Miete- Darf Vermieter Besuchern Hausverbot erteilen?

24.11.2014, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (9147 mal gelesen)
Miete- Darf Vermieter Besuchern Hausverbot erteilen? © Dron - Fotolia.com
Mietern steht grundsätzlich innerhalb ihrer gemieteten Wohnung das alleinige Hausrecht zu. Sie dürfen also bestimmen, wer ihre Wohnung betreten darf. Außerhalb der Mietwohnung sieht das anders aus: hier hat der Vermieter das Hausrecht. Darf der Vermieter aber auch gegenüber dritten Besuchern ein Hausverbot erteilen?

Mit dieser Frage hat sich das Amtsgericht München ( Aktenzeichen 424 C 14519/13 ) in folgendem Fall befasst: Eine Immobiliengesellschaft ist Eigentümerin und Vermieterin von Wohnungen in einem größeren Gebäudekomplex mit 16 Stockwerken. Dort vermietet sie ein Büro zum Betrieb einer Unternehmensberatung an den arabischen Bruder des Beklagten. Die Immobiliengesellschaft erteilte dem Beklagten ein Hausverbot für das 2. bis 9., das 11. sowie das 13. bis 16. Stockwerk in dem Gebäude, weil angeblich der Beklagte die Büroräume seines Bruders nutzt, um selbst in Konkurrenz zur Immobiliengesellschaft fünf Wohnungen im Gebäude unter zu vermieten und um neue Wohnungen „anzuwerben“. Dabei spreche er gezielt Wohnungsmieter des Gebäudes an, bedrohe und beschimpfe sie, um sie dazu zu bringen, ihre Wohnungen durch den Beklagten an Besucher aus dem arabischen Raum untervermieten zu lassen. Die Wohnungen würde er ohne Erlaubnis der Immobiliengesellschaft unter anderem an ausländische Besucher weitervermieten, die zum Beispiel zum Zweck einer ärztlichen Behandlung mit Angehörigen nach München reisen. Die Wohnungen haben eine Größe von circa 50 bis 65 Quadratmeter und werden nur für kurze Zeiträume von meist wenigen Tagen quasi als Hotelzimmer bzw. Ferienapartments teilweise von Familien mit mehreren Kindern benutzt. Alle Wohnungen befinden sich in einem Gebäudeteil, der nur von langfristigen Mietern bewohnt ist.

Über die Wirksamkeit des Hausverbots hatte das Amtsgericht München zu entscheiden, und es gab der Vermieterin Recht. Das erteilte Hausverbot in Bezug auf die genannten Stockwerke, in denen sich die Wohnungen befinden, ist wirksam. Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht, einem Dritten das Betreten des Eigentums zu verbieten. Durch die Vermietung der Wohnungen hat die Klägerin jedoch ihr Eigentumsrecht eingeschränkt, denn jeder Mieter hat das Recht, jederzeit Besuch zu empfangen. Gegenüber sonstigen Dritten steht es der Eigentümerin frei, ein Hausverbot auszusprechen, solange nicht ein Mieter gegenüber der Vermieterin geltend macht, dass er diese Person empfangen will.

Hausverbot braucht sachlichen Grund

Das Besuchsrecht gehört zum Kern des Nutzungsrechtes an der Wohnung und der Mieter bestimmt eigenverantwortlich, wem er den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren will und wem nicht. Deshalb greift ein Vermieter unzulässig in die Mieterrechte ein, wenn er ohne sachlichen Grund einem Besucher eines Mieters Hausverbot erteilt.

Das Gericht hat der Vermieterin Recht gegeben, weil der Beklagte nicht nachgewiesen hat, dass einzelne konkrete Mieter aus dem Haus einen Besuch von ihm wünschen und damit dem Hausverbot widersprechen.
Das Hausverbot gegenüber dem Beklagten wäre nur dann unwirksam, wenn der Beklagte Besuche für einen Mieters plant bzw. ein Mieter seinen Besuch wünscht und der Mieter der Vermieterin mitteilt, dass er den Beklagten in der Wohnung empfangen will , solange dadurch der Hausfrieden nicht gestört wird. Es ist notwendig, dass ein Mieter gegenüber der Vermieterin den Wunsch äußert, einen bestimmten Besuch zu empfangen, weil für die Vermieterin des Mehrfamilienhauses nicht absehbar ist, welche Personen als Besucher von bestimmten Mietern in Betracht kommen. Solange der Mieter einverstanden ist mit dem Hausverbot, liege keine Verletzung des Mietvertrages vor, so das Münchner Amtsgericht.