Messis in der Mietwohnung- welche Rechte hat der Vermieter?

27.02.2018, Quelle: Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (1030 mal gelesen)
Messis in der Mietwohnung- welche Rechte hat der Vermieter? © Rh - Anwalt-Suchservice

Oft wird über sogenannte Messie-Wohnungen berichtet. Vermieter fürchten meist, dass bei derartigen Mietern ihre Wohnung Schaden nehmen könnte. Aber: Ist Chaos allein ein Kündigungsgrund?

Mieter dürfen grundsätzlich in ihrer Wohnung tun und lassen, was sie wollen. Denn sie allein haben in der gemieteten Wohnung das Hausrecht. Allerdings gibt es für alles Grenzen. Und die fangen dort an, wo anderer Leute Rechte verletzt werden. Zum Beispiel hat der Vermieter ein Interesse daran, dass die Wohnung – die immerhin sein Eigentum ist – nicht durch Verwahrlosung, Schimmel und Ungeziefer beschädigt wird. Gegen Messies vorzugehen, ist für Vermieter trotzdem oft schwierig.

Was genau ist eigentlich ein Messie-Mieter?


Unter einem Messie versteht man einen Menschen mit einer krankhaften Leidenschaft zum Sammeln von Dingen, die andere als wertlos betrachten. Dies können Sammlungen verschiedenster Art sein, aber auch Altpapier oder Baumaterial. Oft sammelt sich auch regelrechter Müll an. Messies horten mehr Gegenstände, als in die Wohnung passen – wodurch diese meist komplett zugestellt und zugestapelt ist. Das sogenannte Messie-Syndrom wird zum Teil als psychische Störung, zum Teil als Symptom einer solchen angesehen. Häufige Folgen sind Ungezieferbefall der Wohnung, unangenehme Gerüche im Haus oder Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden. Wenn sich der desolate Zustand einer solchen Wohnung auch auf andere Wohnungen im Haus auswirkt, können deren Mieter unter Umständen die Miete mindern. Der Vermieter hat gegenüber allen Mietern eine Fürsorgepflicht als ungeschriebene Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Was soll er nun aber tun?

Welche Pflichten hat der Mieter im Umgang mit der Wohnung?


Mieter haben mehr Pflichten als nur das Bezahlen der Miete. Sie sind aus dem Mietvertrag auch ohne ausdrückliche Regelung dazu verpflichtet, sorgfältig mit dem Mietobjekt umzugehen und Schäden soweit möglich zu vermeiden. Diese Sorgfaltspflicht ist eine vertragliche Nebenpflicht, die auch ohne besondere Absprache gilt. Im Gesetz findet man sie in § 543 Absatz 2 Nr.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wieder – bei den gesetzlich anerkannten Gründen einer fristlosen Kündigung. Zu diesem Mittel kann der Vermieter greifen, wenn die Mietwohnung in erheblicher Form gefährdet ist. Er kann unter Umständen auch Schadensersatzansprüche aufgrund der mangelnden Sorgfalt seiner Mieter haben. Zum Beispiel sind Mieter auch dazu verpflichtet, in ausreichender Form zu heizen und zu lüften, damit es nicht zu einem Schimmelbefall kommt. Halten sie sich daran nicht, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Wie gehen die Gerichte mit dem Thema Messiewohnung um?


Viele Vermieter denken, es sei einfach, einen Messie-Mieter fristlos vor die Tür zu setzen. Dies ist jedoch ein Irrtum. Mehrere Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass reine Unordnung kein ausreichender Kündigungsgrund ist. Wenn also der Mieter seine Wohnung mit Sperrmüll füllt, ohne dass Gestank, Fäulnis oder Ungeziefer festzustellen sind, existiert kein Kündigungsgrund. Denn schließlich liegt weder eine erhebliche Gefährdung der Mietsache, noch eine Belästigung anderer Mieter im Haus vor (Amtsgericht Friedberg, Urteil vom 16.1.1991, Az. C 1690/90 und Amtsgericht München, Az: 453 C 29264/02). Auch stapelweise gehortete Zeitungen oder Kleidung gelten nicht als zulässiger Kündigungsgrund – solange darin kein Ungeziefer haust. Und auch üble Gerüche können nur als Kündigungs-Argument herhalten, wenn sie extreme Form annehmen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn unzumutbarer Gestank ins Treppenhaus und in andere Wohnungen dringt (AG Münster, Urteil vom 8.3.2011, Az. 3 C 4334/10). Die Gerichte müssen dabei immer eine Interessenabwägung zwischen den Beteiligten vornehmen. So wird zum Beispiel Senioren oft ein großes Interesse daran eingeräumt, ihre gewohnte Wohnung nicht verlassen zu müssen – auch, wenn dies gegen die Interessen des Vermieters ist.

Messie sammelt Müll und heizt nicht – was tun?


In einem jüngeren Fall vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth ging es um einen Mieter, der bereits seit 30 Jahren in seiner Wohnung wohnte. Seine Vermieter kündigten ihm aus mehreren unterschiedlichen Gründen und mehrfach. Denn die Wohnung war verwahrlost, stark verschmutzt und so mit Gegenständen vollgestellt, dass man ein Zimmer nicht mehr betreten konnte. Zum Teil wurde Müll in den Räumen gelagert. Das Badezimmer konnte man nicht mehr benutzen. Der Mieter hatte auch schon länger nicht mehr richtig geheizt – er nutzte statt der vorhandenen Heizung nur einen einzigen Radiator in der Küche. Zwar hatten ihn die Vermieter mehrmals abgemahnt – aber ohne Erfolg.

Was hat das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden?


Das Landgericht hat die fristlose Kündigung des Vermieters bestätigt. Der Mieter habe seine vertraglichen Pflichten verletzt, indem er die Wohnung mit diversen Gegenständen und Müll vollstopfte. Das Gericht berücksichtigte auch das ungenügende Heizen. Dadurch könnten Frostschäden etwa an den Heizungsrohren, dementsprechend Wasserschäden und generell auch Schimmel entstehen. Hier liege eine erhebliche Gefährdung der Mietsache vor. Eine außerordentliche fristlose Kündigung sei möglich, weil der Mieter mehrfach erfolglos abgemahnt worden sei. Dem Vermieter könne man nicht zumuten, den Ablauf einer regulären Kündigungsfrist abzuwarten (Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 23.2.2017, Az. 7 S 7084/16).

Wann können die Behörden einschreiten?


Ist das vom Messie gesammelte Material nach dem Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG) als Abfall einzustufen, kann das Ordnungsamt eine behördliche Verfügung erlassen, nach der dieses zu entsorgen ist. Die Behörde muss dazu allerdings verschiedene Voraussetzungen prüfen. Nach § 3 Abs. 4 KrWG muss sich der Besitzer auch gegen seinen Willen von Dingen trennen, wenn diese
- nicht mehr entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt werden / werden können,
- auf Grund ihres konkreten Zustandes geeignet sind, gegenwärtig oder künftig das Wohl der Allgemeinheit, insbesondere die Umwelt, zu gefährden,
- die Gefahr nur durch eine ordnungsgemäße Entsorgung nach dem Kreislaufwirtschaftsgesetz gebannt werden kann.
Diese Voraussetzungen werden jedoch in vielen Fällen nicht erfüllt sein.

Wann ist eine Müll-Beseitigungsanordnung erfolgreich?


Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg beschäftigte sich in zweiter Instanz mit einem Messie, dem die Behörde aufgegeben hatte, die in seinem Haus aufgehäuften etwa 50 Kubikmeter an hausmüllähnlichen Abfällen und Unrat – zum Beispiel verdorbene Lebensmittel, Sperrmüll, Hausrat, Verpackungsmaterial, Alttextilien und Zeitungen – zu entsorgen und dies auch nachzuweisen. Der Messie drang hier mit seinem Widerspruch gegen den behördlichen Bescheid nicht durch (Beschluss vom 7. April 2009, Az. 7 LA 13/09). Wieviel dies aber tatsächlich ändert, ist fraglich. Denn die psychologische Situation des Betreffenden ändert sich durch behördliche Zwangsmaßnahmen oder gar zwangsweises Abräumen des Mülls auf Kosten des Messies nicht, so dass binnen kurzer Zeit vermutlich weiteres Material angesammelt wird.

Praxistipp


Eine Kündigung wegen Verwahrlosung der Mietwohnung setzt auch nach neuerer Rechtsprechung eine erhebliche Gefährdung des Mietobjekts voraus. Unordnung allein ist kein Kündigungsgrund. Die Gerichte betrachten sehr stark den Einzelfall und berücksichtigen auch die Belästigung anderer Mieter im Haus oder die soziale Situation wie etwa das Alter des betroffenen Mieters. Einer Kündigung sollte eine erfolglos gebliebene Abmahnung vorausgehen. Ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kann die Situation einzelfallabhängig einschätzen und die passenden Maßnahmen vorschlagen.

(Ma)



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