Räumung Teil II: Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

18.05.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice (131 mal gelesen)
Räumung Teil II: Wie läuft eine Zwangsräumung ab? © Bu - Anwalt-Suchservice

Eine Kündigung beendet zwar das Mietverhältnis, gewährleistet aber noch lange keine freie Wohnung. Womit Vermieter rechnen müssen und wie Mieter reagieren können, erfahren Sie hier.

Zwischen dem Urteil aus einer erfolgreichen Räumungsklage des Vermieters und der eigentlichen Zwangsräumung der Wohnung kann unter Umständen viel Zeit vergehen. Denn der Gesetzgeber möchte zwar einerseits die Vermieter vor zahlungsunfähigen Mietern schützen. Andererseits soll aber auch eine Zunahme von Obdachlosigkeit verhindert werden. Daher können Mieter, die gerichtlich zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet wurden, verschiedene Räumungsfristen und Aufschübe gewährt werden. Die so gewonnene Zeit sollen die Mieter zur Wohnungssuche nutzen.

Wie ist der Ablauf der Räumung?


Entscheidet das Gericht bei einer Räumungsklage zu Gunsten des Vermieters, kann es dem Mieter zunächst eine Räumungsfrist setzen. Dies geschieht meist auf Antrag des Mieters hin, kann aber auch von Amts wegen stattfinden. Der Antrag ist in der Regel vor Ende der letzten mündlichen Verhandlung bei Gericht zu stellen. Oft beträgt die dann festgesetzte Räumungsfrist zwei bis drei Monate. Mieter können bis zwei Wochen vor Fristablauf einen Antrag auf Verlängerung dieser Frist stellen. Insgesamt darf die Räumungsfrist jedoch ein Jahr nicht überschreiten. Natürlich sollte ein solcher Antrag auch begründet werden. Zum Beispiel damit, dass die Unterbringung einer Familie in einer Notunterkunft droht. Ist der Mieter nach Fristablauf nicht aus der Wohnung ausgezogen, kann der Vermieter nunmehr den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Als Auftraggeber muss er dabei zunächst einen Kostenvorschuss leisten.

Wie geht der Gerichtsvollzieher bei der Räumung vor?


Der Gerichtsvollzieher darf die Wohnung erst räumen, wenn die vom Gericht gesetzte Räumungsfrist ohne Auszug des Mieters abgelaufen ist. Allerdings steht es im Ermessen des Gerichtsvollziehers, schon vorher den Termin für die Räumung festzusetzen, sodass nach Fristablauf gleich die Räumung erfolgen kann. Der Gerichtsvollzieher muss dem Mieter den Räumungstermin rechtzeitig mitteilen, damit dieser die Möglichkeit hat, einen Antrag auf Vollstreckungsschutz zu stellen. In der Regel liegen zwischen der Benachrichtigung über den Termin und dem Räumungstermin drei Wochen Zeit. Die Einzelheiten regeln Landesvorschriften (Geschäftsanweisungen für Gerichtsvollzieher, GVGA).

Wie kann sich der Mieter vor der Zwangsräumung schützen?


Bis spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin kann der Mieter bei Gericht Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen. Gibt das Gericht dem Antrag statt, kann es Vollstreckungsmaßnahmen wie die Räumung ganz oder zum Teil aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Zwangsräumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.

Derartige anerkannte Härtegründe sind zum Beispiel (Bundesgerichtshof, Az. I ZB 15/13):
- Suizidgefahr des Mieters,
- Räumung würde mehrere Umzüge in kurzer Zeit erforderlich machen, weil die endgültige neue Wohnung erst kurz nach dem Räumungstermin frei wird,
- Mieterin im Mutterschutz.

Grundsätzlich kann Räumungsschutz auch über längere Zeiträume gewährt werden. Hier legen die Gerichte jedoch strenge Maßstäbe an die Härtegründe an, und wie lang die Räumung dann tatsächlich aufgeschoben wird, richtet sich nach dem Einzelfall.

Was genau passiert im Zuge der Zwangsräumung?


Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter „außer Besitz“ der Wohnung. Das bedeutet: er kann den Mieter und die anderen im Vollstreckungstitel erwähnten Personen aus der Wohnung entfernen, wenn nötig mit Hilfe der Polizei. Dazu kann er auch die Schlösser austauschen. Die Möbel und sonstigen Sachen des Mieters werden bei einer klassischen Zwangsräumung mit Hilfe einer Spedition aus der Wohnung entfernt und eingelagert. Offensichtlicher Müll wird vernichtet. Der Mieter hat nun einen Monat Zeit, seine Sachen beim Gerichtsvollzieher abzuholen – gegen Bezahlung der Lagerkosten. Ansonsten werden sie öffentlich versteigert. Der Vermieter kann allerdings auch ein Pfandrecht am Eigentum des Mieters geltend machen. Auch in diesem Fall muss der Mieter innerhalb eines Monats handeln und die offenen Forderungen begleichen.

Was passiert mit den Sachen des Mieters?


Einige Dinge dürfen nicht vernichtet oder gepfändet werden. So gibt es eine Reihe von unpfändbaren persönlichen Gegenständen, die dem Mieter ohne Diskussion herauszugeben sind. Eine Liste findet sich in § 811 der Zivilprozessordnung. Beispiele:

- Dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienende Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengerät,
- Nahrungs-, Feuerungs- und Beleuchtungsmittel für vier Wochen,
- Tiere,
- Für den Beruf nötige Gegenstände (Werkzeug, Laptop, Arbeitskleidung),
- Schulbücher und religiöse Bücher,
- Persönliche Papiere, Familienpapiere, Haushaltsbücher, Trauringe, Orden,
- Prothesen, Brillen etc.

Macht der Vermieter ein Pfandrecht an Dingen geltend, die kein offensichtlicher Müll sind, muss er diese sorgsam verwahren. Auch Möbel und Elektrogeräte dürfen also nicht einfach verschwinden, ohne dass der Mieter innerhalb der Frist Gelegenheit hat, sie auszulösen. Der Verkauf ist nur im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung möglich. Der Vermieter kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn Dinge verschwinden oder Sachen voreilig vernichtet werden. Besonders riskant weil subjektiv ist die Einschätzung von Gegenständen als Müll.

Wer trägt die Kosten der Zwangsräumung und wie hoch sind diese?


Theoretisch können die Kosten der Zwangsräumung dem Mieter auferlegt werden. Nur sind Mieter, die zwangsweise aus der Wohnung entfernt werden sollen, in der Regel nicht zahlungskräftig. Der Vermieter muss beim Gerichtsvollzieher also einen Kostenvorschuss leisten, der die Räumungskosten abdeckt. Diese bestehen aus den Gebühren des Gerichtsvollziehers, ggf. den Kosten für den Schlüsseldienst, die Spedition und das Einlagern der Sachen des Mieters. Die Höhe der Kosten kann sich für eine Dreizimmerwohnung durchaus auf 2.000 bis 3.000 Euro belaufen.

Wie funktioniert die sogenannte Berliner Räumung?


Eine Berliner Räumung ist ein in Berlin entwickeltes Räumungsverfahren, welches seit der Mietrechtsreform 2013 bundesweit als gesetzlich zulässig gilt – es ist kein Muss, steht aber zur Verfügung. Bei der Berliner Räumung macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend. Der Gerichtsvollzieher setzt den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung, lässt aber die Sachen des Mieters, wo sie sind. Auf diese Weise spart man die Kosten für Spedition und Lagerung. Der Mieter kann sein Eigentum vom Vermieter herausverlangen – bei unpfändbaren Sachen ohne Weiteres (s.o.) und bei pfändbaren Sachen ggf. gegen Bares. Nachteil des Verfahrens ist, dass zwar Kosten gespart werden, sich die Wohnung aber zunächst nicht neu vermieten lässt, weil die Sachen des Mieters darin liegen.

Wie lange dauert ein Räumungsverfahren?


Wie lange es von der Erhebung der Räumungsklage bis zur tatsächlichen Zwangsräumung der Wohnung dauert, lässt sich pauschal kaum sagen. Dies hängt von der Arbeitsbelastung des Gerichts ebenso ab wie davon, ob der Mieter Härtegründe geltend machen kann. Eine Dauer von sechs bis zwölf Monaten ist in vielen Fällen realistisch.

Sonderfall: Der unbekannte Untermieter


Weiß der Vermieter, dass sich ein Untermieter in der Wohnung befindet, kann er die Räumungsklage gleich auch auf diesen beziehen. Dies ist erforderlich, da der Gerichtsvollzieher keine Personen aus der Wohnung entfernen darf, die im Räumungstitel gar nicht genannt werden. Was passiert aber, wenn nun am Tag der Wohnung ein bis dahin unbekannter Untermieter auftaucht? In solchen Fällen kann seit 2013 der Vermieter beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen, die auch die Räumung gegen den Untermieter anordnet. Rechtsgrundlage ist § 940a Absatz 2 Zivilprozessordnung. Der Gerichtsvollzieher kann nun auch diesen aus der Wohnung entfernen.


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