Familie zu groß: Kündigung wegen Überbelegung der Wohnung?

11.06.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (212 mal gelesen)
Familie zu groß: Kündigung wegen Überbelegung der Wohnung? © Bu - Anwalt-Suchservice

Lebensverhältnisse ändern sich. Was passiert, wenn aus einem oder zwei Mietern plötzlich mehr werden, wenn Kinder geboren werden oder Verwandte mit in die Wohnung einziehen? Wann ist eine Wohnung überbelegt?

Wer eine Kleinwohnung mietet, rechnet in vielen Fällen nicht mit Familienzuwachs. Das Leben will es jedoch oft anders: Ein Partner kommt dazu, ein Kind stellt sich ein, dann noch eins...und bald herrschen beengte Wohnverhältnisse. Mancher nimmt auch einen Verwandten auf, der gerade keine Wohnung hat. In manchen Fällen finden die Mieter dann die Kündigung im Briefkasten – wegen Überbelegung. Aber: Darf der Vermieter deswegen in jedem Fall kündigen?

Wen darf man grundsätzlich in die Wohnung aufnehmen?


Wenn ein Mieter eine zusätzliche Person auf Dauer in die Wohnung aufnehmen möchte, kann er dies in bestimmten Fällen ohne Erlaubnis des Vermieters tun. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn es um besonders nahestehende Personen geht, wie den Ehepartner / eingetragenen Lebenspartner oder auch sehr nahe Familienangehörige wie Eltern, minderjährige Kinder oder Pflegekinder. Auch vom Mieter benötigtes Pflegepersonal darf dieser ohne weiteres in die Wohnung mit aufnehmen.
Für andere Personen – dazu gehören auch nichteheliche Lebensgefährten des Mieters – ist eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Wenn der Mieter jedoch ein berechtigtes Interesse daran vorweisen kann, diese Person aufzunehmen, hat er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis. Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn er einen guten Grund hat – zum Beispiel, dass es durch den Neuankömmling zu einer ÜBerbelegung der Wohnung kommen würde. Oder, dass dieser bereits bei Besuchen in der Vergangenheit durch Lärmbelästigung oder Streit mit den Nachbarn übel aufgefallen ist.
Von der unentgeltlichen Aufnahme in die Mietwohnung muss man eine Untervermietung gegen Geld unterscheiden – diese richtet sich nach eigenen Regeln.

Ohne Wissen des Vermieters geht es nicht


Auch in den Fällen, in denen eine Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich ist, muss dieser zumindest informiert werden. Denn gerade in Mehrfamilienhäusern wird manchmal bei einigen Arten von Betriebskosten nach Personenzahl abgerechnet. Durch unangemeldete zusätzliche Bewohner wird dann die Abrechnung gegenüber den anderen Mietparteien unfair.

Urteil: Aufnahme des Lebensgefährten


Schon 2003 entschied der Bundesgerichtshof zur Aufnahme des Lebensgefährten einer Mieterin. Das Gericht betonte, dass diese nicht ohne Zustimmung des Vermieters möglich sei. In der Regel habe der Mieter aber ein Anrecht auf die Zustimmung – zumindest dann, wenn er ein berechtigtes Interesse daran habe, eine weitere Person in die Wohnung aufzunehmen. Als Rechtsgrundlage für diesen Anspruch nannte das Gericht § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die Regelung über die “Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte”.
Von einem berechtigten Interesse sei bei Lebensgefährten in der Regel auszugehen – außer, es sprächen besondere Gründe des Vermieters dagegen, wie beispielsweise eine Überbelegung.
Der Fall ging dennoch schlecht für die Mieterin aus: Diese hatte ihren Lebensgefährten in die Wohnung aufgenommen, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dies sei nicht zulässig – Anspruch auf Zustimmung hin oder her, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 5.11.2003, Az. VIII ZR 371/02).

Was ist der Unterschied zwischen Bewohnern und Besuchern?


Jeder Mieter darf Besuch haben. Dagegen kann der Vermieter nicht vorgehen. Aber: wer länger als sechs Wochen bleibt, ist kein Besucher mehr, sondern ein Mitbewohner. So haben es Gerichte wiederholt entschieden.

Zu viele Kinder - Überbelegung?


Im April 2015 befasste sich das Amtsgericht München mit der Überbelegung. In diesem Fall hatte ein Mann eine Einzimmerwohnung mit Küchenzeile, Bad/WC und Kellerabteil gemietet. Die Wohnfläche betrug 25 Quadratmeter, der Wohnraum umfasste 16 Quadratmeter. Laut Mietvertrag durften aufgrund der geringen Größe der Wohnung keine weiteren Personen einziehen – außer, es handelte sich um den Ehepartner des Mieters. Von dieser Erlaubnis machte der Mieter Gebrauch; er ließ seine Ehefrau mit einziehen. Auch ein vor Mietvertragsabschluss geborenes einjähriges Kind der beiden zog mit ein. Zwei Jahre später bekam das Paar ein zweites Kind. Nun lebten vier Personen in der kleinen Wohnung. Die Hausverwaltung verlangte von dem Mieter, die Anzahl der Personen in der Wohnung zu verringern. Da man Kinder jedoch schwer wieder rückgängig machen kann, passierte in dieser Hinsicht nichts. Daraufhin kündigte der Vermieter wegen Überbelegung.

Wann ist eine Wohnung überbelegt?


Das Münchner Gericht nannte folgende Faustregel für die korrekte Belegung einer Wohnung: Jeder erwachsenen Person oder je zwei Kindern bis zum 13. Lebensjahr müsse ein Raum von jeweils ca. zwölf Quadratmetern zur Verfügung stehen. Bei Familien würden durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Person ausreichen. Im verhandelten Fall hatte jede Person nur vier Quadratmeter Wohnraum zur Verfügung, obendrein auch noch im gleichen Zimmer. Damit lag eine Überbelegung vor.

Wie entschied das Münchner Gericht?


Zwar bestätigte das Gericht, dass der Mieter grundsätzlich seine Kinder und Ehepartner in die Wohnung aufnehmen dürfe. Trotzdem dürfe auch dadurch keine Überbelegung eintreten. Hier habe es schon seit dem Abschluss des Mietvertrages eine Überbelegung gegeben. Diese habe sich durch das zweite Kind noch verstärkt. Aus Sicht des Gerichts war die Kündigung daher gerechtfertigt. Dem Mieter wurde allerdings eine lange Räumungsfrist von fünf Monaten zugestanden. Denn auch schon 2015 war gerade für Familien mit Kindern und schmalem Einkommen die Wohnungssuche in München nicht einfach (Urteil des Amtsgerichts München vom 29.4.15, Az. 415 C 3152/15).

Gibt es gesetzliche Regeln zur Überbelegung?


In mehreren Bundesländern gibt es sogenannte Wohnungsaufsichtsgesetze, die auch eine Überbelegung untersagen. So besagt das Wohnungsaufsichtsgesetz von Nordrhein-Westfalen, dass Wohnraum nur überlassen oder benutzt werden darf, wenn für jede Bewohnerin oder jeden Bewohner eine Wohnfläche von mindestens neun Quadratmetern, für jedes Kind bis sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens sechs Quadratmetern vorhanden ist.
Die Gemeinde kann vom Vermieter und den Bewohnern die Räumung verlangen. Sie muss jedoch die persönlichen Verhältnisse der Betroffenen berücksichtigen und darf erst räumen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.
Für den Vermieter kann eine Überbelegung in NRW zu einem Bußgeld bis 50.000 Euro führen.
Das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz verlangt mindestens neun Quadratmeter pro Person bei Wohnungen und sechs Quadratmeter bei einzeln vermieteten Räumen.
In Bayern wurde ein Wohnungsaufsichtsgesetz im Jahr 2004 aufgehoben. Trotzdem dürfen auch dort Wohnungen nicht beliebig mit Menschen vollgestopft werden – wie das Urteil oben zeigt.

Praxistipp


Wer in seine Mietwohnung weitere Personen als Mitbewohner aufnehmen möchte, sollte zunächst die Erlaubnis des Vermieters einholen – oder ihn bei nahen Angehörigen jedenfalls informieren. Eine Überbelegung kann ein berechtigter Kündigungsgrund sein. Kommt es zum Streit darüber, kann ein Fachanwalt für Mietrecht die Rechtslage prüfen und ein sinnvolles Vorgehen im konkreten Fall empfehlen.

(Ma)



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