Baugenehmigung: Wann wird sie erteilt?

20.05.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (611 mal gelesen)
Bauantrag,Zirkel Was müssen Bauherren zur Baugenehmigung wissen? © Ma - Anwalt-Suchservice

Wer den Traum vom neugebauten Eigenheim verwirklichen oder sein Gebäude vergrößern möchte, muss sich zuerst um eine Baugenehmigung bemühen. Doch dabei sind einige Formalien zu beachten.

Dem Statistischen Bundesamt zufolge wurden 2019 in Deutschland insgesamt 257.887 Baugenehmigungen für Wohn- und Nichtwohngebäude erteilt. Bei 221.803 davon handelte es sich um Wohngebäude, 68.725 waren Einfamilienhäuser. Gegenüber dem Vorjahr nahm die Anzahl der Baugenehmigungen um 1,9 Prozent ab. Eine Zunahme verzeichnet das statistische Bundesamt beim sogenannten Bauüberhang; das sind die genehmigten, aber nicht fertig gestellten Bauten. Ein Grund dafür wird in der Überlastung der Bauwirtschaft gesehen.

Welchen Zweck hat eine Baugenehmigung?


Die Baugenehmigung stellt die behördliche Erlaubnis dafür dar, ein Bauvorhaben durchzuführen. Durch sie wird bestätigt, dass das geplante Vorhaben, so wie es der Antragsteller mit seinen Unterlagen und Plänen dokumentiert hat, baurechtlich zulässig ist. Eine Baugenehmigung wird zeitlich befristet erteilt (meist auf vier Jahre). Sie kann mit Auflagen verbunden sein. Errichtet man ein genehmigungspflichtiges Bauwerk ohne Genehmigung, riskiert man damit, dass die Baubehörde den Abriss des ungenehmigten Gebäudes oder Gebäudeteils anordnet. Vor jedem Bauvorhaben empfiehlt es sich, bei der Baubehörde zuerst nachzufragen, ob eine Genehmigung erforderlich ist.

Für welche Bauten benötigt man eine Baugenehmigung?


Grundsätzlich ist eine Baugenehmigung für Neubauten, Umbauten oder eine Nutzungsänderung notwendig. Sie kann auch für den Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum, für die Umwandlung einer Wohnung in eine Praxis oder die Errichtung eines Carports erforderlich sein.
Grundsätzliche Regelungen zur Zulässigkeit von Bauvorhaben finden sich im bundesweit gültigen Baugesetzbuch, während die Einzelheiten über das Genehmigungsverfahren und die Erfordernisse in den einzelnen Bundesländern in den Landesbauordnungen geregelt sind.
Die Genehmigung erteilt das örtliche Bauamt. Dieses bezieht dabei auch Vorgaben ein, die nur in der jeweiligen Gemeinde gelten, wie etwa deren Bebauungsplan. Mit diesem muss jedes Bauvorhaben im Einklang stehen. Der Bebauungsplan kann auch Einzelheiten wie die Dachform, die Fassadengestaltung oder die Bepflanzung des Grundstücks regeln. Auch ein Vorhaben, das nicht genehmigungspflichtig ist, muss mit dem Bebauungsplan im Einklang sein.

Was ist genehmigungsfrei?


Ohne Baugenemehmigung sind reine Modernisierungen wie etwa der Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster möglich, ebenso reine Schönheitsreparaturen. Allerdings sollte bei denkmalgeschützten Gebäuden auch bei solchen Veränderungen unbedingt Rücksprache mit der Denkmalschutzbehörde gehalten werden.
Je nach Bundesland sind eine ganze Reihe von einfacheren Bauvorhaben genehmigungsfrei. Die Regelungen unterscheiden sich hier in den einzelnen Ländern. Auch bei diesen sogenannten verfahrensfreien Bauvorhaben müssen Bauvorschriften und Bebauungspläne eingehalten werden. Dies können zum Beispiel Abstandsregeln oder Brandschutzvorschriften sein. Nur ist der Bauherr bei den verfahrensfreien Vorhaben selbst für die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich. Wenn er sich nicht daran hält, drohen ihm Bußgelder, Nutzungsuntersagungen und schlimmstenfalls eine Abrissverfügung.

Genehmigungsfrei: Beispiele aus der Bayerischen Bauordnung



Verfahrensfrei sind in Bayern zum Beispiel:
- Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3, außer im Außenbereich,
- Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer Fläche bis zu 50 m2, außer im Außenbereich,
- Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m,
- Gartenlauben in Kleingartenanlagen,
- Kleinwindkraftanlagen mit einer freien Höhe bis zu 10 m,
- Solaranlagen auf Dächern,
- Blockheizkraftwerke.

Welche Unterlagen sind einzureichen?


Je nach Landesbauordnung können die einzureichenden Unterlagen unterschiedlich sein. Hier ist es wichtig, sich vorher zu informieren, weil es sonst zu Verzögerungen des Verfahrens kommen kann.
Den Bauantrag mit den dazugehörigen Unterlagen muss in der Regel ein Bauvorlageberechtigter (z. B. Architekt) erstellen. In der Regel sind einzureichen:

- Bauantrag,
- Zustimmungserklärung der Nachbarn,
- ggf. Baulastenverzeichnis,
- Bauzeichnungen (meist Maßstab 1 : 100),
- katasteramtlicher Lageplan,
- Baubeschreibung (technische Einzelheites des geplanten Vorhabens),
- Berechnungen (z. B. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, bebaute Fläche, umbauter Raum usw.),
- Technische Nachweise (Statik, Wärmeschutz, Schallschutz),
- Entwässerungsplan (Abwasserleitungen).

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren


Es gibt nicht nur genehmigungsfreie Bauvorhaben, sondern auch solche, für die ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren gilt. Näheres regeln wiederum die Landesbauordnungen. Die Bauordnung von Hamburg ermöglicht dieses Verfahren zum Beispiel für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Wohngebäuden (keine Hochhäuser) und für den Abriss von Gebäuden.
Auch für solche Vorhaben ist ein Bauantrag nötig, der von der Baubehörde geprüft wird. Das Verfahren ist jedoch kostengünstiger und schneller, da der Umfang der Überprüfung durch die Behörde geringer ist. Dafür ist der Grad an Eigenverantwortung höher, die der Bauherr trägt.

Was ist ein Bauvorbescheid / eine Bauvoranfrage


Wer sich nicht sicher ist, ob er eine Baugenehmigung erhalten wird, kann einen Bauvorbescheid beantragen. Die Baubehörde führt dann zwar kein ganzes Genehmigungsverfahren durch, prüft aber, ob das Bauvorhaben im Einklang mit den beurechtlichen Regelungen ist. Häufig wird nur ein kritischer Teilbereich geprüft, etwa die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan oder die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung. Ein Bauvorbescheid ist gebührenpflichtig, verbindlich und zeitlich begrenzt gültig. Dieses Verfahren ermöglicht es dem Bauherrn, die kritischen Punkte seines Vorhabens zu prüfen, bevor er einen Architekten mit einer (kosten-) aufwändigen Planung beauftragt.

Praxistipp zur Baugenehmigung


Bei einem Streit mit der Baubehörde kann Ihnen ein Fachanwalt für Baurecht zur Seite stehen. Er kennt die aktuelle Rechtsprechung und hat Erfahrung im Vorgehen der Behörden.

(Ma)



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