Erben ohne Hausverkauf: Umgang mit der Erbschaftssteuer bei Wohnimmobilien

01.04.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (268 mal gelesen)
Erben ohne Hausverkauf: Umgang mit der Erbschaftssteuer bei Wohnimmobilien © PeJo - Fotolia.com
Wer eine Wohnimmobilie erbt, für die Erbschaftssteuer anfallen würde, befürchtet oft, zum Verkauf gezwungen zu werden. Denn nicht jeder kann aus dem laufenden Einkommen oder den Ersparnissen die Steuerschuld bezahlen. Das Steuerrecht gibt Erben jedoch einige Möglichkeiten.

Freibeträge
Für viele Immobilien fällt bereits deshalb keine Erbschaftsteuer an, weil ihr Wert noch innerhalb des persönlichen Freibetrages des Erben bleibt. So haben Ehegatten und eingetragene Lebenspartner einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder von 400.000 Euro. Für Kinder von noch lebenden Kindern liegt der Freibetrag bei 200.000 Euro.

Bewertung geerbter Grundstücke
Die Bewertung von Grundstücken für die Erbschaftsteuer richtet sich nach deren Verkehrswert. Für dessen Ermittlung gibt es verschiedene Verfahren. So kommt für Wohnungseigentum meist das Vergleichswertverfahren zur Anwendung, für vermieteten Grundbesitz das Ertragswertverfahren und allgemein – wenn nichts anderes hilft, zum Beispiel nicht genug Vergleichsobjekte zu ermitteln sind – das Sachwertverfahren.

Ehegatte erbt "Familienheim"
Erbt ein Ehegatte (oder eingetragener Lebenspartner) eine Immobilie vom Ehegatten oder Partner, ist diese unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit. Nämlich dann, wenn der Erblasser darin bis zu seinem Tod selbst gewohnt hat und der Erbe ebenfalls ab sofort darin wohnt. Diese Befreiung gilt nur für Immobilien in Deutschland, der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR). Kleiner Haken: Der Erbe muss mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben, sonst erlischt die Steuervergünstigung rückwirkend und das Finanzamt klopft an die Tür. Ausnahmen von der "Bewohnpflicht" gibt es auf Seiten des Erblassers und des Erben, wenn der oder die Betreffende aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung der Immobilie zum Wohnen gehindert war (Pflegeheimaufenthalt). Die Befreiung gilt nicht für Ferienwohnungen oder weitere, nicht selbst genutzte Wohneinheiten im gleichen Haus (§ 13 Nr. 4b Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz - ErbStG).

Zwingende Gründe?
Beim Erben allerdings ist zu differenzieren: Beendet er die eigene Wohnnutzung vor Ablauf der zehn Jahre aus zwingenden Gründen, bleibt es bei der Steuerbefreiung. Fängt er aber gar nicht erst an, die Immobilie selbst zu nutzen, kommt er um die Nachzahlung nicht herum. Auf die Gründe kommt es dann nach Ansicht des Bundesfinanzhofes nicht mehr an (Urteil vom 23.6.2015, Az. II R 13/13).

Kinder erben "Familienheim"
Auch Kinder und die Kinder von bereits verstorbenen Kindern können das vom Erblasser selbst bewohnte Familienheim steuerfrei erben. Sie müssen nur unverzüglich mit der eigenen Nutzung zu Wohnzwecken beginnen. Auch darf die Wohnfläche nicht über 200 Quadratmetern liegen – alles was darüber ist, muss versteuert werden. Auch hier muss die Selbstnutzung zehn Jahre lang anhalten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

90-Prozent-Regel
Ist eine geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, muss sie nur mit 90 Prozent ihres Wertes versteuert werden. Dazu muss die Immobilie in Deutschland, einem Staat der EU oder des EWR liegen und darf nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, auch nicht zu einem Betriebsvermögen aus der Land- und Forstwirtschaft. Wichtig ist, dass tatsächlich ein laufender Mietvertrag nach dem Zivilrecht besteht. Geregelt ist dies in § 13c ErbStG.

Stundung nach Ermessen des Finanzamtes
Nach § 222 Abgabenordnung kann das Finanzamt auf Antrag die Erbschaftsteuer für eine Immobilie ganz oder teilweise stunden, also auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. Dies kommt in Betracht, wenn die Steuerzahlung für den Erben einen Härtefall bedeuten würde – ihn also zum Beispiel zum Verkauf des Hauses zwingen würde, in dem er wohnt. Derartige Stundungen liegen im Ermessen des Finanzamtes; der Steuerschuldner muss auf den gestundeten Betrag meist Zinsen zahlen.

Zinslose Stundung nach § 28 ErbStG
Es gibt allerdings auch noch die Möglichkeit, einen Antrag auf zinslose Stundung der Erbschaftsteuer nach § 28 ErbStG zu stellen. Diese Möglichkeit gibt es, wenn der Nachlass hauptsächlich aus einem Gegenstand besteht, der zur Deckung der Steuerschuld verkauft werden müsste – wie zum Beispiel einer Immobilie. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine vermietete oder selbst genutzte Imnmobilie handelt. Auch Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen fällt unter die Regelung, wenn der Betrieb durch die Steuerzahlung zerschlagen bzw. veräußert werden müsste. Die Stundung kann für maximal zehn Jahre erfolgen, bis dahin kann der Schuldner also sparen, um die Steuer zahlen zu können.

Übertragung zu Lebzeiten
Unter Ehegatten ist auch die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten steuerfrei, solange es sich um das Familienheim handelt, welches weiterhin vom Beschenkten selbst zu Wohnzwecken benutzt wird. Dies gilt auch für eingetragene Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).