Handwerker vor der Tür – welche Pflichten hat der Mieter?

29.04.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (2898 mal gelesen)
Handwerker vor der Tür – welche Pflichten hat der Mieter? © flashpics - Fotolia.com
Immer wieder entsteht Streit zwischen Mietern und Vermietern um das Thema „Handwerkerbesuche“. Manche Mieter wittern eine Modernisierung, die ihre Miete verteuert, andere wollen schlicht nicht gestört werden. Allerdings kann es drastische Folgen für den Mietvertrag haben, wenn man die Arbeiter nicht hineinlässt.

Hausrecht
Bei einer Mietwohnung hat der Mieter das Hausrecht. Er kann also bestimmen, wen er einlässt und wer draußen bleibt. Der Vermieter hat dementsprechend kein Recht, gegen den Willen des Mieters die Wohnung nach Belieben zu betreten. In bestimmten Fällen gibt es jedoch Ausnahmen.

Mängelbeseitigung
Treten an der Wohnung Mängel auf, die ihre Benutzbarkeit einschränken oder gar den Bestand von Wohnung oder Haus gefährden, muss der Vermieter nach dem Mietrecht diese Mängel beseitigen. Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Miete für die Zeit zu mindern, in der der Mangel besteht. Er ist jedoch auch zur Mitwirkung verpflichtet. Dies bedeutet:

- Der Mieter muss einen Mangel unverzüglich dem Vermieter anzeigen,
- er muss die Feststellung des Schadens ermöglichen – wozu ggf. der Vermieter oder ein Handwerker in die Wohnung gelassen werden muss,
- er muss die Beseitigung des Mangels dulden, indem er die Handwerker in die Wohnung lässt.

Verweigert er diese Mitwirkung, kann eine Abmahnung und bei weiterer Weigerung eine Klage auf Duldung erfolgen, deren Kosten der Mieter ggf. zu tragen hat. Verweigert er dann immer noch die Mitwirkung, kann es unter Umständen zu einer Kündigung kommen.

Grenzen der Mitwirkungspflicht
Vom Mieter kann jedoch nicht verlangt werden, dass er

- Personen ohne vorherige Terminabsprache oder zu unüblichen Tages- und Nachtzeiten einlässt (dies gilt nicht bei akuter Gefahr im Verzug),
- dass er die betreffenden Räume der Wohnung leer räumt, so dass freier Zugang zur „Baustelle“ besteht,
- dass er dem Vermieter oder dessen Beauftragen Zugang zu Räumen gewährt, die mit dem Mangel nichts zu tun haben.

Muss der Mieter “Baufreiheit schaffen?“
Der Mieter muss keine „Baufreiheit“ schaffen, indem er Möbel aus der Wohnung schafft oder umstellt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden (Az. 65 S 62/08). Das Leerräumen eines Zimmers kann sich allerdings für den Mieter anbieten, um zu vermeiden, dass von den Handwerkern sein Eigentum beschädigt wird. Auch wenn hier ggf. Schadenersatzansprüche bestehen würden, ist es in der Regel schwer zu beweisen, wer den Schaden verursacht hat.

Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen
Bei bestimmten Arbeiten an der Wohnung hat der Mieter klare gesetzliche Duldungspflichten. Hier ist zu unterscheiden zwischen einer reinen Erhaltungsmaßnahme und einer Modernisierung. Zur Erhaltung der Mietsache erforderliche Arbeiten muss der Mieter nach § 555a Abs. 1 BGB dulden – ohne „wenn und aber“. Allerdings sind wesentliche Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter vorher anzukündigen.

Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen
§ 555 d BGB enthält eine Auflistung von Arbeiten, die als Modernisierungsmaßnahmen gelten. Hier geht es grob gesagt um alles, was dazu dient, Energie oder Wasser einzusparen, die Wohnqualität zu verbessern oder zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Auch energetische Sanierungen (Wärmedämmung und Heizung) gehören dazu. Der Vermieter muss solche Maßnahmen vorher ankündigen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Macht er davon keinen Gebrauch, muss er die Handwerker in die Wohnung lassen und die Arbeiten dulden. Keine Duldungspflicht hat er jedoch, wenn für ihn ein unzumutbarer Härtefall vorliegt. Dies muss dann aber schon ein objektiv vorliegender Härtefall sein und nicht hat nur ein „gefühlter“. Beispiel: Es stehen Modernisierungsarbeiten mit viel Staub und Dreck an, in der Wohnung befindet sich ein bettlägeriger Schwerkranker. Über einen solchen Härtefall muss der Mieter den Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, unterrichten – und zwar in Textform.

Strafanzeige gegen Vermieter
Mit einem extremen Fall hatte sich das Landgericht Düsseldorf zu beschäftigen. Ein Mieter hatte einerseits erhebliche Mängel der Wohnung mokiert und die Miete gemindert. Andererseits ließ er die immer wieder vom Vermieter geschickten Handwerker nicht in die Wohnung. Das wiederholte Schicken von Handwerkern sah er als Belästigung an. Er machte dem Vermieter deswegen massive Vorwürfe – unter anderem sollte dieser am Tod der Ehefrau des Mieters mitschuldig sein. Schließlich zeigte er den Vermieter wegen der Handwerkerbesuche wegen Nötigung an. Das Gericht ließ die darauf folgende fristlose Kündigung durchgehen. Auch ein Vermieter müsse sich keine grundlosen Strafanzeigen gefallen lassen (Urteil vom 06.11.2014, Az. 21 S 48/14).

Neue Rechtsprechung des BGH: Dringende Erhaltungsmaßnahmen
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden, dass einem Mieter im Notfall auch fristlos gekündigt werden darf, wenn er dringende Erhaltungsmaßnahmen am Mietobjekt nicht zulassen will. Im konkreten Fall ging es um ein Gebäude, dessen Dachstuhl mit echtem Hausschwamm befallen war. Dieser Pilz ernährt sich von Holz und zerstört es dabei; es bestand Einsturzgefahr. Der BGH erklärte, dass der Vermieter hier nicht erst vergeblich auf Duldung der Arbeiten klagen müsse. Denn bis zu einer endgültigen Entscheidung über vielleicht mehrere Instanzen sei das Haus womöglich längst nicht mehr zu retten (Urteil vom 15. April 2015, Az. VIII ZR 281/13).