Kalte Mietwohnung: Was tun bei Heizungsausfall?

Fällt im Winter die Heizung aus, handelt es sich auf jeden Fall um einen Sachmangel der Mietwohnung. Denn: Die Nutzbarkeit der Wohnung zum Wohnen ist erheblich beeinträchtigt. Nach § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Mieter dazu verpflichtet, einen solchen Mangel unverzüglich dem Vermieter zu melden. Versäumt er dies, ist dies zu seinem eigenen Nachteil. Dann verliert er sein Recht auf eine Mietminderung wegen dieses Mangels und muss dem Vermieter unter Umständen sogar Schadensersatz für Folgeschäden leisten.
Eine zügige Information des Vermieters ist natürlich allein schon deshalb sinnvoll, damit dieser schnell Abhilfe schaffen kann. Denn er ist dafür zuständig, einen Heizungsbauer zu beauftragen.

Natürlich kommt es vor, dass der Vermieter nicht erreichbar ist oder nicht reagiert. Dann kann der Mieter die Reparatur der Heizung durchaus auch selbst in Auftrag geben. Immerhin handelt es sich um eine Notsituation.

Die rechtliche Grundlage dafür bietet § 536a Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen - aber nur unter den folgenden Voraussetzungen:

- Der Vermieter ist mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Dazu muss man diese jedoch ausdrücklich von ihm verlangt und ihm eine angemessene Frist gesetzt haben, die ergebnislos verstrichen ist (zumindest ein paar Tage).
Oder:
- Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig.

Einigen Gerichtsurteilen zufolge liegt die letztgenannte Situation beim Ausfall einer Heizung im Winter vor. So entschied zum Beispiel das Amtsgericht Münster am 30.9.2009 (Az. 4 C 2725/09). Das Gericht sah die Beauftragung eines Heizungsbauers durch den Mieter als erforderlich an, um die Mietsache zu erhalten. Der Vermieter musste die entstandenen Reparaturkosten zahlen.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang unbedingt: Der Vermieter muss nur die Kosten für eine Not-Reparatur bezahlen, die dazu dient, die Heizung wieder zum Laufen zu bringen. Lässt der Mieter – wie im Fall aus Münster – den Monteur zehn Tage später erneut kommen, um auch noch ein verrostetes Abgasrohr auszutauschen, muss er diese Kosten selbst bezahlen.

Ist der Vermieter grundsätzlich erreichbar, sollten Mieter ihm immer zuerst eine Frist setzen, um das Problem zu lösen. So sind sie auf der sicheren Seite. Ein weiteres Problem in einem Mehrfamilienhaus kann darin bestehen, dass ein vom Mieter beauftragter Handwerker mangels Schlüssel gar nicht in den Heizungsraum hineinkommt.

Im Gesetz heißt es zwar sinngemäß, dass der Mieter den Mangel selbst beseitigen darf. Von Heimwerker-Bastelarbeiten an der Heizung sollte man jedoch unbedingt Abstand nehmen. Besonders bei einer Gasheizung ist dies lebensgefährlich. Die gesetzliche Regelung ist so zu verstehen, dass der Mieter - wenn nötig - selbst für die Behebung des Mangels sorgen darf - und zwar durch einen entsprechend ausgebildeten Handwerker. Verursacht der Mieter durch unsachgemäßes Hantieren Folgeschäden, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

Verweigert die Heizanlage nur einen einzigen Tag lang ihren Dienst, erlauben die Gerichte den Mietern oft noch nicht, selbst einen Handwerker zu rufen. Das Amtsgericht Brandenburg etwa sah in einem eintägigen Heizungsausfall im Dezember keinen echten Notfall. Dort hatte der Mieter gleichzeitig einen Heizungsbauer bestellt und den Vermieter zum Handeln aufgefordert. In diesem Fall musste der Mieter die Reparaturkosten selbst bezahlen (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 25.4.2012, Az. 34 C 45/11).

Grundsätzlich gilt ein Heizungsausfall im Winter als Mangel der Mietwohnung. Daher ist der Mieter auch zu einer Mietminderung berechtigt. Die Grundvoraussetzung dafür ist jedoch, dass er dem Vermieter den Mangel unverzüglich gemeldet hat.

Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, hängt vom Einzelfall ab. Hier spielt zum Beispiel der Monat bzw. die Jahreszeit eine Rolle und ebenso die Außentemperatur. Das Amtsgericht Nürnberg sah bei einer Mieterin, deren Heizung und Warmwasserversorgung von April 2014 bis Oktober 2015 außer Betrieb war, 85 Prozent in den Wintermonaten (Oktober bis April) als angemessen an, sowie 60 Prozent in den Sommermonaten. Allerdings war hier mangels Gas auch der Kochherd außer Betrieb gewesen (AG Nürnberg, Urteil vom 22.3.2017, Az. 16 C 127/16).

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg beschäftigte sich mit dem Fall einer Mieterin, deren Heizung wegen Heizungsaustausch-Arbeiten von Anfang Oktober bis Anfang Dezember außer Betrieb war. In diesem Fall wurde eine Mietminderung um 70 Prozent für angemessen erklärt. Aus Sicht des Gerichts war ein Ausfall der Heizung während der Heizperiode ein erheblicher Mangel der Mietwohnung (AG Charlottenburg, Urteil vom 7.6.2013, Az. 216 C 7/13).

Auch das Landgericht Berlin betonte, dass die Monate von Oktober bis April die Heizperiode wären. Falle in diesem Zeitraum die Heizung aus, könne der Mieter seine Miete um 70 Prozent der Nettokaltmiete mindern (LG Berlin, Urteil vom 29.7.2002, Az. 61 S 37/02).

Eher ein Ausnahmefall ist eine Mietminderung um 100 Prozent. Eine derart hohe Mietminderung wird Mietern von Gerichten nur zugesprochen, wenn es außer dem Heizungsausfall auch noch andere Mängel gibt. Beispiel: Das Landgericht Berlin betrachtete eine 100-prozentige Mietminderung in einem Fall als angemessen, in dem Heizung, Gasversorgung und Wasserversorgung in den Wintermonaten ausgefallen waren. Das Gericht setzte hier die Heizung mit 70 Prozent, die Gasversorgung mit zehn Prozent und die Wasserversorgung mit 20 Prozent an. Durch den Ausfall der Gasversorgung konnte in der Wohnung nicht mehr gekocht werden (LG Berlin, Beschluss vom 18.8.2002, Az. 67 T 70/02).

Hier gilt jedoch: Jedes Gericht kann einen solchen Fall anders beurteilen. Es kommt immer sehr auf die Details des Einzelfalles an. Aus diesem Grund sind auch die bekannten Mietminderungstabellen nur eingeschränkt hilfreich.

Eine unberechtigte Mietminderung kann ernste Folgen für das Mietverhältnis haben. Wenn der Mieter weniger Miete bezahlt, ohne dazu berechtigt zu sein, verursacht er einen Mietrückstand. Erreicht dieser eine ausreichende Höhe, ist der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Daher sollte man bei einer Mietminderung unbedingt sicher gehen, dass diese tatsächlich berechtigt ist und auch nicht zu hoch angesetzt wird.

Fällt Ihre Heizung im Winter aus, benachrichtigen Sie sofort Ihren Vermieter. Wird dieser nicht tätig, sollten Sie ihn mit einer angemessenen Frist zur Behebung des Problems auffordern. Findet auch dann keine Abhilfe statt, kann eine Mietminderung als Druckmittel dienen. Zu deren angemessener Höhe entscheiden die Gerichte je nach Fall unterschiedlich. Es empfiehlt sich hier auf jeden Fall, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.