Haus abgebrannt: Muss der Nachbar Schadensersatz zahlen?

Ein Handwerker sollte etwas am Flachdach eines Einfamilienhauses reparieren. Dazu führte er Heißklebearbeiten mit einem Brenner durch, wobei unbemerkt ein Glutnest unter den Dachbahnen entstand. Stunden später fing das Dach an dieser Stelle Feuer. Die Hauseigentümer konnten sich zwar vor dem Brand in Sicherheit bringen, das Gebäude brannte aber komplett nieder.

Auch das Nachbarhaus brannte ab. Dieses war direkt an das andere Gebäude angebaut. Die Gebäudeversicherung der Nachbarin zahlte zwar den Schaden, wollte sich das Geld jedoch von den Verantwortlichen zurückholen. Also machte die Versicherung den eigentlich ihrer Kundin zustehenden Schadensersatzanspruch geltend, da dieser nach § 86 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) mit der Zahlung auf sie übergegangen war.

Zunächst verklagte die Versicherung den verantwortlichen Handwerker. Dieser wurde zur Zahlung von knapp 100.000 Euro verurteilt und meldete sofort Verbraucherinsolvenz an. Dann verklagte die Versicherung dessen Auftraggeber, also die Hauseigentümer des Nachbarhauses.

Ein Schadensersatzanspruch kann hier zwei mögliche Grundlagen haben:

1. Den bereits angesprochenen § 823 BGB (widerrechtliche Schädigung fremden Eigentums),

2. Den sogenannten nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus § 906 BGB.

§ 823 BGB setzt ein Verschulden voraus. Der Hauseigentümer war jedoch nicht an dem Feuer schuld. Greift ein Brand von einem Haus auf ein anderes über, wenden die Gerichte jedoch gerne den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 BGB an.

Jeder Grundstückseigentümer ist berechtigt, eine vom Nachbargrundstück ausgehende Störung seines Eigentums zu unterbinden. Dies besagt § 1004 BGB. Diese Vorschrift gibt also einem Hauseigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen seinen Nachbarn, der zum Beispiel bei Lärmbelästigungen zur Anwendung kommen kann.

Dieser Unterlassungsanspruch wird durch § 906 BGB eingeschränkt. Nach diesem Paragraphen müssen Nachbarn nämlich bestimmte unkörperliche Einwirkungen auf ihr Grundstück – etwa Rauch, Lärm oder Gestank – dulden, sofern diese unwesentlich sind oder unter den gesetzlichen Grenzwerten liegen. Tatsächlich müssen sie sogar wesentliche Beeinträchtigungen ihres Grundstücks hinnehmen, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

- die Beeinträchtigung ist ortsüblich (z. B. ein krähender Hahn im Bauerndorf),
- sie ist nicht durch Maßnahmen zu unterbinden, die für den Grundstücksnutzer wirtschaftlich noch zumutbar sind.

Wichtig: Unter diesen Voraussetzungen muss der Nachbar also Beeinträchtigungen seines Grundstücks dulden. Als Trostpflaster gewährt ihm § 906 Abs. 2 BGB den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch: Überschreitet die Beeinträchtigung das zumutbare Maß, kann er eine Entschädigung verlangen.

Das Niederbrennen von Häusern bis auf die Grundmauern gilt nun sicherlich nirgendwo als ortsüblich und ist auch auf keinen Fall "zu dulden". Der Bundesgerichtshof hat daher in unserem Fall § 906 Abs. 2 BGB auch nicht im wörtlichen Sinne, sondern nur entsprechend angewandt.

Dies ist gängig, wenn vom anderen Grundstück eine Beeinträchtigung ausgeht, die
- der Nachbar nicht dulden muss,
- die man aber aus bestimmten Gründen auch nicht verhindern kann, und
- die für den geschädigten Grundstückseigentümer nicht zumutbar ist.

Greift ein Hausbrand auf das Nachbarhaus über, liegt ein solcher Fall vor. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch greift und der geschädigte Hauseigentümer kann Schadensersatz für den Brandschaden verlangen.

Für den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch spielt es keine Rolle, ob der Eigentümer des Hauses, auf dem der Handwerker tätig war, irgendeine Schuld trägt. Der benachbarte Hauseigentümer muss lediglich als "Störer" im Sinne von § 1004 BGB fungieren. Das bedeutet, dass er die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks auf irgendeine Weise auch nur indirekt verursacht hat.

Wichtig: Für den Bundesgerichtshof reicht es aus, dass der Hauseigentümer hier durch die Erteilung des Auftrags für die Dacharbeiten eine Gefahr geschaffen hatte. Schließlich hätte er ja auch den Nutzen aus den erfolgreichen Dacharbeiten gehabt. Damit stammte das mit den Dachdeckerarbeiten einhergehende Risiko aus seinem Einflussbereich, und er musste letztendlich dafür geradestehen.

Ob er den Handwerker sorgfältig ausgesucht hatte oder nicht, war für das Gericht hier ebenfalls nicht relevant – also, ob es sich um eine seriöse oder erfahrene Firma handelte. Die Hauseigentümer – bzw., um genau zu sein mittlerweile deren Erben – mussten also den Brandschaden am Nachbarhaus zahlen.

Die gesetzliche Grundregel dafür ist § 249 BGB. Dieser gilt für alle Anspruchsgrundlagen gleichermaßen und lautet: "Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre." Die Herstellung des ursprünglichen Zustandes kann natürlich auch durch Zahlung einer Entschädigung in Geld stattfinden.

Allerdings hat die Rechtsprechung bei Häusern bisher nicht ganz so klare Grundsätze entwickelt, wie zum Beispiel bei Autos. Bei einem abgebrannten Haus muss der Verursacher grundsätzlich den Zustand herstellen, der ohne das Feuer bestanden hätte. Das heißt: Er müsste die Kosten des Wiederaufbaus bezahlen, aber auch zum Beispiel die Kosten der Beseitigung des Brandschutts, die wegen des dabei anfallenden Sonderabfalls sehr hoch sein können. Auch ein entgangener Gewinn etwa durch Mieteinnahmen, kann ersatzfähig sein.

Wichtig: Der tatsächlich entstandene Schaden des Hauseigentümers darf nicht mit der gezahlten Versicherungsleistung verwechselt werden. Diese richtet sich nur nach dem Inhalt des Versicherungsvertrages.

Der Bundesgerichtshof stellte hier zwar fest, wer den Schaden bezahlen musste, fällte aber kein endgültiges Urteil. Er verwies den Fall zur Feststellung der Schadenshöhe an die Vorinstanz zurück (Urteil vom 9.2.2018, Az. V ZR 311/16).

Kommt es zu einem Brandschaden an einem Haus, zahlt zunächst die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers den Schaden an dessen Gebäude.

Hat die Gebäudeversicherung gezahlt, gehen etwaige Schadensersatzansprüche ihres Kunden gegen den Brandverursacher per Gesetz auf die Versicherung über. Diese kann den Verursacher in Regress nehmen und auf Schadensersatz verklagen.

Tipp: Hauseigentümer sollten darauf achten, dass auch die Beseitigung des Brandschutts mitversichert ist. Das bewegliche Inventar lässt sich über eine Hausratsversicherung des jeweiligen Bewohners versichern.

Das bewegliche Inventar lässt sich über eine Hausratsversicherung absichern. Diese kann der jeweilige Bewohner (Mieter oder Eigentümer) abschließen. Wenn es besondere Wertgegenstände gibt, sollte eine höhere Versicherungssumme vereinbart werden, als der übliche Standardbetrag, der sich nach den Quadratmetern der Wohnung richtet.

Fängt bei einem Hausbrand das Nachbarhaus Feuer, haftet der Eigentümer des zuerst brennenden Hauses in der Regel auch ohne eigenes Verschulden aufgrund des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches. Bei Brandschäden kann Ihnen ein Anwalt mit Rat und Tat zur Seite stehen, der im Zivilrecht tätig ist oder sich auf das Versicherungsrecht spezialisiert hat.