Schwarzbau ohne Baugenehmigung: Vorkriegshaus darf bleiben

02.06.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (2995 mal gelesen)
Schwarzbau ohne Baugenehmigung: Vorkriegshaus darf bleiben © Tiberius Gracchus - Fotolia.com
Grundsätzlich können Gemeinden mit einer Abrissverfügung gegen Schwarzbauten vorgehen – auch wenn es sich um ein normales Wohnhaus handelt, in dem seit geraumer Zeit jemand wohnt. Es gibt jedoch Einschränkungen.

Schwarzbau
Unter einem Schwarzbau versteht man im Baurecht ein Gebäude, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Die Bauämter verstehen in diesem Punkt meist keinen Spaß – in manchen Städten wird heute sogar per Luftbild nach ungenehmigten Gebäuden, Anbauten, Garagen und Schuppen gesucht. Ist ein Gebäude nicht genehmigt und in der bestehenden Form auch nicht genehmigungsfähig, flattert den Eigentümern dann bald eine Abrissverfügung ins Haus. Bitter ist dies, wenn es sich nicht um einen entbehrlichen Anbau, sondern um das jahrlang genutzte Wohnhaus handelt.

Bestandsschutz für Schwarzbauten?
Es gibt mehrere Fallgestaltungen, unter denen die Baubehörde nicht gegen ein Gebäude ohne Baugenehmigung vorgehen kann.

- Zum Beispiel konnte in der ehemaligen DDR die zuständige Behörde keinen Abriss mehr verlangen, wenn ein Schwarzbau fünf Jahre lang bestanden hatte. Auch heutige Behörden müssen diese frühere Regelung akzeptieren und dürfen nicht nachträglich einen Abriss der Gebäude fordern, die zu DDR-Zeiten davon profitiert haben (Oberverwaltungsgericht Weimar, Urteil vom 18.12.2002).
- Mit Bestandsschutz ist etwas anderes gemeint: Ihn gibt es für Gebäude, die zur Zeit der Errichtung vorschriftsmäßig und genehmigt waren, aber nach heutigem Recht nicht mehr errichtet werden dürften. Auch hier kann kein Abriss gefordert werden.
- Die dritte Variante ist die sogenannte Verwirkung: Hat die Baubehörde allzu lange wissentlich einen Schwarzbau geduldet, darf sie nicht mehr den Abriss verlangen. Wann eine solche Verwirkung eintritt, richtet sich nach dem Einzelfall, feste Fristen gibt es dafür nicht. Und: Auch hier reicht Zeitablauf allein nicht aus, die Behörde muss zusätzlich durch ihr Verhalten Anlass zu der Annahme gegeben haben, dass sie den Bau dulden werde (Bundesverwaltungsgericht, Leipzig, 5.8.1991, Az. 4 B 130.91).

Einen allgemeinen Bestandsschutz für einen von Anfang an ohne Genehmigung errichteten Schwarzbau gibt es also nicht.

Abrissverfügung für Vorkriegshaus?
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in Münster befasste sich mit einer Abrissverfügung, die gegen den Eigentümer eines zwischen 1936 und 1944 errichteten Hauses ergangen war. Das Gebäude befand sich im Außenbereich und war nicht genehmigungsfähig. Eine Baugenehmigung war aus Sicht der Baubehörde niemals beantragt worden. Der Eigentümerin wurde unter Androhung von Zwangsgeld auferlegt, das Gebäude zu beseitigen. Sie ging gegen die Verfügung der Behörde vor.

Erfolg vor dem OVG
Vor dem Oberverwaltungsgericht war die Eigentümerin erfolgreich. Zwar gab es dem Gericht zufolge hier keinen Bestandsschutz: Das Haus sei schon wegen eines zu geringen Grenzabstandes zum Nachbarn nicht genehmigungsfähig. Die fehlende Baugenehmigung gehe zu Lasten der Eigentümerin. Aber: Die Baubehörde habe ihren Ermessensspielraum fehlerhaft ausgeübt. Sprächen konkrete Anhaltspunkte für eine vorübergehende oder dauerhafte Duldung des Gebäudes, sei eine weitergehende Abwägung des "Für und Wieder" einer Abrissanordnung notwendig. Diese habe nicht stattgefunden.

Was spricht gegen den Abriss?
Aus Sicht des Gerichts sprach gegen den Abriss, dass das Haus schon vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges als Wohnhaus genutzt worden sei. Die Baubehörden dürften bei ihrer Entscheidung durchaus sogenannte Stichtagsregelungen einbeziehen. Das Kriegsende war aus Sicht des Gerichts offenbar ein solcher Stichtag. Das Haus habe über 70 Jahre lang bestanden, ohne dass eine Behörde eingeschritten sei. Es müsse auch berücksichtigt werden, dass im Krieg viele Akten verloren gegangen seien. Dies betreffe nicht nur die Behörden, sondern auch den Aktenbestand der jeweiligen Hauseigentümer. Zeugenvernehmungen über die tatsächlichen Verhältnisse seien aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr möglich. All dies hätte die Behörde in ihre Erwägung mit einbeziehen müssen, anstatt nur zu argumentieren: Keine Baugenehmigung = Abriss. Die Abrissverfügung war damit rechtswidrig.

Ausnahmen bestätigen die Regel
Das Gericht wies allerdings darauf hin, dass selbst in einem solchen Fall eine rechtsgültige Abrissverfügung denkbar sei, wenn die genannten Erwägungen korrekt in eine Abwägung der Behörde einbezogen würden. Auch sei die Anwendung einer Stichtagsregelung lediglich eine "Ermessensrichtschnur" und bedeute nicht automatisch, dass jedes vor dem Stichtag errichtete Haus stehen bleiben dürfe. Auch von der Stichtagsregel könne es Ausnahmen geben, wenn diese ordentlich begründet würden (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24.2.2016, Az. 7 A 19/14).