Schimmel wegen gesparter Heizung: Drohen Schadensersatzforderungen?

In geringen Mengen sind Schimmelsporen immer und überall in der Luft. Finden sie gute Bedingungen vor, bildet sich schnell Schimmelpilz. Dieser benötigt Feuchtigkeit. Es gibt viele mögliche Ursachen für dauernde Feuchtigkeit in Gebäuden. Dazu gehören Baumängel wie Kältebrücken, nicht fachgerecht installierte Dachgauben und Dachfenster oder in Mauern aufsteigende Nässe. Auch das Verhalten der Bewohner ist eine mögliche Ursache. In modernen, gut gedämmten Wohnungen kann die feuchte Luft nicht mehr entweichen. Sie muss durch häufigeres Lüften entfernt werden. Dies realisiert mancher nicht, und auch in sanierten Altbauten wird oft viel zu wenig gelüftet.

Weitere Ursachen für Schimmel können dauernd gekippte Fenster sein, allzu sparsames Heizen oder eine drastische Nachtabsenkung. Ab einer bestimmten Temperatur entsteht Kondenswasser auf glatten Flächen und Wänden. Oft tragen mehrere Ursachen zur Entstehung von Schimmel bei.

Luftfeuchtigkeit entsteht in Wohnungen durch Kochen, Duschen, Wäschewaschen, Zimmerpflanzen, Aquarien und auch durch unseren Atem. Ein Vier-Personen-Haushalt produziert jeden Tag 12 Liter Feuchtigkeit in Form von Wasserdampf. Die überwiegend betroffenen Zimmer sind Bad, Küche und Schlafzimmer. In Neubauten kommt oft die Restfeuchte des Betons hinzu. Heutzutage ziehen meist die Bewohner ein, bevor der Beton ganz durchgetrocknet ist.

Schimmel verursacht unter anderem Allergien und Atemwegserkrankungen. Er schädigt auch die Mietwohnung. Er zersetzt Tapeten und Putz und weicht Holzteile auf. Setzen sich Feuchtigkeit und Schimmel in Dämmschichten fest, verlieren diese ihre Wirkung und verwandeln sich in Sondermüll. Die Schimmelbildung wird durch moderne Dämmungen und Thermofenster begünstigt, denn hier findet kein Luftaustausch mehr statt.

Wenn Schimmelbefall erhebliche Formen annimmt, gilt er immer als Sachmangel der Mietwohnung. Das heißt: Der Mieter ist verpflichtet, die Existenz des Problems unverzüglich dem Vermieter zu melden. Unterlässt er dies, kann er keine Ansprüche geltend machen und muss unter Umständen für Folgeschäden aufkommen, die entstehen, weil der Vermieter nicht rechtzeitig reagieren konnte.

Der Vermieter wiederum hat sich um die Beseitigung des Mangels zu kümmern. Er ist vertraglich dazu verpflichtet, eine zum Wohnen geeignete Wohnung ohne gesundheitliche Gefahren für den Mieter bereitzustellen. Liegt erheblicher Schimmelbefall vor, kann dies den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Das bedeutet andererseits nicht, dass der Vermieter in jedem Fall die Kosten für die Schimmelbeseitigung tragen muss. Dafür ist entscheidend, wer den Schimmel verursacht hat. Über diese Frage wird häufig vor Gericht gestritten.

Unabhängig vom Kläger gilt vor Gericht: Ist die Ursache für den Schimmel unklar, muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache für den Schimmel kein Baumangel ist. Kann er dies beweisen, ist der Mieter an der Reihe und kann versuchen, zu beweisen, dass er den Schimmel nicht durch falsches Lüften und Heizen verursacht hat. Diese Verteilung der Beweislast hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil festgelegt (Az. XII ZR 272/97). Natürlich ist es oft schwierig, solche Beweise zu erbringen. In Prozessen um Schimmel werden daher oft teure Sachverständige eingesetzt. In vielen Fällen kommt es zu einer Aufteilung des Schadens oder zu einem Vergleich.

Um wie viel Mieter bei Schimmelbefall ihre Miete mindern dürfen, hängt von dessen Ausdehnung ab. Mietminderungstabellen stellen nur eine ungefähre Orientierungshilfe dar, denn jeder Fall ist anders und die Gerichte sind nicht an die Urteile anderer Gerichte gebunden.

Ein paar Beispiele: Das Landgericht Hamburg gestand einer Mieterin wegen Schimmel in allen Zimmern ihrer Wohnung und im Schlafzimmer mit einem 70 cm breiten Streifen vom Boden bis zur Zimmerdecke eine Minderung der Bruttowarmmiete um 25 Prozent zu (Urteil vom 17.9.2009, Az. 307 S 39/09).

Das Amtsgericht Köln sprach Mietern eine Mietminderung von sieben Prozent zu. Hier gab es eine Schimmelbildung an den unteren Silikonfugen aller Fenster einer 95-qm-Wohnung (Urteil vom 21.7.2011, Az. 222 C 25/10).

Um 20 Prozent durfte die Miete gemindert werden bei einer Wohnung, deren Außenwände sämtlich von Schimmel befallen waren. Wegen des Wohnungszuschnitts war dort ein sinnvolles Aufstellen der Möbel ohne Nutzung der Außenwände praktisch unmöglich (AG Köpenick, Urteil vom 8.2.2001, Az. 17 C 475/00).

Über die Formalien einer Mietminderung können Sie sich hier informieren:
Mietminderung – wann darf die Miete reduziert werden?

Die Heizung die ganze Zeit unter Volllast laufen zu lassen, ist nicht notwendig. Wenn die Temperatur in der Wohnung allerdings unter 16 Grad Celsius sinkt, ist die Entstehung von Schimmel wahrscheinlich. Die entscheidende Temperatur – der sogenannte Taupunkt, ab dem Feuchtigkeit sich als Kondenswasser niederschlägt – ist in jeder Wohnung unterschiedlich. Sie hängt von baulichen Gesichtspunkten ab. Mehrmals tägliches Stoßlüften hilft, die Luftfeuchtigkeit zu verringern.

Wenn eine Nachtabsenkung der Heizung die Temperatur auf unter 16 Grad reduziert, wird Schimmelbildung gefördert. Der wirtschaftliche Nutzen ist zudem zweifelhaft, da es länger dauert, bis die Heizung nach dem Wiederanfahren die ausgekühlten Räume wieder aufgewärmt hat. Dafür benötigt sie wieder mehr Energie.

Mieter sollten auch darauf verzichten, die Heizung während ihrer täglichen berufsbedingten Abwesenheit im Winter ganz auszuschalten oder alle Thermostate auf „Frostschutz“ zu drehen. In Räumen, die viele Stunden am Stück unbeheizt sind, ist Schimmel vorprogrammiert. Es empfiehlt sich daher, die Heizung so weit herunterzuregeln, dass es in der Wohnung immer noch mindestens 16 bis 18 Grad warm bleibt.

Vom Gesetz her sind Mieter nicht dazu verpflichtet, in bestimmter Weise zu heizen oder zu lüften. Auch gibt es keine gesetzlichen Mindesttemperaturen. Daher können diese auch nicht heruntergesetzt werden, wie es manchmal in der Presse heißt. Aber: Aus dem Mietvertrag haben Mieter auch ohne schriftliche Absprache die Nebenpflicht, mit der Mietwohnung sorgsam umzugehen und sie vor Schäden zu bewahren. Verbringt also ein Mieter den Winter auf Mallorca und schaltet inzwischen in seiner Wohnung in München die Heizung komplett aus, wird er dem Vermieter für die Folgen Schadensersatz leisten müssen. Dies gilt für durchgefrorene Rohre und Überschwemmungen ebenso wie für Schimmel an den Wänden.

Dazu finden Sie hier nähere Informationen:
Heizperiode: Wann und wie muss der Vermieter heizen?

Mit Stoßlüften meint man das weite Öffnen aller Fenster der Wohnung gleichzeitig. Oft wird zur Vermeidung von Schimmel empfohlen, dies mehrmals täglich zu wiederholen. Wenn man stattdessen die Fenster längere Zeit gekippt lässt, begünstigt dies eher die Schimmelbildung, da die Wohnung auskühlt.

Vor dem Landgericht Berlin wurde darum gestritten, ob der Vermieter vom Mieter verlangen kann, mindestens sechsmal am Tag stoßzulüften. Es hatte sich in der Nähe neu installierter Kunststofffenster Schimmel gebildet. Der Mieter hatte von der Vermieterin dessen Beseitigung gefordert. Einem Sachverständigen zufolge hätte man in dieser Wohnung mehr als sechsmal täglich stoßlüften müssen, um die Luftfeuchtigkeit loszuwerden. Die Vermieterin fand dies zumutbar. Auch habe sie dem Mieter nach dem Fensteraustausch ein Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften gegeben. Wie oft gelüftet werden müsse, hänge auch von der Anzahl der Bewohner ab.

Dem stimmte das Gericht nicht zu. Es hielt den vom Sachverständigen ermittelten Lüftungsaufwand für nicht zumutbar. Die Anzahl der Bewohner spiele keine Rolle, solange die Wohnung nicht überbelegt sei. Schimmel sei immer ein Sachmangel der Mietwohnung. Daher könne der Mieter hier die Miete mindern und die Beseitigung des Schimmels verlangen (LG Berlin, Urteil vom 15.4.2016, Az. 65 S 400/15).

Andere Gerichte haben in älteren Urteilen entschieden, dass zwei- bis dreimaliges Stoß- bzw. Querlüften für den Mieter zumutbar ist (OLG Frankfurt, Az. 19 U 7/99, LG Hamburg, Az. 16 S 122/87).

Für Mieter bringt eine Mietminderung die Gefahr mit sich, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein kann. Diese Möglichkeit besteht, wenn die Mietminderung nicht gerechtfertigt war und der Mietrückstand wegen der Minderung den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht. Ausreichend ist auch ein Zahlungsverzug für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon.

Entsprechend hat der Bundesgerichtshof am 11.7.2012 entschieden. Ein Mieter hatte die Miete gemindert, weil er fest von Baumängeln als Ursache für den Schimmelbefall ausging. Ein Sachverständiger sah die Ursache jedoch darin, dass der Mieter zu wenig geheizt und gelüftet hatte. Da der Mietrückstand infolge der Minderung den kritischen Betrag überschritten hatte, war eine fristlose Kündigung möglich (Az. VIII ZR 138/11).

Schimmel kann auch für den Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Dies ist der Fall, wenn er ein solches Ausmaß angenommen hat, dass bereits gesundheitliche Beeinträchtigungen bestehen (AG Charlottenburg, Urteil vom 9.7.2007, Az. 203 C 607/06) oder man diese zumindest ernsthaft befürchten muss. Der Mieter muss jedoch auch in einem solchen Fall zuerst den Schimmelbefall melden und den Vermieter mit Fristsetzung zu dessen Beseitigung auffordern. Auf eine solche Abmahnung kann nicht verzichtet werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007, Az. VIII ZR 182/06). Eine Gesundheitsgefahr lässt sich oft nur durch ein Gutachten nachweisen, das auch die Giftigkeit unterschiedlicher Schimmelarten berücksichtigt. Nicht jeder Schimmel ist gleich gefährlich.

Oft erfordern Gerichtsverfahren um Schimmel teure Sachverständigengutachten und enden nicht mit einer eindeutigen Zahlungspflicht einer Partei. Häufig wird Schimmel nämlich durch ein ganzes Ursachenbündel verursacht. Umso wichtiger ist hier eine fundierte Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Dieser kann die Chancen im Einzelfall abschätzen.