Bauträgervertrag: Was Bauherren beachten müssen

08.01.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice (297 mal gelesen)
Bauträgervertrag: Was Bauherren beachten müssen © Bu - Anwalt-Suchservice

Wer ein Haus kauft, das erst noch gebaut werden muss, schließt oft einen Bauträgervertrag ab. Für diesen gelten seit 1.1.2018 neue Regeln. Bauherren müssen viele rechtliche Punkte beachten.

Seit Anfang 2018 ist der Bauträgervertrag ausdrücklich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Gleichzeitig wurden eine Reihe neuer Vorschriften eingeführt, die Verbraucher als Bauherren besser schützen sollen. Gerade bei Bauträgerverträgen kommt es immer wieder vor, dass Bauprojekte scheitern, etwa weil kleine Bauträger insolvent werden. Dann steht der Kunde vor einem halbfertig gebauten Haus, womöglich mit Baumängeln. Bauträger haben es ebenfalls nicht einfach. Denn sie müssen große Beträge vorfinanzieren. Beim Vertragsabschluss sind viele Details zu beachten.

Was ist ein Bauträgervertrag?


Beim Bauträgervertrag werden Grundstückskauf und Hausbau miteinander verbunden. Der Käufer erwirbt vom Bauträger also ein Grundstück und zusätzlich verpflichtet sich der Bauträger, darauf ein Haus zu bauen. In rechtlicher Hinsicht hat man damit zwei verschiedene Vertragstypen aus dem Zivilrecht, die “unter einen Hut” gebracht werden müssen: Den Werkvertrag und den Grundstücks-Kaufvertrag. Der Bauträgervertrag ist deutlich komplizierter als ein normaler Kaufvertrag über ein Grundstück. Denn er beinhaltet viele Absprachen darüber, was wie gebaut werden soll, wie die Abnahme des Bauwerkes abgewickelt werden soll, über die meist durch Abschlagszahlungen durchgeführte Bezahlung und die Haftung des Bauträgers bei Baumängeln.
Zwar gibt es den Bauträgervertrag schon lange. Besonders gesetzlich geregelt ist er allerdings erst seit 1.1.2018. Denn zu diesem Termin ist eine umfassende Reform des Baurechts in Kraft getreten. Nun legen die Paragraphen 650u und 650v des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einige Grundregeln fest. § 650u definiert den Bauträgervertrag als einen Vertrag, “der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.”

Nach welchen gesetzlichen Regeln richtet sich der Bauträgervertrag?


Nach der Neuregelung finden auf den Bau oder Umbau selbst die Vorschriften des ersten Untertitels Anwendung, also die §§ 631 bis 650o BGB. Dies umfasst die Regelungen über Werkverträge sowie die neuen Regelungen über den Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag. Hinsichtlich des Grundstückskaufs verweist § 650u lediglich auf das Kaufvertragsrecht.
Nicht anwendbar sind beim Bauträgervertrag folgende Vorschriften:
- § 648 (jederzeitiges Kündigungsrecht des Bestellers beim Werkvertrag),
- 648a (beidseitiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund ohne Frist beim Werkvertrag),
- 650b bis 650e (Anordnungsrecht des Bestellers beim Bauvertrag, Sicherungshypothek des Bauunternehmers),
- 650k Absatz 1 (vorvertragliche Baubeschreibung wird nur Inhalt des Bauvertrages, wenn nichts anderes vereinbart wurde),
- § 650l (14tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers) und
- § 650m Absatz 1 (Deckelung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der Gesamtvergütung beim Verbraucherbauvertrag).
Das bedeutet: Einige der neuen Regelungen, die in der Presse als verbraucherfreundliche Änderungen des Bauvertragsrechts dargestellt werden, gelten beim Bauträgervertrag nicht.

Welche der neuen verbraucherfreundlichen Regeln kommen zur Anwendung?


Nach § 650j muss der Bauträger einem Verbraucher als Bauherren eine ausführliche Baubeschreibung mit festgelegtem Inhalt zur Verfügung stellen. Der Verbraucher hat so mehr Sicherheit, was ausgeführt werden soll und was nicht. Auch spätere Reklamationen von nicht oder falsch ausgeführten Arbeiten werden erleichtert. Nach § 650k Abs. 3 ist der Bauträger verpflichtet, dem Bauherren einen verbindlichen Fertigstellungstermin zu nennen. Ist dieser zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch gar nicht vorhersehbar, muss zumindest die Dauer der Bauausführung angegeben werden.
Es gelten ferner die Regelungen über Abschlagszahlungen in § 650m Absatz 2 bis 4 (siehe unten). Nach § 650n hat der Bauträger außerdem die Pflicht, dem Bauherren rechtzeitig vor Beginn alle Planungsunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die dieser eventuell gegenüber Behörden benötigt.

Wie läuft die Bezahlung beim Bauträgervertrag ab?


Anders als beim Kaufvertrag über ein Grundstück bezahlt der Käufer hier den geschuldeten Betrag nicht "auf einen Schlag". Üblicherweise bezahlt man bei einem Neubau Abschläge je nach Fertigstellung von Teilabschnitten. Welcher Teilbetrag nach welchen Arbeiten zu zahlen ist, richtet sich auch weiterhin nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). So werden zum Beispiel 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten fällig, 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und 8 Prozent für die Dachflächen und Dachrinnen.
Nach § 650m Abs. 2 muss der Unternehmer dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung leisten. Bei Abschlagszahlungen darf der Unternehmer vom Verbraucher nach § 650m Abs. 4 keine Sicherheitsleistungen für die vereinbarte Vergütung verlangen, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigen.

Was bedeutet schlüsselfertig?


Meist wird die schlüsselfertige Übergabe des Hauses an den Käufer vereinbart. Hier ist Vorsicht geboten: Das Wort "schlüsselfertig" ist nämlich nirgendwo verbindlich definiert. Der Bauherr kann also nicht sicher sein, ob er nach einer solchen Vereinbarung tatsächlich ein bezugsfertiges Haus mit Heizung, Sanitärinstallationen, Bodenbelägen und Elektrik vorfindet, oder etwa einen innen nicht ausgebauten Rohbau mit Dach, Türen und Fenstern. Daher sollte in diesem Punkt unbedingt eine genaue und unmissverständliche Vereinbarung getroffen werden. Dies kann zum Beispiel im Rahmen der Baubeschreibung erfolgen, die nun auch gesetzlicher Teil des Bauträgervertrages ist.

Was steht in der Baubeschreibung?


Der Bauträger ist gesetzlich verpflichtet, dem Kunden eine Baubeschreibung zukommen zu lassen, die Vertragsinhalt wird. Diese Pflicht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Die Leistungsbeschreibung sollte so genau sein, dass keine Missverständnisse aufkommen. Ihr Inhalt richtet sich nun nach Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Dort sind diverse Punkte aufgelistet, etwa eine “allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise” oder auch “Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe”.
Die Baubeschreibung legt also fest, welche Leistungen im Einzelnen zu erbringen sind. Je genauer sie ist, desto mehr Sicherheit hat der Käufer. Das Oberlandesgericht München hat schon 2001 entschieden, dass unklare Baubeschreibungen zu Lasten des Bauträgers gehen. Dies ist nun auch gesetzlich festgelegt. Im damaligen Fall ging es um die Formulierung "umfassende Modernisierung und Renovierung eines Altbaus im erforderlichen Umfang". Laut OLG München schuldet der Bauträger damit dem Käufer sogar Maßnahmen, die in der Baubeschreibung nicht aufgeführt sind. Sie müssen nur "erforderlich" für die Modernisierung sein (Az. 9 U 2101/99). Allerdings kann im Einzelfall lange und mit Hilfe teurer Experten darüber gestritten werden, was denn tatsächlich erforderlich war.

Was gilt für die Erschließung?


Ein wichtiger Punkt im Vertrag ist auch die Erschließung des Grundstücks, also der Anschluss an öffentliche Wasser-, Abwasser, Gas- und Elektroleitungen. Hier ist vertraglich zu vereinbaren, wer sich um dieses Thema kümmert und ob diese Leistungen im Endpreis inbegriffen sind.

Wann ist das Haus bezugsfertig?


Wichtig ist eine Vereinbarung über den Termin, zu dem das Haus bezugsfertig sein soll. Diese Vereinbarung ist nun gesetzliche Pflicht und verbindlich. Der Bauherr kann Schadensersatz geltend machen, wenn die Termine nicht eingehalten werden – etwa die Kosten für seine anderweitige Wohnung. Bei Eintritt der Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen die Besitzübergabe werden nach den Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung 12 Prozent der Gesamtsumme des Kaufpreises fällig, die der Käufer bis dahin zurückhalten kann.

Was muss man über die Abnahme wissen


Mit der Abnahme bestätigt der Käufer, dass die Leistung des Bauträgers – oder eine Teilleistung – vertragsgemäß erbracht wurde. Sie ist ein wichtiger Termin für beide Seiten, da dann auch die Zahlung eines weiteren Teilbetrages fällig wird. Wurde die Bauleistung mangelhaft ausgeführt und kennt der Käufer diesen Mangel bei der Abnahme, kann er später deswegen keine Ansprüche mehr geltend machen – es sei denn, er hat sich dies ausdrücklich vorbehalten. Werden Mängel festgestellt, sollten diese in einem Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Eine Abnahme ist auch stillschweigend möglich, zum Beispiel durch Zahlung der vereinbarten Kaufpreisrate.
Eine wichtige Regelung betrifft die sogenannte fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB). Setzt der Bauträger dem Bauherren nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und reagiert der Bauherr darauf nicht, gilt das Bauwerk mit Fristablauf als abgenommen und muss bezahlt werden. Ist der Bauherr Verbraucher, muss ihn der Bauträger auf diese Folge hinweisen, sonst tritt sie nicht ein. Der Bauherr kann die fiktive Abnahme verhindern, indem er fristgerecht mindestens einen Baumangel rügt.

Welches Verhältnis besteht zwischen Abnahme und Gewährleistungsfrist?


Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche wegen nicht bekannter baulicher Mängel zu laufen. Diese beträgt bei Verträgen nach dem BGB-Werkvertragsrecht fünf Jahre.

Praxistipp


Ein Bauträgervertrag ist eine komplizierte Angelegenheit, bei der Fehler ganz erhebliche finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen können. Eine vorherige Prüfung durch einen auf das Bauvertragsrecht spezialisierten Rechtsanwalt ist dringend zu empfehlen. Bauherren sollten sich auch den Bauträger, mit dem sie ins Geschäft kommen wollen, näher ansehen. Oft empfohlen wird eine Bonitätsprüfung durch eine Wirtschaftsauskunftei. Mehr Sicherheit bietet eine von der Bank des Bauträgers geleistete Fertigstellungsbürgschaft oder eine entsprechende Versicherung des Bauträgers. Die Kosten einer Fertigstellungsbürgschaft trägt der Bauherr. Kann der Bauträger den Bau wegen Geldknappheit nicht fertigstellen, springt jedoch der Bürge finanziell ein. Der Bauträger ist nicht verpflichtet, eine solche Bürgschaft anzubieten.


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