Wann darf der Vermieter dem Mieter wegen Vertragsverletzung kündigen?

Von einer Vertragsverletzung spricht man, wenn der Mieter seine im Mietvertrag vereinbarten Pflichten schuldhaft verletzt. Dazu zählen ausdrücklich vereinbarte Pflichten, zum Beispiel:

- die pünktliche Zahlung der Miete,
- dass die Wohnung zum Wohnen da ist und nicht für andere Zwecke.

Pflichten des Mieters können sich auch aus der Hausordnung ergeben. Diese ist in der Regel Bestandteil des Mietvertrages.

Ein Beispiel dafür ist die Einhaltung von bestimmten Ruhezeiten.

Wichtig: Mieter haben auch sogenannte Nebenpflichten. Diese müssen gar nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sein. Dazu gehört die Obhutspflicht gegenüber der Mietsache. Sie verpflichtet Mieter, sorgsam mit der Wohnung umzugehen und diese vor Schäden zu bewahren.

Eine Kündigung wegen der Verletzung mietvertraglicher Pflichten setzt auf jeden Fall eine erhebliche Pflichtverletzung voraus.

Vermieter können ordentlich oder außerordentlich kündigen. Eine Verletzung von Mieterpflichten kann beide Arten von Kündigungen begründen.

- Ordentlich bedeutet: mit der gesetzlichen Frist von mindestens drei Monaten.
- Außerordentlich heißt: in der Regel fristlos.

Der Vermieter darf dem Mieter wegen Vertragsbruches fristlos kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn derartig unzumutbar geworden ist, dass man ihm nicht einmal mehr zumuten kann, noch die Kündigungsfrist abzuwarten.

Zahlungsschwierigkeiten sind einer der häufigsten Gründe für Kündigungen wegen Vertragsverletzung.

Ist ein Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete in Verzug (oder zumindest mit einem Teil davon, der eine Monatsmiete überschreitet) kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Dies gilt auch, wenn der Mietrückstand in einem Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Vermieter kann wegen Zahlungsrückständen auch ordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Es kommt oft vor, dass beide Kündigungsarten kombiniert werden („fristlos und hilfsweise ordentlich“), damit letztendlich eine der Kündigungen greift.

Wichtig: Ein Zahlungsrückstand, der noch nicht für eine fristlose Kündigung ausreicht, kann eine ordentliche Kündigung begründen.

Dies steht zwar nicht ausdrücklich im Mietvertrag. Aber: Mieter im Mehrfamilienhaus haben eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Das heißt: Jeder Mieter muss sich bei der Nutzung seiner Wohnung und der Gemeinschaftsflächen so verhalten, dass andere nicht über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Massive und wiederholte Beeinträchtigungen des Hausfriedens können eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dabei kommt es immer auf die Schwere der Beeinträchtigung für andere im Einzelfall an.

Beispiele:
- Gewaltandrohungen, schwere Beleidigungen, Diskriminierungen gegenüber anderen Mietern,
- Nächtliche laute Streitigkeiten, Polizeieinsätze,
- Handgreiflichkeiten gegenüber anderen Mietern oder Vermieter,
- Sachbeschädigungen oder Diebstähle gegenüber anderen Mietern,
- Verleumdung des Vermieters,
- falsche Aussagen über die eigene Wohnung gegenüber Kaufinteressenten,
- Brandstiftung.

Meist ist die Hausordnung Teil des Mietvertrages. Daher können Verstöße gegen sie eine Kündigung rechtfertigen.

Beispiele:
- Verstöße gegen die Ruhezeiten,
- keine Durchführung der abwechselnden Treppenhausreinigung,
- Verstöße gegen eine abwechselnde Schneeräumpflicht,
- Zustellen von Fluchtwegen (Flur, Treppenhaus) durch Gerümpel, Fahrräder oder Schuhschränke.

Wichtig: Nur ganz erhebliche und wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung rechtfertigen eine Kündigung.

Der Vermieter darf in der Hausordnung nicht alles vorschreiben, was er gern möchte. Unwirksam sind folgende Regelungen:

- Generelles Tierhaltungsverbot,
- generelles Musizierverbot,
- Übernachtungsverbot für Besucher,
- Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr,
- generelles Kinderwagenverbot im Hausflur.

Die Haltung von Kleintieren wie Vögeln, Fischen oder Meerschweinchen darf der Vermieter nicht untersagen. Pauschale Tierhaltungsverbote sind unwirksam. Auch bei einem ungefährlichen Hund braucht es schon konkrete Gründe, damit der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann (AG München vom 3.8.2018, Az. 411 C 976/18). Bei Kampfhunden sieht dies allerdings anders aus.

Der Vermieter darf die Haltung von gefährlichen Tieren verbieten, etwa von Kampfhunden oder Giftschlangen oder Tieren, die bereits im konkreten Fall jemanden gebissen haben.

Hinzu kommt: Ein Tierhaltungsverbot im Mietvertrag ist wirksam, wenn es individuell zwischen beiden Parteien abgesprochen und schriftlich vereinbart wird. Es darf also nicht in einem standardisierten Formularvertrag stehen und der Mieter muss bei der Verhandlung ein echtes Mitspracherecht haben.

Fortgesetzte Verstöße gegen ein berechtigtes Verbot des Vermieters können eine Kündigung rechtfertigen.

Ein normaler Mietvertrag berechtigt den Mieter zum Wohnen in der Wohnung. Er darf jedoch kein Gewerbe darin betreiben. Verbieten kann der Vermieter insbesondere ein Gewerbe mit Außenwirkung (Werbung mit der Adresse der Wohnung, Plakate am Haus, Kundenverkehr, Mitarbeiter). Ein Verstoß kann eine Kündigung wegen Vertragsverletzung rechtfertigen.

Ein klassisches Beispiel ist die Prostitution. Auch lautstarker Musikunterricht oder ein Maklerbüro mit Mitarbeitern können für Ärger sorgen. Das Amtsgericht München erklärte die Kündigung im Fall einer Skiwerkstatt mit erheblichem Kundenverkehr für rechtens. Diese war ohne Erlaubnis des Vermieters in der Garage einer gemieteten Doppelhaushälfte betrieben worden. Dem Gericht zufolge kommt es nicht darauf an, ob ein Gewerbeschein vorhanden ist (Urteil vom 30.11.2018, Az. 423 C 8953/17).

Nicht verbieten kann der Vermieter Tätigkeiten ohne Außenwirkung, die niemanden stören und die Wohnung nicht übermäßig beeinträchtigen.

Beispiele:
- Journalist,
- Lektor,
- Webdesigner ohne Kundenverkehr,
- Kundenberatung nur telefonisch.

Grundsätzlich geht es den Vermieter nichts an, ob sein Mieter Ordnung hält und ständig putzt oder ob er seine Mieträume eher unaufgeräumt lässt. Die Grenze ist jedoch erreicht, wenn der Bestand der Mietwohnung oder der Immobilie durch Vernachlässigung in Gefahr ist. § 543 Abs. 2 BGB räumt dem Vermieter in solchen Fällen das Recht zur außerordentlichen Kündigung ein.

Hier handelt es sich um eine Verletzung der Obhutspflicht des Mieters gegenüber der Wohnung. Diese Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verpflichtet ihn dazu, sorgsam mit der Mietwohnung umzugehen. Unordnung allein ist noch keine Pflichtverletzung. Erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch unzureichendes Heizen und Lüften oder Gestank nach Abfällen im Treppenhaus können jedoch Zeichen für eine Vernachlässigung sein.

Bei sogenannten Messie-Wohnungen muss man differenzieren: Führt die krankhafte Sammelleidenschaft dazu, dass trockene, nicht stinkende Dinge angehäuft werden, die keine Schäden anrichten und niemanden stören, kann der Vermieter deswegen nicht kündigen. Riesige Zeitungsstapel sind also kein Kündigungsgrund. Anders ist dies bei Hausmüll, stinkenden Lebensmittelresten und Ungezieferbefall.

Näheres zur Messie-Problematik haben wir hier zusammengestellt:
Messies in der Mietwohnung - welche Rechte hat der Vermieter?

Eine Untervermietung ist nur mit Erlaubnis des Vermieters erlaubt. Eine unerlaubte Untervermietung kann eine Kündigung wegen Vertragsverletzung rechtfertigen. Die kostenlose Aufnahme von Besuchern für bis zu sechs Wochen gilt nicht als Untervermietung. Bei längeren Besuchen hängt es vom Verwandtschaftsgrad ab. Besucher gelten ab drei Monaten Aufenthaltsdauer als neue Bewohner.

Die Vermietung an wechselnde Feriengäste ist kein Besuch. Sie ist auch nicht von einer generellen Untervermietungserlaubnis abgedeckt. Hat der Vermieter sie nicht ausdrücklich erlaubt, ist sie ein Grund für eine Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrages.

Einer Kündigung wegen Vertragsverletzung muss in der Regel eine vorherige, erfolglose Abmahnung des Mieters vorangehen (§ 543 Abs. 3 BGB). Dabei muss der Vermieter dem Mieter eine im konkreten Fall angemessene Frist setzen, um das beanstandete Verhalten abzustellen. Ohne Abmahnung ist die Kündigung außer in sehr extremen Fällen unwirksam. Dies gilt grundsätzlich für alle im folgenden Text beschriebenen Vertragsverletzungen.

Ausnahmen:
- Bei Beleidigungen oder Tätlichkeiten gegen den Vermieter erlauben die Gerichte in der Regel eine fristlose Kündigung OHNE Abmahnung.
- Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist keine vorherige Abmahnung nötig. Vermietern ist eine Abmahnung auch in diesem Fall zu empfehlen, da sie die Chancen vor Gericht verbessert.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Der Vermieter muss den Kündigungsgrund, also die konkrete Pflichtverletzung, im Kündigungsschreiben benennen.

Der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast für die Vertragsverletzung durch den Mieter. Bei Zahlungsverzug ist das mit Blick auf die Kontoauszüge einfach. Beim Vorwurf der Störung des Hausfriedens müssen die einzelnen Vorfälle dagegen genau benannt und z.B. mit Zeugenaussagen von anderen Mietern untermauert werden.

Je nach der Schwere der Verfehlung kann eine Vertragsverletzung des Mieters eine fristlose oder ordentliche Kündigung begründen. Hier gibt es eine Vielzahl möglicher Varianten von Fällen. Gerade deshalb ist es wichtig, im Ernstfall einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kann im jeweiligen Einzelfall beurteilen, ob eine Kündigung wirksam ist.