Kündigungsgrund Überbelegung: Wie viele Bewohner darf eine Wohnung haben?

Mehrere Bundesländer haben sogenannte Wohnungsaufsichtsgesetze erlassen, die unter anderem eine Überbelegung von Wohnraum untersagen.

In Nordrhein-Westfalen ist im Wohnraumstärkungsgesetz geregelt, dass für jede Person eine Wohnfläche von mindestens zehn Quadratmetern zur Verfügung stehen muss. Für einzeln vermietete Räume sind es 8 Quadratmeter.

Das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz verlangt mindestens neun Quadratmeter pro Person bei Wohnungen und sechs Quadratmeter bei einzeln vermieteten Räumen.

Laut Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin müssen mindestens 9 m² Wohnfläche für jede Person vorhanden sein, für jedes Kind bis zu 6 Jahren mindestens 4 m². Für einzeln vermietete Räume gilt: mindestens 6 m² für jede Person, mindestens 4 m² für jedes Kind bis zu 6 Jahren, zuzüglich ausreichender Nebenräume zur Mitbenutzung.

In Sachsen-Anhalt schreibt das Wohnraumaufsichtsgesetz vor, dass für jeden Bewohner bis zur Vollendung des sechsten Lebensjahres eine Wohnfläche von mindestens sechs Quadratmetern und für jeden anderen Bewohner eine Wohnfläche von mindestens neun Quadratmetern vorhanden sein muss.

Das Wohnungsaufsichtsgesetz von Bayern wurde 2004 aufgehoben. Aber: Auch dort dürfen nicht beliebig viele Menschen in Wohnungen leben. Hier wenden Gerichte zum Teil die Faustregel an: Jede erwachsene Person oder je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr müssen einen Raum von jeweils ca. 12 qm zur Verfügung haben oder durchschnittlich 10 qm pro Person bei der Unterbringung von Familien.

Eine Überbelegung von Wohnraum liegt laut der Rechtsprechung vor, wenn die Anzahl der Bewohner in einem Missverhältnis zur Größe und Ausstattung der Wohnung steht und dadurch die Wohnverhältnisse als unzumutbar oder gesundheitsgefährdend anzusehen sind. Konkrete Anhaltspunkte für die Feststellung einer Überbelegung ergeben sich aus folgenden Kriterien:

- Nach einer verbreiteten Faustregel gilt eine Wohnung als überbelegt, wenn nicht für jede Person eine Wohnfläche von 8 bis 10 qm zur Verfügung steht.

- Alternativ wird angenommen, dass auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zu 13 Jahren ein Raum von ca. 12 qm entfallen sollte, wobei Bad, Küche und Nebenräume mitgerechnet werden.

- Bei 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen sollte die Zahl der Bewohner die Zahl der Wohnräume um nicht mehr als zwei Personen überschreiten.

- Die Rechtsprechung sieht eine Überbelegung jedenfalls dann nicht als gegeben an, wenn jeder Person mindestens 10 qm Wohnfläche zur Verfügung stehen.

Maßgeblich ist jedoch nicht allein die Überschreitung dieser Orientierungswerte, sondern ob mit der Überbelegung tatsächlich eine übermäßige Abnutzung oder andere den Vermieter beeinträchtigende Auswirkungen verbunden sind.

Der Vermieter kann dem Mieter wegen Überbelegung der Wohnung den Mietvertrag kündigen, wenn seine Interessen dadurch erheblich beeinträchtigt werden. Das ist bspw. der Fall,

- bei wiederholten Beschwerden von Hausbewohnern wegen Hausfriedensstörungen, die auf die Überbelegung zurückzuführen sind (z.B. Lärm, häufige Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen),

- bei nachweisbar stärkerer Abnutzung des Mietobjekts, die über das übliche Maß hinausgeht (z.B. übermäßiger Verschleiß von Böden, Türen, Sanitäranlagen)

- bei Überschreitung der im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarten maximalen Bewohnerzahl, sofern dies zu konkreten nachteiligen Folgen für die Wohnung oder das Haus führt.

Die bloße Wahrscheinlichkeit erhöhter Abnutzung genügt dagegen nicht für eine Kündigung wegen Überbelegung.

Vor der Kündigung muss der Vermieter den Mieter in der Regel abmahnen. Eine außerordentliche Kündigung ist nur bei einer erheblichen Gefährdung der Mietsache zulässig.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben folgenden Angabe machen:

- Darstellung der Überbelegung (Personenzahl, Wohnungsgröße, ggf. Vergleich mit Richtwerten),

- Konkrete Darlegung der erheblichen Beeinträchtigung der Vermieterinteressen (z. B. Substanzschäden, starke Abnutzung, Störungen),

- Würdigung der Umstände im konkreten Einzelfall,

- Hinweis auf eine ggf. erfolgte Abmahnung,

2015 befasste sich das Amtsgericht München mit der Überbelegung. Ein Mann hatte eine Einzimmerwohnung mit Küchenzeile, Bad/WC und Kellerabteil gemietet. Die Wohnfläche betrug 25 Quadratmeter, der Wohnraum umfasste 16 Quadratmeter. Laut Mietvertrag durften wegen der geringen Größe der Wohnung keine weiteren Personen mit einziehen – ausgenommen Ehepartner des Mieters. Der Mieter ließ seine (bereits vorhandene) Ehefrau mit einziehen. Hinzu kam ein vor Mietvertragsabschluss geborenes einjähriges Kind. Nach zwei Jahren bekam das Paar ein weiteres Kind. Nun lebten vier Personen in der kleinen Wohnung. Nun verlangte der Vermieter vom Mieter, die Anzahl der Personen in der Wohnung zu verringern. Da man Kinder jedoch nur schwer wieder rückgängig machen kann, passierte in dieser Hinsicht nichts. Es folgte die Kündigung des Vermieters wegen Überbelegung.

Das Münchner Gericht verwendete die folgende Faustregel für die korrekte Belegung einer Wohnung: Für jede erwachsene Person oder je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr müsse ein Raum von jeweils ca. zwölf Quadratmetern zur Verfügung stehen. Bei Familien reichten durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Bewohner aus. Im vorliegenden Fall hatte jede Person nur vier Quadratmeter Wohnraum zur Verfügung, obendrein auch noch im gleichen Zimmer. Damit lag Überbelegung vor.

Zwar bestätigte das Münchner Amtsgericht, dass der Mieter grundsätzlich seine Kinder und seine Ehefrau mit in die Wohnung aufnehmen durfte. Trotzdem dürfe auch dadurch keine Überbelegung eintreten. Hier habe die Überbelegung schon seit dem Abschluss des Mietvertrages vorgelegen. Sie habe sich durch das zweite Kind noch verstärkt. Eine Kündigung sei daher gerechtfertigt. Das Gericht gestand dem Mieter jedoch eine besonders lange Räumungsfrist von fünf Monaten zu. Hier wurde die schwierige Wohnungsmarktlage in München gerade für Familien mit Kindern berücksichtigt (Urteil vom 29.4.15, Az. 415 C 3152/15).

Der Bundesgerichtshof hat bereits 2003 zur Aufnahme des Lebensgefährten einer Mieterin entschieden. Nach diesem Urteil ist dies nicht ohne Zustimmung des Vermieters möglich. Aber: Mieter haben laut BGH in der Regel ein Anrecht auf die Zustimmung – zumindest, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran haben, eine weitere Person in die Wohnung aufzunehmen. Als Rechtsgrundlage für diesen Anspruch nannte das Gericht § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die Vorschrift über die „Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte“.

Bei Lebensgefährten sei in der Regel von einem berechtigten Interesse auszugehen. Ausnahme: Es sprächen besondere Gründe des Vermieters dagegen, etwa eine Überbelegung der Mietwohnung. Die lag zwar nicht vor. Trotzdem ging der Fall schlecht für die Mieterin aus: Sie hatte ihren Lebensgefährten in die Wohnung aufgenommen, ohne ihren Vermieter zuvor zu fragen. Trotz Anspruch auf Zustimmung ist dies nicht erlaubt, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 5.11.2003, Az. VIII ZR 371/02). Daher gilt: Vor dem Einzug eines Mitbewohners immer zuerst den Vermieter um Zustimmung bitten!

Jeder Mieter darf Besuch bekommen. Der Vermieter kann dagegen nicht vorgehen. Wer jedoch länger als sechs Wochen bleibt, ist meist kein Besucher mehr. Dann darf der Vermieter zumindest nachfragen. Will er vor Gericht etwas dagegen unternehmen, trägt er allerdings die Beweislast dafür, dass es sich um einen neuen Mitbewohner handelt. Wohnt der Neuzugang drei Monate lang in der Wohnung, helfen keine Ausreden mehr: Dann gilt der „Besucher“ in jedem Fall als Mitbewohner. Abhängig von der Größe und Quadratmeterzahl der Wohnung kann dies zu einer Überbelegung führen.

Am Beispiel von Nordrhein-Westfalen: Dort kann die Gemeinde vom Vermieter und den Bewohnern bei Überbelegung den Auszug von Bewohnern oder die Räumung verlangen. Allerdings muss sie laut Gesetz die persönlichen Verhältnisse der Betroffenen berücksichtigen und soziale Härten vermeiden. Eine Räumung darf erst stattfinden, wenn angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.

Andere Wohnungsaufsichtsgesetze enthalten ähnliche Regelungen. Ein behördliches Einschreiten gegen die Überbelegung ist also möglich.

Soweit die Bundesländer Wohnungsaufsichtsgesetze erlassen haben, ist die Überbelegung von Wohnraum untersagt. Diese Gesetze sehen in der Regel vor, dass der Vermieter verpflichtet ist, eine Überbelegung zu verhindern oder abzustellen. Verursacht der Vermieter die Überbelegung – etwa durch Vermietung an zu viele Personen oder durch Duldung einer Überbelegung trotz seiner Kenntnis – kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Die konkreten Bußgeldtatbestände und -höhen ergeben sich aus dem jeweiligen Landesrecht. In NRW kann eine Überbelegung zu einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro führen.

Eine Überbelegung kann ein zulässiger Grund für eine Kündigung sein. Kommt es darüber zum Streit mit dem Vermieter, kann ein Fachanwalt für Mietrecht die Rechtslage prüfen und ein sinnvolles Vorgehen im jeweiligen Fall empfehlen.