Müssen Nachmieter eine Ablöse für Küche, Schrank etc. zahlen und wenn ja, wie viel?

Nein. Eine Übernahme von Einrichtungsgegenständen beim Einzug ist grundsätzlich freiwillig. Der Nachmieter muss ausdrücklich einer Ablösevereinbarung zustimmen, damit sie rechtswirksam ist. Wenn er die betreffende Mietwohnung allerdings unbedingt haben will, wird er aber eine Zahlung oft nicht vermeiden können. Dann stellt sich nur noch die Frage, ob die vereinbarte Höhe der Ablöse rechtlich in Ordnung ist.

Oft haben Mieter über die Jahre hinweg auf eigene Kosten Einbauten an ihrer Wohnung vorgenommen, die man schwer beim Umzug mitnehmen kann. Dies können zum Beispiel eine Einbauküche, Einbauschränke, eine Markise am Balkon oder ein neuer Fußboden sein.

Vielleicht hat der Mieter auch auf eigene Kosten Herd oder Kühlschrank angeschafft und zieht nun in eine Wohnung mit neuer Einbauküche um. Natürlich möchte er seine Unkosten für Geräte und Einbauten ersetzt bekommen.

Meist handelt es sich um Dinge, die jeder braucht. Beim Vermieter wird der Wunsch auf Kostenersatz jedoch auf taube Ohren stoßen: Dieser muss die Einbauten nicht bezahlen, auch wenn er sie irgendwann einmal genehmigt hat. Er kann stattdessen sogar die Wiederherstellung des vorherigen Zustands verlangen. Da liegt es für den Mieter nahe, sich mit dem Nachmieter zu einigen, damit dieser die Gegenstände übernimmt.

Unter einer Abstandszahlung versteht man eine Zahlung des Nachmieters an den Vormieter, damit dieser früher auszieht oder überhaupt aus der Wohnung auszieht. In Deutschland ist eine Abstandszahlung nach § 4a Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz illegal und darf nicht verlangt werden.

Die Ablöse für übernommene Einrichtungsgegenstände ist hingegen legal, aber einigen gesetzlichen Einschränkungen unterworfen.

Grundsätzlich ist es die Entscheidung des Eigentümers der in der Wohnung verbliebenen Gegenstände, ob er dafür Geld verlangen möchte. Gegenüber dem Vermieter ist der Vormieter grundsätzlich dazu verpflichtet, die Mietwohnung wieder in den Zustand zu versetzen, in dem er sie übernommen hat.

Wenn im Mietvertrag also nichts anderes vereinbart wurde, muss der scheidende Mieter seine Einbauten beim Auszug wieder entfernen. Eine Ablöse verlangt man meist für Gegenstände, die sich schwer entfernen lassen.

Wichtig: Eine Ablöse für Einrichtungsgegenstände kann nur gefordert werden, wenn der Vermieter mitspielt und nicht von Anfang an auf Entfernung der Einbauten besteht.

Nein. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, zu Gunsten der Brieftasche des Vormieters einen neuen Mieter zu finden, der Ablöse für dessen Einbauten zahlt. Er ist bei der Auswahl des Nachmieters vollkommen frei. Entscheidet er sich für einen Nicht-Ablöse-Zahler, hat der bisherige Mieter keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter. So hat beispielsweise das Amtsgericht München entschieden (Urteil vom 6.7.2009, Az. 412 C 3825/08).

In manchen Fällen verlangt auch der Vermieter eine Ablöse. Dies ist gesetzlich erlaubt: § 4a Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz bestimmt, dass ein Vertrag grundsätzlich rechtswirksam sein kann, in dem sich der Mietinteressent dazu verpflichtet, im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages vom Vermieter oder Vormieter ein Inventarstück oder eine Einrichtung zu erwerben.

Das Gesetz macht jedoch eine wichtige Einschränkung: Die Wirksamkeit der Ablösevereinbarung ist an die Bedingung geknüpft, dass der Mietvertrag tatsächlich zustande kommt.

Tipp: Das bedeutet für Mieter: Wenn der Vermieter Geld für die Einbauschränke kassiert und dann den Abschluss des Mietvertrages platzen lässt, ist der Schrankverkauf unwirksam. Dann kann der Mietinteressent sein Geld zurückverlangen.

Zwar gibt es keine Regelung zum genauen Betrag einer Ablöse für Einrichtungsgegenstände. Das Gesetz legt jedoch fest, dass der verlangte Geldbetrag nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände stehen darf, die der neue Mieter übernehmen soll. Andernfalls ist die Vereinbarung über die Ablöse rechtlich unwirksam (§ 4a Absatz 2 WoVermG).

Hier stellt sich natürlich die Frage, was ein „auffälliges Missverhältnis“ überhaupt ist. Aus Gerichtsurteilen ergibt sich, dass der verlangte Betrag für die Gegenstände deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten darf.

Beispiel: Will der Vormieter seine Waschmaschine loswerden, die objektiv gesehen 100 Euro wert ist, darf er höchstens 150 Euro dafür verlangen. Fordert er 300 Euro und geht der Nachmieter darauf ein, ist diese Vereinbarung unwirksam. Allerdings nur, soweit sie den überschießenden Betrag betrifft. Das bedeutet: Der Nachmieter kann von den gezahlten 300 Euro 150 Euro zurückverlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (23.4.1997, Az. VIII ZR 212/96).

Bei der Ablöse für Möbel und andere Gegenstände ist deren Zeitwert maßgeblich. Damit ist jedoch nicht der Verkaufspreis auf einer Online-Auktionsplattform oder auf einem Flohmarkt gemeint, sondern der derzeitige Wert der Sachen in eingebautem Zustand in der Wohnung. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden (Az. 8 U 314/03). Dieser Betrag ist in der Regel höher als der reine Zeitwert auf dem Gebrauchtwarenmarkt.

Der höhere Preis ergibt sich daraus, dass der neue Mieter gegenüber den Kauf auf dem Gebrauchtmarkt die Kosten für den Transport und ggf. den Einbau einspart. Also muss man vom Neupreis ausgehend eine Schätzung des derzeitigen Wertes unter Berücksichtigung von Einbau und Montage vornehmen – oft ist das schwierig.

Eine zu hohe Ablöse muss nicht bezahlt werden. Allerdings ist dies manchmal leicht gesagt, da es Fälle gibt, in denen man ansonsten die neue Wohnung nicht bekommt – zum Beispiel, weil der Vormieter dem Vermieter den neuen Mieter vorschlägt. Dann kann es sich anbieten, die Ablöse zunächst zu bezahlen und später einen zu viel gezahlten Betrag zurückzufordern.

Dazu ist es erforderlich, den Wert nachzuweisen. Hier empfiehlt es sich, eine Liste aller abzulösenden Einbauten und Gegenstände mit Wertangaben anzufertigen, am besten mit Fotos der einzelnen Sachen. Zeitwerttabellen mit der gewöhnlichen Nutzungsdauer bestimmter Gegenstände sind online erhältlich und können helfen. Allerdings berücksichtigen sie nicht den Preis für den Einbau.

Diese Liste kann als Grundlage für Nachverhandlungen mit dem Vormieter verwendet werden. Kommt es zum Rechtsstreit, dient sie als Beweismittel vor Gericht. Bei teureren Gegenständen kann ein Sachverständigengutachten erforderlich sein, um den Wert nachzuweisen. Dieses verursacht jedoch Kosten. Ohne glaubhafte Wertangaben hat es der Nachmieter schwer, Rückforderungen durchzusetzen.

Beispiel: In einem vor dem Oberlandesgericht Köln verhandelten Fall konnte der Nachmieter nicht beweisen, dass der von der Vormieterin verlangte Preis zu hoch war: Er hatte für 15.000 Euro eine Einbauküche übernommen. Ein Sachverständiger schätzte vor Gericht den Zeitwert der Küche auf über 10.000 Euro. Dies war noch im Rahmen des Gesetzes. Daher musste die Vormieterin nichts zurückzahlen (OLG Köln, Az. 19 U 43/00).

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