Berliner Mietendeckel: Wie funktioniert er?

05.12.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (132 mal gelesen)
Berlin,Mietendeckel Mietshaus in Berlin © Bu - Anwalt-Suchservice

Der Berliner Mietendeckel soll den rasanten Anstieg der Mieten in der Hauptstadt stoppen. Allerdings ist er rechtlich umstritten und sorgt für viele Schlagzeilen. Wie soll die Berliner Regelung konkret funktionieren?

In deutschen Großstädten steigen die Mieten rasant. Dies gilt auch für Berlin. Bundesweite Maßnahmen wie die Mietpreisbremse scheinen wenig zu nützen. Nun soll der Berliner Mietendeckel Abhilfe schaffen. Über seine genaue Ausgestaltung wurde lange diskutiert. Ende Oktober 2019 legte der Senat einen Gesetzentwurf vor. Dieser nennt sich "Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung". Dieses Gesetz muss noch vom Abgeordnetenhaus beschlossen werden. Wie soll der Mietendeckel nun genau funktionieren?

Wie werden die Mieten gedeckelt?


Es soll einen allgemeinen Stopp für Mieterhöhungen geben. Die Mieten werden also für fünf Jahre eingefroren, und zwar auf dem Niveau vom 18. Juni 2019. Eine höhere Miete zu verlangen, als an diesem Stichtag, ist bei Androhung eines Bußgeldes bis zu 500.000 Euro verboten.
Die vom Stichtag an eingefrorene Miete erhöht sich vom 22. Januar 2022 an jedes Jahr um den Betrag der jährlichen Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent. Welcher Prozentsatz jeweils maßgeblich ist, wird von der Senatsverwaltung per Rechtsverordnung festgelegt und liegt nicht im Ermessen des Vermieters.

Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel nicht?


Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, also sogenannte Sozialwohnungen, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen sowie Neubauten, die erstmals seit dem 1.1.2014 bezugsfertig geworden sind.

Was sind die Mietobergrenzen?


Die Mietobergrenzen haben unter anderem Bedeutung für die Absenkung überhöhter Mieten oder für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung. Sie sind in einer Tabelle festgelegt. Für ihre Berechnung wurde der Mietspiegel von 2013 verwendet.

Die Höhe der Obergrenzen richtet sich nach dem Erstbezug des Hauses und der Ausstattung der Wohnungen in puncto Heizung und Bad. So liegt die Mietobergrenze für eine Wohnung mit Erstbezug 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad bei 6,27 Euro pro Quadratmeter, bei einer Wohnung mit Erstbezug zwischen 2003 und 2013 mit Sammelheizung und Bad sind es 9,80 Euro. Es handelt sich jeweils um die Nettokaltmiete.

Liegt die zulässige Miete unter 5,02 Euro / qm Wohnfläche und hat die Wohnung eine moderne Ausstattung, darf der Vermieter die Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro / qm Wohnfläche im Monat erhöhen.

Es gibt allerdings noch einige Ausnahmen: Handelt es sich um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze nach der Tabelle um zehn Prozent. Für modern ausgestatteten Wohnraum erhöht sich die Obergrenze um einen Euro.

Das Gesetz ermächtigt die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung, die Mietobergrenzen nach jeweils zwei Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes an die Reallohnentwicklung im Land Berlin anzupassen.

Was gilt für Staffel- und Indexmieten?


Auch für diese Mieten gibt es keine Ausnahme: Sie werden auf dem Niveau des Stichtages eingefroren.

Welche Auskunftspflicht haben Vermieter


Vermieter müssen ihren Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes sowie immer vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die Umstände geben, die für die Berechnung der Mietobergrenze der jeweiligen Wohnung maßgeblich sind. Dies sind zum Beispiel das Datum des Erstbezugs und die Auswirkungen einer modernen Ausstattung.

Was gilt für Erst- und Wiedervermietungen?


Bei einem Mieterwechsel bleibt es bei der Vormiete, also in der Regel der Miete vom Stichtag 18. Juni 2019. Ist diese höher als die Mietobergrenze laut Tabelle, ist sie entsprechend zu kappen. Wird die Wohnung zum ersten Mal vermietet, ohne ein Neubau zu sein, ist Stichtag für die eingefrorene Miethöhe der erste Tag des neuen Mietverhältnisses. Auch dann ist die Mietobergrenze der Tabelle einzuhalten.

Was gilt für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung?


Auch Mieterhöhungen nach einer Modernisierung werden begrenzt. Dies gilt auch bei Wärmedämmungen, neuen Fenstern oder Heizungen. Die Modernisierungskosten dürfen nur in Höhe von höchstens 1 Euro/qm umgelegt werden. Gleichzeitig darf auch die Mietobergrenze nicht um mehr als 1 Euro/qm überschritten werden. Der Vermieter muss diese Erhöhung bei der Investitionsbank Berlin anzeigen.

Was passiert bei überhöhten Mieten im laufenden Mietverhältnis?


Als überhöht gelten Mieten, wenn diese die erlaubte Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent überschreiten. Allerdings wird hier auch die Wohnlage berücksichtigt: So sind für einfache Lagen 28 ct/qm und für mittlere Lagen 9 ct/qm von der Mietobergrenze abzuziehen und für gute Lagen 74 ct/qm hinzuzuaddieren.

Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete im laufenden Mietverhältnis überhöht ist, kann er bei der zuständigen Behörde beantragen, dass die Miete auf den zulässigen Betrag gesenkt wird. Dieser beträgt 120 Prozent der Mietobergrenze laut Tabelle. Die Behörde reduziert die Miete dann per Verwaltungsakt mit Wirkung ab dem folgenden Monat.

Diese Regelung kommt jedoch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Anwendung.

Welche Härtefälle auf Vermieterseite berücksichtigt das Gesetz?


Das Gesetz sieht für Fälle, in denen die Einnahmen der Vermieter nicht ausreichen, um anfallende Kosten zu decken, eine Härtefallregelung vor. Denn: Zum Beispiel die Sanierung alter Bausubstanz kann recht teuer werden. Vermieter können eine angemessene Erhöhung der für sie höchstzulässigen Miete bei der Investitionsbank Berlin beantragen, wenn dies wegen einer unbilligen Härte aus Gründen, die sie nicht selbst zu verantworten haben, notwendig ist.
Eine solche unbillige Härte soll vorliegen, wenn die Beibehaltung der normalerweise höchstzulässigen Miete entweder zu Verlusten oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Die Investitionsbank soll innerhalb von drei Monaten über den Antrag entscheiden und dann Mieter und Vermieter informieren.

Wann bekommen Mieter einen Mietzuschuss?


Wurde dem Vermieter eine Miete genehmigt, die die Mietobergrenze überschreitet, hat der Mieter Anspruch auf einen Mietzuschuss nach dem Berliner Wohnraumgesetz. Zu beantragen ist dieser bei der Investitionsbank Berlin. Der Zuschuss darf höchstens dem Betrag entsprechen, um den die Mietobergrenze überschritten wird.

Berechnungsbeispiel


Eine Wohnung kostet 400 Euro Nettokaltmiete. Im Rahmen des Inflationsausgleichs ist unter dem Mietendeckel theoretisch eine Erhöhung um bis zu 1,3 Prozent im Jahr möglich - entsprechende Senatsverordnungen vorausgesetzt. In drei Jahren würde die Miete also um höchstens 3,9 Prozent steigen, dies sind hier 15,60 Euro.

Nach bisheriger Gesetzeslage ist bei Bestandsmieten eine Mieterhöhung bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel alle 15 Monate möglich. Allerdings darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze). In Gebieten mit Wohnungsmangel sind es 15 Prozent. Hier wäre innerhalb von drei Jahren also eine Mieterhöhung um 60 Euro möglich, solange die Miete unter der Vergleichsmiete bleibt.

Was droht bei Verstößen?


Bei Verstößen wie etwa Mieterhöhungen über den Betrag des Stichtages hinaus oder gegen Auskunftspflichten drohen Vermietern Geldbußen bis zu 500.000 Euro.

Kritik am neuen Gesetz


Ein Kritikpunkt vonseiten der Immobilienwirtschaft besteht darin, dass die Mieterhöhung bereits im Bürgerlichen Gesetzbuch abschließend geregelt ist. Anderslautende öffentlich-rechtliche Regelungen durch die Bundesländer sollen daher nicht zulässig sein. Oft wird auch die Befürchtung geäußert, dass die Neuregelung Modernisierungen verhindert, da eine Umlage der Kosten auf die Mieter nur noch sehr eingeschränkt möglich sein wird. Die Grünen wiederum würden gerne einen "atmenden Mietendeckel" einführen, um eine Mieterhöhung in Genossenschaften zu ermöglichen, in denen die Mieter mit abstimmen können.
Ein Gutachten aus dem Bundesinnenministerium kam Anfang Dezember 2019 zu dem Schluss, dass der Mietendeckel verfassungswidrig sei - zu sehr werde hier in die Eigentums- und Vertragsfreiheit der Vermieter eingegriffen.

Praxistipp


Die Neuregelung könnte ab 2020 in Kraft treten. Sie muss nach Stand von Anfang Dezember 2019 noch das Abgeordnetenhaus passieren. Die neue Rechtslage wird sehr wahrscheinlich Gegenstand vieler Gerichtsverfahren sein. Richtiger Ansprechpartner ist hier ein Fachanwalt für Mietrecht. Soll der Bescheid einer Behörde angefochten werden, ist ein im Verwaltungsrecht tätiger Anwalt am Zuge.

(Ma)



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