Bauträgervertrag: Was Bauherren beachten müssen

12.01.2021, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (2220 mal gelesen)
Haus,Baugerüst Bei einem Bauträgervertrag gibt es einige rechtliche Fallstricke. © Bu - Anwalt-Suchservice

So mancher kauft sich ein Haus, das erst noch gebaut werden muss. Dazu wird oft ein Bauträgervertrag abgeschlossen. Seit 1.1.2018 gelten hier geänderte Regeln. Was müssen Bauherren beachten?

Der Bauträgervertrag war lange nicht klar gesetzlich geregelt. Seit Anfang 2018 ist dies anders. Zu diesem Zeitpunkt wurde eine eigene Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch eingeführt. Dies ging mit der Schaffung diverser neuer Vorschriften einher, die Verbraucher als Bauherren besser schützen sollen. Denn: Nicht selten scheitern Bauprojekte, weil kleine Bauträger insolvent werden. Oft steht der Kunde dann vor einem halbfertigen Haus, das unter Umständen auch noch Baumängel aufweist. Aber: Auch Bauträger haben es nicht leicht. Sie müssen erhebliche Geldbeträge vorfinanzieren. Um Probleme zu vermeiden, sind beim Vertragsabschluss viele Details zu beachten.

Was ist ein Bauträgervertrag?


Eine Eigenheit des Bauträgervertrages besteht darin, dass dieser den Grundstückskauf und den Hausbau miteinander verbindet. Das heißt: Der Käufer erwirbt vom Bauträger ein Grundstück. Der Bauträger verpflichtet sich gleichzeitig, darauf ein Haus zu bauen. Rechtlich gesehen handelt es sich hier um zwei unterschiedliche Vertragstypen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, die ”unter einen Hut” zu bringen sind: Einen Grundstücks-Kaufvertrag und einen Werkvertrag.

Ein Bauträgervertrag ist erheblich komplizierter als ein normaler Kaufvertrag über ein Grundstück. Er enthält Absprachen darüber, was auf welche Weise gebaut werden soll und wie die Abnahme des Bauwerkes abzuwickeln ist. Vereinbart werden muss zum Beispiel auch die Durchführung der Bezahlung - meist im Rahmen von Abschlagszahlungen - und nicht zuletzt die Haftung des Bauträgers bei Baumängeln.

Bauträgerverträge an sich gibt es schon lange. Eine besondere gesetzliche Regelung für sie wurde aber erst am 1.1.2018 geschaffen. Zu diesem Termin trat eine umfassende Reform des Baurechts in Kraft. Heute legen die Paragrafen 650u und 650v des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wichtige Grundregeln fest. In § 650u wird der Bauträgervertrag definiert als ein Vertrag, ”der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.”

Nach welchen gesetzlichen Regeln richtet sich der Bauträgervertrag?


Auf den Bau oder Umbau selbst sind die Vorschriften der §§ 631 bis 650o BGB anzuwenden. Dazu gehören die Regeln über Werkverträge und die neuen Regelungen über den Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag.
Zum Grundstückskauf verweist § 650u nur auf das Kaufvertragsrecht.

Beim Bauträgervertrag sind folgende Vorschriften nicht anwendbar:
- § 648 (jederzeitiges Kündigungsrecht des Bestellers beim Werkvertrag),
- 648a (beidseitiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund ohne Frist beim Werkvertrag),
- 650b bis 650e (Anordnungsrecht des Bestellers beim Bauvertrag, Sicherungshypothek des Bauunternehmers),
- 650k Absatz 1 (vorvertragliche Baubeschreibung wird nur Inhalt des Bauvertrages, wenn nichts anderes vereinbart wurde),
- § 650l (14-tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers) und
- § 650m Absatz 1 (Deckelung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der Gesamtvergütung beim Verbraucherbauvertrag).

Das heißt: Einige der 2018 hinzu gekommenen neuen Regelungen, die in der Presse als verbraucherfreundliche Änderungen des Bauvertragsrechts gefeiert wurden, gelten beim Bauträgervertrag gerade nicht.

Welche der neuen verbraucherfreundlichen Regeln werden angewendet?


Gemäß § 650j BGB hat der Bauträger einem Verbraucher als Bauherren eine ausführliche Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die einen bestimmten Inhalt haben muss. Für den Verbraucher gibt es so mehr Sicherheit, was ausgeführt werden soll und was nicht.
Erleichtert werden auch spätere Reklamationen von nicht oder falsch ausgeführten Bauarbeiten. Nach § 650k Abs. 3 muss der Bauträger dem Bauherren einen verbindlichen Fertigstellungstermin nennen. Wenn dieser zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht vorhersehbar ist, muss der Bauträger zumindest mitteilen, wie lange die Bauausführung dauern wird.
Außerdem gelten die Vorschriften über Abschlagszahlungen in § 650m Absatz 2 bis 4. Auch ist der Bauträger nach § 650n verpflichtet, dem Bauherren rechtzeitig vor Arbeitsbeginn sämtliche Planungsunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die dieser eventuell für die Baubehörden benötigen wird.

Wie läuft die Bezahlung beim Bauträgervertrag ab?


Der Käufer bezahlt anders als beim normalen Kaufvertrag über ein Grundstück beim Bauträgervertrag den geschuldeten Betrag nicht "auf einen Schlag". Bei einem Neubau werden üblicherweise je nach Fertigstellung von bestimmten Teilabschnitten Abschlagszahlungen geleistet. Welcher Teilbetrag nach welchen Arbeiten zu zahlen ist, ist (auch weiterhin) in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.

Beispielsweise werden 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten fällig, 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und 8 Prozent für Dachflächen und Dachrinnen.

Gemäß § 650m Abs. 2 hat der Unternehmer dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent des vereinbarten Gesamtbetrages zu leisten. Der Bauträger darf vom Verbraucher bei Abschlagszahlungen nach § 650m Abs. 4 keine Sicherheiten für die vereinbarte Vergütung verlangen, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigen.

Was versteht man unter "schlüsselfertig"?


In der Regel wird eine schlüsselfertige Übergabe des Hauses an den Käufer vereinbart. Hier sollte man etwas Vorsicht walten lassen: Das Wort "schlüsselfertig" ist tatsächlich nirgendwo genau definiert. Hier kann sich der Bauherr also nicht sicher sein, ob er nach einer solchen Vereinbarung tatsächlich ein bezugsfertiges Haus mit Heizung, Sanitärinstallationen, Bodenbelägen und Elektrik vorfindet. Genauso gut kann er vor einem innen nicht ausgebauten Rohbau mit Dach, Türen und Fenstern stehen. Zu diesem Punkt sollte also unbedingt eine genaue und unmissverständliche Vereinbarung getroffen werden. Diese kann man zum Beispiel in der Baubeschreibung unterbringen, die laut Gesetz nun ein Teil des Bauträgervertrages ist.

Was steht in der Baubeschreibung?


Der Bauträger hat die gesetzliche Pflicht, seinem Kunden eine Baubeschreibung zukommen zu lassen. Diese wird Vertragsinhalt. Diese Pflicht lässt sich nicht per Vertrag ausschließen. Die Leistungsbeschreibung sollte genau genug sein, um Missverständnisse auszuschließen. Ihr Inhalt orientiert sich an Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Darin sind mehrere Punkte aufgelistet, wie eine ”allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise” oder auch ”Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe”.

Im Klartext legt die Baubeschreibung also fest, welche Leistungen der Bauträger im Einzelnen erbringen muss. Je genauer die Baubeschreibung ist, desto mehr Sicherheit gibt es für den Käufer. Bereits 2001 hat das Oberlandesgericht München entschieden, dass eine unklare Baubeschreibung zulasten des Bauträgers geht. Seit 2018 ist dies gesetzlich festgeschrieben.

Vor dem Münchner Gericht ging es damals um die Formulierung "umfassende Modernisierung und Renovierung eines Altbaus im erforderlichen Umfang". Dem Gericht zufolge schuldet der Bauträger bei einer solchen Vereinbarung dem Käufer sogar Maßnahmen, die in der Baubeschreibung gar nicht aufgeführt sind. Diese müssen nur "erforderlich" für die Modernisierung sein (Az. 9 U 2101/99). Der Haken: Im Einzelfall kann lange und mit Hilfe teurer Experten darüber gestritten werden, was denn nun wirklich erforderlich war und was nicht.

Was gilt für die Erschließung?


Unbedingt im Vertrag zu berücksichtigen ist auch die Erschließung des Grundstücks, also der Anschluss an öffentliche Wasser-, Abwasser, Gas- und Stromleitungen. Dabei sollte vertraglich festgelegt werden, welcher der Vertragspartner sich um dieses Thema kümmert und ob der Anschluss an die öffentlichen Versorgungsleitungen im Endpreis enthalten ist.

Wann ist das Haus bezugsfertig?


Unbedingt erforderlich ist es, einen Termin zu vereinbaren, zu dem das Haus bezugsfertig sein soll. Eine solche Absprache ist nun gesetzliche Pflicht und ist verbindlich. Das heißt: Werden die Termine nicht eingehalten, kann der Bauherr Schadensersatz geltend machen, beispielsweise die Kosten für seine ersatzweise Wohnung. Ist das Haus bezugsfertig, werden Zug um Zug gegen die Besitzübergabe nach den Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung 12 Prozent der Gesamtsumme des Kaufpreises fällig. Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Käufer das Geld zurückhalten.

Was muss man über die Abnahme wissen?


Der Käufer bestätigt mit der Abnahme, dass die Leistung des Bauträgers – oder eine Teilleistung – vertragsgemäß erbracht worden ist. Die Abnahme ist ein wichtiger Termin für beide Seiten, denn mit ihr wird auch ein weiterer Teilbetrag fällig.
Falls die Bauleistung mangelhaft ausgeführt wurde und der Käufer diesen Mangel bei der Abnahme kannte, kann er deswegen später keine Ansprüche mehr geltend machen – außer, er hat sich dies ausdrücklich vorbehalten. Deswegen sollten Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten werden.
Die Abnahme kann auch stillschweigend erfolgen, beispielsweise durch Zahlung der vereinbarten Kaufpreisrate.

Eine wichtige Regelung befasst sich mit der sogenannten fiktiven Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB). Wenn der Bauträger dem Bauherren nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und der Bauherr darauf nicht reagiert, gilt das Bauwerk mit Fristablauf als abgenommen. Dann muss es auch bezahlt werden. Wenn der Bauherr Verbraucher ist, muss der Bauträger ihn auf diese Folge hinweisen. Ansonsten tritt sie nicht ein. Eine fiktive Abnahme kann der Bauherr verhindern, indem er fristgerecht mindestens einen Baumangel rügt.

Welches Verhältnis besteht zwischen Abnahme und Gewährleistungsfrist?


Im Zeitpunkt der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche wegen nicht bekannter baulicher Mängel zu laufen. Diese Frist liegt bei Verträgen nach dem BGB-Werkvertragsrecht bei fünf Jahren.

Praxistipp


Ein Bauträgervertrag stellt eine komplizierte Angelegenheit dar, so dass Fehler große finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen können. Zu empfehlen ist daher eine vorherige Prüfung durch einen auf das Bauvertragsrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Immer empfehlenswert ist es für Bauherren, sich den Bauträger, mit dem sie zusammenarbeiten wollen, näher anzusehen. In diesem Zusammenhang wird oft eine Bonitätsprüfung durch eine Wirtschaftsauskunftei empfohlen. Eine handfestere Sicherheit stellt eine von der Bank des Bauträgers geleistete Fertigstellungsbürgschaft dar oder auch eine entsprechende Versicherung des Bauträgers. Die Kosten für eine Fertigstellungsbürgschaft trägt der Bauherr. Wenn der Bauträger den Bau wegen Geldknappheit nicht fertigstellen kann, muss jedoch der Bürge finanziell einspringen und der Bauherr ist abgesichert. Der Bauträger hat nicht die Pflicht, eine derartige Bürgschaft anzubieten.

(Ma)


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 Ulf Matzen
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