Wie kann ein Vermieter gegen Mietnomaden vorgehen?

Unter Mietnomaden versteht man Menschen, die eine Wohnung mieten, obwohl sie von Anfang an gar nicht die Absicht haben, Miete zu zahlen. Sie verlassen sich darauf, dass der Vermieter ihnen bei Zahlungsrückständen erst einmal ein oder mehrere Mahnungen schicken wird, bevor er weitere Schritte unternimmt. Tatsächlich leiten die meisten Vermieter – gerade Privatleute – erst nach einigem Zögern rechtliche Schritte ein. Gesetzliche Räumungsfristen und Einspruchsmöglichkeiten sorgen für weitere Verzögerungen. Oft vergeht viel Zeit, bis der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht und die Wohnung räumen will.

Nicht selten suchen die Mietnomaden dann kurz vor der Zwangsräumung bei Nacht und Nebel das Weite das Spiel in der nächsten Wohnung von Neuem. Oft bleibt eine verwüstete Wohnung voller Müll und Abfälle zurück. Für den Vermieter bedeutet dies einen hohen finanziellen Schaden. Ihm entgeht nicht nur die Miete für einen längeren Zeitraum; er hat oft auch die Kosten für ein eingeleitetes gerichtliches Verfahren und eine Räumung der Wohnung mit dem zurückgelassenen Sperrmüll zu bestreiten. Denn die Mietnomaden sind nicht mehr auffindbar oder nicht zahlungsfähig. Die Wohnung lässt sich natürlich erst wieder vermieten, wenn sie mit entsprechenden Kosten vom Müll befreit und renoviert worden ist.

Mit Mietnomaden sind also nicht Mieter gemeint, die irgendwann im laufenden Mietverhältnis im Einzelfall mal in Zahlungsschwierigkeiten geraten – sondern solche, bei denen ein geplantes und absichtliches Vorgehen vorliegt.

Mit bestimmten Maßnahmen können sich Vermieter allerdings vorbeugend absichern. So verlangen viele Vermieter heute von Mietinteressenten vor Unterzeichnung des Mietvertrages eine sogenannte Mieterselbstauskunft. Dies ist ein Fragebogen, auf dem eine Reihe von wichtigen Informationen für das Mietverhältnis abgefragt werden.

Dazu gehört:

- die Anzahl der Personen, die einziehen wollen,
- ob der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren laufen hat,
- ob es in den letzten fünf Jahren ein Räumungsurteil wegen Mietschulden gegen den Mieter gegeben hat,
- und natürlich Beruf und Arbeitgeber.

Für Vermieter ist hier jedoch etwas Sorgfalt geboten. Denn: Nicht alle Fragen sind erlaubt. Zum Beispiel darf man nicht nach der Religion, nach politischen Ansichten oder der Dauer des Arbeitsverhältnisses fragen. Auch die ethnische Herkunft, eine bestehende Familienplanung, Vorstrafen oder die Mitgliedschaft im Mieterverein gehen den Vermieter nichts an, ebensowenig wie das Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung. Die Folge: Bei solchen Fragen darf der Mieter lügen.
Beantwortet der Mieter aber zulässige Fragen mit der Unwahrheit, kann dies später ein Kündigungsgrund sein.

Die Mieterselbstauskunft bietet natürlich keine Wahrheitsgarantie. Oft wird sie vor “professionellen” Mietnomaden nicht schützen. Allerdings können missverständliche oder widersprüchliche Angaben ein gewisser Anhaltspunkt sein.

Eine Schufa-Auskunft macht etwas mehr Sinn. Diese kann nur der Mieter selbst beantragen. Heute gibt es besondere Varianten wie etwa den Schufa-Bonitäts-Check, der besonders auf die Vorlage beim Vermieter abgestimmt ist und keine Informationen enthält, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben und den Vermieter nichts angehen. Dieser kostet zum Beispiel 29,95 Euro. Die Kosten trägt der Mieter. Dieser gibt die Auskunft an den Vermieter weiter. Die Schufa ist ein Privatunternehmen und eine Wirtschaftsauskunftei. Aus ihren Informationen geht hervor, ob der Mietinteressent seinen Zahlungsverpflichtungen üblicherweise nachkommt oder ob er dafür bekannt ist, vertragliche Vereinbarungen nicht einzuhalten. Auf den Inhalt hat der Mieter keinen Einfluss.

Nützlich sind auch einige allgemeine Vorsichtsmaßnahmen. Vermieter können sich vor Vertragsabschluss den Personalausweis des Mieters zeigen lassen. Üblich ist außerdem die Vorlage von Einkommensnachweisen, beispielsweise von Lohn- und Gehaltsabrechnungen oder Rentenbescheiden. Bei Selbstständigen kann ein Einkommenssteuerbescheid oder eine Bestätigung des Steuerberaters vorgelegt werden, um die Einkommensverhältnisse zu untermauern. Derartige Nachweise sind ein wichtiges Absicherungsmittel, aber kein Allheilmittel.

Einige Vermieter fordern auch eine sogenannte Vorvermieterbescheinigung. Dabei handelt es sich um eine schriftliche Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass der Mieter seine Miete immer pünktlich entrichtet und keine Mietschulden aufgebaut hat. Allerdings ist eine solche Bescheinigung kein besonders gutes Sicherungsmittel:

Zunächst einmal ist der Vorvermieter in keiner Weise verpflichtet, sie auszustellen, und mancher möchte sich diese Arbeit nicht machen. Niemand kann also wissen, ob der Mieter diese Bescheinigung aufgrund von Mietschulden nicht hat, oder, weil sein bisheriger Vermieter einfach keine Lust hatte, diese auszustellen. Zweitens vergeht nach dem Ende eines Mietverhältnisses meist eine gewisse Zeit, bis alle finanziellen Angelegenheiten abgewickelt sind (zum Beispiel Schönheitsreparaturen, Schlussabrechnung der Betriebskosten, Rückzahlung der Mietkaution). Dies kann Monate dauern und der Vorvermieter hat während dieses Zeitraumes in der Regel kein Interesse daran, pauschal zu bestätigen, dass der Mieter bei ihm keine Schulden mehr hat. Immerhin sind die Abrechnungsvorgänge noch gar nicht abgeschlossen.

Üblich ist außerdem die Absicherung in Form einer Kaution oder Bürgschaft. Darauf kann der Vermieter zurückgreifen, wenn Schulden aus dem Mietverhältnis offen bleiben. Der Vermieter sollte jedoch darauf achten, dass diese Sicherheit bei Vertragsbeginn auch tatsächlich geleistet wird. Ihrer Höhe sind gesetzliche Grenzen gesetzt: Eine Kaution darf maximal drei Monatsmieten (kalt) betragen. Wurde eine solche Kaution geleistet, darf nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft verlangt werden.

Mieter haben eine monatlich vereinbarte Miete jeweils bis zum dritten Werktag des Monats zu bezahlen. “Zahlen” heißt laut Bundesgerichtshof dabei “Überweisen”. Demnach muss die Miete nicht bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters sein (Urteil vom 5.10.2016, Az. VIII ZR 222/15). Dieser muss sie nur bis zu diesem Termin per Überweisung auf den Weg gebracht haben.

Bei der Fälligkeit der Mietzahlung zählen Samstage nicht als Werktage, denn an diesem Tag arbeiten Banken nicht. Achtung: Dies ist bei anderen Fristen im Zusammenhang mit Mietverträgen anders.
Mieter und Vermieter können für die Mietzahlung im Mietvertrag auch einen abweichenden Zahlungszeitpunkt vereinbaren. Wenn der Mieter diesen nicht einhält, gerät er in Zahlungsrückstand. Auch ohne ausdrückliche Mahnung kommt der Mieter in Verzug, wenn er nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt bezahlt.

Übrigens dürfen Banken sich nicht nach Belieben Zeit für die Bearbeitung einer Überweisung nehmen. § 675s BGB enthält klare Regeln: Eine Online-Überweisung darf einen Tag, einer Überweisung in Papierform zwei Tage dauern. Hier sind wieder „Geschäftstage“ der Banken gemeint, also keine Samstage, Sonntage und Feiertage. Die meisten Geldinstitute legen in ihren Geschäftsbedingungen eine Tageszeit fest, ab der eine Überweisung nicht mehr als an diesem Tag eingegangen zählt – damit darf diese dann einen Tag mehr in Anspruch nehmen.

Wenn die Miete ausbleibt, können Vermieter als ersten Schritt den Mieter mahnen und die Zahlung des ausstehenden Betrages fordern. Dies ist zunächst eine private Abmahnung. Diese muss jedoch schriftlich erfolgen und nachweisbar sein. Dafür empfiehlt sich ein Einschreiben.

Wenn dieses Vorgehen keinen Erfolg hat, kann ein gerichtliches Mahnverfahren folgen. Dafür muss der Vermieter beim örtlichen Amtsgericht einen Antrag auf den Erlass eines Mahnbescheides einreichen. Daraufhin erlässt das Gericht einen Mahnbescheid. Der Mieter kann dagegen innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einlegen. Folge ist dann eine Gerichtsverhandlung.
Wenn der Mieter den Mahnbescheid einfach ignoriert, kann der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Der Mieter kann auch gegen diesen Widerspruch einlegen.

In der Praxis ist das Mahnverfahren allerdings eher für Fälle geeignet, in denen Mieter mit kleineren Beträgen in Rückstand sind, Zahlungen vergessen haben oder aufgrund finanzieller Engpässe hinausschieben. Echte Mietnomaden – also mit Vorsatz nicht zahlende Einmietbetrüger – sind dadurch kaum zu beeindrucken. Am Ende des Mahnverfahrens kommt es zum Einsatz des Gerichtsvollziehers, der versucht, die Geldforderungen zu vollstrecken. Dann stellt sich unter Umständen heraus, dass es nichts zu vollstrecken gibt, weil keine Wertgegenstände und kein Geld vorhanden ist – oder, dass der Mietnomade einfach weitergezogen ist.
Das Mahnverfahren zielt auf die Zahlung von Geld und nicht auf die Räumung der Wohnung ab.

Wenn man nun als Vermieter Mieter in der Wohnung hat, die standhaft nicht zahlen, stellt sich die Frage, wie man diese wieder loswird – und zwar schnellstmöglich, denn der finanzielle Verlust wird schnell größer, und oft bestehen eigene Zahlungsverpflichtungen zum Beispiel für Immobilienfinanzierung oder Modernisierungsmaßnahmen.

Vermieter können nach § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter
- für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ein “nicht unerheblicher Teil der Miete” ist in der Regel erreicht, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete überschreitet. Die zweite Variante meint sich aufsummierende kleinere Rückstände über einen längeren Zeitraum. Dabei ist immer von der Warmmiete auszugehen, in diesem Sprachgebrauch umfasst die “Miete” also auch die regelmäßigen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Nicht dazu gehören jedoch Nebenkostennachzahlungen aufgrund der Jahresabrechnung.
Im Rahmen einer fristlosen Kündigung setzt der Vermieter dem Mieter eine Räumungsfrist. Häufig liegt diese bei 14 Tagen. Das heißt jedoch noch lange nicht, dass die Wohnung nach 14 Tagen auch frei ist.

Wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert oder einfach in der Wohnung bleibt, hilft nur eine Räumungsklage. Eingereicht wird diese beim Amtsgericht am Ort der Wohnung. Der Vermieter muss in einer Klageschrift begründen, warum er zur fristlosen Kündigung berechtigt war und dass diese auch formell wirksam erfolgt ist. Das bedeutet: Die Kündigung muss schriftlich und unter Nennung des Kündigungsgrundes erfolgt sein. Sie muss sich an alle Personen richten, die im Mietvertrag als Mieter genannt werden.

Bei der Erhebung der Räumungsklage muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Je nach Arbeitsbelastung des Gerichts können zwischen Klageerhebung und Räumung mehrere Monate liegen. Ist die Klage erfolgreich, ergeht ein Räumungsurteil. Damit kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dafür muss er einen Kostenvorschuss leisten. In manchen Fällen können Mieter einen vorläufigen Räumungsschutz in Anspruch nehmen – zum Beispiel bei einer Erkrankung, die einem Umzug entgegensteht.

Begleicht der Mieter nach der Kündigung den Mietrückstand, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Von dieser Möglichkeit können Mieter noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage Gebrauch machen (§ 569 Abs. 3 BGB). Wichtig zu wissen: Eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist wird durch eine solche nachträgliche Zahlung nicht aufgehoben. Aus diesem Grund kündigen viele Vermieter gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung auch noch "hilfsweise ordentlich."

Es gibt mehrere mögliche Verfahren zur Zwangsräumung. Vermieter können zwischen der herkömmlichen Zwangsräumung und dem sogenannten Berliner Modell wählen.

Im Rahmen einer herkömmlichen Zwangsräumung entfernt der Gerichtsvollzieher, wenn nötig, den Mieter aus der Wohnung, lässt die Schlösser austauschen, listet das in der Wohnung gebliebene Eigentum des Mieters auf und lagert es ein. Natürlich entstehen dabei Kosten – nicht nur für den Gerichtsvollzieher, sondern auch für eine Spedition, Arbeiter und den Lagerraum. Daher hat der Vermieter einen Kostenvorschuss zu zahlen. Oft bleibt er auf diesem Betrag sitzen, da der Mieter entweder nicht mehr da ist oder kein Geld hat. Insbesondere Mietnomaden sind zum Zeitpunkt der Räumung oft längst „unbekannt verzogen“.

Das Berliner Modell bezweckt eine Kostenersparnis für den Vermieter. Dieser macht dabei von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch. Die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung, der Gerichtsvollzieher beschränkt sich auf den Austausch der Schlösser, es fallen keine Kosten für Spedition und Lagerung an. Das Berliner Modell erscheint auf den ersten Blick als gute Sache, auf den zweiten eher nicht. Das hat zwei Gründe:

Erstens: Mit den gepfändeten Sachen darf der Vermieter nicht einfach machen, was er will. Er muss die gesetzlichen Regeln des Pfandrechts beachten, die er jedoch im Regelfall gar nicht kennt. So darf er zum Beispiel verkäufliche Dinge nicht einfach zu Geld machen. Eine Verwertung der zurückgelassenen Gegenstände ist nur durch öffentliche Versteigerung nach Abwarten einer Aufbewahrungsfrist erlaubt. Wertlose Sachen dürfen nach Fristablauf entsorgt werden. Hier kann es jedoch anschließend durchaus zum Rechtsstreit darüber kommen, ob diese wirklich wertlos waren. Obendrein hat der Mieter das Recht, sogenannte unpfändbare Dinge ohne Gegenleistung zurückzufordern - etwa persönliche Dokumente. Sind diese "versehentlich" entsorgt worden, kann der Mieter Schadensersatzansprüche haben.

Zweitens: Der Sinn der Räumung ist ja gerade, die Wohnung schnell wieder neu zu vermieten. Das ist kaum möglich, wenn noch ein Haufen Gerümpel vom Vormieter darin steht. Vermeiden lässt sich dies nur über eine Einlagerung - und schon entstehen wieder Kosten.

Fazit: Das Berliner Modell kann zwar zunächst Kosten sparen, blockiert aber unter Umständen eine weitere Vermietung und bringt rechtliche Risiken mit sich. Vermieter müssen hier genau abwägen, welche Räumungsvariante für sie günstiger ist.

Vermieter müssen genau zwischen strafrechtlichen und zivilrechtlichen Schritten unterscheiden. Ein zivilrechtliches Vorgehen richtet sich darauf, Geldansprüche durchzusetzen oder die Wohnung zu räumen. Im Strafrecht geht es ausschließlich um die Bestrafung eines Täters. Von dieser hat der Vermieter nichts – außer vielleicht einer gewissen Genugtuung. Beide Verfahren laufen vor unterschiedlichen Gerichten ab. Eine Strafanzeige ist keine Voraussetzung für ein zivilrechtliches Vorgehen.

Bei Mietnomaden kommt der Straftatbestand des Betruges in Frage, geregelt in § 263 des Strafgesetzbuches (StGB). Der Mieter muss jedoch wirklich den Vorsatz gehabt haben, keine Miete zu bezahlen. Dies muss man ihm auch nachweisen. Seine Miete unerwartet nicht bezahlen zu können, ist nicht strafbar. Wenn der Mieter am Anfang des Mietverhältnisses zumindest eine Miete und / oder die Kaution überwiesen hat, wird das Verfahren wahrscheinlich eingestellt. Daher gibt es tatsächlich nur wenige Strafanzeigen wegen „Einmietbetruges“.

Vermieter sollten so gut wie möglich vorbeugen und die dargestellten Maßnahmen ergreifen, um sich über ihre künftigen Mieter zu informieren. Besteht der Verdacht, dass an Mietnomaden vermietet wurde, ist eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht zu empfehlen.