Baugenehmigung: Wann wird sie erteilt?

Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis dafür, ein Bauvorhaben durchzuführen. Sie bestätigt die baurechtliche Zulässigkeit des geplanten Vorhabens in der vom Bauherrn mit seinen Unterlagen und Plänen eingereichten Form. Eine Baugenehmigung gilt in der Regel zeitlich befristet für vier Jahre. Wurde der Bau nach Ablauf dieser Zeit noch nicht begonnen, muss sie neu beantragt werden. Das Bauamt kann die Genehmigung mit Auflagen verbinden.

Wer ein genehmigungspflichtiges Bauwerk ohne Genehmigung errichtet, geht das Risiko ein, dass die Baubehörde den Abriss des ungenehmigten Gebäudes oder Gebäudeteils anordnet. Grundsätzlich empfiehlt es sich, deswegen vor jedem Bauvorhaben zuerst bei der Baubehörde nachzufragen, ob für dieses Vorhaben eine Genehmigung erforderlich ist.

Eine Baugenehmigung ist grundsätzlich für Neubauten, Umbauten oder eine Nutzungsänderung notwendig. Bauherren benötigen sie häufig aber auch, um ein Dachgeschoss in Wohnräume umzubauen, eine Wohnung in Geschäftsräume umzuwandeln oder auf einem Grundstück Nebengebäude oder Anbauten zu errichten.

Das bundesweit gültige Baugesetzbuch enthält grundsätzliche Regelungen zur Zulässigkeit von Bauvorhaben. Die Einzelheiten über das Genehmigungsverfahren und die Erfordernisse in den einzelnen Bundesländern sind jedoch in den jeweiligen Landesbauordnungen festgelegt. Diese regeln zum Beispiel auch die Abstandsflächen, welche ein Bauwerk zur Grundstücksgrenze einhalten muss.

Die Baugenehmigung wird vom örtlichen Bauamt erteilt. Dabei berücksichtigt die Baubehörde auch Vorgaben, die nur die jeweilige Gemeinde betreffen. Dazu gehört der örtliche Bebauungsplan. Mit ihm muss jedes Bauvorhaben im Einklang sein. Der Bebauungsplan kann viele Einzelheiten regeln: etwa die Dachform, die Fassadengestaltung und sogar die Bepflanzung des Grundstücks. Er kann Flächen festlegen, die nicht bebaut werden dürfen. Auch bei nicht genehmigungspflichtigen Bauvorhaben sind die Vorgaben des Bebauungsplans zu beachten.

Eine reine Modernisierung darf ohne Baugenehmigung durchgeführt werden. Darunter fallen zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster, aber auch reine Schönheitsreparaturen. Vorsicht geboten ist bei denkmalgeschützten Gebäuden: Auch bei solchen Veränderungen sollte man sich vorher unbedingt mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen.

Außerdem sind je nach Bundesland verschiedene einfachere Bauvorhaben genehmigungsfrei. Die Regelungen in den einzelnen Ländern unterscheiden sich. Wichtig ist, dass auch bei diesen sogenannten "verfahrensfreien" Bauvorhaben die Bauvorschriften und Bebauungspläne unbedingt beachtet werden müssen. So sind zum Beispiel die vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück oder Brandschutzvorschriften einzuhalten. Bei verfahrensfreien Bauvorhaben ist der Bauherr selbst für die Einhaltung der Regeln verantwortlich. Wenn sie missachtet werden, drohen ihm Bußgelder, Nutzungsuntersagungen für sein Gebäude und im schlimmsten Fall eine Abrissverfügung.

In Bayern sind zum Beispiel verfahrensfrei:

- Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, außer im Außenbereich der Gemeinde,
- Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer Fläche bis zu 50 m², außer im Außenbereich,
- Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m,
- Gartenlauben in Kleingartenanlagen,
- Kleinwindkraftanlagen mit einer freien Höhe bis zu 10 m,
- Solaranlagen auf Dächern,
- Blockheizkraftwerke.

Die beim Bauamt einzureichenden Unterlagen können sich je nach Landesbauordnung unterscheiden. Bauherren sollten sich vorher darüber informieren, da es sonst zu Verzögerungen des Verfahrens kommen wird.
Der Bauantrag mit den dazugehörigen Unterlagen muss in der Regel durch einen Bauvorlageberechtigten (z. B. einen Architekten) erstellt werden.

In der Regel sind einzureichen:

- Bauantrag,
- Zustimmungserklärung der Nachbarn,
- ggf. Baulastenverzeichnis,
- Bauzeichnungen (meist Maßstab 1 : 100),
- katasteramtlicher Lageplan,
- Baubeschreibung (technische Einzelheiten des geplanten Vorhabens),
- Berechnungen (z. B. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, bebaute Fläche, umbauter Raum usw.),
- technische Nachweise (Statik, Wärmeschutz, Schallschutz),
- Entwässerungsplan (Abwasserleitungen).

Es gibt neben den genehmigungsfreien Bauvorhaben auch noch sogenannte vereinfachte Genehmigungsverfahren. Die Landesbauordnungen regeln die Einzelheiten. Dieses Verfahren sieht zum Beispiel die Hamburger Bauordnung für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Wohngebäuden (keine Hochhäuser) sowie für den Abriss von Gebäuden vor. Auch für ein vereinfachtes Verfahren ist ein Bauantrag erforderlich, der von der Baubehörde geprüft wird. Das Verfahren ist jedoch kostengünstiger und geht schneller als bei einer herkömmlichen Baugenehmigung. Hier ist nämlich der Umfang der Überprüfung durch die Behörde geringer. Im Gegenzug trägt der Bauherr mehr Eigenverantwortung.

Sind Sie sich als Bauherr nicht sicher, ob Sie eine Baugenehmigung für Ihr Bauvorhaben erhalten werden? Dann lohnt es sich, einen Bauvorbescheid zu beantragen. In diesem Fall führt die Baubehörde kein vollständiges Genehmigungsverfahren durch. Sie prüft nur, ob das Bauvorhaben im Einklang mit den baurechtlichen Vorschriften steht.

Die Prüfung beschränkt sich oft auf einen kritischen Teilbereich, wie die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Bebauungsplan oder die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung. Ein Bauvorbescheid ist gebührenpflichtig und verbindlich. Er gilt zeitlich begrenzt. Auf diese Weise können Bauherren kostengünstig die Zulässigkeit ihres Vorhabens prüfen lassen, bevor sie einen Architekten mit einer kostenaufwändigen Planung beauftragen. Die Baugenehmigung muss natürlich trotzdem beantragt werden.

Im Ablehnungsbescheid steht, aus welchen Gründen die Genehmigung (auch nur teilweise) versagt wurde, z. B. wegen Abstandsflächen, Baugrenzen oder fehlender Unterlagen.

Gegen die Ablehnung kann innerhalb eines Monats schriftlich bei der Behörde, die den Bescheid erlassen hat, Widerspruch eingelegt werden. Dabei ist es in der Regel sinnvoll sein, einen Architekten oder spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen. Manchmal lässt sich das Bauvorhaben durch kleine Änderungen doch noch genehmigungsfähig machen.

Wenn es zu einer Auseinandersetzung mit der Baubehörde kommt oder Ihre Baugenehmigung abgelehnt wird, kann Ihnen ein Fachanwalt für Baurecht zur Seite stehen. Der Fachjurist kennt die umfassende aktuelle Rechtsprechung rund ums Bauen und ist erfahren im Umgang mit den Baubehörden.