Betreten verboten: Nutzungsuntersagung bei Wohngebäuden

03.09.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (985 mal gelesen)
Verbotsschild, Kein Zutritt Ein Gebäude muss der Baugenehmigung entsprechen - sonst drohen Konsequenzen. © Rh - Anwalt-Suchservice

Es gibt Fälle, in denen die Baubehörde die Nutzung eines Wohnhauses untersagen kann. Dies ist für Eigentümer und Bewohner eine einschneidende Maßnahme. Nicht immer geht es dabei die bauliche Sicherheit.

Die Bauämter der Gemeinden sind nicht allein für Neubauten zuständig. Ihre Aufgabe ist es auch, bestehende Bauwerke im Auge zu behalten. Stellen sie einen Verstoß gegen Bestimmungen aus dem Baurecht fest, können sie einschreiten. Das Mittel der Wahl ist dabei die sogenannte Bauordnungsverfügung. Davon gibt es mehrere Varianten – darunter die Nutzungsuntersagung. Mit dieser ordnet die Behörde an, dass ein Gebäude überhaupt nicht mehr oder nicht mehr in der bisherigen Weise genutzt werden darf. Die Rechtsgrundlage dafür sind die Landes-Bauordnungen, etwa in Berlin § 58 und § 80 der Berliner Bauordnung.

Wann ist ein Gebäude illegal?


Ist das Bauwerk selbst illegal, kann dies zu einer Nutzungsuntersagung durch die Baubehörde führen. Beispiele: Ein Anbau wurde hinzugefügt, ohne dass es eine Baugenehmigung gab. Ein angebauter Viehstall wurde ohne Genehmigung zu Wohnräumen umgebaut. Eine Hütte in einem Kleingartengebiet wurde jahrelang immer weiter ausgebaut und wird nun dauerhaft als Wohnhaus genutzt. Wurde für das Vorhaben keine Baugenehmigung erteilt, kann die Behörde anordnen, dass eine weitere Wohnnutzung unterbleiben muss. Die Ämter argumentieren hier gerne mit der sogenannten negativen Vorbildwirkung: Wer etwas ohne Genehmigung baut, darf nicht durch eine Duldung des illegalen Zustandes belohnt werden. Sonst könnten sich andere Bauherren nämlich daran ein Beispiel nehmen.

Alte Gebäude ohne Baugenehmigung


Eine Frau hatte von ihrem Ehemann ein Grundstück geerbt. Auf diesem befanden sich schon seit 30 Jahren mehrere Holzgebäude. Dazu gehörten ein kleines Holzhaus, das zum Wohnen genutzt wurde, ein Gewächshaus und ein kleines Holzhaus, in dem sie ihre Katzen untergebracht hatte. Nun stellte sich heraus, dass alles ohne Baugenehmigung errichtet worden war. Keines der Gebäude besaß einen Anschluss an die Kanalisation.

Zwar wurden der Baubehörde verschiedene Vorschläge zum nachträglichen Anschluss ans Abwassernetz oder zum Bau einer Kleinkläranlage vorgelegt. Die Behörde ignorierte diese jedoch, betrachtete die Gebäude als nicht genehmigungsfähig und verfügte eine Nutzungsuntersagung. Diese behördliche Entscheidung wurde vom Oberverwaltungsgericht Saarlouis bestätigt: Einen Bestandsschutz könne es für Schwarzbauten im Außenbereich nicht geben. Ob die Eigentümerin vom Fehlen der Genehmigung gewusst habe, sei nicht ausschlaggebend (Beschluss vom 6.1.2012, Az. 2 B 400/11). Übrigens: Ist ein Bauwerk ohne Baugenehmigung errichtet und gar nicht erst genehmigungsfähig, muss man zusätzlich mit einer Abrissverfügung rechnen.

Welche Folgen hat eine unzulässige Nutzung?


Auch die nicht genehmigte Nutzung eines Gebäudes kann zu einer Untersagung derselben führen. Ein sehr häufiger Fall ist dabei die Wohnnutzung von Gewerberäumen oder umgekehrt. Beispiel: Ein Wohnhaus mit Doppelgarage wurde mit Baugenehmigung errichtet. Der Eigentümer hatte jedoch auf dem Grundstück auch ein Gewerbe als Bauhandwerker angemeldet. Die Behörde wurde misstrauisch und überprüfte das Grundstück. Dabei stellte sie fest, dass die Doppelgarage des Wohnhauses als Lagerraum für Baumaterial und zum Teil als Werkstatt genutzt wurde. Auch verfügte die Garage über nicht genehmigte Dachüberhänge als Unterstellmöglichkeit für Baumaterial. Die Baubehörde untersagte daraufhin die gewerbliche Nutzung der Garage und ordnete den Rückbau des Daches an. Weitere Bauanträge für Lagerräume auf dem Grundstück wurden abgelehnt. Die behördliche Entscheidung wurde vom Verwaltungsgerichtshof München bestätigt (Beschluss vom 7.10.2015, Az. 15 ZB 12.2042).

Saubere Begründung durch Baubehörde?


Eine Nutzungsuntersagung muss sauber begründet werden - sonst ist sie vor Gericht angreifbar. Dies zeigt sich gut an einem Urteil des Verwaltungsgerichts Minden von 2014. Es ging dabei um eine Immobilie, bei der ein "barähnlicher Betrieb" und eine gewerbliche Zimmervermietung genehmigt worden waren. Laut Betriebsbeschreibung würde der Barbetrieb so gestaltet, dass offene Sitznischen erstellt würden und "eine Betreuung der Gäste durch angestellte Damen" erfolgen solle. 22 Jahre lang interessierte sich die Baubehörde für den Betrieb nicht weiter.

Dann kam es zu einer Kontrolle von Zoll und Polizei im Hinblick auf Schwarzarbeit, und die Baubehörde kam zu der Erkenntnis, dass es sich bei den "angestellten Damen" wohl nicht - wie angenommen - um Kellnerinnen handelte. Auch wurden die Zimmer nicht an Übernachtungsgäste vermietet, sondern offenbar für sexuelle Dienste genutzt. Die Baubehörde ordnete eine Nutzungsuntersagung an.

Vor Gericht kam sie damit aber nicht durch: Das Gericht bemängelte, dass eine Ermessensentscheidung auch vernünftig begründet sein muss. Die Behörde habe nicht einmal einen Lageplan des Gebäudes erstellt, aus dem hervorginge, welche Nutzung in welchem Gebäudeteil stattfinde. Das Haus sei dreigeschossig mit Anbau und enthalte auch normale Wohnungen. Auch die bordellartige Nutzung müsse nachgewiesen werden, was die Behörde versäumt habe. Zwei Fotos der Fassade seien nicht ausreichend, um den Gebäudezustand zu dokumentieren (Urteil vom 20.3.2014, Az. 9 K 3521/12).

Nutzungsuntersagung für Ferienwohnungen


Wurde ein Apartmenthaus per Baugenehmigung als Wohngebäude genehmigt, dürfen die Wohnungen nicht ohne weiteres vom Eigentümer zu Ferienwohnungen umfunktioniert und regelmäßig an Touristen vermietet werden. Dies geht aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts Regensburg hervor. Das Gericht wies auch darauf hin, dass es einen Bestandsschutz nur geben könne, wenn die entsprechende Nutzung zumindest irgendwann einmal genehmigungsfähig gewesen sei. Dies war hier nicht der Fall. Die Nutzungsuntersagung hatte damit Bestand (Urteil vom 19.3.2019, Az. RN 6 K 17.1023).

Sicherheit: Gefahr für Leib und Leben


Natürlich kann eine Nutzungsuntersagung auch wegen Verstoßen gegen bauliche Sicherheitsvorschriften stattfinden. Etwa dann, wenn Vorschriften aus der jeweiligen Landesbauordnung über Brandschutz oder Fluchtwege missachtet werden. Beispiel: Ein Gewerbegebäude war in Wohnungen umgewandelt worden. Nachträglich stellte sich heraus, dass diverse bauliche Sicherheitsregeln nicht beachtet worden waren.

So bestanden Wände und Decken in den Fluren nicht aus feuerhemmendem Material, eine Wohnung hatte keinen zweiten Rettungsweg und manche Treppen waren regelrechte Stolperfallen. Eine Baugenehmigung für die hauptsächlich von den Mängeln betroffene Wohnung fehlte komplett. Diese Wohnung wurde wegen der Sicherheitsmängel auch nicht als genehmigungsfähig angesehen.

Die daraufhin erfolgte Nutzungsuntersagung wurde vom Verwaltungsgericht München bestätigt. Der Wohnungsmieter musste innerhalb von zwei Monaten ausziehen (Beschluss vom 21. August 2012, Az. M 8 S 12.3574).
Eine Nutzungsuntersagung kann auch wegen anderer Sicherheitsbedenken, wie etwa einer Einsturzgefahr, ausgesprochen werden (VG Ansbach, Beschluss vom 22.2.2011, Az. AN 18 S 11.00079).

Praxistipp


Bei geplanten Umbauten oder Nutzungsänderungen sollte man zuvor unbedingt mit der Baubehörde abklären, inwieweit eine Baugenehmigung erforderlich ist und welche Bauvorschriften man einhalten muss. Nachträgliche Korrekturen im Verhandlungsweg werden meist nicht vorgenommen. Einen rechtlichen Ansatzpunkt, um gerichtlich gegen eine Nutzungsuntersagung anzugehen, kann die Wahrung der Verhältnismäßigkeit bieten. Hier kommt es dann sehr darauf an, wie die behördliche Verfügung begründet wurde. Der richtige Ansprechpartner ist hier an Fachanwalt für Verwaltungsrecht.