auch Tür- und Fensterrahmen, Fußleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Herde und Badewannen, freiliegende Installationen wie Heizungsrohre, Einbaumöbel und mobile Raumteiler.
Nicht zur Grundfläche zählt man Schornsteine, Vormauerungen, Wandverkleidungen, freistehende Pfeiler mit einer Höhe von mehr als 1,50 Metern und einer Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern. Nicht eingerechnet werden auch Treppen mit mehr als drei Stufen und ihre Treppenabsätze sowie Türnischen, sowie Fenster- und offene Wandnischen mit einer Tiefe von 0,13 Metern oder weniger.

Wie ermittelt man die Wohnfläche?


Auf diese Weise hat man nun die Grundfläche berechnet. Diese ist aber nicht mit der Wohnfläche identisch. Denn: Einige der genannten Flächen werden nur mit einem bestimmten Anteil auf die Wohnfläche angerechnet, da sie zum Beispiel nicht vollständig benutzbar oder bewohnbar sind.
Vollständig einberechnet werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer Höhe von mindestens zwei Metern. Nur zur Hälfte einberechnet werden die Flächen von Räumen und Raumteilen mit einer Höhe von mindestens einem Meter und unter zwei Metern, etwa die Flächen unter Dachschrägen. Ebenfalls zur Hälfte angerechnet werden die Grundflächen von nicht beheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen mit einem Viertel ihrer Grundfläche zur Wohnfläche, höchstens aber zur Hälfte.

Was gilt, wenn die Wohnung kleiner ist, als vereinbart?


Es kommt vor, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, als die im Mietvertrag vereinbarte. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten ab, gilt dies rechtlich als ein Sachmangel der Mietwohnung. Allerdings können Mieter daraus nur dann Rechte ableiten, wenn es sich um einen erheblichen Mangel handelt. Dies ist den Gerichten zufolge der Fall, wenn die Abweichung über zehn Prozent beträgt. Dann also kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Dies hat der Bundesgerichtshof schon in seinem Urteil vom 24.3.2004 erklärt (Az. VIII ZR 295/03). Auch 2015 hat der Bundesgerichtshof daran festgehalten (Az. VIII ZR 266/14).

Was ist hinsichtlich der Betriebskosten zu beachten?


Manche Betriebskosten-Arten werden nach Quadratmetern umgelegt, also auf die einzelnen Wohnungen im Haus verteilt. Wenn die Wohnung kleiner ist als angegeben, kann der Mieter eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung verlangen. Voraussetzung: Die Abweichung der Wohnfläche beträgt mehr als zehn Prozent.

Was gilt, wenn die Wohnung größer ist als vereinbart?


Stellt sich nachträglich heraus, dass die Wohnung größer ist, als im Mietvertrag vereinbart, stellt sich für den Vermieter die Frage, ob er die Miete entsprechend erhöhen kann. Steht sowieso schon eine Mieterhöhung an, wird sich der Vermieter fragen, welche Zahl denn nun maßgeblich ist, um die ortsübliche Vergleichsmiete per Mietspiegel zu ermitteln: Die im Mietvertrag genannte oder die tatsächliche Wohnfläche.
Lange Zeit war auch hier die Zehn-Prozent-Grenze maßgeblich. Der Vermieter durfte also nur bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent eine Anpassung an die echten Verhältnisse vornehmen oder diese als Grundlage für eine Mieterhöhung verwenden. Allerdings hat der Bundesgerichtshof beim Thema Mieterhöhung mit Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) die Zehn-Prozent-Grenze abgeschafft.

Was hat der BGH zur Mieterhöhung entschieden?


Der Bundesgerichtshof entschied, dass bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Diese Art der Mieterhöhung sei gesetzlich vorgesehen, damit der Vermieter auch während der Vertragslaufzeit eine Miete erzielen könne, die angemessen sei und sich am örtlichen Wohnungsmarkt orientiere. Was ortsüblich sei, richte sich nach rein sachlichen Kriterien und nicht nach Vereinbarungen im Mietvertrag. Damit gab der Bundesgerichtshof seine vorherige Rechtsprechung auf. Seitdem zählt also bei Mieterhöhungen nur die Wohnfläche, die tatsächlich nachweisbar ist. Ist die Wohnung größer als im Vertrag angegeben, kann der Vermieter bei der Berechnung einer Mieterhöhung die tatsächliche Quadratmeter-Zahl zugrunde legen. Ist die Wohnung kleiner als angegeben, gilt das Gleiche.

Welche Rolle spielt die Kappungsgrenze?


Im BGH-Fall verlor die Vermieterin trotzdem den Prozess. Denn: Sie hatte die sogenannte Kappungsgrenze missachtet. Kappungsgrenze heißt: Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent angehoben werden. In manchen besonders ausgewiesenen Gebieten mit Wohnungsmangel – wie in Berlin – sind es 15 Prozent. Die Vermieterin hätte hier also unter Berücksichtigung der echten, höheren Quadratmeterzahl durchaus eine erhöhte Miete verlangen können – allerdings durfte sich der Gesamtbetrag der Nettomiete trotzdem nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen.
Dem Bundesgerichtshof zufolge darf der Vermieter übrigens nicht die Miete nur aufgrund des Bekanntwerdens einer größeren Wohnfläche erhöhen. Er muss sich weiter an die Mieterhöhungsgründe halten, die das Gesetz vorgibt – also insbesondere die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Mieterhöhung wegen einer Modernisierung.

Welche Besonderheit gilt für Mietverträge von vor 2003?


Um es noch komplizierter zu machen, gelten für ältere und neuere Mietverträge unterschiedliche Vorschriften für die Wohnflächenberechnung. Bei Mietverträgen, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen worden sind, ist nämlich nicht die Wohnflächenverordnung anzuwenden, sondern die damalige “Zweite Berechnungsverordnung” (II. BV). Ein Unterschied zwischen beiden Regelungen besteht zum Beispiel darin, dass Balkone nach der II. BV problemlos mit 50 Prozent angerechnet werden können, während dies nach der Wohnflächenverordnung nur im Ausnahmefall (bei besonders hohem Wohnwert) zulässig ist.

Praxistipp


Streit um die Wohnfläche können Mieter und Vermieter vermeiden, indem sie die Wohnung vor der Vertragsunterzeichnung gemeinsam ausmessen. Es gibt Laser- oder Ultraschallmessgeräte, die diesen Vorgang erheblich vereinfachen. Wurde dies unterlassen und kommt es hinsichtlich der Wohnfläche zur Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien, kann ein Fachanwalt für Mietrecht mit Rat und Tat weiterhelfen.

(Bu)



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