Mieterhöhung nach Modernisierung: Wann ist sie berechtigt?

Erlaubt ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung bei baulichen Veränderungen

- durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.

Der letzte Punkt betrifft zum Beispiel Baumaßnahmen in Folge von Gesetzesänderungen oder neuen behördlichen Auflagen. Geregelt ist dies in § 559 Abs. 1 und § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ausnahmen gibt es für Härtefälle auf Seiten des Mieters.

Die Mieterhöhung nach Modernisierung darf der Vermieter vornehmen, wenn die entsprechenden Arbeiten abgeschlossen sind.

Hier hat es zum 1. Januar 2019 eine Gesetzesänderung gegeben. Der Vermieter kann nun nicht mehr wie früher 11 Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen, sondern nur noch acht Prozent. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen oder rein optische Verschönerungen können nicht auf die Miete aufgeschlagen werden.

Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Darüber hinaus darf die monatliche Miete bei Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Der Bundesgerichtshof hat sich dazu geäußert, wann ein Heizungstausch den Vermieter zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigt. Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses hatte 2017 die bisherigen Einzelöfen in den Wohnungen durch eine Gaszentralheizung inklusive zentraler Wassererwärmung ersetzt. Danach verlangte sie eine Mieterhöhung wegen Modernisierung. Die Mieterin einer Wohnung zahlte zunächst die erhöhte Miete. Nach ihrem Auszug forderte sie jedoch den Erhöhungsbetrag für den gesamten Zeitraum zurück, da sie die Mieterhöhung für unzulässig hielt. Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht bekam die Mieterin zunächst Recht: Die Vermieterin habe nicht nachgewiesen, dass der Heizungsaustausch tatsächlich zu einer Einsparung bei den Heizkosten führe. Dies sei Voraussetzung für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung und könne allein durch einen Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden. Angaben über den Verbrauch vorher lagen jedoch nicht vor.

Der BGH entschied: Das Landgericht habe bei der Frage der Energieeinsparung den falschen Maßstab verwendet. Es komme nicht darauf an, ob der tatsächliche Energieverbrauch nach der Maßnahme sinke. Dieser werde auch durch Wetter oder Nutzerverhalten beeinflusst. Entscheidend sei vielmehr, ob die bauliche Veränderung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine messbare und dauerhafte Energieeinsparung erwarten lasse. Eine derartige Prognose könne auf Einschätzungen von Gutachtern oder auf anerkannten Pauschalwerten beruhen. Der BGH verwies das Verfahren an die Vorinstanz zurück (Urteil vom 26.3.2025, Az. VIII ZR 283/23).

Die Mieterhöhung muss der Vermieter in Textform erklären und begründen. Dabei muss er vorrechnen, wie der Erhöhungsbetrag zustande kommt. In die Mieterhöhung dürfen nur Kosten einfließen, die tatsächlich für die genannten Arbeiten angefallen sind. Beträge für Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen müssen herausgerechnet werden, der Vermieter darf sie schätzen. Reine Verschönerungsarbeiten müssen außer Ansatz bleiben. Der Mieter muss die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung bezahlen.

Näheres zur Modernisierung finden Sie hier:
Modernisierung der Mietwohnung – Pflichten von Mieter und Vermieter

Viele Modernisierungsmaßnahmen etwa im Bereich Wärmedämmung und Heizung werden mit öffentlichen Geldern gefördert, etwa durch Zuschüsse oder durch zinsverbilligte KfW-Darlehen.

Hier gilt: Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559, die einer Mieterhöhung nach Modernisierung zugrunde gelegt werden können. Wenn die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Diesen errechnet man aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist zu begründen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof 2020 in drei Urteilen entschieden, dass der Vermieter hier keine Kostenaufschlüsselung bis ins letzte Detail liefern muss. Ausreichend ist eine Aufschlüsselung der Modernisierungskosten nach den einzelnen Baumaßnahmen.

Hier hatte die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieterin die Mieter in einer Kostenzusammenstellung über die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten informiert. Sie hatte die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten dabei nach einer pauschalen Quote abgezogen.

Die Mieter waren hier der Meinung gewesen, dass die Kostenaufstellung nicht genau genug sei. Anzugeben seien die Kosten für die einzelnen Gewerke und Bauleistungen. Das Landgericht Bremen hatte die Mieterhöhungen daher für formell unwirksam gehalten. Der BGH hob diese Urteile auf.

In formeller Hinsicht seien keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genüge es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen könne (BGH, u. a. Urteil vom 20.7.2022, Az. VIII ZR 337/21).

Instandhaltungskosten sind von den Modernisierungskosten abzuziehen, bevor diese auf die Mieter umgelegt werden. Nur: Was sind Instandhaltungskosten? Darum wird immer wieder vor Gericht gestritten.

Ein wichtiges Urteil dazu hat der Bundesgerichtshof 2020 gefällt. Danach sind Instandhaltungskosten auch dann bei der Kostenberechnung abzuziehen, wenn sie noch nicht fällig sind. Dies hatten viele Vermieter zuvor anders gesehen.

Im Fall ging es um einen Vermieter, der 60 Jahre alte, aber noch intakte Bauteile (Treppenhausfenster, Haustüren, Stromleitungen, Briefkästen) erneuert hatte. Seiner Ansicht nach musste er dafür keinen Instandhaltungsanteil von den Modernisierungskosten abziehen, weil bei diesen Bauteilen noch keine Instandhaltungsmaßnahmen fällig gewesen seien.

Der Bundesgerichtshof war anderer Ansicht. Es müsse eine fiktive Betrachtung stattfinden. Ein Abzug sei schon dann vorzunehmen, wenn die ausgetauschten Bauteile ein erhebliches Alter erreicht hätten.

Vermieter müssen aufgrund dieses Urteils nun in deutlich mehr Fällen Instandhaltungskosten abziehen. Dabei müssen sie die Lebensdauer der einzelnen Bauteile berücksichtigen (BGH, Urteil vom 17.6.2020, Az. VIII ZR 81/19).

In Milieuschutzgebieten sind Modernisierungen, durch die der Wohnstandard erhöht wird, nur sehr eingeschränkt möglich. Der Grund: Sinn eines solchen per Satzung der Stadt festgelegten Gebietes ist es, Mieter vor Verdrängung durch Luxussanierungen mit anschließender Mieterhöhung zu schützen. Das Verwaltungsgericht Berlin hat nun jedoch entschieden, dass bestimmte Modernisierungen trotzdem zulässig sein können. So wollte eine Vermieterin im Bad einer Wohnung einen Handtuchheizkörper anbringen und ein Stand-WC gegen eine wandhängende Toilette austauschen. Eine andere Vermieterin wollte 13 Wohnungen mit Balkonen von je vier Quadratmetern Größe versehen. Das Bezirksamt verweigerte beiden Vorhaben die Genehmigung und verrwies auf die Milieuschutzsatzung. Dagegen klagten die Eigentümer.

Das Verwaltungsgericht entschied, dass die Baumaßnahmen durchgeführt werden durften. Auch in Milieuschutzgebieten sei es erlaubt, die Ausstattung langsam auf einen zeitgemäßen, mittleren Wohnstandard anzuheben. Dieser werde bei wandhängenden Toiletten und Handtuchheizkörpern in Standardausführung sowie bei vier Quadratmeter großen Balkonen nicht überschritten. Diese Austattungen seien bundesweit verbreitet und würden in den Mietspiegeln der größten deutschen Städte nicht als wohnwertsteigernd eingestuft. Gegen das Urteil sind noch Rechtsmittel möglich (Urteile vom 2.4.2025, Az. VG 19 K 17/22, VG 19 K 351/23).

Mieter sollten hellhörig werden, wenn bei einer Modernisierungsmieterhöhung kein Abzug von Instandhaltungskosten und ggf. auch Fördergeldern vorgenommen wurde. In diesem Fall empfiehlt sich - wie bei anderen Unklarheiten - eine Überprüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.