Haftung unter Nachbarn: Schadensersatz für ein abgebranntes Haus

19.02.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (204 mal gelesen)
Haftung unter Nachbarn: Schadensersatz für ein abgebranntes Haus © Bu - Anwalt-Suchservice

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haftet ein Grundstückseigentümer für das abgebrannte Nachbarhaus. Wie kommt es dazu, und wie funktioniert eigentlich ein Anspruch auf Schadensersatz?

Von Schadensersatz ist häufig die Rede. Eigentlich ein Begriff mit alltäglicher Bedeutung – doch woraus ergibt sich welche Schäden ersetzt werden und wie hoch der Schadensersatz ist? Um Schadensersatz zu bekommen, benötigt man im Zivilrecht zunächst einmal eine sogenannte Anspruchsgrundlage – dies kann jede Rechtsvorschrift sein, die einem Geschädigten den Ersatz des erlittenen Schadens zubilligt. Eine Vielzahl von Schadensersatzansprüchen beruht zum Beispiel auf § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach ist jeder, der ”vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt”, diesem zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Auch die Verletzung eines Gesetzes, das den Schutz eines anderen bezweckt, kann nach dieser Vorschrift einen Anspruch auf Schadensersatz begründen. Zur Höhe des Schadensersatzes sagt diese Regelung jedoch nichts aus.

Aktueller Fall: Das abgebrannte Nachbarhaus


Der Bundesgerichtshof hatte sich mit einem ungewöhnlichen Fall zu beschäftigen: Ein Handwerker war beauftragt worden, am Flachdach eines Einfamilienhauses etwas zu reparieren. Er führte mit einem Brenner Heißklebearbeiten durch und erzeugte unbemerkt ein Glutnest unter den Dachbahnen. Stunden später geriet das Dach an dieser Stelle in Brand. Die Hauseigentümer konnten sich zwar rechtzeitig retten, das Gebäude brannte jedoch komplett nieder. Ebenso brannte auch das Nachbarhaus ab, das direkt an das andere Gebäude angebaut war. Die Gebäudeversicherung der Nachbarin zahlte den Schaden, wollte sich das Geld jedoch wiederholen. Sie machte den eigentlich ihrer Kundin zustehenden Schadensersatzanspruch geltend, da dieser nach § 86 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) mit der Zahlung auf sie übergegangen war. Zunächst wurde der verantwortliche Handwerker verklagt und zur Zahlung von knapp 100.000 Euro verurteilt. Er meldete Verbraucherinsolvenz an. Nun verklagte die Versicherung dessen Auftraggeber, also die Hauseigentümer des Nachbarhauses.

Wie haften Nachbarn untereinander?


Hier gibt es zwei mögliche Anspruchsgrundlagen. Einmal den schon erwähnten § 823 BGB (widerrechtliche Schädigung fremden Eigentums) oder den sogenannten nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus § 906 BGB. § 823 BGB setzt ein Verschulden voraus – dieses konnte dem Hauseigentümer hier nicht angelastet werden; sondern allenfalls dem Handwerker. Greift ein Feuer von einem Haus auf ein anderes über, wenden die Gerichte jedoch gerne den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 BGB an.

Welchen Hintergrund hat der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch?


Dazu muss man wissen, dass jeder Grundstückseigentümer das Recht hat, eine vom Nachbargrundstück ausgehende Störung seines Eigentums zu unterbinden. Geregelt ist dies in § 1004 BGB. Diese Vorschrift gibt ihm also gegen seinen Nachbarn einen Unterlassungsanspruch, der zum Beispiel bei Lärmbelästigungen zur Anwendung kommen kann. Eingeschränkt wird dies durch § 906 BGB.
§ 906 bestimmt nämlich, dass Nachbarn bestimmte unkörperliche Einwirkungen auf ihr Grundstück – etwa Rauch, Lärm oder Gestank – dulden müssen, wenn diese unwesentlich sind oder unter den gesetzlichen Grenzwerten liegen. Nach Absatz 2 der Vorschrift sind sogar wesentliche Beeinträchtigungen eines Grundstücks zu dulden, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

- die Beeinträchtigung ist ortsüblich (z.B. ein krähender Hahn im Bauerndorf),
- sie ist nicht durch Maßnahmen zu verhindern, die dem Grundstücksnutzer wirtschaftlich noch zumutbar sind.

In einem solchen Fall also hat der Nachbar Beeinträchtigungen seines Grundstücks zu dulden. Als Trostpflaster gewährt ihm § 906 Abs. 2 BGB den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch: Übersteigt die Beeinträchtigung das zumutbare Maß, kann er eine Entschädigung verlangen.

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?


Nun gilt das Niederbrennen von Häusern bis auf die Grundmauern sicherlich nirgendwo als ortsüblich und ist auch nicht ”zu dulden”. Der Bundesgerichtshof hat daher die Vorschrift des § 906 Abs. 2 BGB hier nicht im wörtlichen Sinne, sondern entsprechend angewandt. Dies ist gängige Rechtsprechung, wenn vom anderen Grundstück eine Beeinträchtigung ausgeht, die der Nachbar nicht dulden muss, die man aber aus besonderen Gründen auch nicht verhindern kann, und die dem geschädigten Grundstückseigentümer nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall beim Übergreifen eines Hausbrandes auf das Nachbarhaus. In solchen Fällen greift also der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch, und der Geschädigte kann Schadensersatz verlangen.

Was, wenn der Nachbar nichts für den Schaden kann?


Ob der Eigentümer des Hauses, auf dem der Handwerker tätig war, irgendeine Schuld trägt, ist für den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nicht von Belang. Er muss lediglich als ”Störer” im Sinne von § 1004 BGB fungieren, das bedeutet, dass er die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks in irgendeiner Weise auch nur indirekt verursacht hat. Für den Bundesgerichtshof reicht es dabei vollkommen aus, dass der Hauseigentümer hier durch die Erteilung des Auftrags für Dacharbeiten eine Gefahr geschaffen hatte. Er hätte auch den Nutzen aus der erfolgreichen Durchführung der Dacharbeiten gehabt. Damit stammte das mit den Arbeiten einhergehende Risiko aus seinem Einflussbereich, und er muss letztendlich dafür gerade stehen. Auch, ob er den Handwerker sorgfältig ausgesucht hat oder nicht – ob er also darauf geachtet hat, dass es sich um eine seriöse oder erfahrene Firma handelt – ist an dieser Stelle ebenfalls nicht von Belang. Der Hauseigentümer – bzw., um genau zu sein – mittlerweile die Erben des ursprünglichen Eigentümer-Paares – müssen also hier den Brandschaden am Nachbarhaus bezahlen.

Woraus ergibt sich, was ich als Schadensersatz bekomme?


Hier hat der Gesetzgeber mit § 249 BGB eine Grundregel geschaffen, die für alle Anspruchsgrundlagen gleichermaßen gilt. Sie lautet: ”Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.” Dies nennt man auch die ”Naturalrestitution”. Die Herstellung des ursprünglichen Zustandes kann auch durch Zahlung einer Entschädigung in Geld erfolgen.
Bei Häusern hat die Rechtsprechung hier bisher nicht ganz so klare Grundsätze entwickelt wie etwa bei Autos. Wenn es um ein abgebranntes Haus geht, muss der Verursacher grundsätzlich den Zustand herstellen, der ohne das Feuer bestanden hätte. Zu denken ist hier zum Beispiel an die Kosten des Wiederaufbaus, aber auch an die Kosten der Beseitigung des Brandschutts, die wegen des dabei anfallenden Sonderabfalls ganz erheblich sein können. Auch ein entgangener Gewinn, wie etwa durch Mieteinnahmen, kann ersatzfähig sein.
Nicht zu verwechseln sind dabei der tatsächlich entstandene Schaden des Hauseigentümers und die gezahlte Versicherungsleistung. Letztere richtet sich allein nach dem Inhalt des Versicherungsvertrages.
Im hier beschriebenen Fall stellte der Bundesgerichtshof zwar fest, wer den Schaden zahlen musste, fällte aber kein endgültiges Urteil. Er verwies den Fall zur Feststellung der Schadenshöhe an die Vorinstanz zurück (BGH, Urteil vom 9. Februar 2018, Az. V ZR 311/16).

Praxistipp


Kommt es zu einem Brandschaden an einem Haus, zahlt die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers den Schaden am Gebäude. Versicherungskunden sollten hier darauf achten, dass auch die Beseitigung des Brandschutts mitversichert ist. Das bewegliche Inventar ist allenfalls über eine Hausratsversicherung des jeweiligen Bewohners abgedeckt. Hat die Versicherung gezahlt, gehen etwaige Schadensersatzansprüche ihres Kunden gegen den Brandverursacher kraft Gesetz auf die Versicherung über und diese kann den Verursacher dann auf Schadensersatz verklagen.
Fängt bei einem Hausbrand das Nachbarhaus Feuer, haftet der Eigentümer des zuerst brennenden Hauses in der Regel auch ohne Schuld aufgrund des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches.
Bei Brandschäden kann Ihnen ein Anwalt zur Seite stehen, der im Schadensersatzrecht tätig ist und der sich auf das Versicherungsrecht spezialisiert hat.

(Bu)



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