Betreten verboten: Nutzungsuntersagung bei Wohngebäuden

27.06.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (593 mal gelesen)
Betreten verboten: Nutzungsuntersagung bei Wohngebäuden © mahony - Fotolia.com
Die Baubehörde kann in mehreren Fällen die Nutzung eines Wohngebäudes untersagen. Für Eigentümer und Bewohner ist dies eine einschneidende Maßnahme. Nicht immer geht es dabei um bauliche Sicherheitsaspekte.

Die Nutzungsuntersagung
Die Bauämter sind nicht nur für Neubauten zuständig – sie haben auch die Aufgabe, bestehende Bauwerke im Auge zu behalten. Wird ein Verstoß gegen Bestimmungen aus dem Baurecht festgestellt, können sie einschreiten. Dazu können sie eine sogenannte Bauordnungsverfügung erlassen. Von dieser gibt es mehrere Varianten – die Nutzungsuntersagung ist eine davon. Mit ihr wird angeordnet, dass ein Gebäude gar nicht mehr oder nicht mehr in der bisherigen Weise genutzt werden darf. Rechtsgrundlage sind die Landes-Bauordnungen, in Berlin etwa § 58 und § 79 der Berliner Bauordnung.

Illegalität des Bauwerks
Ist das Bauwerk selbst illegal, kann dies zu einer Nutzungsuntersagung führen. Beispiele: Ein Anbau wurde ohne Baugenehmigung errichtet. Ein angebauter Viehstall wurde ohne Genehmigung zu Wohnräumen umgebaut. Eine Hütte in einem Kleingartengebiet wurde über die Jahre immer weiter ausgebaut und wird ständig bewohnt. Liegt keine Baugenehmigung vor, kann die Behörde anordnen, dass eine weitere Wohnnutzung zu unterbleiben hat. Hier wird gerne mit der sogenannten negativen Vorbildwirkung argumentiert – wer ohne Genehmigung baut, darf nicht durch eine Duldung des illegalen Zustandes belohnt werden, da andere Bauherren sich daran schnell ein Beispiel nehmen könnten.

Alte Gebäude ohne Baugenehmigung
Eine Frau hatte von ihrem Mann ein Grundstück geerbt, auf dem sich seit 30 Jahren mehrere Holzgebäude befanden. Darunter waren ein kleines Holzhaus, das zum Wohnen genutzt wurde, ein Gewächshaus und ein kleines hölzernes Haus, in dem sie ihre Katzen untergebracht hatte. Wie sich herausstellte, waren die Gebäude ohne Genehmigung errichtet worden. Keines davon hatte Anschluss an das Abwassernetz. Die Behörde ignorierte alle Vorschläge hinsichtlich eines nachträglichen Anschlusses oder der Anlage eine Kleinkläranlage, sah die Gebäude als nicht genehmigungsfähig an und verfügte eine Nutzungsuntersagung. Das Oberverwaltungsgericht Saarlouis bestätigte diese Entscheidung: Für Schwarzbauten im Außenbereich könne es keinen Bestandsschutz geben – und ob die Eigentümerin vom Fehlen der Genehmigung gewusst habe, sei nicht entscheidend (Beschluß vom 6.1.2012, 2 B 400/11). Ist ein Bauwerk ohne Baugenehmigung errichtet und nicht genehmigungsfähig, ist zusätzlich mit einer Abrissverfügung zu rechnen.

Unzulässige Nutzungsart
Auch eine nicht genehmigte Nutzung kann zu einer Untersagung derselben führen. Hauptfall ist dabei die Wohnnutzung von Gewerberäumen oder umgekehrt. Beispiel: Für ein Wohnhaus mit Doppelgarage bestand eine Baugenehmigung. Allerdings hatte der Eigentümmer dort auch ein Gewerbe als Bauhandwerker angemeldet. Die Behörde überprüfte das Grundstück und stellte fest, dass die Doppelgarage als Lagerraum für Baumaterial und zum Teil als Werkstatt genutzt wurde und obendrein über nicht genehmigte Dachüberhänge verfügte. Die gewerbliche Nutzung der Garage wurde untersagt, der Rückbau des Daches angeordnet, weitere Bauanträge für Lagerräume auf dem Grundstück abgelehnt. Der Verwaltungsgerichthof München bestätigte diese Entscheidung (Beschluss vom 7.10.2015, Az. 15 ZB 12.2042).

Sicherheit: Gefahr für Leib und Leben
Auch wegen Verstoßen gegen bauliche Sicherheitsvorschriften kann eine Nutzungsuntersagung erfolgen. So zum Beispiel, wenn Vorschriften aus der jeweiligen Landesbauordnung über Brandschutz oder Fluchtwege missachtet werden. Beispiel: Ein Gewerbegebäude war in Wohnungen umgewandelt worden. Allerdings stellte sich heraus, dass diverse bauliche Sicherheitsregeln außer acht gelassen worden waren. In den Fluren waren Wände und Decken nicht aus feuerhemmendem Material, eine Wohnung verfügte über keinen zweiten Rettungsweg und manche Treppen waren Stolperfallen. Die Baugenehmigung für die hauptsächlich von den Mängeln betroffene Wohnung fehlte, wegen der Sicherheitsmängel wurde diese als nicht genehmigungsfähig angesehen. Das Verwaltungsgericht München bestätigte die Nutzungsuntersagung. Der Mieter musste innerhalb von zwei Monaten ausziehen (Beschluss vom 21. August 2012, Az. M 8 S 12.3574). Auch wegen anderer Sicherheitsbedenken, wie etwa einer Einsturzgefahr, kann eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden (VG Ansbach, Beschluss vom 22.02.2011, Az. AN 18 S 11.00079).

Fazit
Bei Umbauten oder Nutzungsänderungen sollte unbedingt vorher mit der Behörde abgeklärt werden, inwieweit eine Baugenehmigung erforderlich ist und welche Bauvorschriften einzuhalten sind. Nachträgliche Korrekturen im Verhandlungsweg sind nicht erfolgversprechend. Einen rechtlichen Ansatzpunkt, um gegen eine Nutzungsuntersagung vorzugehen, kann die Wahrung der Verhältnismäßigkeit bieten. Hier kommt es aber sehr auf die Gründe für die Untersagung an.