Räumung Teil II: Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

21.10.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (11929 mal gelesen)
Kündigung,Zwangsräumung Bei einer Zwangsräumung kann es Aufschub für den Mieter geben. © Bu - Anwalt-Suchservice

Eine Kündigung beendet zwar das Mietverhältnis. Nicht in jedem Fall ziehen jedoch die Mieter daraufhin auch aus. Wie wird eine Zwangsräumung eingeleitet und was für Räumungsaufschübe gibt es für Mieter?

Zwischen dem Urteil auf eine erfolgreiche Räumungsklage des Vermieters hin und der eigentlichen Zwangsräumung einer Mietwohnung kann einiges an Zeit vergehen. Zwar möchte der Gesetzgeber durchaus die Vermieter vor zahlungsunfähigen Mietern schützen. Andererseits soll aber auch eine Zunahme von Obdachlosigkeit vermieden werden. Aus diesem Grund werden Mietern, die vom Gericht zur Räumung ihrer Wohnung verurteilt wurden, regelmäßig unterschiedliche Räumungsfristen und Aufschübe eingeräumt. Mieter, die in eine solche Lage kommen, sollten die so gewonnene Zeit unbedingt zur Wohnungssuche nutzen.

Wie läuft eine Räumung ab?


Urteilt das Gericht bei einer Räumungsklage zugunsten des Vermieters, kann es dem Mieter eine Räumungsfrist setzen. Dies findet meist auf Antrag des Mieters statt, kann aber auch von Amts wegen passieren.
Mieter sollten dazu wissen, dass sie den Antrag auf Einräumung einer Räumungsfrist vor dem Ende der mündlichen Verhandlung bei Gericht zu stellen haben. Häufig setzt das Gericht dann eine Räumungsfrist von zwei bis drei Monaten fest. Die Mieter können dann bis zwei Wochen vor Fristablauf einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist stellen. Allerdings darf diese ein Jahr nicht überschreiten.

Mieter sollten einen Antrag auf eine Räumungsfrist auch entsprechend begründen. Ein Grund kann zum Beispiel sein, dass man mit Kind und Kegel so schnell keine andere Wohnung findet und eine Unterbringung in einer Notunterkunft droht. Ist der Mieter nach Fristablauf nicht aus der Wohnung ausgezogen, kann der Vermieter mit dem Räumungsurteil als Vollstreckungstitel einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dafür muss er als Auftraggeber jedoch zuerst einen Kostenvorschuss leisten.

Wie geht der Gerichtsvollzieher bei der Räumung vor?


Die Räumung wird also vom Gerichtsvollzieher durchgeführt. Stattfinden darf sie erst dann, wenn die gerichtlich festgesetzte Räumungsfrist verstrichen ist, ohne dass der Mieter ausgezogen ist. Der Gerichtsvollzieher kann jedoch den Termin für die Räumung schon vorher bestimmen, damit diese dann gleich nach Ablauf der Räumungsfrist stattfinden kann.
Der Gerichtsvollzieher muss dem Mieter den Räumungstermin rechtzeitig mitteilen. Schließlich muss dieser die Möglichkeit haben, einen Antrag auf Vollstreckungsschutz zu stellen. Zwischen der Benachrichtigung über den Termin und dem Räumungstermin vergehen in der Regel drei Wochen. Die Einzelheiten der Zwangsräumung gehen aus Landesvorschriften hervor (Geschäftsanweisungen für Gerichtsvollzieher, GVGA).

Wie können sich Mieter vor Zwangsräumung schützen?


Bis spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin können Mieter beim Gericht einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen. Gibt das Gericht dem Antrag statt, kann es Vollstreckungsmaßnahmen wie die Räumung ganz oder teilweise aufheben oder vorläufig einstellen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Zwangsräumung auch bei Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen außergewöhnlicher Umstände für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, die man nicht mehr mit den guten Sitten vereinbaren kann.

Beispiele für anerkannte Härtegründe sind laut Bundesgerichtshof (Az. I ZB 15/13):
- Suizidgefahr des Mieters,
- eine Räumung würde mehrere Umzüge in kurzer Zeit nötig machen, da die endgültige neue Wohnung erst kurz nach dem Räumungstermin frei wird,
- die Mieterin ist im Mutterschutz.

Ein solcher Räumungsschutz kann durchaus auch über einen längeren Zeitraum gewährt werden. Die Gerichte legen dann aber strengere Maßstäbe an die Härtegründe an. Wie lang der Räumungsaufschub tatsächlich ist, kann man nicht pauschal sagen - dies richtet sich nach dem Einzelfall.

Was genau passiert bei der Zwangsräumung?


Bei der Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter „außer Besitz“ der Wohnung. Das bedeutet: Er wird den Mieter und alle anderen im Räumungsurteil erwähnten Personen aus der Wohnung entfernen, notfalls mit Hilfe der Polizei. Üblicherweise werden dann gleich die Schlösser ausgetauscht.
Der Gerichtsvollzieher lagert bei einer klassischen Zwangsräumung die Möbel und die sonstigen Sachen des Mieters mit Hilfe einer Spedition in geeigneten Lagerräumen ein. Offensichtlichen Müll kann er auch vernichten. Einen Monat hat der Mieter nun Zeit, seine Sachen beim Gerichtsvollzieher abzuholen – gegen Bezahlung der Lagerkosten. Ansonsten landet sein Eigentum in einer öffentlichen Versteigerung. Was nicht verwertbar ist, wird entsorgt.
Allerdings kommt es auch vor, dass der Vermieter von seinem gesetzlichen Pfandrecht an den Sachen des Mieters Gebrauch macht. Dann hat der Mieter ebenfalls einen Monat Zeit, um seine Sachen gegen Geld auszulösen.

Was passiert mit den Sachen des Mieters?


Allerdings darf nicht alles einfach vernichtet oder gepfändet werden. So sind verschiedene persönliche Gegenstände per Gesetz unpfändbar. Diese müssen dem Mieter ohne Diskussion herausgegeben werden. Aufgelistet sind sie in § 811 der Zivilprozessordnung. Einige Beispiele:

- Sachen, die dem persönlichen Gebrauch des Mieters oder dem Haushalt dienen, insbesondere Kleidung, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte,
- Nahrungs-, Feuerungs- und Beleuchtungsmittel für vier Wochen,
- Tiere,
- Gegenstände, die der Mieter für seinen Beruf braucht (Werkzeug, Laptop, Arbeitskleidung),
- Schulbücher und religiöse Bücher,
- Persönliche Papiere (Ausweispapiere, Geburtsurkunde, Zeugnisse), Familienpapiere, Haushaltsbücher, Trauringe, Orden,
- Hilfsmittel wie Prothesen, Brillen usw.

Wenn der Vermieter sein Pfandrecht an Sachen des Mieters geltend macht und diese kein offensichtlicher Müll sind, muss er die Gegenstände sorgsam aufbewahren. So dürfen zum Beispiel auch Möbel und Elektrogeräte nicht einfach verschwinden, ohne dass der Mieter innerhalb der Frist Gelegenheit erhält, sie auszulösen. Der Vermieter darf die Sachen auch nicht einfach selbst verkaufen, sondern muss sie öffentlich versteigern lassen.
Vernichtet der Vermieter Dinge vorzeitig oder verschwinden diese einfach, kann er sich sogar schadensersatzpflichtig machen. Hier bestehen gewisse Risiken für Vermieter: Was Müll ist, liegt manchmal im Auge des Betrachters. Auch können sich zwischen lauter unwichtigem Papierkram (unpfändbare!) wichtige Unterlagen des Mieters verbergen.

Wer trägt die Kosten der Zwangsräumung und wie hoch sind diese?


Die Kosten der Zwangsräumung können dem Mieter auferlegt werden. Häufig bleibt dies jedoch Theorie. Denn: Die meisten Mieter, die zwangsweise aus der Wohnung entfernt werden müssen, sind nicht zahlungskräftig. Der Vermieter muss dem Gerichtsvollzieher zunächst also einen Kostenvorschuss für die Kosten der Räumung zahlen. Zu den Gebühren für die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers kommen Kosten für den Schlüsseldienst, die Spedition und das Einlagern der Sachen des Mieters. So können etwa für die Räumung einer Dreizimmerwohnung durchaus Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro anfallen.

Wie funktioniert die sogenannte Berliner Räumung?


Dieses in Berlin entwickelte Räumungsverfahren ist seit der Mietrechtsreform von 2013 bundesweit gesetzlich zulässig. Es ist kein Muss, sondern eine Möglichkeit.
Bei der Berliner Räumung macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend. Der Gerichtsvollzieher setzt den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung. Allerdings bleiben die Sachen des Mieters, wo sie sind. Es fallen deswegen keine Kosten für Spedition und Lagerung an.
Der Mieter kann sein Eigentum vom Vermieter herausverlangen – pfändbare Sachen kann er gegen Geld auslösen, unpfändbare Sachen muss der Vermieter ohne weiteres herausgeben. Diese Vorgehensweise spart Kosten. Sie hat aber aus Vermietersicht auch Nachteile: Der Vermieter kann die Wohnung zunächst nicht weiter vermieten, weil die Sachen des Mieters noch darin sind – und um die Weitervermietung wird es ihm hauptsächlich ja gehen.

Wie lange dauert ein Räumungsverfahren?


Wie lange das Verfahren von der Erhebung der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung der Wohnung dauert, kann man nicht pauschal sagen. Dabei spielt die Arbeitsbelastung des Gerichts eine Rolle, aber auch die persönliche Situation des Mieters. Kann dieser überzeugend begründen, dass für ihn ein Härtefall vorliegt, kann er eine längere Räumungsfrist erreichen. Oft beträgt die Verfahrensdauer sechs bis zwölf Monate.

Sonderfall: Der unbekannte Untermieter


Bei einer Räumung können Untermieter Probleme bereiten. Weiß der Vermieter, dass sich ein Untermieter in der Wohnung befindet, kann er die Räumungsklage gleich auch auf diesen ausdehnen. Im Grunde muss er dies auch tun, denn der Gerichtsvollzieher darf keine Personen aus der Wohnung entfernen, deren Name nicht im Räumungstitel steht.
Was passiert aber, wenn am Tag der Räumung ein bis dahin unbekannter Untermieter in der Wohnung angetroffen wird?
Seit 2013 können sich Vermieter in einem solchen Fall besser wehren: Sie können beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen, mit der dieses auch die Räumung gegen den Untermieter anordnet. Rechtsgrundlage dafür ist § 940a Absatz 2 der Zivilprozessordnung. Mit einer derartigen einstweiligen Verfügung darf der Gerichtsvollzieher dann auch den Untermieter vor die Tür setzen.

Räumung ohne Urteil


Ohne gerichtlichen Räumungstitel darf der Vermieter eine Wohnung nicht räumen. Dies wäre eine verbotene Eigenmacht bzw. eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 und 231 BGB) und würde die Rechte des Mieters verletzen. Hier macht sich der Vermieter dann unabhängig von einem Verschulden schadensersatzpflichtig und riskiert obendrein eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter offensichtlich längerfristig abwesend ist und der Vermieter mit Einwurfeinschreiben gekündigt hat.
Der Bundesgerichtshof verurteilte 2010 einen Vermieter zu Schadensersatz in Höhe von 62.000 Euro, weil dieser die Wohnung eines Mieters ohne Gerichtsurteil geräumt hatte, der seit zwei Monaten keine Miete mehr zahlte und von seinen Verwandten bereits als vermisst gemeldet war. Als der Mieter dann doch wieder auftauchte, verklagte er den Vermieter umgehend (Urteil vom 14.7.2010, Az. VIII ZR 45/09).

Praxistipp


Zwischen einem Räumungsurteil und der eigentlichen Zwangsräumung kann einiges an Zeit vergehen. Diese Zeit sollten Mieter für die Wohnungssuche nutzen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Mietern und Vermietern mit fachkundiger Beratung und auch vor Gericht zur Seite stehen. Auch im Bereich der Zwangsräumung urteilen die Gerichte je nach der Lage des Einzelfalles, und es finden ausführliche Interessenabwägungen statt. Dabei kommt es auf die richtigen Argumente an.

(Wk)



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