Was können Mieter bei Heizungsausfall tun?

Der erste Schritt ist, den Vermieter zu informieren. Denn: Fällt im Winter die Heizung aus, liegt auf jeden Fall ein Sachmangel der Mietwohnung vor. Schließlich ist deren Nutzbarkeit zum Wohnen erheblich beeinträchtigt. Als Mieter haben Sie nach § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Pflicht, einen solchen Mangel unverzüglich dem Vermieter zu melden. Wenn Sie dies versäumen, ist es zu Ihrem eigenen Nachteil. Sie verlieren nämlich Ihr Recht auf eine Mietminderung wegen dieses Mangels. Es kann sogar passieren, dass Sie dem Vermieter Schadensersatz für Folgeschäden bezahlen müssen.

Eine zügige Information des Vermieters ist allein schon deshalb sinnvoll, damit dieser schnell Abhilfe schaffen kann. Er allein ist im Normalfall dafür zuständig, einen Heizungsbauer zu beauftragen.

Bei einem Heizungsausfall im Winter kann es natürlich passieren, dass der Vermieter nicht erreichbar ist oder nicht reagiert. Dann kann der Mieter die Reparatur der Heizung durchaus auch selbst in Auftrag geben. Immerhin handelt es sich um eine Notsituation.

Dies hat seine rechtliche Grundlage in § 536a Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift besagt, dass Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen dürfen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

- Der Vermieter ist mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Dazu muss der Mieter die Reparatur der Heizung ausdrücklich von ihm verlangt und ihm eine angemessene Frist gesetzt haben (zumindest ein paar Tage). Diese Frist muss ergebnislos verstrichen sein.

Oder:

- Eine umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig.

Die zuletzt genannte Situation kann nach Ansicht mehrerer Gerichte beim Ausfall einer Heizung im Winter vorliegen. So entschied das Amtsgericht Münster, dass die Beauftragung eines Heizungsbauers durch den Mieter erforderlich gewesen war, um die Mietwohnung zu erhalten (30.9.2009, Az. 4 C 2725/09). Hier musste also der Vermieter dem Mieter die Reparaturkosten ersetzen.

Hier ist der Mieter Vertragspartner des Handwerkers und muss dessen Rechnung bezahlen. Allerdings kann er dann vom Vermieter in den genannten Fällen die Erstattung des Betrages verlangen.

Wichtig: Der Vermieter muss nur die Kosten für eine Notreparatur erstatten, die dazu dient, die Heizung wieder zum Laufen zu bringen. Lässt der Mieter – wie im Fall aus Münster – den Monteur zehn Tage später noch einmal kommen, um auch noch ein verrostetes Abgasrohr auszutauschen, bleibt er auf diesen Kosten sitzen.

Ist der Vermieter grundsätzlich erreichbar, sollten Sie als Mieter ihm oder ihr jedoch in jedem Fall zuerst eine Frist setzen, um das Problem zu lösen. Nur so sind sie auf der sicheren Seite. Dass Mieter selbst Handwerker beauftragen, ist nämlich der Ausnahmefall. Obendrein kann gerade in Mehrfamilienhäusern das rein praktische Problem auftreten, dass der Mieter gar keinen Schlüssel zum Heizungsraum hat, um den Handwerker dort einzulassen.

Sinngemäß steht zwar im Gesetz, dass der Mieter den Mangel selbst beseitigen darf. Dies bezeichnet man als Selbstvornahme. Trotzdem sollten Mieter von Heimwerker-Bastelarbeiten an der Heizung unbedingt Abstand nehmen! Wenn Sie als Mieter durch unsachgemäßes Hantieren an der Heizung weitere Schäden verursachen, müssen Sie dem Vermieter dafür Schadensersatz bezahlen. Auch ist gerade bei einer Gasheizung unsachgemäßes Herumhantieren lebensgefährlich. Das Gesetz ist natürlich so zu verstehen, dass Sie als Mieter – wenn nötig – selbst für die Behebung des Mangels sorgen dürfen, indem Sie einen dafür ausgebildeten Handwerker beauftragen.

Verweigert die Heizung nur an einem einzigen Tag ihren Dienst, erlauben die Gerichte den Mietern meist noch nicht, selbst einen Handwerker zu rufen. So sah das Amtsgericht Brandenburg in einem eintägigen Heizungsausfall im Dezember keinen echten Notfall. Der Mieter hatte gleichzeitig einen Heizungsbauer bestellt und den Vermieter zum Handeln aufgefordert. Dies stellte sich als übertriebene Reaktion heraus: Hier musste der Mieter die Handwerkerrechnung selbst begleichen (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 25.4.2012, Az. 34 C 45/11).

Ein Heizungsausfall im Winter wird grundsätzlich als Mangel der Mietwohnung angesehen. Deswegen ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Allerdings ist die Grundvoraussetzung immer, dass er dem Vermieter den Mangel unverzüglich gemeldet hat.

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Hier spielt zum Beispiel der Monat bzw. die Jahreszeit eine Rolle und auch die Außentemperatur. Ein Beispiel: Das Amtsgericht Nürnberg sah bei einer Mieterin, deren Heizung und Warmwasserversorgung von April 2014 bis Oktober 2015 außer Betrieb waren, 85 Prozent Mietminderung in den Wintermonaten (Oktober bis April) als angemessen an. In den Sommermonaten waren es 60 Prozent. Allerdings war hier mangels Gas auch der Kochherd außer Betrieb gewesen (Urteil vom 22.3.2017, Az. 16 C 127/16).

Vor dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg ging es um eine Mieterin, deren Heizung wegen eines Heizungsaustausches von Anfang Oktober bis Anfang Dezember außer Betrieb war. Hier betrachtete das Gericht eine Mietminderung um 70 Prozent als angemessen. Denn: Ein Ausfall der Heizung während der Heizperiode stelle einen erheblichen Mangel der Mietwohnung dar (Urteil vom 7.6.2013, Az. 216 C 7/13).

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin sind die Monate von Oktober bis April die Heizperiode. Falle in diesem Zeitraum die Heizung aus, könne eine Mietminderung um 70 Prozent der Nettokaltmiete vorgenommen werden (Urteil vom 29.7.2002, Az. 61 S 37/02).

In derartigen Fällen kommt es jedoch immer auf die Situation im Einzelfall an.

Ein Ausnahmefall ist die Mietminderung um 100 Prozent. Gerichte sprechen Mietern eine derartig hohe Mietminderung nur zu, wenn es außer dem Heizungsausfall noch andere erhebliche Mängel gibt. Beispiel: Das Landgericht Berlin betrachtete eine 100-prozentige Mietminderung als angemessen, weil in einer Mietwohnung gleichzeitig Heizung, Gasversorgung und Wasserversorgung im Winter ausgefallen waren. Das Gericht setzte hier die Heizung mit 70 Prozent an, die Gasversorgung mit zehn Prozent und die Wasserversorgung mit 20 Prozent. Die Mieter hatten wegen des Ausfalls der Gasversorgung in der Wohnung nicht mehr kochen können (LG Berlin, Beschluss vom 18.8.2002, Az. 67 T 70/02).

Wichtig zu wissen ist, dass jedes Gericht einen solchen Fall anders beurteilen kann. Entscheidend sind die Details des Einzelfalles. Daher kann man sich auch nur eingeschränkt an den verschiedentlich veröffentlichten Mietminderungstabellen orientieren. Diese enthalten nur unverbindliche Beispiele und nennen die Details der Fälle nicht.

Mieter sollten sich vor Augen halten, dass eine unberechtigte Mietminderung ernsthafte Folgen für das Mietverhältnis haben kann. Wenn Sie als Mieter weniger Miete zahlen, ohne dazu berechtigt zu sein, entsteht ein Mietrückstand. Erreicht dieser eine ausreichende Höhe, berechtigt dies den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Daher sollte man bei einer Mietminderung unbedingt sichergehen, dass diese wirklich berechtigt ist und nicht zu hoch angesetzt wird.

Fällt Ihre Heizung im Winter aus, sollten Sie sofort Ihren Vermieter benachrichtigen. Bleibt dieser untätig, sollten Sie ihn mit einer angemessenen Frist zur Behebung des Problems auffordern. Wenn keine Abhilfe stattfindet, kann eine Mietminderung als Druckmittel dienen. Die Gerichte entscheiden zu deren angemessener Höhe je nach Fall unterschiedlich. Für Mieter empfiehlt sich auf jeden Fall die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Dieser kann die Höhe der Mietminderung korrekt beurteilen und Ihnen, wenn nötig, zu Ihrem Recht verhelfen (und zu einer warmen Wohnung).