Baugenehmigung: Wann wird sie erteilt?

23.06.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (441 mal gelesen)
Baugenehmigung: Wann wird sie erteilt? © bluedesign - Fotolia.com
Wer den Traum vom eigenen Neubau verwirklichen oder sein Gebäude vergrößern möchte, muss sich zuerst um eine Baugenehmigung bemühen. Doch dabei sind einige Formalien zu beachten und nicht in allen Fällen gibt das Bauamt grünes Licht für das geplante Vorhaben.

Die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben durchzuführen. Sie bestätigt, dass das Vorhaben in der vom Antragsteller eingereichten und auf entsprechenden Plänen dokumentierten Form nicht gegen das Baurecht verstößt. Die Genehmigung wird zeitlich befristet erteilt (meist auf vier Jahre) und kann mit Auflagen verbunden sein. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert, dass die Behörde den Abriss des ungenehmigten Gebäudes oder Gebäudeteils anordnet. Vor jedem Bauvorhaben empfiehlt es sich, die Baubehörde zunächst daraufhin anzusprechen, ob eine Genehmigung erforderlich ist.

Wofür benötigt man eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung ist grundsätzlich für Neubauten, Umbauten oder eine Nutzungsänderung erforderlich. Auch für den Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum, die Umwandlung einer Wohnung in eine Praxis oder für die Errichtung eines Carports kann eine Baugenehmigung notwendig sein. Grundsätzliche Regelungen zur Zulässigkeit von Bauvorhaben enthält das bundesweit gültige Baugesetzbuch; die Einzelheiten über das Genehmigungsverfahren und die Erfordernisse im jeweiligen Bundesland sind in den Landesbauordnungen festgelegt. Die Erteilung der Genehmigung obliegt dem örtlichen Bauamt, das auch in der einzelnen Gemeinde gültige Vorgaben, wie etwa deren Bebauungsplan, in die Entscheidung einbezieht. Jedes Bauvorhaben muss mit dem Bebauungsplan im Einklang stehen; dieser kann auch Einzelheiten wie die Dachform, die Fassadengestaltung oder die Bepflanzung des Grundstücks regeln.

Was ist genehmigungsfrei?
Reine Modernisierungen wie etwa der Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster sind ohne Baugenehmigung möglich, ebenso Schönheitsreparaturen. Bei Gebäuden unter Denkmalschutz sollte allerdings unbedingt Rücksprache mit der Denkmalschutzbehörde gehalten werden. Verschiedene einfachere Bauvorhaben sind genehmigungsfrei, hier gibt es von Bundesland zu Bundesland Unterschiede. Auch bei den sogenannten verfahrensfreien Bauvorhaben, die keine Baugenehmigung erfordern, sind Bauvorschriften und Bebauungspläne einzuhalten (zum Beispiel Abstandsfläche, Brandschutz). Nur ist der Bauherr hier selbst für die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich. Hält er sich nicht daran, drohen Bußgelder, Nutzungsuntersagungen und schlimmstenfalls eine Abrissverfügung. Beispiele aus der Bayerischen Bauordnung:

Verfahrensfrei sind
- Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3, außer im Außenbereich,
- Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer Fläche bis zu 50 m2, außer im Außenbereich,
- Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m,
- Gartenlauben in Kleingartenanlagen,
- Kleinwindkraftanlagen mit einer freien Höhe bis zu 10 m.

Welche Unterlagen sind einzureichen?
Die einzureichenden Unterlagen können je nach Landesbauordnung unterschiedlich sein. Es ist wichtig, sich vorher zu informieren, da es sonst zu Verzögerungen des Verfahrens kommt. Der Bauantrag mit den dazugehörigen Unterlagen muss in der Regel durch einen Bauvorlageberechtigten (z.B. Architekt) erstellt werden. Meist sind einzureichen:

- Bauantrag,
- Zustimmungserklärung der Nachbarn,
- ggf. Baulastenverzeichnis,
- Bauzeichnungen (meist Maßstab 1 : 100),
- Katasteramtlicher Lageplan,
- Baubeschreibung (technische Einzelheites des geplanten Vorhabens),
- Berechnungen (z.B. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, bebaute Fläche, umbauter Raum usw.),
- Technische Nachweise (Statik, Wärmeschutz, Schallschutz),
- Entwässerungsplan (Abwasserleitungen).

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren
Bestimmte Bauvorhaben können nach dem vereinfachten Genehmigungsverfahren genehmigt werden. Näheres regeln die Landesbauordnungen. Die Bauordnung von Hamburg ermöglicht dieses Verfahren zum Beispiel für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von bestimmten Wohngebäuden (keine Hochhäuser).

Der Bauvorbescheid / Bauvoranfrage
Wer sich unsicher ist, ob er eine Baugenehmigung erhalten wird, kann einen Bauvorbescheid beantragen. Die Behörde führt dann kein komplettes Genehmigungsverfahren durch, prüft aber, ob das Bauvorhaben sich im Einklang mit den Vorschriften befindet. Oft geht es nur um einen Teilbereich, etwa die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan oder die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung. Der Bauvorbescheid ist gebührenpflichtig, verbindlich und zeitlich begrenzt gültig. Auf diese Weise kann der Bauherr die kritischen Punkte des Vorhabens prüfen, bevor er einen Architekten mit einer aufwändigen Planung beauftragt.