Mietvertrag: 9 Fallstricke, auf die Mieter unbedingt achten müssen

Das deutsche Recht ändert sich ständig. Anfang 2019 brachte das Mietrechtsanpassungsgesetz viele Änderungen zum Thema
Mieterhöhung, Modernisierung und Mietpreisbremse mit sich. Corona führte zu einer Vielzahl zeitlich begrenzter Sonderregeln, ebenso die Gaskrise von 2023.

Aber auch ganz unabhängig von den großen Mietrechtsreformen und Krisen, über die man in der Presse liest, ändert sich vieles. Denn die Gerichte fällen ständig Urteile, die mancher vielleicht nicht gleich mitbekommt. Diese können erhebliche, unmittelbare Folgen für Mietverhältnisse haben. Dabei kann es vielleicht um die Zulässigkeit einer Mieterhöhung gehen oder um die einer fristlosen Kündigung. Oder auch um die Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Der Mietvertrag bildet die Grundlage für das Mietverhältnis. Im Interesse beider Seiten muss er rechtlich aktuell sein. Sonst enthält er sehr wahrscheinlich Regelungen, die nicht mehr zeitgemäß oder rechtlich unwirksam sind – oder die den Mieter allzu sehr benachteiligen.

Tipp: Sprechen Sie vor der Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages Ihren künftigen Vermieter darauf an, ob das Vertragsformular der aktuellen Rechtslage entspricht. Denn: Die Wohnungssuche soll nicht im Rechtsstreit enden.

Vermieter nutzen manchmal Vertragsmuster, die nicht auf das Mietobjekt zugeschnitten sind. Dies führt später oft zum Streit oder hat andere Nachteile für die Mieter.

Beispiel: Eine Mietwohnung im Mehrfamilienhaus erfordert einen anderen Vertrag als ein Einfamilienhaus. Wenn dies nicht beachtet wird, bleiben wichtige Punkte offen und ungeregelt. Bei einem Einfamilienhaus kann die Hausordnung entfallen, denn es gibt keine Wohnungsnachbarn im gleichen Mietobjekt. Stattdessen müssen jedoch Punkte wie Gartenpflege, Außenanlagen und Schneeräumen vereinbart werden.

Tipp: Für unterschiedliche Immobilienarten gibt es auch verschiedene Mietvertragsmuster. Diese berücksichtigen die Besonderheiten der jeweiligen Immobilie.

Beispiel: Studentenwohnungen
Zeitmietverträge schließt man für eine feste Laufzeit ab. Sie ermöglichen normalerweise keine vorherige Kündigung und eignen sich daher nicht für jedes Objekt. So sind sie etwa bei einer Studentenwohnung komplett unsinnig. Hier ist Flexibilität gefragt und nicht lange Bindung.

Manche Vermieter vereinbaren daher in solchen Fällen beim Mietvertragsabschluss durch mündliche Zusatzabsprachen, dass der Mieter zum Beispiel bei Abbruch des Studiums vorzeitig aus dem Vertrag entlassen wird. Das kann für Probleme sorgen, denn: Diese Absprache ist vielleicht ein paar Jahre später gar nicht mehr nachzuweisen. Was, wenn es zwischenzeitlich einen Vermieterwechsel gegeben hat?

Auch in einer Wohngemeinschaft schafft ein Standard-Mietvertrag regelmäßig Probleme – spätestens beim Ein- oder Auszug eines einzelnen Mieters. Hierfür gibt es besondere Mietverträge.

Beispiel: Seniorenwohnungen
Ein normaler Mietvertrag ist auch bei Seniorenwohnungen fehl am Platz. Er ermöglicht in aller Regel eine Eigenbedarfskündigung. Der Mieter mietet dann zum Beispiel in hohem Alter eine Eigentumswohnung in einer Anlage für Betreutes Wohnen.

Mit einem Standard-Mietvertrag könnte der Vermieter ihm jederzeit kündigen, um einen eigenen Elternteil in der Wohnung unterzubringen. Daher sollte in diesem Fall die Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag ausgeschlossen sein. Es gibt auch noch weitere Details, die abweichend vom normalen Mietvertrag geregelt werden sollten, um beiden Seiten Streit und Ärger zu ersparen.

Tipp: Wenn Ihr Vermieter bei seinem Vertrag bleiben möchte, sollten Sie versuchen, eine Zusatzvereinbarung auszuhandeln. Auch diese kann zum Beispiel den Eigenbedarf ausschließen. Viele Vermieter sehen eine Seniorenwohnung als reine Investition an und haben gar nichts dagegen.

Auch für den Gewerbemietvertrag gelten andere Regeln als für den herkömmlichen Wohnungsmietvertrag. Zum Beispiel gilt praktisch der gesamte gesetzliche Mieterschutz nicht. Stattdessen sind Vereinbarungen erlaubt, die bei Wohnungsmietverträgen nicht zulässig sind. Dies kann bei Mischobjekten problematisch sein.

Gewerbemietverträge sind in der Regel Zeitmietverträge über einen festen Zeitraum mit längerer Dauer. Die Instandhaltung des Objekts wird darin meist dem Mieter übertragen, einschließlich auch umfangreicher Reparaturarbeiten. Für das undichte Dach ist dann womöglich nicht der Vermieter zuständig.

Beispiel: Ein junges Paar möchte eine Wohnung mit angeschlossener Werkstatt mieten, um in der Freizeit künstlerischen oder handwerklichen Hobbys nachzugehen. Der Vermieter bietet einen Gewerbemietvertrag für das Gesamtobjekt an.

Tipp: Finger weg. Ein Gewerbemietvertrag ist nur für Gewerbeobjekte geeignet – in denen tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt werden soll.

Viele vorgedruckte Mietverträge enthalten Klauseln, die nicht auf den konkreten Fall passen. Häufig stehen Regelungen für einen unbefristeten Mietvertrag, einen Zeitmietvertrag und einen Staffelmietvertrag nebeneinander zur Verfügung, aus denen der Nutzer des Formulars das Passende auswählen muss.

Beim Abschluss des Mietvertrages wird dann jedoch der Vertrag gar nicht gelesen, das Gewünschte nicht angekreuzt und einfach unterschrieben. Jahre später gibt es dann Streit darüber, welche Regelung gelten soll. Und der ursprüngliche Mitarbeiter der Vermieterseite, mit dem der Vertrag geschlossen wurde, ist gar nicht mehr da.

Tipp: Mieter und Vermieter sollten beim Mietvertragsabschluss den Vertrag gemeinsam Punkt für Punkt durchgehen, Passendes ankreuzen und Unzutreffendes streichen. So wissen beide, worauf sie sich einlassen, Fragen können gleich geklärt werden und man vermeidet spätere Streitigkeiten.

Ein Vermieter darf beim Abschluss eines neuen Mietvertrages als Mietkaution höchstens drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) verlangen. Diesen Betrag muss er getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen, denn es bleibt das Geld des Mieters. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters muss es vor dem Zugriff seiner Gläubiger geschützt sein.

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter – besonders bei jungen Mietern – zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft der Eltern fordern. Aber: Dies ist nicht erlaubt. Die maximale Höhe der Kaution legt das Gesetz fest. Alles darüber ist eine Übersicherung, auf die sich Mieter nicht einlassen müssen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.6.2004, Az. VIII ZR 243/03).

Tipp: Eine zu viel geleistete Sicherheit können Mieter nach Mietvertragsabschluss zurückverlangen.

Wird im neuen Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, bedeutet das: Die herkömmliche Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ausgeschlossen. Stattdessen wird die Höhe der Miete von der Entwicklung des Index der Verbraucherpreise abhängig gemacht. Dieser war in früheren Jahren recht stabil.

Heute jedoch haben wir eine deutliche Inflation, die die Verbraucherpreise in die Höhe treibt. Dann kann der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen. Für Mieter ist eine solche Vertragskonstruktion heute eher ungünstig.

Tipp: Bei einer Indexmiete muss der Vermieter auch sinkende Verbraucherpreise berücksichtigen und die Miete senken – auf Verlangen des Mieters.

Manchmal wird in einem Mietvertrag ein gegenseitiger Kündigungsverzicht beider Seiten vereinbart. Auf diese Weise gewinnt der Mieter Sicherheit, denn es ist keine Eigenbedarfskündigung des Vermieters möglich. Der Nachteil: Auch der Mieter kommt nicht aus dem Mietvertrag heraus, wenn sich sein Leben in beruflicher oder persönlicher Hinsicht ändert (Geburt, Hochzeit, Trennung, Todesfall, besseres Jobangebot, Kündigung des Jobs ...).

Tipp: Gesetzlich kann ein Kündigungsausschluss höchstens für die Dauer von vier Jahren vereinbart werden. Längere Kündigungssperren sind unwirksam.

Nicht umsonst nennt man die Betriebskosten auch die „zweite Miete“. Wenn sie für die neue Wohnung auffallend niedrig angesetzt sind, sollten Mieter hellhörig werden. Denn: Ist der Mietvertrag erst unterschrieben, kann der Vermieter die Betriebskosten an das tatsächliche Maß anpassen.

Tipp: Vielleicht lohnt sich ein Blick in den vielfach geschmähten Energieausweis der Immobilie? Diesen muss der Vermieter vorzeigen. Manchmal hilft auch ein Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in Anzeigen. Immerhin sind bei der heutigen Marktlage solche Tricks selten nötig, um Mieter zu finden – zumindest in Großstädten.

Wenn eine Wohngemeinschaft eine neue Mietwohnung beziehen möchte, sind klare Absprachen nötig: Wer ist Hauptmieter und wer Untermieter? Oder unterschreiben alle den Mietvertrag als Hauptmieter? Alle Hauptmieter, die den Mietvertrag mit dem Eigentümer unterschreiben, haften auch für die Miete. Dies gilt grundsätzlich so lange, bis der Vertrag insgesamt gekündigt worden ist, unabhängig davon, ob sie noch dort wohnen.

Tipp: Es gibt spezielle WG-Mietverträge, die einen flexiblen Wechsel einzelner Mitglieder ermöglichen sollen.

Mieter sollten den Unterschied zwischen Formularklauseln und individuell ausgehandelten Klauseln im Mietvertrag kennen. Formularklauseln sind vorgedruckt und werden zumindest mehrfach verwendet. Als Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen sie festen gesetzlichen Vorgaben. Sie dürfen zum Beispiel den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Als individualvertraglich ausgehandelt gelten hingegen Vereinbarungen, die die Vertragspartner unter sich gleichberechtigt ausgehandelt und vereinbart haben. Oft werden sie dem Mietvertrag handschriftlich hinzugefügt. Dabei ist Vorsicht geboten, denn durch sie können auch Regelungen getroffen werden, die als Formularklausel unwirksam wären, wie etwa ein pauschales Haustierverbot.

Es gibt auch mietrechtliche Vorschriften, die laut Gesetz nicht durch eigene Zusatzvereinbarungen abgeändert werden dürfen. Dazu gehören etwa die Regelungen über die Mietminderung bei Mängeln.

Tipp: Der Vermieter darf in den Vertrag nicht hineinschreiben, was er will. Im Zweifel sollten Sie den Mietvertrag vor der Unterschrift, wenn möglich, rechtlich prüfen lassen.

Heute sind wir es alle gewohnt, „einfach so nebenbei“ ellenlange und kaum lesbare Geschäftsbedingungen, Widerrufsbelehrungen und Pflichtinformationen zu bestätigen, zu unterschreiben oder anzuklicken. Dies kann beim Abschluss eines Mietvertrages jedoch teure rechtliche Folgen haben. Sprechen Sie daher den Vertragsinhalt mit dem Vermieter durch. Unterschreiben Sie nur, was Sie gelesen und verstanden haben. Im Notfall kann Ihnen ein Fachanwalt für Mietrecht weiterhelfen.