Wann darf der Vermieter dem Mieter wegen Vertragsverletzung kündigen?

11.06.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (26 mal gelesen)
Wann darf der Vermieter dem Mieter wegen Vertragsverletzung kündigen? © Rh - Anwalt-Suchservice

Vermieter dürfen einen Mietvertrag wegen Vertragsverletzung kündigen. Doch: Was gilt als Vertragsverletzung und welche Fälle kommen am Häufigsten vor? Hier einige rechtliche Hinweise für Mieter und Vermieter.

Um einen Mietvertrag kündigen zu können, benötigen Vermieter einen gesetzlich zulässigen Grund, in der Sprache des Gesetzes ein “berechtigtes Interesse”. Als besonderes Beispiel dafür nennen § 573 und § 543 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Verletzung des Mietvertrages. Was ist darunter zu verstehen?

Was ist eine Vertragsverletzung?


Von einer Vertragsverletzung spricht man, wenn der Mieter seine im Mietvertrag vereinbarten Pflichten schuldhaft verletzt. Dies können ausdrücklich vereinbarte Pflichten sein, wie die Mietzahlung, oder dass die Wohnung zum Wohnen da ist und nicht für andere Zwecke. Manche Pflichten ergeben sich auch aus der Hausordnung, wie etwa die Einhaltung von bestimmten Ruhezeiten. Oder es kann sich um Pflichten handeln, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag stehen, die aber als selbstverständliche Nebenpflichten damit verbunden sind – wie zum Beispiel die Obhutspflicht gegenüber der Mietsache, die den Mieter verpflichtet, einigermaßen sorgsam mit der Wohnung umzugehen. Um wegen der Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu kündigen, muss es sich in jedem Fall um eine erhebliche Pflichtverletzung handeln.

Ordentlich oder außerordentlich?


Vermieter können ordentlich kündigen – also mit der gesetzlichen Frist von mindestens drei Monaten – oder sie können außerordentlich, also in der Regel fristlos kündigen. Eine Vertragsverletzung kann beide Arten von Kündigungen begründen. Eine fristlose Kündigung ist zulässig, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter so unzumutbar geworden ist, dass man ihm nicht einmal mehr zumuten kann, es während der Kündigungsfrist fortzusetzen.

Klassischer Kündigungsgrund: Zahlungsprobleme


Einer der häufigsten Fälle der Kündigung wegen Vertragsverletzung sind Zahlungsschwierigkeiten.

Ist der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete in Verzug (oder zumindest mit einem Teil davon, der eine Monatsmiete überschreitet) kann der Vermieter fristlos kündigen. Dies gilt auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Allerdings kann der Vermieter wegen Zahlungsrückständen auch ordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Ein Zahlungsrückstand, der noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt, kann für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Oft werden aber auch beide Kündigungsarten kombiniert.

Was ist ein Verstoß gegen den Hausfrieden?


Auch wenn es nicht ausdrücklich im Mietvertrag steht: Mieter im Mehrfamilienhaus haben eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme, durch die ein geordnetes Zusammenleben erst ermöglicht wird. Bei der Nutzung der Mieträume muss sich jeder Mieter so verhalten, dass andere Mieter nicht über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt werden. Massive Beeinträchtigungen des Hausfriedens können eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Was gilt bei Verstößen gegen die Hausordnung?


Die Hausordnung ist in der Regel Teil des Mietvertrages. Verstöße gegen sie können eine Kündigung rechtfertigen. Beispiele:

- Verstöße gegen die Ruhezeiten,
- keine Durchführung der abwechselnden Treppenhausreinigung,
- Verstöße gegen eine abwechselnde Schneeräumpflicht,
- Zustellen von Fluchtwegen durch Gerümpel, Fahrräder oder Schuhschränke.

Nur ganz erhebliche und wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung rechtfertigen allerdings eine Kündigung.

Wichtig: In der Hausordnung darf der Vermieter nicht alles vorschreiben, was er will. Folgende Regelungen sind unwirksam:

- Generelles Tierhaltungsverbot,
- generelles Musizierverbot,
- Übernachtungsverbot für Besucher,
- Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr,
- generelles Kinderwagenverbot im Hausflur.

Was gilt für Tierfreunde?


Ein Tierhaltungsverbot kann wirksam im Mietvertrag vereinbart werden, wenn es individuell zwischen beiden Parteien abgesprochen und schriftlich fixiert wird, also nicht in einem standardisierten Formularvertrag steht. Grundsätzlich darf der Vermieter die Haltung von gefährlichen Tieren verbieten, etwa von Kampfhunden oder Giftschlangen. Die Haltung von Kleintieren (Vögel, Fische, Meerschweinchen) darf in der Regel nicht untersagt werden. Auch bei einem ungefährlichen Hund sind schon konkrete Gründe erforderlich, damit der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann (AG München vom 3.8.2018, Az. 411 C 976/18).

Was gilt bei Gewerbeausübung in der Mietwohnung?


Ein normaler Mietvertrag berechtigt den Mieter dazu, in der Wohnung zu wohnen – und nicht, dort ein Gewerbe zu betreiben. Verbieten (und bei Weiterbetrieb kündigen) kann der Vermieter insbesondere ein Gewerbe mit Außenwirkung (Werbung mit der Adresse der Wohnung, Plakate am Haus, Kundenverkehr, Mitarbeiter). Ein klassischer Fall ist die Prostitution. Aber auch der Musikunterricht in der Wohnung kann für Ärger sorgen.
Das Amtsgericht München bestätigte die Kündigung im Falle einer Skiwerkstatt, die ohne Erlaubnis des Vermieters in der Garage einer gemieteten Doppelhaushälfte betrieben wurde. Ob ein Gewerbeschein der zuständigen Behörde vorliegt, fällt hier nicht ins Gewicht (Urteil vom 30.11.2018, Az. 423 C 8953/17). Tätigkeiten ohne Außenwirkung, welche niemanden stören und die Wohnung nicht übermäßig beeinträchtigen, kann der Vermieter in der Regel nicht untersagen (Journalist, Lektor, Webdesigner ohne Kundenverkehr, Kundenberatung nur telefonisch).

Kündigung wegen Vernachlässigung der Mietsache


Grundsätzlich geht es den Vermieter nichts an, ob sein Mieter Ordnung hält und ständig putzt oder seine Mieträume eher unaufgeräumt lässt. Es gibt aber für alles Grenzen – insbesondere dann, wenn der Bestand der Mietwohnung oder der Immobilie durch Vernachlässigung bedroht ist. § 543 Abs. 2 BGB räumt dem Vermieter in diesem Fall das Recht zur außerordentlichen Kündigung ein.

Beispiel: Das Landgericht Nürnberg-Fürth befasste sich mit dem Fall eines Mieters, dem nach 30 Jahren Mietzeit wegen Vernachlässigung der Wohnung gekündigt worden war. Beim Ortstermin stellte sich heraus, dass die Wohnung insgesamt stark verschmutzt und das Bad nicht mehr benutzbar war. Ein Raum war so sehr mit Möbeln zugestellt, dass er nicht betreten werden konnte. Der Mieter heizte nur noch über einen in der Küche aufgestellten Elektro-Radiator und ließ die anderen Räume kalt. Es hatte bereits mehrere Abmahnungen gegeben. Das Gericht sah hier die Gefahr, dass die Wohnung nachhaltig beschädigt werde. Es räumte dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung ein (Beschluss vom 23.2.2017, Az. 7 S 7084/16).

Der Mieter verletzt in solchen Fällen seine Obhutspflicht, eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, die ihn dazu verpflichtet, sorgsam mit der Mietwohnung umzugehen.
Diese ist noch nicht dadurch verletzt, dass die Wohnung unordentlich ist. Erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch unzureichendes Heizen und Lüften oder Gestank nach Abfällen im Treppenhaus können Zeichen für einer solche Vernachlässigung sein.

In sogenannten Messie-Wohnungen ist zu differenzieren: Führt die krankhafte Sammelleidenschaft dazu, dass trockene, nicht stinkende Dinge angehäuft werden, die ansonsten keine Schäden anrichten und niemand anders stören, kann der Vermieter deswegen nicht kündigen. Riesige Zeitungsstapel sind also kein Kündigungsgrund. Bei Hausmüll, stinkenden Lebensmittelresten und Ungezieferbefall sieht die Sache aber anders aus.
Näheres zur Messie-Problematik haben wir hier zusammengestellt:
https://www.anwalt-suchservice.de/rechtstipps/messis_in_der_mietwohnung-_welche_rechte_hat_der_vermieter_12297.html

Wann ist Untervermietung unzulässig?


Untervermietung erfordert immer eine Erlaubnis des Vermieters. Unerlaubte Untervermietung kann eine Kündigung rechtfertigen.
Nicht als Untervermietung gilt die kostenlose Aufnahme von Besuchern bis zu sechs Wochen lang. Bei längeren Besuchen hängt die Zulässigkeit vom Verwandtschaftsgrad ab.
Die Vermietung an wechselnde Feriengäste ist kein Besuch und ist auch nicht von einer generellen Untervermietungserlaubnis umfasst. Auch sie kann zur Kündigung führen, wenn der Vermieter sie nicht explizit erlaubt hat.

Wann ist eine Abmahnung erforderlich?


Eine Kündigung wegen Vertragsverletzung erfordert in aller Regel eine vorherige, erfolglose Abmahnung des Mieters mit einer dem Einzelfall angemessenen Fristsetzung zum Abstellen des jeweiligen Verhaltens. Ohne Abmahnung ist die Kündigung außer in ganz extremen Fällen unwirksam. Achtung: Bei Beleidigungen oder Tätlichkeiten gegen den Vermieter erlauben die Gerichte meist eine fristlose Kündigung OHNE Abmahnung.
Eine weitere Ausnahme macht das Gesetz in § 543 BGB: Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist keine vorherige Abmahnung erforderlich. Zu empfehlen ist eine Abmahnung allerdings auch dann, da sie die Chancen vor Gericht verbessert.

Praxistipp


Eine Vertragsverletzung kann je nach Schwere der Verfehlung eine fristlose oder ordentliche Kündigung begründen. Es gibt hier eine Vielzahl von möglichen Varianten von Fällen. Gerade deshalb ist es wichtig, im Ernstfall einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen, der im jeweiligen Einzelfall beurteilen kann, ob eine Kündigung wirksam ist.

(Bu)



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