Geld für den Einbauschrank: Wievel Ablöse müssen Mieter zahlen?

25.06.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (653 mal gelesen)
Geld für den Einbauschrank: Wievel Ablöse müssen Mieter zahlen? © flashpics - Fotolia.com
Unter einer Ablöse versteht man einen Geldbetrag, den ein neuer Mieter zahlt, um Einrichtungsgegenstände oder Einbauten vom Vormieter oder Vermieter zu übernehmen. Für die Ablöse und ihre Höhe gibt es jedoch Regeln – und Mietinteressenten müssen sich nicht alles gefallen lassen.

Die Ablöse
Eine Ablöse ist der Betrag, den ein Mietinteressent oder neuer Mieter an den Vormieter oder Vermieter für Einrichtungsgegenstände aufwendet, die er übernehmen möchte. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Einbauküche, Holztäfelungen, Markisen, Einbauschränke, Regale, Kühlschrank und Waschmachine handeln.

Wann darf eine Ablöse verlangt werden?
Ob für in der Wohnung zurückgelassene Gegenstände Geld verlangt wird, ist im Prinzip die Entscheidung des Eigentümers dieser Gegenstände. Grundsätzlich ist der Vormieter verpflichtet, die Wohnung wieder in den Zustand zu versetzen, in dem er sie vorgefunden hat. Einbauten des Mieters sind von diesem – solange nichts anderes vereinbart wurde – beim Auszug zu entfernen. Eine Ablöse wird meist für Gegenstände verlangt, die sich schwer entfernen lassen. Sie kann also grundsätzlich nur verlangt werden, wenn der Vermieter mitspielt und nicht von Anfang an auf Entfernung der Einbauten besteht.

Muss der Vermieter den Vertragsabschluss von der Ablöse abhängig machen?
Der Vermieter ist durch nichts dazu gezwungen, zu Gunsten des Vormieters vom neuen Mieter eine Ablöse zu verlangen. Er kann den neuen Mieter frei auswählen, egal, ob dieser eine Ablöse zahlen will oder nicht. Entscheidet er sich für einen Nicht-Ablöse-Zahler, hat der bisherige Mieter keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Urteil vom 6.7.2009, Az. 412 C 3825/08).

Ist es unseriös, wenn der Vermieter beim Vertragsabschluss eine Ablöse verlangt?
Grundsätzlich ist nach § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz ein Vertrag wirksam, in dem sich der Mietinteressent dazu verpflichtet, im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages vom Vermieter oder Vormieter ein Inventarstück oder eine Einrichtung zu erwerben. Das Gesetz macht allerdings eine Einschränkung: Im Zweifelsfall gilt, dass die Ablösevereinbarung an die Bedingung geknüpft ist, dass der Mietvertrag auch tatsächlich zustande kommt. Nur die Einbauschränke verkaufen und dann den Mietinteressenten dann wieder fortschicken geht also nicht.

Wie hoch darf die Ablöse maximal sein?
Das Mietrecht regelt auch noch etwas zur Höhe der Ablöse: Sie darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände stehen, die der neue Mieter übernehmen soll. Andernfalls ist die Vereinbarung über die Ablöse nämlich unwirksam (§ 4a Absatz 2 WoVermG). Nun stellt sich jedoch die Frage, was ein "auffälliges Missverhältnis" ist. Dazu haben die Gerichte wiederholt entschieden: Der Preis der Gegenstände darf deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten. Will der Vormieter also seine Waschmaschine loswerden, die objektiv gesehen 100 Euro wert ist, darf er bis zu 150 Euro dafür verlangen. Verlangt er 300 und geht der Käufer darauf ein, ist diese Vereinbarung unwirksam – aber nur mit dem rechtlich nicht einwandfreien Teil. Das heißt: Der Käufer kann von seinen 300 Euro 150 Euro zurückverlangen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe hervor (23.04.1997, Az. VIII ZR 212/96).

Wie beurteile ich den Wert von Einrichtungsgegenständen?
Maßgeblich ist hier der Zeitwert der Gegenstände. Damit ist aber nicht der Verkaufspreis auf einer Online-Auktionsplattform oder einem Flohmarkt gemeint, sondern der Wert, den die Sachen derzeit in eingebautem Zustand in der Wohnung haben. Dieser Betrag ist in der Regel größer als der reine Zeitwert auf dem Gebrauchtwarenmarkt. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden (Az. 8 U 314/03). Denn immerhin spart der neue Mieter auch Kosten für Transport und ggf. den Einbau etwa einer Küche. Es muss also vom Neupreis ausgehend eine Schätzung des derzeitigen Wertes unter Berücksichtigung von Einbau und Montage vorgenommen werden – nicht immer einfach.

Wie weise ich nach, was der Wert der Gegenstände ist?
Wichtig ist es, eine Liste aller Gegenstände mit Wertangaben zu machen – vorzugsweise mit Fotos der einzelnen Sachen. Diese Informationen können im Streitfall verwendet werden. In einem vor dem Oberlandesgericht Köln verhandelten Fall gelangt dem Nachmieter der Nachweis nicht, dass der Preis zu hoch war: Er hatte für 15.000 Euro eine Einbauküche übernommen. Vor Gericht sagte ein Sachverständiger aus, der den Zeitwert der Küche auf über 10.000 Euro schätzte – also musste die Vormieterin nichts zurückzahlen (OLG Köln, 19 U 43/00).