Wohnungsmietvertrag – Tipps für Mieter

20.12.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (563 mal gelesen)
Wohnungsmietvertrag – Tipps für Mieter © Bu - Anwalt-Suchservice

Die Wohnungssuche in deutschen Großstädten wird immer schwieriger. Trotzdem sollten sich Mieter nicht auf jeden Mietvertrag ohne Weiteres einlassen. Hier einige Tipps zum Inhalt des Mietvertrages.

Endlich hat man eine Wohnung gefunden – und auch noch zu einem akzeptablen Preis. Schnell ist der Vertrag unterschrieben. Was drinsteht, sind ja nur Formalien. Der Vermieter wird schon alles richtig machen. Warum sollte man all das Kleingedruckte lesen? So wird der Grundstein für lange, teure Rechtsstreitigkeiten gelegt. Denn: Nicht jeder Vertrag ist mieterfreundlich. Und mancher Vermieter verwendet auch ohne böse Absicht Vertragsformulare, die gar nicht auf das jeweilige Mietverhältnis passen.

Warum sollten Vertragsformulare aktuell sein?


Das deutsche Recht ändert sich häufig. So bringt etwa das Mietrechtsanpassungsgesetz von Anfang 2019 viele Änderungen zum Thema Mieterhöhung, Modernisierung und Mietpreisbremse mit sich. Aber, auch ganz unabhängig von den gelegentlichen großen Mietrechtsreformen, über die man in der Presse liest, ändert sich vieles. Denn ständig fällen die Gerichte Urteile, die mancher vielleicht nicht gleich mitbekommt, die aber unmittelbare Konsequenzen für Mietverhältnisse haben.
Dabei kann es um die Zulässigkeit einer Mieterhöhung gehen, aber auch zum Beispiel um die einer fristlosen Kündigung. Oder um die Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Die Grundlage für das Mietverhältnis ist der Mietvertrag. Dieser muss im Interesse beider Seiten rechtlich aktuell sein. Denn sonst ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass er Regelungen enthält, die nicht mehr zeitgemäß, rechtlich unwirksam oder nicht im Interesse des Mieters sind.
Tipp: Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter darüber, ob das Vertragsformular der aktuellen Rechtslage entspricht.

Welcher Vertrag ist der richtige?


Es kommt vor, dass Vermieter Vertragsmuster verwenden, die nicht auf das Mietobjekt zugeschnitten sind. Dies führt später oft zum Streit oder hat andere Nachteile für Sie als Mieter. So erfordert beispielsweise eine Mietwohnung im Mehrfamilienhaus einen anderen Vertrag als ein Einfamilienhaus – einfach weil sonst wichtige Punkte offen bleiben. Bei einem Einfamilienhaus etwa kann die Hausordnung entfallen, hier gibt es keine Wohnungsnachbarn im gleichen Mietobjekt. Stattdessen bekommen aber Punkte wie Gartenpflege, Außenanlagen und Schneeräumen mehr Gewicht.
Tipp: Es gibt verschiedene Vertragsmuster für unterschiedliche Immobilienarten. Diese berücksichtigen jeweils die Besonderheiten der jeweiligen Immobilie.

Beispiel: Studentenwohnung
Zeitmietverträge werden für einen festen Zeitraum abgeschlossen und ermöglichen im Normalfall keine vorherige Kündigung. Sie eignen sich daher nicht für jedes Objekt – bei einer Studentenwohnung etwa sind sie unsinnig. Häufig vereinbart man dann durch mündliche Zusatzabsprachen, dass der Mieter zum Beispiel bei Abbruch des Studiums vorzeitig aus dem Vertrag kommt – nur ist dies Jahre später vielleicht gar nicht mehr nachzuweisen. Vielleicht hat inzwischen auch längst der Vermieter gewechselt oder das Haus hat einen neuen Eigentümer.
In einer Studenten-WG schafft ein Standard-Mietvertrag regelmäßig Probleme – spätestens beim Ein- oder Auszug eines Einzelnen. Dafür gibt es spezielle Verträge.

Beispiel: Seniorenwohnungen
Ein normaler Mietvertrag ist auch bei Seniorenwohnungen fehl am Platze, denn er ermöglicht in aller Regel eine Eigenbedarfskündigung. Hat man aber zum Beispiel in hohem Alter eine Eigentumswohnung in einer Anlage für Betreutes Wohnen gemietet, kann der Eigentümer dem Mieter jederzeit kündigen, um einen eigenen Elternteil in der Wohnung unterzubringen. Die Eigenbedarfskündigung sollte daher ausgeschlossen sein. Es gibt auch noch weitere Details, die abweichend vom normalen Mietvertrag geregelt werden sollten, um beiden Seiten Streit und Ärger zu ersparen.
Tipp: Will Ihr Vermieter bei seinem Vertrag bleiben, versuchen Sie eine Zusatzvereinbarung auszuhandeln, die zum Beispiel den Eigenbedarf ausschließt. Viele Vermieter betrachten die Wohnung als reine Investition und haben gar nichts dagegen.

Beispiel: Wohnen und Gewerbe
Auch für den Gewerbemietvertrag gelten andere Regeln als für den herkömmlichen Wohnungsmietvertrag. Zum Beispiel gilt praktisch der gesamte gesetzliche Mieterschutz hier nicht. Andererseits sind Vereinbarungen zulässig, die bei Wohnungsmietverträgen nicht erlaubt sind. Problematisch wird dies bei Mischobjekten. Nicht selten werden befristete Mietverträge über längere Zeiträume abgeschlossen. Die Instandhaltung des Objekts wird meist dem Mieter auferlegt, einschließlich Reparaturarbeiten.
Beispiel: Ein junges Paar möchte eine Wohnung mit angeschlossener Werkstatt mieten – um in der Freizeit künstlerischen oder handwerklichen Hobbys nachzugehen. Der Vermieter bietet einen Gewerbemietvertrag für das Gesamtobjekt an.
Tipp: Finger weg. Ein Gewerbemietvertrag ist nur für Gewerbeobjekte geeignet – in denen tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt werden soll.

Was kann bei überflüssigen Klauseln passieren?


Oft enthalten vorgedruckte Mietverträge Klauseln, die auf den konkreten Fall nicht passen. So stehen häufig Regelungen für einen unbefristeten Mietvertrag, einen Zeitmietvertrag und einen Staffelmietvertrag nebeneinander zur Verfügung, aus denen der Nutzer des Formulars das Passende auswählen muss, da sich ihr Inhalt widerspricht. Nicht selten passiert das aber nicht. Jahre später entsteht dann Streit darüber, welche Regelung gelten soll.
Tipp: Hier sollte man schon bei Vertragsabschluss daran denken, Unzutreffendes zu streichen. So vermeidet man spätere Streitigkeiten.

Was ist bei Kaution und Bürgschaft zu beachten?


Der Vermieter darf als Mietkaution höchstens drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) fordern. Diesen Betrag muss er getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen, denn es bleibt Ihr Geld und muss im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt sein.
Es kommt vor, dass Vermieter – besonders bei jungen Mietern – zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft der Eltern verlangen. Dies ist jedoch nicht zulässig. Die maximale Höhe der Kaution ist gesetzlich festgelegt, alles darüber ist eine Übersicherung, auf die sich die Mieter nicht einlassen müssen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.6.2004, Az. VIII ZR 243/03).
Eine zuviel geleistete Sicherheit kann vom Mieter später sogar zurückverlangt werden.

Was gibt es für Zusatzvereinbarungen?


Für Mieter ist es wichtig, den Unterschied zwischen Formularklauseln und individuell ausgehandelten Klauseln im Mietvertrag zu kennen. Formularklauseln sind vorgedruckt und werden zumindest mehrfach verwendet. Sie unterliegen als Allgemeine Geschäftsbedingungen festen gesetzlichen Regeln. So darf der Mieter durch sie zum Beispiel nicht unangemessen benachteiligt werden. Individualvertraglich ausgehandelt sind Vereinbarungen, die die Vertragspartner unter sich gleichberechtigt ausgehandelt und vereinbart haben. Sie werden oft handschriftlich dem Vertrag hinzugefügt. Hier ist Vorsicht geboten, denn durch sie können auch Regelungen getroffen werden, die als Formularklausel unwirksam wären.
Bestimmte Vorschriften dürfen laut Gesetz nicht durch eigene Zusatzvereinbarungen abgeändert werden. Dazu gehören etwa die Regelungen über die Mietminderung bei Mängeln.
Tipp: Der Vermieter darf in den Vertrag nicht hineinschreiben, was er will. Im Zweifel sollten Sie den Vertrag vor der Unterschrift, wenn möglich, rechtlich prüfen lassen.

Praxistipp


Heutzutage sind wir es alle gewohnt, "einfach so nebenbei" ellenlange und kaum lesbare Geschäftsbedingungen, Widerrufsbelehrungen und Pflichtinformationen zu bestätigen, zu unterschreiben oder anzuklicken. Beim Mietvertrag kann dies allerdings teure rechtliche Folgen haben.
Tipp: Sprechen Sie den Vertragsinhalt mit dem Vermieter durch. Unterschreiben Sie nur, was Sie gelesen und verstanden haben. Im Notfall hilft ein Fachanwalt für Mietrecht.

(Bu)



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