Was ist die Sozialklausel im Mietrecht?
25.05.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (558 mal gelesen)
© Tiberius Gracchus - Fotolia.com Wenn ein besonderer Härtefall für den Mieter vorliegt, kann dieser einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen – und zumindest vorläufig in der Mietwohnung bleiben. Die gesetzliche Regelung dieses Falles wird auch als Sozialklausel bezeichnet.
Die Sozialklausel
Vermieter haben grundsätzlich nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, einem Mieter zu kündigen. Dafür muss in jedem Fall ein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund vorliegen, und es sind eine Menge Formalien einzuhalten. Würde der Verlust seiner Wohnung für den Mieter einen besonderen Härtefall darstellen, kann er sich auf die gesetzliche Regelung des § 574 BGB berufen. Diese Vorschrift aus dem Zivilrecht bezeichnet man auch als die Sozialklausel. Meist wehren sich Mieter mit diesem Mittel gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf.
Was besagt das Gesetz?
Nach § 574 kann der Mieter der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder andere Mitglieder seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die auch unter Beachtung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht mehr zu rechtfertigen ist. Also gilt: Bei einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter kann die Sozialklausel zugunsten des Mieters eingreifen.
Kein Härtefall bei außerordentlicher Kündigung
Hat der Vermieter ausreichende Gründe für eine außerordentliche Kündigung, gibt es diese Möglichkeit jedoch nicht. Nur bei einer ordentlichen Kündigung mit dreimonatiger Frist kann also ein Härtefall geltend gemacht werden. Beispiel: Liegt der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, hat der Vermieter Grund zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung. Dann kann der Mieter keinen Härtefall anmelden.
Welche Personen gelten als Familienangehörige?
Als Familienangehörige des Mieters im Sinne der Vorschrift gelten sein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner sowie im Haushalt wohnende Verwandte und Verschwägerte. Mit den sonstigen Angehörigen des Haushalts sind zum Beispiel Lebensgefährten, deren Kinder oder die Pflegekinder des Mieters gemeint.
Was ist ein Härtefall?
Ein Härtefall kann aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sozialen Gründen vorliegen. Aber: Die üblichen Unannehmlichkeiten und Aufwendungen, die jeder Umzug nun einmal mit sich bringt, sind für einen Härtefall nicht ausreichend.
Beispiele für Härtefälle
Gerichte haben als Härtefälle anerkannt:
- Krankheit: Physisch oder psychisch, wenn sie eine gewisse Intensität hat. Es kann sein, dass der Mieter durch die Krankheit an der Wohnungssuche gehindert wird oder andere Vermieter durch seine Erkrankung abgeschreckt werden (AIDS). Gerade bei psychischen Erkrankungen ist zu berücksichtigen, dass ein Herausreißen des Mieters aus seiner gewohnten Umgebung seinen Gesundheitszustand verschlechtern könnte (so zum Beispiel das Landgericht Aachen, Urteil vom 28.9.2005, Az. 7 S 66/05).
- Alter: Hohes Alter allein ist kein Härtefallgrund, es müssen noch andere Faktoren wie etwa Pflegebedürftigkeit oder eine Erkrankung hinzukommen. Auch die Verwurzelung in der Umgebung ist ein zusätzlicher Faktor.
- Neue Küche: Hat der Mieter im Vertrauen auf das Mietverhältnis große Aufwendungen für die Wohnung getätigt – viel Geld investiert – kann dies ebenfalls ein Härtefallgrund sein. Die Investitionen müssen mit stillschweigender oder ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters erfolgt sein und dürfen nicht zu lange zurückliegen (Landgericht Kiel, Beschluss vom 18.10.1990, Az. 1 S 146/90).
- Berufsausbildung: Während der Examensvorbereitung, einer Diplomarbeit, dem Schulabschluss oder einer anderen Prüfungsphase kann der Mieter ebenfalls einen Härtefall geltend machen. Zumindest solange, bis die Prüfung vorbei ist (AG Dortmund, Urteil vom 7.10.2003, Az. 125 C 6414/03).
- Berufsausübung: Übt der Mieter in der Wohnung mit Erlaubnis des Vermieters seinen Beruf aus und würde dies durch den Umzug erheblich erschwert, ist ebenfalls ein Härtefall denkbar.
- Schwangerschaft: Eine Schwangerschaft der Mieterin ist zwar nicht in jedem Fall ein Härtegrund; durchaus aber in Zeiten erhöhter körperlicher und psychischer Belastung. Davon geht man kurz vor der Entbindung und für etwa zehn Wochen danach aus (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 6.12.1990, Az. 16 S 378/90).
- Suizidgefahr: Eine Suizidgefahr des Mieters kann ebenfalls einen Härtegrund darstellen. Manche Gerichte beziehen in ihre Betrachtung die Frage ein, ob der Mieter bereit ist, sich einer fachärztlichen Behandlung zu unterziehen. Hohes Alter und Verwurzelung in der Umgebung können dazu führen, dass die Gerichte bei Suizidgefahr die mangelnde Behandlungsbereitschaft des Mieters nicht berücksichtigen (Landgericht Berlin, Urteil vom 4.5.2010, Az. 65 S 352/09).
Beschaffung von Ersatzwohnraum
Dass der Mieter keinen Ersatzwohnraum finden kann, ist der einzige gesetzlich genannte Härtefallgrund. Findet er also keine neue Wohnung, die angemessen ist und zu zumutbaren Bedingungen vermietet wird, obwohl er unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung alle möglichen und zumutbaren Bemühungen zur Wohnungssuche unternommen hat, liegt ein Härtefall vor (§ 574 Abs.2 BGB). Der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist jedoch in der Regel zeitlich begrenzt.
Die Sozialklausel
Vermieter haben grundsätzlich nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, einem Mieter zu kündigen. Dafür muss in jedem Fall ein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund vorliegen, und es sind eine Menge Formalien einzuhalten. Würde der Verlust seiner Wohnung für den Mieter einen besonderen Härtefall darstellen, kann er sich auf die gesetzliche Regelung des § 574 BGB berufen. Diese Vorschrift aus dem Zivilrecht bezeichnet man auch als die Sozialklausel. Meist wehren sich Mieter mit diesem Mittel gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf.
Was besagt das Gesetz?
Nach § 574 kann der Mieter der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder andere Mitglieder seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die auch unter Beachtung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht mehr zu rechtfertigen ist. Also gilt: Bei einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter kann die Sozialklausel zugunsten des Mieters eingreifen.
Kein Härtefall bei außerordentlicher Kündigung
Hat der Vermieter ausreichende Gründe für eine außerordentliche Kündigung, gibt es diese Möglichkeit jedoch nicht. Nur bei einer ordentlichen Kündigung mit dreimonatiger Frist kann also ein Härtefall geltend gemacht werden. Beispiel: Liegt der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, hat der Vermieter Grund zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung. Dann kann der Mieter keinen Härtefall anmelden.
Welche Personen gelten als Familienangehörige?
Als Familienangehörige des Mieters im Sinne der Vorschrift gelten sein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner sowie im Haushalt wohnende Verwandte und Verschwägerte. Mit den sonstigen Angehörigen des Haushalts sind zum Beispiel Lebensgefährten, deren Kinder oder die Pflegekinder des Mieters gemeint.
Was ist ein Härtefall?
Ein Härtefall kann aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sozialen Gründen vorliegen. Aber: Die üblichen Unannehmlichkeiten und Aufwendungen, die jeder Umzug nun einmal mit sich bringt, sind für einen Härtefall nicht ausreichend.
Beispiele für Härtefälle
Gerichte haben als Härtefälle anerkannt:
- Krankheit: Physisch oder psychisch, wenn sie eine gewisse Intensität hat. Es kann sein, dass der Mieter durch die Krankheit an der Wohnungssuche gehindert wird oder andere Vermieter durch seine Erkrankung abgeschreckt werden (AIDS). Gerade bei psychischen Erkrankungen ist zu berücksichtigen, dass ein Herausreißen des Mieters aus seiner gewohnten Umgebung seinen Gesundheitszustand verschlechtern könnte (so zum Beispiel das Landgericht Aachen, Urteil vom 28.9.2005, Az. 7 S 66/05).
- Alter: Hohes Alter allein ist kein Härtefallgrund, es müssen noch andere Faktoren wie etwa Pflegebedürftigkeit oder eine Erkrankung hinzukommen. Auch die Verwurzelung in der Umgebung ist ein zusätzlicher Faktor.
- Neue Küche: Hat der Mieter im Vertrauen auf das Mietverhältnis große Aufwendungen für die Wohnung getätigt – viel Geld investiert – kann dies ebenfalls ein Härtefallgrund sein. Die Investitionen müssen mit stillschweigender oder ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters erfolgt sein und dürfen nicht zu lange zurückliegen (Landgericht Kiel, Beschluss vom 18.10.1990, Az. 1 S 146/90).
- Berufsausbildung: Während der Examensvorbereitung, einer Diplomarbeit, dem Schulabschluss oder einer anderen Prüfungsphase kann der Mieter ebenfalls einen Härtefall geltend machen. Zumindest solange, bis die Prüfung vorbei ist (AG Dortmund, Urteil vom 7.10.2003, Az. 125 C 6414/03).
- Berufsausübung: Übt der Mieter in der Wohnung mit Erlaubnis des Vermieters seinen Beruf aus und würde dies durch den Umzug erheblich erschwert, ist ebenfalls ein Härtefall denkbar.
- Schwangerschaft: Eine Schwangerschaft der Mieterin ist zwar nicht in jedem Fall ein Härtegrund; durchaus aber in Zeiten erhöhter körperlicher und psychischer Belastung. Davon geht man kurz vor der Entbindung und für etwa zehn Wochen danach aus (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 6.12.1990, Az. 16 S 378/90).
- Suizidgefahr: Eine Suizidgefahr des Mieters kann ebenfalls einen Härtegrund darstellen. Manche Gerichte beziehen in ihre Betrachtung die Frage ein, ob der Mieter bereit ist, sich einer fachärztlichen Behandlung zu unterziehen. Hohes Alter und Verwurzelung in der Umgebung können dazu führen, dass die Gerichte bei Suizidgefahr die mangelnde Behandlungsbereitschaft des Mieters nicht berücksichtigen (Landgericht Berlin, Urteil vom 4.5.2010, Az. 65 S 352/09).
Beschaffung von Ersatzwohnraum
Dass der Mieter keinen Ersatzwohnraum finden kann, ist der einzige gesetzlich genannte Härtefallgrund. Findet er also keine neue Wohnung, die angemessen ist und zu zumutbaren Bedingungen vermietet wird, obwohl er unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung alle möglichen und zumutbaren Bemühungen zur Wohnungssuche unternommen hat, liegt ein Härtefall vor (§ 574 Abs.2 BGB). Der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist jedoch in der Regel zeitlich begrenzt.