Besonderheiten beim Gewerbemietvertrag

03.06.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (622 mal gelesen)
Besonderheiten beim Gewerbemietvertrag © Ma - Anwalt-Suchservice

Gewerbemietverträge unterliegen besonderen Regeln. Die Vertragsfreiheit ist größer als bei Wohnungsmietverträgen. Allerdings haben die Gerichte auch hier den Vermietern einige Einschränkungen auferlegt.

Gewerbemietverträge dienen dazu, gewerblich genutzte Räume aller Art anzumieten – wie zum Beispiel Läden, Büros, Praxisräume, Werkstätten, Lagerräume oder Produktionshallen. Die üblichen Mieterschutz-Vorschriften für Wohnräume kommen hier entweder überhaupt nicht zur Anwendung oder können im einzelnen Mietvertrag anders geregelt werden, als das Gesetz es vorsieht. Dies gilt etwa für die Vorschriften über den Kündigungsschutz, die Kündigungsfristen, die Kappungsgrenze, den Räumungsschutz und die sogenannte Sozialklausel (Widerspruchsmöglichkeit des Mieters gegen Kündigung wegen eines Härtefalles). Gewerbemietverträge sind meist sehr stark auf das jeweilige Objekt zugeschnitten. Oft werden sie als Zeitmietverträge fest über einen längeren Zeitraum abgeschlossen.

Was ist eine Umsatzmiete?


Im gewerblichen Mietvertrag wird die Entwicklung der Miete vom Umsatz des Mieters abhängig gemacht. Diese Konstruktion bezeichnet man als Umsatzmiete. Damit profitiert der Vermieter mit von guten Geschäften seines Mieters. Laufen diese nicht so gut, muss der Mieter auch nur eine geringere Miete bezahlen und ist dadurch etwas abgesichert.
Besonderheiten gibt es hier für Apotheken. Das Apothekengesetz enthält verschiedene spezielle Regeln. Nach diesen darf zum Beispiel für Apothekenräume keine Umsatzmiete vereinbart werden.

Welche Regeln gelten für die Betriebskosten?


Bei Mietwohnungen gelten klare Verhältnisse: Welche Betriebskosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, regelt die Betriebskostenverordnung. Bei gewerblichen Mietverträgen muss man diesen Punkt jedoch im Mietvertrag berücksichtigen. Denn: Der Vermieter kann ohne ausdrückliche Vereinbarung weder Betriebskosten verlangen noch deren Erhöhung durchsetzen.
Dazu kommt: Beim Gewerbemietvertrag darf der Vermieter grundsätzlich auch Kosten auf den Mieter umlegen, die er im Wohnraummietrecht dem Mieter nicht auferlegen dürfte. Beispiele dafür sind Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, Bewachungskosten und Verwaltungskosten.

Was gilt für die Umlage von Verwaltungskosten?


Auch die Kosten für die Verwaltung dürfen – anders als bei Wohnräumen – dem Mieter auferlegt werden. Nun kann man aber darüber streiten, was genau eigentlich Verwaltungskosten sind. So war das Oberlandesgericht Rostock 2008 der Meinung, dass die Verwaltungskosten im Gewerbemietvertrag dem Mieter nur dann auferlegt werden dürfen, wenn genau geregelt wird, welche Kosten dies sind und wie hoch sie sind (Urteil vom 10.4.2008, Az. 3 U 158/06). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dieses Urteil allerdings aufgehoben. Der Begriff „Verwaltungskosten“ sei hinreichend klar, hier könne man sich an § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung für Wohnräume orientieren. Dieser beschreibt Verwaltungskosten als:
„die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten)“.
Wenn allerdings darüber hinaus gehende Kosten im Rahmen der Verwaltungskosten umgelegt werden sollen, empfiehlt sich eine klare Regelung im Mietvertrag. Der BGH hat nämlich auch darauf hingewiesen, dass Unklarheiten zulasten des Verwenders der Vertragsklausel gehen (Urteil vom 24.2.2010, Az. XII ZR 69/08).

Was gilt für Instandhaltung und Reparaturen?


Bei der Instandhaltung geht es darum, die Immobilie im derzeitigen und funktionstüchtigen Zustand zu erhalten und Schäden vorzubeugen. Bei der Instandsetzung werden vorhandene Schäden ausgebessert und defekte Bauteile repariert.
Davon zu unterscheiden sind die sogenannten Schönheitsreparaturen, also die Beseitigung der optischen Abnutzungserscheinungen etwa durch Malerarbeiten. Im Wohnraummietrecht können dem Mieter nur die Schönheitsreparaturen auferlegt werden und nicht die Instandsetzung und Instandhaltung. Beim Gewerbemietvertrag verhält sich dies anders: Hier kann der Vermieter dem Mieter zusätzlich auch Instandhaltung und Instandsetzung übertragen. Wenn zum Beispiel das Dach der Lagerhalle undicht ist, ist dies dann Sache des Mieters und der Vermieter muss sich darum nicht kümmern.

Was ist bei der Mietkaution zu beachten?


Die gesetzlichen Einschränkungen des Wohnraummietrechts für die Mietkaution sind im Gewerbemietrecht nicht relevant. Im Mietvertrag kann hier also durchaus eine höhere Mietkaution als drei Monatsmieten vereinbart werden. Dies kann auch gute Gründe haben. So kann zum Beispiel wegen aufwendiger technischer Anlagen ein größeres Sicherungsbedürfnis des Vermieters bestehen.
Ebenfalls ist der Vermieter beim Gewerbemietvertrag nicht gesetzlich dazu verpflichtet, die Kaution zwecks Insolvenzschutz auf einem besonderen Kautionskonto anzulegen. So etwas muss vertraglich vereinbart werden.

Wann und wie endet der Vertrag?


Viele Gewerbemietverträge werden befristet, also über einen festen Zeitraum, abgeschlossen. Dann ist keine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Vertragslaufzeit möglich. Für unbefristete Gewerbemietverträge besteht eine gesetzliche Sonderregel: Nach § 580a Abs. 2 BGB muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen.
Natürlich kann auch beim Gewerbemietvertrag eine außerordentliche Kündigung stattfinden, wenn das Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund vorzeitig beendet werden soll. Dies gilt für befristete und unbefristete Verträge. Für den Vermieter können zum Beispiel Mietrückstände oder ein vertragswidriger Gebrauch des Gewerbeobjektes solche wichtigen Grunde sein. Für den Mieter ist zum Beispiel eine vom Mietobjekt ausgehende Gesundheitsgefahr ein Kündigungsgrund. Ein Umsatzrückgang berechtigt den Mieter übrigens nicht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages.
Stellt sich nach Vertragsabschluss heraus, dass der Mieter in diesem Objekt niemals eine behördliche Genehmigung für seine Tätigkeit bekommen wird, ist er zur fristlosen Kündigung berechtigt (Kammergericht Berlin, Urteil vom 14.7.2014, Az. 8 U 140/13).

Häufiger Streitpunkt: Die Schriftform


Ein befristeter Mietvertrag, der fest über eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf nach § 550 BGB der Schriftform. Wird diese nicht beachtet, gilt er als unbefristeter Mietvertrag und kann mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Dies gilt auch für den Gewerbemietvertrag, maßgeblich ist hier die oben erwähnte Frist aus § 580a Abs. 2 BGB.

Ein Mieter hatte für 30 Jahre Dachflächen gemietet, auf denen er Fotovoltaikanlagen betreiben wollte. Nun wurde ihm vom Vermieter vorzeitig gekündigt. Diese Kündigung war nur möglich, wenn die Schriftform des Vertrages nicht eingehalten worden war. Hier hatten beide je ein gleichlautendes Vertragsformular unterschrieben, auf dem aber nur ihre jeweilige Unterschrift war und nicht die des anderen. Beide hatten ihr Exemplar dem anderen per Fax zugeschickt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Schriftform auch dann gewahrt ist, wenn jeder nur das für den anderen bestimmte Formular unterschreibt. Es sei noch nicht einmal nötig, dass die für den anderen gedachte originale Urkunde in dessen Besitz gelange. Hier lag insoweit also ein formgültiger Mietvertrag vor (Urteil vom 7.3.2018, Az. XII ZR 129/16).

Vereinbart ein Mieter mit einem neuen Mieter, dass dieser an seiner Stelle in einen solchen langfristigen Mietvertrag einsteigen soll, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen beiden sich hinreichend deutlich auf den Original-Mietvertrag beziehen. Ansonsten ist die Schriftform nicht gewahrt. Der Vermieter kann formlos zustimmen. Achtet er jedoch nicht darauf, ob der Vertrag zwischen den Mietern den Erfordernissen entspricht, verliert er womöglich die Sicherheit des langfristigen Zeitmietvertrages, weil der Vertrag dann jederzeit kündbar ist (BGH, Urteil vom 30.1.2013, Az. XII ZR 38/12).

Was muss man zum Konkurrenzschutz wissen?


Oft enthalten Gewerbemietverträge sogenannte Konkurrenzschutzklauseln. Dabei verpflichtet sich der Vermieter dazu, nicht in der unmittelbaren Umgebung oder beispielsweise im gleichen Einkaufszentrum an einen direkten Konkurrenten des Mieters zu vermieten.
Einen Konkurrenzschutz gibt es aber auch ohne ausdrückliche Regelung. Die Grundlage dafür ist § 535 BGB, der den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ein grundlegender Konkurrenzschutz gilt also auch für Gewerbemietverträge ohne ausdrückliche Vereinbarung.
Durch vertragliche Regelungen kann der Konkurrenzschutz ausgeschlossen oder näher geregelt werden. Für nähere Regelungen ist es entscheidend, dass der Mietvertrag auch den Vertragszweck beschreibt („Vermietung zum Zweck des Betriebs einer Tennishalle / eines Lebensmittelmarktes / eines Fitnessstudios“).

Was ist die Betriebspflicht?


In Einkaufszentren ist es üblich, für Ladengeschäfte eine Betriebspflicht zu vereinbaren. Diese müssen dann zu den Öffnungszeiten des Centers immer geöffnet sein – unabhängig davon, ob sich dies für den Inhaber des jeweiligen Ladens lohnt. Denn: Der Sinn eines Einkaufszentrums ist die Vielfalt. Können sich die Kunden nicht mehr darauf verlassen, dass alle Geschäfte offen haben, werden Kunden ausbleiben.

Praxistipp


Die größere Vertragsfreiheit bei Gewerbemietverträgen führt zu sehr individuellen Rechtsfällen und Gerichtsurteilen. Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sollte man hier auf einen Fachanwalt für Mietrecht zurückgreifen, der besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf seinem Gebiet vorweisen muss und somit den aktuellen Stand der Rechtsprechung und die vielen Besonderheiten bei Gewerberäumen kennt.

(Bu)



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