Kategorie: Mietrecht und Pachtrecht

Räumung Teil I: Wie funktioniert eine Räumungsklage?

17.05.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice (97 mal gelesen)
Räumung Teil I: Wie funktioniert eine Räumungsklage? © Bu - Anwalt-Suchservice

Wenn ein Mieter nach der Kündigung nicht auszieht, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage. Hier einige Hinweise zur Klageerhebung und zum Ablauf im Einzelnen.

In vielen Fällen ziehen Mieter auch nach einer Kündigung nicht freiwillig aus ihrer Wohnung aus. Mit Hilfe der Räumungsklage erlangt der Vermieter einen vollstreckbaren Titel in Form eines Gerichtsurteils. Damit kann er beim Gerichtsvollzieher die Räumung veranlassen.

Warum braucht man eine Räumungsklage?


Will der Vermieter den Mieter zwangsweise aus der Wohnung entfernen, kann er dies nur mit offizieller Unterstützung tun. Er benötigt den Gerichtsvollzieher als staatliches Organ. Denn: Durch eigenmächtiges Handeln macht sich der Vermieter strafbar. Der Gerichtsvollzieher wird aber nur tätig, wenn man ihm einen sogenannten vollstreckbaren Titel vorlegt, auf dessen Basis er dann vollstrecken kann. Dieser Titel ist das Gerichtsurteil, welches bei einer Räumungsklage erwirkt wird.

Was sind die Voraussetzungen einer Räumungsklage?


Das Mietverhältnis muss beendet sein. Dies ist der Fall, wenn entweder eine fristlose Kündigung stattgefunden hat oder die Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung abgelaufen ist. Bei einem Zeitmietvertrag kann das Mietverhältnis auch einfach durch Zeitablauf enden. Der Vermieter kann jedoch nicht kündigen, wie und wann er will, sondern er braucht ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung. Dieses gibt ihm zum Beispiel ein vorliegender Eigenbedarf. Auch ein Zahlungsverzug des Mieters kann ein Kündigungsgrund sein. In vielen Fällen muss vor der Kündigung eine Abmahnung stattfinden, die vom Mieter ignoriert wird. Zieht der Mieter nach Ende des Vertrages nicht aus, nachdem er dazu aufgefordert wurde, sollte ihm – auch bei einer fristlosen Kündigung – eine Räumungsfrist von zum Beispiel zwei Wochen gesetzt werden. Ist er nach Fristablauf nicht ausgezogen, ist der Weg für die Räumungsklage frei.

Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage – aus Sicht des Vermieters?


Der Vermieter muss beim Amtsgericht eine Klageschrift einreichen und auf Räumung der Wohnung klagen. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. In der Klageschrift muss begründet werden, warum der Mieter ausziehen soll – also der Grund für die Kündigung. Der Mietvertrag und ggf. weitere Beweismittel müssen der Klageschrift beigefügt werden. Wichtig ist, dass sich die Klage gegen alle erwachsenen Bewohner der Wohnung richtet und nicht nur gegen die, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Denn das Urteil bezieht sich auf bestimmte Personen. Der Gerichtsvollzieher wird nur die Personen aus der Wohnung entfernen, die im Urteil genannt sind. Auch Partner, Familienangehörige oder Untermieter müssen also darin genannt sein, Kinder jedoch nicht. Der Vermieter muss bei Einreichen der Klage einen Gerichtskostenvorschuss leisten. Das Gericht wird dann einen Termin für eine Verhandlung festsetzen. Bei dieser werden Mieter und Vermieter gehört und Beweismittel geprüft. Schließlich erfolgt das Urteil. Ist es für den Vermieter positiv, kann er damit zum Gerichtsvollzieher gehen und diesen mit der Räumung beauftragen.

Ungeduld lohnt sich nicht


Reicht der Vermieter bereits Räumungsklage ein, bevor ein mit dem Mieter vereinbarter Auszugstermin verstrichen ist, verliert er den Prozess und trägt alle Kosten (OLG Dresden, Urteil vom 25.11.14, Az. 5 W 1310/14).

Brauche ich einen Rechtsanwalt?


Für eine Räumungsklage über Wohnräume sind die Amtsgerichte zuständig. Anwaltszwang besteht hier in erster Instanz noch nicht. Ein Rechtsanwalt ist jedoch unbedingt zu empfehlen, da sowohl bei der Kündigung als auch bei der Klage eine Vielzahl von Fehlern gemacht werden können, die das Verfahren sinnlos und teuer machen.

Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage – aus Sicht des Mieters?


Für den Mieter beginnt die Räumungsklage mit der Zustellung der Klageschrift durch das Gericht. Dabei wird ihm eine kurze Frist gesetzt, um zu reagieren. Er kann nun Argumente vorbringen, aus denen er die Kündigung für unrechtmäßig oder nicht gerechtfertigt hält. Auch für den Mieter ist es sinnvoll, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dieser wird die Gegenargumente als Schriftsatz bei Gericht einreichen. Auch der Mieter sollte zur gerichtlichen Verhandlung erscheinen. Reagiert der Mieter nicht auf die Klageschrift und die Ladung zum Termin, riskiert er ein Versäumnisurteil. Dieses ergeht im Sinne des Vermieters.

Nutzungsentschädigung nach Vertragsende


Dass der Mietvertrag beendet ist, bedeutet nicht „kostenfreies Wohnen“. Der Vermieter kann für die Zeit, in der der Mieter nach Vertragsende in der Wohnung verbleibt, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete verlangen. Seit der Mietrechtsreform von 2013 kann der Vermieter bei Räumungsklagen wegen Mietrückstand eine gerichtliche Sicherungsanordnung beantragen, die den Mieter verpflichtet, während des laufenden Räumungsverfahrens eine Sicherheit für die laufende Miete zu stellen. Bei dieser Sicherheit kann es sich zum Beispiel um eine Bürgschaft oder Bargeld handeln. Weigert sich der Mieter, ist eine beschleunigte Räumung möglich, die durch einstweilige Verfügung angeordnet wird (§ 940a Abs. 3 Zivilprozessordnung).

Wie kann man sich gegen eine Räumungsklage wehren?


Der wirksamste Weg ist, schon bei Erhalt der Klageschrift mit Gegenargumenten zu antworten und die Wirksamkeit der Kündigung in Zweifel zu ziehen. Geht es um rückständige Miete, kann zum Beispiel eine berechtigte Mietminderung wegen Mängeln der Wohnung ein gutes Argument sein – sofern sie (vor der Kündigung) auch tatsächlich stattgefunden hat und die Mängel beweisbar sind. Geht es um ein Fehlverhalten (dauernden Lärm, Verstöße gegen die Hausordnung) können Zeugenaussagen die Position des Vermieters erschüttern. Unbedingt sollte vor Schluss der mündlichen Verhandlung für den Fall eines Räumungsurteils eine Räumungsfrist beantragt werden. Und nicht zuletzt sorgen auch der Auszug aus der Wohnung oder bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Bezahlung aller Mietschulden und einer Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Vertragsende für ein Erlöschen des Räumungsanspruches.

Wer trägt die Kosten der Räumungsklage?


Die Kosten einer Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert. Dieser wird anhand der Kaltmiete für ein Jahr ermittelt. Danach berechnen sich mittels Gebührentabellen sowohl die Anwalts-, als auch die Gerichtskosten. Tragen muss diese Kosten derjenige, der den Prozess verliert. Allerdings: Der Vermieter muss für seinen Anwalt und für die Gerichtskosten Kostenvorschüsse leisten. Kann der Mieter am Ende nicht zahlen, bekommt der Vermieter dieses Geld nicht zurück. Er muss dann den Mieter ggf. auf diese Kosten verklagen. Ergeht ein Urteil in seinem Sinne, kann er daraus 30 Jahre lang vollstrecken – vielleicht hat der Mieter ja irgendwann wieder Geld. Vermieter, die nicht genug Geld für eine Klage haben, können bei Gericht Prozesskostenhilfe beantragen. Für die eigentliche Räumung durch den Gerichtsvollzieher entstehen weitere Kosten. Mehr dazu in Räumung Teil II: Wie läuft eine Zwangsräumung ab?


Gefällt Ihnen dieser Rechtstipp?
Ihre Bewertung:  stern_graustern_graustern_graustern_graustern_grau
Bisher abgegebene Bewertungen:
sternsternsternsternstern  4,3/5 (13 Bewertungen)

Hier finden Sie Anwälte für Mietrecht und Pachtrecht an Ihrem Ort (alphabetisch sortiert)
A B C D E F G H I J K L M N O P R S T U V W Z Ö

Suche in Rechtstipps

Diese Beiträge könnten Sie auch interessieren:
2017-03-06, Redaktion Anwalt-Suchservice
Selbstjustiz ist in Deutschland verboten. Will man sich als Vermieter nicht wegen Hausfriedensbruch, Körperverletzung oder Nötigung strafbar machen, bleibt deshalb nur ein Weg, um unliebsame Mieter oder Mietnomaden loszuwerden: Die Räumungsklage.
2017-03-08, Redaktion Anwalt-Suchservice
In Deutschland leben etwa 50 Millionen Menschen zur Miete, die als Mieter vom Gesetz unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Das Gegenstück zum Mieter und "Leidtragender" des sozialen Mieterschutzes ist der Vermieter.
2017-04-26, Redaktion Anwalt-Suchservice
Viele Regelungen im Mietrecht dienen dem Mieterschutz. Seit einiger Zeit rücken aber auch die Vermieterrechte (wieder) stärker in den Mittelpunkt. Dabei sind besonders die Rechte in Bezug auf Mietnomaden (Messies) und dem Recht auf Eigenbedarf zu nennen.
2017-03-09, Redaktion Anwalt-Suchservice
Rauchverbot, Schönheitsreparaturen oder der Kinderwagen im Hausflur - Streit zwischen Vermieter und Mieter ist ein Dauerbrenner vor deutschen Gerichten. Was muss man also als Mieter dulden und wogegen kann man sich wehren?
2017-07-25, Redaktion Anwalt-Suchservice
Eine Mieterhöhung zu erhalten, ist für Mieter eine schlechte Nachricht. Oft machen Vermieter jedoch bei der Mieterhöhung Fehler und der eingeplante höhere Mietzins bleibt aus.
2007-09-20, PM IVD vom 11.09.2007 (574 mal gelesen)

Baulärm, Heizungsprobleme oder ein defekter Badewannenabfluss: Mängel in und an der Wohnung, die eine Nutzung erheblich beeinträchtigen, berechtigen den Mieter zur Senkung der Miete. Doch hier ist Vorsicht geboten: Bevor der Mieter die Miete senken...

sternsternsternsternstern  3,9/5 (51 Bewertungen)
2009-10-03, Autor Marco Pape (4432 mal gelesen)

Weist die Mietwohnung Mängel auf, dann hat der Mieter zahlreiche Ansprüche gegen den Vermieter. Der nachfolgende Beitrag stellt diese Ansprüche und ihre Voraussetzungen im Überblick dar Weitere Infos unter ...

sternsternsternsternstern  4,0/5 (45 Bewertungen)
2008-05-06, PM IVD vom 02.05.2008 (588 mal gelesen)

57 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete. Täglich werden bundesweit tausende Mietverträge neu abgeschlossen - viele von ihnen enthalten unwirksame Klauseln oder sind sogar insgesamt unwirksam. Gerade private Vermieter sind oft unsicher, welche...

sternsternsternsternstern  4,0/5 (56 Bewertungen)
2008-04-10, PM IVD vom 02. April 2008 (655 mal gelesen)

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen...

sternsternsternsternstern  4,0/5 (56 Bewertungen)
2014-07-17, Autor Anton Bernhard Hilbert (744 mal gelesen)

Der 13. Juni 2014 ist ein wichtiges Datum für private Vermieter. An diesem Tag ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte Richtlinie in Kraft getreten. Seither kann auch beim Abschluss oder bei Änderung von Mietverträgen ein Widerrufsrecht zu ...

sternsternsternsternstern  4,2/5 (43 Bewertungen)
weitere Rechtstipps in der Rubrik Mietrecht und Pachtrecht weitere Rechtstipps weitere Rechtstipps in der Rubrik Mietrecht und Pachtrecht

Suchen Sie hier mit einem

Rechtsthema, z.B.: Kündigung, Scheidung...
Rechtsgebiet, z.B. Arbeitsrecht, Mietrecht...
Qualifikation, z.B. Fachanwalt für...
Name, z.B. Max Mustermann

Suchen Sie hier mit

einer PLZ, z.B.: 10117, 1224,..
oder
einem Ort, z.B.: Berlin, Hamburg...

Suche in Rechtstipps
Cookies helfen uns bei der Bereitstellung unserer Dienste. Durch die Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies setzen.   
Mehr Informationen  |  OK
Durch die Nutzung unserer Dienste, erklären Sie sich mit Cookies einverstanden.    Info
OK