Muss man das geerbte Haus verkaufen, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können?

Für eine geerbte Immobilie fällt Erbschaftssteuer an, wenn der Wert des Hauses oder der Wohnung den persönlichen Freibetrag des Erben überschreitet. Bleibt der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Hier einige Freibeträge für nahe Verwandte:

- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro,
- Kinder und Stiefkinder sowie Kinder verstorbener Kinder: 400.000 Euro.
- Kinder von noch lebenden Kindern (also Enkel): 200.000 Euro.
- Eltern des Verstorbenen: 100.000 Euro.

Erben müssen nur den Teil des Erbes versteuern, der über dem individuellen Steuerfreibetrag liegt.

Beispiel: Eine Tochter erbt ein Haus im Wert von 700.000 Euro. Ihr Freibetrag beträgt 400.000 Euro. Sie muss 300.000 Euro versteuern.

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben.

Die Bewertung von Grundstücken für die Erbschaftssteuer hängt von deren Verkehrswert ab. Für dessen Ermittlung gibt es verschiedene Verfahren. Häufig wird bei Wohnungseigentum das Vergleichswertverfahren genutzt, bei vermietetem Grundbesitz das Ertragswertverfahren und allgemein – wenn es keine andere Möglichkeit gibt, weil zum Beispiel zu wenig Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen – das Sachwertverfahren.

- Vergleichswertverfahren: Hier werden echte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse herangezogen.
- Ertragswertverfahren: Hier werden der Gebäudeertragswert und der Bodenwert addiert. Dieser ergibt sich aus einem Bodenrichtwert, für den es örtliche Tabellen gibt, der aber individuell anzupassen ist.
- Sachwertverfahren: Der Bodenwert (s. o.) wird mit dem Wert des Gebäudes selbst addiert.

Die Bewertung nimmt das Finanzamt vor.

Tipp: Nach Ansicht mancher Sachverständiger bewertet das Finanzamt manche Immobilie zu hoch. Erben können jedoch mit dem Gutachten eines Immobilien-Sachverständigen nachweisen, dass der Verkehrswert in Wahrheit geringer ist.

Geerbte Häuser und Eigentumswohnungen werden nach einer Gesetzesänderung seit dem 1. Januar 2023 höher bewertet – unter Umständen sehr viel höher.
Die mögliche Folge: Der Wert der geerbten Immobilie liegt über dem Erbschaftssteuerfreibetrag und es wird Erbschaftssteuer fällig.

Konkret wurden im Bewertungsgesetz die Regeln für das Ertrags- und Sachwertverfahren an die neue Immobilienwertermittlungsverordnung („ImmoWertVO“) angeglichen. Beim Ertragswertverfahren wurden die Liegenschaftszinssätze herabgesetzt. Die Bewirtschaftungskosten lassen sich nicht mehr als Pauschale absetzen, sondern müssen einzeln nachgewiesen werden.

Beim Sachwertverfahren geht man nun von einer 80-jährigen Nutzungsdauer der Immobilie aus – statt wie bisher von 70 Jahren. Damit verringert sich die altersbedingte Wertminderung und der Restwert steigt.

Geändert wurde auch der Sachwertfaktor, mit dem der vorläufig ermittelte Sachwert als Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Die neuen Werte liegen zum Teil deutlich über den früheren, sodass es zu einer Höherbewertung um 20 - 50 Prozent kommen kann.

Wenig geändert wurde beim Vergleichswertverfahren. Mit diesem werden Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet, wenn entsprechende örtliche Vergleichswerte festgestellt werden können. Ist dies nicht der Fall, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Erbt ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner ein Haus vom Ehegatten oder Partner, ist er unter gewissen Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit. Nämlich dann, wenn der Erblasser bis zu seinem Tod selbst darin gewohnt hat und der Erbe ebenfalls ab sofort darin wohnt. Diese Befreiung gilt nur für Immobilien in Deutschland, der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR).

Bei dieser Steuerbefreiung für geerbte Immobilien gibt es jedoch einen Haken: Der Erbe muss mindestens zehn Jahre im geerbten Haus wohnen bleiben. Ansonsten erlischt die Steuervergünstigung rückwirkend und das Finanzamt steht vor der Tür.

Ausnahme: Die Bedingung „selbst darin wohnen“ gilt für Erblasser und Erben nicht, wenn der oder die Betreffende die Immobilie aus zwingenden Gründen nicht selbst nutzen konnte bzw. kann. Dies kann beim Erblasser zum Beispiel durch einen Aufenthalt im Pflegeheim der Fall sein.

Die Steuerbefreiung gilt nicht für Ferienwohnungen oder in einem geerbten Mehrfamilienhaus für zusätzliche, nicht selbst genutzte Wohneinheiten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 b) ErbStG).

Muss ein Erbe oder eine Erbin, der von der oben beschriebenen Steuerbefreiung profitiert, die eigene Wohnnutzung vor Ablauf der zehn Jahre aus zwingenden Gründen beenden, bleibt es bei der Steuerbefreiung.

Wichtig: Wenn der Erbe jedoch gar nicht erst anfängt, die Immobilie selbst zu nutzen, wird Erbschaftssteuer fällig. Auf die Gründe kommt es dann laut Bundesfinanzhof gar nicht mehr an (Urteil vom 23.6.2015, Az. II R 13/13).

Die Erbschaft eines Hauses kann auch für die Kinder und die Kinder von bereits verstorbenen Kindern steuerfrei sein, wenn es sich um das vom Erblasser selbst bewohnte Familienheim handelt.

Allerdings müssen die Kinder dafür unverzüglich einziehen bzw. mit der eigenen Nutzung zu Wohnzwecken beginnen. Hier zählt nur der tatsächliche Einzug und nicht das Hineinstellen von ein paar Möbeln oder Kartons. Unter „unverzüglich“ versteht man in der Regel einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten nach dem Erbfall. Dauert es länger, etwa wegen Renovierungsarbeiten, muss der Erbe nachweisen, warum das so ist.

Auch darf die Wohnfläche nicht über 200 Quadratmetern liegen – jeder Quadratmeter mehr ist steuerpflichtig. Auch bei Kindern muss die Selbstnutzung zehn Jahre lang andauern (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Wichtig: Für Umgehungskonstruktionen haben Finanzämter und Gerichte wenig Verständnis. Wer also das geerbte Haus innerhalb der zehn Jahre verkauft oder verschenkt, sich dabei ein Wohnrecht vorbehält und weiter darin wohnt, verliert trotzdem die Steuerbefreiung (BFH, Urteil vom 11.7.2019, Az. II R 38/16).

Nach § 13d ErbStG gilt: Wird eine geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, muss sie nur mit 90 Prozent ihres Wertes versteuert werden. Die Immobilie muss

- in Deutschland, einem Staat der EU oder des EWR liegen und
- darf nicht zu einem Betriebsvermögen gehören,
- auch nicht zu einem aus der Land- und Forstwirtschaft.

Wichtig: Es muss ein laufender Mietvertrag nach dem Zivilrecht bestehen.

Das Finanzamt kann nach § 222 der Abgabenordnung die Erbschaftsteuer für eine Immobilie auf Antrag ganz oder teilweise stunden, also auf einen späteren Zeitpunkt verschieben.

Voraussetzung: Die Steuerzahlung würde für den Erben einen Härtefall bedeuten, dieser wäre also zum Verkauf des Hauses gezwungen, in dem er wohnt.

Solche Stundungen liegen im Ermessen des Finanzamtes. Häufig muss der Steuerschuldner auf den gestundeten Betrag Zinsen zahlen.

Der Erbe kann jedoch auch einen Antrag auf zinslose Stundung der Erbschaftsteuer nach § 28 Abs. 3 ErbStG stellen. Diese Möglichkeit besteht, wenn der Nachlass hauptsächlich aus einem Gegenstand besteht, der zur Deckung der Steuerschuld verkauft werden müsste – etwa eines Hauses oder einer Wohnung. Es spielt keine Rolle, ob es sich um eine vermietete oder selbst genutzte Immobilie handelt.

Tipp: Auch Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen fällt unter die Regelung, wenn der Betrieb durch die Steuerzahlung zerschlagen bzw. veräußert werden müsste. Die Stundung kann für maximal zehn Jahre erfolgen, bis dahin kann der Schuldner also sparen, um die Erbschaftssteuer für das geerbte Haus bzw. die Wohnung aufzubringen.

Steuerfrei ist unter Ehegatten auch eine Schenkung des Hauses oder der Wohnung zu Lebzeiten. Die Voraussetzung: Es muss sich um das Familienheim handeln, welches der Beschenkte weiter selbst zum Wohnen nutzt. Dies gilt auch für eingetragene Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).

Neue Bewertungsregeln erhöhen die Wahrscheinlichkeit, für eine Immobilie Erbschaftssteuer zahlen zu müssen. Trotzdem gibt es einige Schlupflöcher, um das geerbte Haus bzw. die Wohnung vor dem Verkauf zu retten. Ein Fachanwalt für Steuerrecht berät Sie zu allen Steuerfragen rund um die Erbschaft einer Immobilie und hilft Ihnen in Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt.