Modernisierung der Mietwohnung – Pflichten von Mieter und Vermieter

23.01.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (686 mal gelesen)
Modernisierung der Mietwohnung – Pflichten von Mieter und Vermieter © Ma - Anwalt-Suchservice

Wenn ein Vermieter eine Mietwohnung modernisieren will, muss er eine Reihe von Formalien beachten. Läuft alles korrekt, müssen die Mieter die Arbeiten dulden, sie haben aber auch so einige Rechte.

Bei Mietwohnungen unterscheidet man reine Erhaltungsarbeiten von der eigentlichen Modernisierung. Unter Erhaltungsarbeiten an Gebäude und Wohnung versteht man beispielsweise das Abdichten des Daches oder den Austausch eines durchgerosteten Heizkörpers. Solche Maßnahmen bezeichnet man oft auch als Instandhaltung oder Instandsetzung. Als Modernisierung im engeren Sinne sieht man Arbeiten an, durch die das Gebäude oder die Wohnung verbessert werden sollen – dazu gehört zum Beispiel eine Wärmedämmung von Dach und Außenwänden, der Einbau einer neuen Heizung oder eines neuen Badezimmers.

Welche Arbeiten müssen Mieter dulden?


Mieter müssen Erhaltungsmaßnahmen an der Mietwohnung dulden. Dies ergibt sich aus § 555a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Vermieter muss dem Mieter solche Maßnahmen rechtzeitig ankündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend notwendig.

Auch Modernisierungsmaßnahmen haben Mieter zu dulden. Hier wird das Gesetz jedoch genauer. § 555d Abs. 1 BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen als bauliche Veränderungen,

- durch die nachhaltig Energie eingespart wird,
- die generell der Energieeinsparung und dem Klimaschutz dienen,
- die den Wasserverbrauch reduzieren,
- die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen,
- die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern,
- die der Vermieter durchführen muss, obwohl er nichts dafür kann (z. B. wegen gesetzlicher Vorschriften) und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind,
- durch die neuer Wohnraum entsteht.

Worüber muss der Vermieter vorher informieren?


Modernisierungsmaßnahmen wie die oben genannten darf der Vermieter nur nach vorheriger Ankündigung starten. Das heißt: Er muss seine Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten über die geplanten Maßnahmen informieren. Dies muss in Textform geschehen, also etwa per Brief, E-Mail oder Fax.
Entbehrlich ist eine solche Vorwarnung nur bei Projekten, die lediglich ganz geringe Auswirkungen auf die Wohnung (oder die zukünftige Höhe der Miete) haben. Die Ankündigung des Vermieters muss Auskunft geben über

- Art und Umfang der Modernisierung,
- den Beginn und die wahrscheinliche Dauer der Baumaßnahmen,
- die voraussichtliche Höhe einer deswegen folgenden Mieterhöhung
- die voraussichtlichen Betriebskosten nach der Modernisierung.

Hinsichtlich Art und Umfang der Modernisierung waren früher beim Thema Wärmedämmung genaue Angaben zu den Dämmwerten der einzelnen Bauteile und der dadurch erzielten Energieeinsparung nötig. Heute darf sich der Vermieter mit allgemein anerkannten Pauschalwerten begnügen.

Der Vermieter muss den Mieter auch darüber informieren, dass dieser einen Härtefall in Anspruch nehmen kann – und über Form und Frist, die dafür vorgeschrieben sind. Der Mieter hat nämlich das Recht, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, einen Härtefall geltend zu machen – wobei auch er die Textform zu beachten hat.

Wann besteht keine Duldungspflicht?


Wenn ein Härtefall vorliegt, muss der Mieter die Modernisierungsarbeiten nicht dulden. Gibt es zum Beispiel im Haushalt des Mieters einen bettlägerigen Schwerkranken, dem Lärm und Dreck durch Handwerkerarbeiten nicht zugemutet werden können, kann der Mieter einen Härtefall geltend machen und die Modernisierung ablehnen.
Der Mieter ist ebenfalls nicht zur Duldung verpflichtet, wenn er selbst gerade erst eine entsprechende Modernisierung auf eigene Kosten vorgenommen hat. Hat der Mieter zum Beispiel gerade auf eigene Kosten eine zeitgemäße Heizung eingebaut, muss er nicht dulden, dass der Mieter diese im Rahmen einer Modernisierung noch einmal austauscht. Dies hat auch der Bundesgerichtshof bestätigt (Az. VIII ZR 110/11).

Welches Sonderkündigungsrecht hat der Mieter?


Im Falle einer Modernisierung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Kündigen können sie bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. In diesem Fall handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung. Sie beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Dieses Kündigungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

Wann kann der Mieter die Miete mindern?


Bauarbeiten verursachen in aller Regel eine Menge Lärm und Schmutz. Grundsätzlich kann der Mieter bei nicht unerheblichen Beeinträchtigungen seiner Wohnsituation durch Modernisierungsarbeiten für den Zeitraum der Beeinträchtigung die Miete mindern. Es gibt jedoch eine Besonderheit bei energetischen Modernisierungen (zum Beispiel Nachrüstung einer Wärmedämmung): In den ersten drei Monaten hat der Mieter kein Minderungsrecht.
Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, wie sehr die Bewohnbarkeit der Mietwohnung durch die Arbeiten beeinträchtigt wird. Mieter sollten sich hier fachkundig beraten lassen, denn eine überzogene Mietminderung kann zur Kündigung wegen Mietrückständen führen.
Mietminderung – wann darf die Miete reduziert werden?

Mieterhöhung nach Modernisierung


Nach Abschluss der Modernisierung darf der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen. Hier hat es zum 1. Januar 2019 eine Gesetzesänderung gegeben. Der Vermieter kann nun nicht mehr wie früher 11 Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen, sondern nur noch acht Prozent. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen oder rein optische Verschönerungen können nicht auf die Miete aufgeschlagen werden.
Darüber hinaus darf die monatliche Miete bei Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Für die Mieterhöhung sind die Textform und ein bestimmter Mindestinhalt vorgeschrieben. Eine Mieterhöhung kann ausgeschlossen sein, weil auf der Seite des Mieters ein Härtefall vorliegt. Die Regelung zur Mieterhöhung nach Modernisierung ist nachzulesen in § 559 BGB.

Gibt es eine Modernisierungspflicht?


Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, Mietwohnungen zu modernisieren. Sie müssen allerdings bestimmte Nachrüstpflichten aus der Energieeinsparverordnung beachten. Dies betrifft zum Beispiel den Austausch veralteter Heizkessel oder die Dämmung von obersten Geschossdecken und wärmeführenden Rohren.
Ein Mieter aus Berlin scheiterte mit seiner Klage vor dem Bundesgerichtshof. Der BGH bestätigte, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, Kachelöfen und Elektroheizgeräte gegen eine moderne Gasetagenheizung auszutauschen. Auch einem Austausch auf Kosten des Mieters brauchte der Vermieter nicht zuzustimmen (Az. VIII ZR 10/11).

Praxistipp


Eine Modernisierung führt leicht zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Eine rechtzeitige Aufklärung über die geplanten Arbeiten ist nicht nur vorgeschrieben, sondern kann auch helfen, Unstimmigkeiten zu vermeiden. Kommt es dennoch zum Streit, kann ein Fachanwalt für Mietrecht Vermieter oder -Mieterseite mit Rat und Hilfe zur Seite stehen.

(Wk)



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