Was muss man beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten?

19.05.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (321 mal gelesen)
Was muss man beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten? © industrieblick - Fotolia.com
Viele frischgebackene Selbstständige gehen davon aus, dass für ihren gemieteten Laden oder Büroraum die gleichen rechtlichen Vorgaben gelten wie für eine Mietwohnung. In Wahrheit gelten jedoch andere Regeln – und ein Mieterschutz existiert nicht.

Der Gewerbemietvertrag
Als Gewerbemietvertrag oder gewerblicher Mietvertrag wird ein Mietvertrag über Räume bezeichnet, die zur Ausübung eines Gewerbes genutzt werden. Gewerbe ist hier jede selbstständige Tätigkeit, der Unterschied zwischen Freiberuflern (Ärzte, Rechtsanwälte) und Gewerbetreibenden (Ladengeschäft, KfZ-Werkstatt) spielt dabei keine Rolle. Gewerbemietverträge werden zum Beispiel für Büros, Lagerhallen, Produktionshallen, Läden, Werkstätten, Arztpraxen und Rechtsanwaltskanzleien abgeschlossen.

Unterschied zum normalen Mietvertrag
Für den Wohnungsmietvertrag gibt es eine Vielzahl gesetzlicher Regelungen im Mietrecht, die einen umfassenden Schutz des Mieters bezwecken. Beim Gewerbemietvertrag dagegen besteht weitgehende Vertragsfreiheit. Der Mieter ist hier aus Sicht des Gesetzgebers selbst Geschäftsmann und damit weniger schützenswert als eine Privatperson, die eine Wohnung mietet. Rechnen Sie als Mieter daher nicht mit dem gewohnten Mieterschutz!

Gewerbemietvertrag als Zeitmietvertrag
Gewerbemietverträge werden meist als Zeitmietverträge bzw. befristete Mietverträge abgeschlossen, also über eine feste und meist lange Laufzeit. Dies können zum Beispiel je nach Branche durchaus fünf, zehn oder fünfzehn Jahre sein. Eine vorherige ordentliche Kündigung ist dann für beide Seiten nicht möglich – auch nicht, wenn plötzlich die Geschäfte schlechter laufen. Allerdings kann für diesen Fall vertraglich ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden. Dies kann für beide Teile empfehlenswert sein, denn wenn der Mieter pleite geht, macht ein Festhalten am Vertrag keinen Sinn!

Gewerbemietvertrag als unbefristeter Mietvertrag
Läuft der Gewerbemietvertrag auf unbestimmte Zeit, kann er nach § 580a Abs.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ordentlich gekündigt werden. Der Mieter muss dann spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Vierteljahres kündigen. Beispiel: Am dritten Werktag des April zum 30. September.

Außerordentliche Kündigung
Beide Vertragspartner können auch außerordentlich kündigen. Dies gilt sowohl für den unbefristeten als auch für den befristeten Gewerbemietvertrag. Voraussetzung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes, durch den ein Festhalten am Vertrag für den Kündigenden unzumutbar wird. Natürlich sind Umsatzrückgang oder eine geplante Schließung des Unternehmens des Mieters keine wichtigen Gründe in diesem Sinne. Ein wichtiger Grund von Vermieterseite wäre zum Beispiel Zahlungsverzug, von Mieterseite das Nichtgewähren des Gebrauches (wegen Doppelvermietung oder nicht endender Bauarbeiten) oder eine bestehende Gesundheitsgefahr in den Räumen).

Reparaturen
Anders als beim Wohnungsmietvertrag sind Reparaturen nicht selbstverständlich Sache des Vermieters. Dieser Punkt ist vertraglich klar zu regeln, und der Mieter sollte einkalkulieren, dass er ggf. auch das undichte Dach flicken oder die Wasserrohre richten lassen muss.

Kaution
Es können im Gegensatz zum Wohnungsmietvertrag auch mehr als drei Monatsmieten als Mietkaution vereinbart werden.

Vorsicht vor Formularmietverträgen
Standardisierte Formularmietverträge etwa aus dem Internet sind im gewerblichen Bereich riskant, weil Gewerbemietverträge immer die Besonderheiten des jeweiligen Objekts und der jeweiligen Branche berücksichtigen. Dies ist per Einheitsformular kaum möglich.

Welche Mieterschutzregeln gelten nicht?
Zum Beispiel die über den Kündigungsschutz, die Kündigungsfristen für Wohnräume, die maximale Höhe einer Mieterhöhung, den Räumungsschutz und über den Widerspruch gegen eine Kündigung im Härtefall.

Welche Besonderheiten sollten im Gewerbemietvertrag geregelt werden?
Besonders wichtig sind Regelungen darüber, wer für Instandhaltung und Instandsetzung sowie Schönheitsreparaturen zuständig ist, in welcher Weise die Miete erhöht werden kann, wer Mängel der Mietsache zu beseitigen hat, wer die Nebenkosten trägt – und ganz besonders bei Vertriebsunternehmen der Konkurrenzschutz. Letzteres bedeutet: Es kann eine Klausel in den Vertrag aufgenommen werden, die verhindert, dass der Vermieter den Nachbarladen an ein Konkurrenzunternehmen vermietet.

Einkaufszentrum
In einem Einkaufscentrum gelten besondere Regeln. Dazu gehören zum Beispiel im Mietvertrag festgelegte Öffnungszeiten, an die sich der Mieter halten muss. Und diese gelten auch dann, wenn das Geschäft nicht läuft wie geplant.