Voreilige Einstweilige Verfügung: Droht Forderung nach Schadensersatz?

16.01.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (181 mal gelesen)
Voreilige Einstweilige Verfügung: Droht Forderung nach Schadensersatz? © DOC RABE - Fotolia.com
Im Mietverhältnis sind Schadensersatzforderungen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Schäden an Wohnungen nicht unüblich. Aber auch eine gegen Modernisierungsmaßnahmen gerichtete Einstweilige Verfügung kann den Vermieter viel Geld kosten. Hat er Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter?

Was ist eine Einstweilige Verfügung?
Der vorläufige oder einstweilige Rechtsschutz bezweckt, schon vor dem eigentlichen Gerichtsverfahren gefährdete Rechtsgüter zu schützen, damit die andere Partei keine vollendeten Tatsachen schaffen kann. Die Einstweilige Verfügung ist eines der Mittel, die das Zivilrecht dafür bereit hält. Um sie zu beantragen, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss ein abzusichernder Anspruch gegen die andere Partei bestehen. Dann muss ein sogenannter Verfügungsgrund vorliegen – also ein Anlass, aus dem die Sache so dringend ist. Und schließlich muss der Antragsteller ein Verfügungsgesuch bei der Geschäftsstelle des Gerichts eingereicht haben, das die letzten beiden Punkte enthält. Diese müssen dem Gericht natürlich glaubhaft gemacht werden, wozu eine Versicherung an Eides statt ausreichend sein kann. Eine mündliche Gerichtsverhandlung findet in diesem Stadium nur statt, wenn das Gericht Zweifel an der Sache hat oder der Gegner eine sogenannte Schutzschrift einreicht, um sich zu verteidigen. Eine vom Gericht erlassene Einstweilige Verfügung wird der Gegenseite nicht von Amts wegen zugestellt, sondern dies muss der Antragsteller selbst mit Hilfe des Gerichtsvollziehers veranlassen. Stellt sich heraus, dass die Einstweilige Verfügung nicht gerechtfertigt war, hat der Gegner einen Anspruch auf Schadensersatz.

Fall: Modernisierungsarbeiten durch Einstweilige Verfügung blockiert
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hatte sich vor einiger Zeit mit einem Fall zu beschäftigen, bei dem es durch eine Einstweilige Verfügung zu erheblichen finanziellen Konsequenzen gekommen war. Die Eigentümerin einer Reihe von Mietshäusern aus den 1930er Jahren hatte ihren Mietern rechtzeitig angekündigt, dass an den Häusern umfassende Modernisierungs- und Wärmedämmungsarbeiten durchgeführt werden sollten. 11 Tage vor Beginn der Arbeiten stellte einer der Mieter bei Gericht Antrag auf Durchführung eines sogenannten selbstständigen Beweisverfahrens, um die Notwendigkeit der Baumaßnahmen zu überprüfen. Gleichzeitig beantragte er eine Einstweilige Verfügung, um die Arbeiten bis zur Begutachtung durch einen Sachverständigen "auf Eis zu legen". Seinem Antrag wurde stattgegeben. Die Gegenseite legte Widerspruch ein, das Verfahren ruhte eine Zeitlang, nach etwa einem Jahr nahm der Mieter seinen Antrag auf Einstweilige Verfügung auf Vorschlag des Gerichts zurück.

Klage auf Schadensersatz
Die Vermieterin machte nun als Schadensersatz zunächst die Kosten einer Vertragsstrafe in Höhe von 39.330 Euro geltend, die sie an das Bauunternehmen hatte zahlen müssen. Dazu kamen Zinsen in Höhe von 5.183 Euro für die Bereitstellung eines Bankdarlehens. Dazu kam der Mietausfall für vier leer stehende sanierungsbedürftige Dachgeschosswohnungen in Höhe von 29.415 Euro. Die Vermieterin unterlag zunächst mit diesen Forderungen. Der Bundesgerichtshof hob das entsprechende Urteil des Landgerichts Berlin jedoch wieder auf.

Die Vertragsstrafe
Der BGH betonte, dass der Schadensersatzanspruch hier auf § 945 der Zivilprozessordnung beruhe. Wer aus einem noch nicht endgültigen Titel heraus eine Vollstreckung betreibe, müsse auch das Risiko tragen, dass sein Vorgehen sich nachträglich als unberechtigt erweise. Zwar stelle die Zahlung der Vertragsstrafe an den Bauunternehmer eine Selbstschädigung der Vermieterin dar, diese sei aber durch die Einstweilige Verfügung herausgefordert worden. Eine solche Zahlung sei nach einem Baustopp nicht ungewöhnlich.

Die Zinsen
Das Berufungsgericht hatte einen Ersatz der Bereitstellungszinsen abgelehnt, weil die entsprechenden Darlehensverträge erst nach Zustellung der Einstweiligen Verfügung unterzeichnet worden waren. Der BGH rügte jedoch, dass sich die Vorinstanz nicht ausreichend mit der Frage beschäftigt habe, welcher Zusammenhang zwischen der Einstweiligen Verfügung und dem Anfallen der Zinsen bestanden habe. Der Zeitfaktor allein sei nicht maßgeblich. Nur für Architektenkosten – die in jedem Fall angefallen wären – könne kein Ersatz der Darlehenszinsen verlangt werden.

Mietausfall
Grundsätzlich könne wegen einer unberechtigten Einstweiligen Verfügung auch Ersatz des entgangenen Gewinns, hier des Mietausfalls, verlangt werden. Zwar müsse der Vermieter glaubhaft machen, dass er die Wohnungen andernfalls hätte vermieten können. Allzu hohe Anforderungen an die Beweislast seien hier aber nicht zu stellen. Die Vermieterin habe hier ausreichend untermauert, dass die Fertigstellung der vier Wohnungen durch die Einstweilige Verfügung verursacht worden sei und dass diese nach erfolgter Sanierung sofort hätten vermietet werden können.

Zurückverweisung
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall wegen verschiedener zu klärender Fragen an die Vorinstanz zurück (Urteil vom 13.10.2016, Az. IX ZR 149/15). Der Mieter muss nun damit rechnen, zumindest einen erheblichen Teil des geltend gemachten Betrages bezahlen zu müssen.