Benötigt der Mieter für die Aufnahme weiterer Mitbewohner eine Erlaubnis des Vermieters?

Eine Zustimmung des Vermieters ist nicht erforderlich, wenn es sich bei den aufzunehmenden Personen um privilegierte Familienangehörige handelt. Zu diesem Kreis zählen insbesondere Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, leibliche und adoptierte Kinder (auch volljährige), sowie die Eltern des Mieters. Diese Personen gelten nicht als Dritte im Sinne von § 540 BGB, sodass ihre Aufnahme in die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt und keiner Zustimmung oder Erlaubnis des Vermieters bedarf.

Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter weiterhin selbst in der Wohnung wohnt und die Wohnung nicht vollständig an die aufgenommenen Personen überlässt.

Diese Ausnahme von dem Erfordernis einer Zustimmung des Vermieters gilt nicht für Geschwister, Schwiegerkinder, nichteingetragene Lebenspartner oder auch Lebensgefährten, für deren Aufnahme eine Zustimmung erforderlich ist.

Eine Erlaubnis des Vermieters zur Aufnahme weiterer Personen in die Mietwohnung ist erforderlich, wenn es sich bei den aufzunehmenden Personen um Dritte im Sinne von § 540 BGB handelt. Dritte sind grundsätzlich alle Personen, die nicht zum privilegierten Kreis der Familienangehörigen gehören, also insbesondere nichteingetragene Lebenspartner, Lebensgefährten, Geschwister, Schwiegerkinder, Freunde oder sonstige Bekannte. Die Aufnahme solcher Personen ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet.

Der Mieter hat jedoch nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten entstanden ist und keine wichtigen Gründe auf Seiten des Vermieters entgegenstehen. Die Erlaubnis bezieht sich immer nur auf die konkret benannte Person und muss für jede weitere Person erneut eingeholt werden.

Bloßer Besuch, der keiner Erlaubnis des Vermieters bedarf, liegt vor, wenn sich Personen nur vorübergehend in der Wohnung des Mieters aufhalten. Die Rechtsprechung zieht hierfür eine zeitliche Grenze: Überschreitet der Aufenthalt eines Besuchers drei Monate, sprechen die Umstände regelmäßig gegen einen bloßen Besuch und für eine dauerhafte Aufnahme.

Dauerhafte Mitbewohner sind dagegen Personen, die nicht nur vorübergehend, sondern auf unbestimmte Zeit und mit dem Ziel eines gemeinsamen Haushalts in die Wohnung aufgenommen werden. In diesem Fall bedarf die Aufnahme der Erlaubnis des Vermieters, wenn die Mitbewohner keine privilegierten Familienangehörigen sind, wie z.B. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, leibliche und adoptierte Kinder sowie die Eltern.

Sofern für die Aufnahme weiterer Personen in die Mietwohnung eine Erlaubnis erforderlich ist, darf der Vermieter diese verweigern, wenn er berechtigte Interessen hat, die der Aufnahme entgegenstehen. Gründe dafür sind insbesondere:

- ein in der Person liegender wichtiger Grund vor (z.B. Vorstrafen)

- Überbelegung der Wohnung (nur bei erheblicher Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters)

- Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen (z.B. erhebliche wirtschaftliche Nachteile, nachhaltige Störung des Hausfriedens).

Ein bloßes Missfallen an der Person oder an der Art der Beziehung (z.B. nichteheliche Lebensgemeinschaft) reicht nicht aus. Auch religiöse oder weltanschauliche Gründe des Vermieters sind unbeachtlich.

Hat der Vermieter keinen Grund zur Verweigerung der Erlaubnis, besteht ein Anspruch des Mieters auf deren Erteilung, sofern er seinerseits ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme der weiteren Person hat (z.B. Lebenspartner, Gründung einer Wohngemeinschaft).

Auch in den oben genannten Fällen des privilegierten Personenkreises, für dessen Aufnahme in die Mietwohnung keine Erlaubnis des Vermieters notwendig ist, muss dieser zumindest informiert werden. Grund: In Mehrfamilienhäusern wird manchmal bei einigen Arten von Betriebskosten nach Personenzahl abgerechnet. Wenn unangemeldete zusätzliche Bewohner in einer Wohneinheit hinzukommen, wird die Abrechnung gegenüber den anderen Mietparteien unfair.

Die Erlaubnis kann von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig gemacht werden, wenn dem Vermieter die Überlassung nur unter dieser Bedingung zumutbar ist (§ 553 Abs. 2 BGB).

Nimmt der Mieter Personen in die Mietwohnung auf, für die er keine Erlaubnis benötigt, so kann der Vermieter ihm deshalb grundsätzlich auch nicht kündigen. Hierzu zählen insbesondere der Ehepartner, der eingetragene Lebenspartner, leibliche und adoptierte Kinder, sowie die Eltern des Mieters. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Entsteht durch die Aufnahme weiterer Familienmitglieder eine Überbelegung der Wohnung und sind die Interessen des Vermieter dadurch erheblich beeinträchtigt, so kann er das Mietverhältnis – ggf. nach vorheriger Abmahnung – kündigen.

Nimmt der Mieter Mitbewohner ohne Genehmigung des Vermieters auf, für die er eine Erlaubnis braucht, kann dies im ersten Schritt zu einer Abmahnung führen. Beendet der Mieter den vertragswidrigen Zustand nicht, droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Bei besonders schwerwiegenden Störungen kann diese auch fristlos erfolgen.

Eine dauerhafte Aufnahme von Mitbewohnern ist gegeben, wenn der Mieter mit dem aufgenommenen Mitbewohner gemeinsam und dauerhaft in der Wohnung leben will. Eine Kostenbeteiligung des Mitbewohners im Rahmen eines gemeinsamen Haushalts ändert daran nichts.

Bei der Untermiete wird dem Untermieter dagegen gegen Entgelt ein eigenständiges Nutzungsrecht an Teilen der Wohnung eingeräumt - meist ein Zimmer unter Mitbenutzungsrecht an Küche und Bad. Ein gemeinsamer Haushalt in dem Sinne wird nicht geführt.

Bevor Sie dauerhaft weitere Personen in Ihre Mietwohnung aufnehmen, prüfen Sie zunächst, ob Sie eine Erlaubnis Ihres Vermieters dafür benötigen. So sichern Sie sich rechtlich ab, vermeiden Konflikte und stellen sicher, dass die Aufnahme weiterer Mitbewohner in die Wohnung im Einklang mit dem Mietrecht erfolgt. Wenn Sie sich nicht sicher sind, oder sich Ihr Vermieter zu unrecht weigert, ist ein Fachanwalt für Mietrecht ein geeigneter Ansprechpartner für eine Rechtsberatung.