Was ist die Sozialklausel im Mietrecht?

Liegt ein besonderer Härtefall für den Mieter vor, kann dieser einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen – und zunächst in der Mietwohnung bleiben. Diese Regelung wird auch als Sozialklausel bezeichnet.

Vermieter haben nur eingeschränkte Möglichkeiten, einem Mieter zu kündigen. Voraussetzung ist in jedem Fall ein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund. Auch sind eine Menge Formalien einzuhalten. Wenn der Verlust der Wohnung für den Mieter einen besonderen Härtefall darstellen würde, kann dieser sich auf die gesetzliche Regelung nach § 574 BGB berufen. Diese Vorschrift bezeichnet man auch als die Sozialklausel. In der Regel wehren sich Mieter damit gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf.

Sozialklausel: Was sagt das Gesetz?

Nach § 574 BGB darf der Mieter der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses fordern, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder andere Mitglieder seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die auch unter Beachtung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht mehr zu rechtfertigen ist. Das heißt: Auch, wenn die Kündigung von Seiten des Vermieters gerechtfertigt ist, kann die Sozialklausel zugunsten des Mieters wirken.

Was gilt bei einer außerordentlicher Kündigung?

Wenn der Vermieter ausreichende Gründe für eine außerordentliche Kündigung hat, gibt es diese Möglichkeit allerdings nicht. Nur im Zuge einer ordentlichen Kündigung mit dreimonatiger Frist kann der Mieter also einen Härtefall geltend machen. Ein Beispiel: Der Mieter liegt mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand. Der Vermieter hat dann einen Grund zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung. In diesem Fall kann der Mieter keinen Härtefall geltend machen.

Welche Personen gelten als Familienangehörige?

Familienangehörige des Mieters im Sinne der gesetzlichen Regelung sind sein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner sowie im Haushalt wohnende Verwandte und Verschwägerte. Zu den sonstigen Angehörigen des Haushalts zählen etwa Lebensgefährten, deren Kinder oder die Pflegekinder des Mieters.

Was ist ein besonderer Härtefall im Sinne der Sozialklausel?

Ein Härtefall kann auf persönlichen, wirtschaftlichen oder sozialen Gründen beruhen. Aber: Die üblichen Unannehmlichkeiten und Kosten, die jeder Umzug nun einmal mit sich bringt, sind für einen Härtefall nicht ausreichend. Wann ein Härtefall vorliegt, ist gesetzlich nicht genau definiert. Es kommt hier sehr auf den Einzelfall an. Hier einige mögliche Härtefälle:

Führen physische oder psychische Krankheiten zu Härtefällen?

Diese kann ein Härtefall sein, wenn sie eine gewisse Intensität hat. Unter Umständen wird der Mieter durch die Krankheit an der Wohnungssuche gehindert; oder es steht zu befürchten, dass andere Vermieter durch seine Erkrankung abgeschreckt werden (z. B. bei HIV).

Bei psychischen Erkrankungen ist zu berücksichtigen, dass ein Herausreißen des Mieters aus seiner gewohnten Umgebung seinen Gesundheitszustand verschlechtern könnte (Landgericht Aachen, Urteil vom 28.9.2005, Az. 7 S 66/05).
Der Bundesgerichtshof gestand auch einer psychisch kranken Mieterin, die ständig nachts erheblichen Lärm machte, um sich gegen eingebildete Angreifer zu wehren, einen Härtefall und damit ein Bleiberecht zu. Hier sei bei einem erzwungenen Wechsel des persönlichen Umfeldes eine erhebliche Suizidgefahr gegeben (Urteil vom 8.12.2004, Az. VIII ZR 218/03).

Eine Suizidgefahr des Mieters wird von den Gerichten immer öfter als Härtegrund anerkannt. Manche Gerichte beziehen in ihre Betrachtung die Frage ein, ob der Mieter bereit ist, sich einer fachärztlichen Behandlung zu unterziehen. Hohes Alter und Verwurzelung in der Umgebung können jedoch dazu führen, dass die Gerichte bei einer Suizidgefahr die mangelnde Behandlungsbereitschaft des Mieters nicht berücksichtigen (Landgericht Berlin, Urteil vom 4.5.2010, Az. 65 S 352/09).

Sozialklausel: Schützen hohes Alter und Verwurzelung in der Umgebung?

Beides wird in letzter Zeit - auch zusammen - nicht mehr ohne weiteres als Härtegrund anerkannt. Es müssen noch weitere Faktoren dazukommen, wie etwa Pflegebedürftigkeit oder eine Erkrankung. Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 22.5.2019 ausführlich mit dem Thema beschäftigt (Az. VIII ZR 180/18). Dabei stellte der BGH unter anderem klar, dass die Härte auf Seiten des Mieters die Belange des Vermieters bei der nötigen Interessenabwägung nicht deutlich, sondern nur überhaupt überwiegen müsse. Würden zum hohen Alter und der Verwurzelung in der gewohnten Umgebung Erkrankungen hinzukommen (hier Demenz), wegen denen beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine Verschlechterung seines Gesundheitszustandes zu erwarten sei, könne dies zu einer Härte führen. Lasse der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder bestehe im Falle eines Wohnungswechsels die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, könne dies allein einen Härtegrund darstellen.

Trägt der Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attestes einen medizinischen Härtegrund vor und bestreitet der Vermieter das Vorliegen dieser Erkrankung, ist vom Gericht dem BGH zufolge unbedingt ein Sachverständigengutachten einzuholen. Dieses muss Aussagen zu Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlustes seiner vertrauten Umgebung machen.

Mieterschutz wegen neuer Küche und großen Investitionen

Ein Härtegrund kann allerdings auch darin bestehen, dass der Mieter im Vertrauen auf das Weiterbestehen des Mietverhältnisses viel Geld in die Mietwohnung investiert hat. Dies kann zum Beispiel eine neue Einbauküche sein. Die Investitionen müssen mit stillschweigender oder ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters stattgefunden haben und dürfen nicht zu lange zurückliegen (Landgericht Kiel, Beschluss vom 18.10.1990, Az. 1 S 146/90).

Berufsausbildung und Prüfungsstress als besonderer Härtefall?

Während der Examensvorbereitung, einer Diplomarbeit, dem Schulabschluss oder einer anderen Prüfungsphase kann der Mieter ebenfalls einen Härtefall geltend machen. Zumindest so lange, bis die Prüfung vorbei ist (AG Dortmund, Urteil vom 7.10.2003, Az. 125 C 6414/03). Übt der Mieter in der Wohnung mit Erlaubnis des Vermieters seinen Beruf aus und würde dies durch den Umzug erheblich erschwert, ist ebenfalls ein Härtefall denkbar.

Sozialklausel: Schwangerschaft als besonderer Härtefall?

Die Schwangerschaft einer Mieterin ist zwar nicht in jedem Fall ein Härtegrund; sie kann aber durchaus in Zeiten erhöhter körperlicher und psychischer Belastung als solcher anerkannt werden. Dies gilt insbesondere kurz vor der Entbindung und für etwa zehn Wochen danach (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 6.12.1990, Az. 16 S 378/90).

Was gilt bei fehlendem Ersatzwohnraum?

Dass der Mieter keinen Ersatzwohnraum finden kann, ist der einzige gesetzlich genannte Härtefallgrund. Findet er also keine neue Wohnung, die angemessen ist und zu zumutbaren Bedingungen vermietet wird, obwohl er unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung alle möglichen und ihm zumutbaren Bemühungen zur Wohnungssuche unternommen hat, liegt ein Härtefall vor (§ 574 Abs.2 BGB).
Ist es möglich, Ersatzwohnraum zu finden - wenn auch unter schwierigen Bedingungen - liegt kein Härtegrund vor. Vom Gericht wird in diesem Fall unter Umständen nur eine angemessene Räumungsfrist gewährt.

Gewährt die Sozialklausel ein unendliches Bleiberecht?

Der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist in der Regel zeitlich begrenzt. Handelt es sich um einen Härtegrund, der nach einer gewissen Zeit nicht mehr vorliegt (z. B. Examen, Schwangerschaft), darf der Vermieter dann anschließend wieder kündigen. Auch hier kommt es aber sehr stark auf den Einzelfall an, bei gesundheitlichen Problemen ist ein unbefristetes Bleiberecht durchaus im Bereich des Möglichen.

Praxistipp zur Sozialklausel im Mietrecht

Hat Ihr Vermieter Ihnen gekündigt und haben Sie das Gefühl, dass ein besonderer Härtefall vorliegen könnte? Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Sie zu diesem Thema beraten, Ihren Fall prüfen und Ihnen Tipps geben, wie Sie am besten vorgehen sollten.

(Bu)