Wann und wie muss der Vermieter heizen?

20.01.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (6408 mal gelesen)
Thermostat,Heizung Winter: In einer Mietwohnung darf es nicht zu kalt werden. © Bu - Anwalt-Suchservice

In der kalten Jahreszeit stellen sich viele Mieter wieder die Frage, wann der Vermieter eigentlich die Heizung einschalten muss – und wie intensiv. Und: Darf er nachts die Heiztemperatur absenken?

Die Heizkosten in einer Mietwohnung zahlt üblicherweise der Mieter. Sie werden jedoch meist über den Vermieter abgerechnet. Ein wirtschaftlicher Umgang mit den Heizkosten ist daher für Mieter von Vorteil. Allerdings kann es auch vorkommen, das dass Sparprogramm des Vermieters Mietern zu weit geht. Immerhin haben Menschen nun einmal unterschiedliche Wohlfühltemperaturen. Eine zu starke Nachtabsenkung kann schnell Streit zwischen Mieter und Vermieter auslösen. Allerdings kann diese durchaus auch noch andere Nachteile haben.

Wann muss der Vermieter heizen?


Der Vermieter ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, seinem Mieter eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen. Das bedeutet auch, dass die Wohnung beheizbar zu sein hat. Die Heizung darf zwar im Sommer auch mal aus bleiben. Wird es jedoch im Herbst kalt, muss sie funktionieren.

Dabei spricht man oft von der sogenannten Heizperiode. Diese dauert üblicherweise in etwa vom 1. Oktober bis zum 1. Mai. Allerdings richtet sich das Wetter nicht nach Terminplänen oder Kalendermonaten. Die Heizperiode ist deshalb nicht gesetzlich festgelegt. Ebensowenig gibt es gesetzlich festgelegte Mindesttemperaturen für Mietwohnungen. Oft werden Temperaturangaben aus DIN-Normen als Richtwerte herangezogen. Diese gelten aber eher für Arbeitsstellen. Für Mietwohnungen sind daher die Urteile der Gerichte maßgeblich. Diese sind zwar nicht einheitlich, trotzdem kann man aus ihnen ein paar Faustregeln ableiten:

Sinkt die Raumtemperatur in einer Wohnung tagsüber für mehr als ein paar Stunden unter 18 Grad und ist absehbar, dass das kalte Wetter anhält, hat der Vermieter die Heizung einzuschalten. Dies gilt unabhängig von Monat und Heizperiode. Von einer unverzüglichen Pflicht zum Heizen geht man in der Regel bei unter 16 Grad in der Wohnung aus.

Wie warm muss eine Wohnung mindestens sein?


Den meisten Gerichtsurteilen zufolge müssen in einer Mietwohnung tagsüber mindestens 20 bis 22 Grad Celsius herrschen. Bei nacht, also zwischen 23 Uhr und 6 Uhr, sollen meist mindestens 18 Grad ausreichend sein. Allerdings sind sich die Gerichte dabei nicht einig, manchmal ist auch von 17 Grad die Rede. Jedenfalls gelten Temperaturen darunter als Sachmangel der Mietwohnung. Sie können damit speziell im Winter eine Mietminderung rechtfertigen. Gelegentlich staffeln Gerichte die Heiztemperaturen auch nach einzelnen Räumen.
Mancher Vermieter kommt auf die Idee, eine niedrigere Mindesttemperatur gleich in den Mietvertrag hineinzuschreiben. Solche Vereinbarungen sind regelmäßig unwirksam.

Urteil: 18 Grad bei Nacht sind Pflicht
2016 hat das Amtsgericht Köln entschieden, dass in einer Mietwohnung auch nachts eine Mindesttemperatur von 18 Grad herrschen muss. Im verhandelten Fall war infolge einer Nachtabsenkung die Temperatur so weit gesunken, dass die Mieter morgens zwischen 8 und 9 Uhr nur noch 16 bis 17 Grad in der Wohnung hatten. Dem Gericht zufolge stellte dies einen Mangel der Mietwohnung dar, der vom Vermieter abzustellen sei und die Mieter zur Mietminderung berechtigte (Urteil vom 5.7.2016, Az. 205 C 36/16).

Richtet sich die Temperatur nach der Mehrheit der Mieter?


Nein: Die Heiztemperatur ist keine Mehrheitsentscheidung. Es kann schon sein, dass die Mehrheit der Mieter in einem Haus aus Gründen der Kosteneinsparung 15 Grad Celsius in Kauf nehmen möchte. Trotzdem muss sich das einzelne Seniorenpaar deswegen keine Lungenentzündung holen.

Wie sind die Spielregeln bei der Nachtabsenkung?


Der Vermieter ist berechtigt, eine Nachtabsenkung vorzunehmen. Er muss nicht 24 Stunden am Tag eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad garantieren. Es reicht aus Sicht der Gerichte aus, wenn diese Temperatur am Tag zwischen 6 Uhr und 23 Uhr erreicht wird. Nachts darf der Vermieter die Leistung der Heizung soweit reduzieren, dass die Wohnungen noch mit mindestens 18°C beheizt werden können. Kälter sollte es dann aber auch nicht sein.

Zwar muss der Vermieter wirtschaftlich handeln - auch beim heizen. Er ist jedoch nicht dazu verpflichtet, eine Nachtabsenkung durchzuführen. Ausreichend ist es, wenn die Mieter selbst in ihren jeweiligen Wohnungen in der Lage sind, die Temperatur individuell einzustellen.

Welche Nachteile hat eine zu starke Nachtabsenkung?


Eine Nachtabsenkung darf nicht beliebig stattfinden, um möglichst viel Heizkosten zu sparen. Sie muss stattdessen genau auf das jeweilige Gebäude abgestimmt sein, zum Beispiel auf dessen Wärmedämmung. Der Grund: Je besser eine Wohnung gedämmt ist, desto weniger Feuchtigkeit kann nach draußen entweichen. In einer Wohnung entsteht Luftfeuchtigkeit über unseren Atem, über Zimmerpflanzen, Dusche, Wäschewaschen und Kochen.
Warme Luft nimmt Feuchtigkeit auf; wird es dann kälter, gibt die Luft die Feuchtigkeit jedoch wieder an die Umgebung ab. Diese kondensiert und schlägt sich auf Fenstern, Wänden, Böden und Möbeln nieder. Wenn die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten wird, kann die Raumluft keinerlei Feuchtigkeit mehr aufnehmen.
Das heißt: Wenn es nachts zu kalt wird, entsteht zuviel Feuchtigkeit in der Wohnung. Damit ist Schimmelbildung vorprogrammiert. Schimmelpilz kann nicht nur gesundheitliche Probleme bei den Bewohnern verursachen, sondern auch die Bausubstanz erheblich schädigen. Ihn fachmännisch zu beseitigen, ist teuer.

Wo die entsprechenden Temperaturgrenzen liegen, ist von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich. Allerdings ist das Risiko bei weniger als 17 Grad nachts deutlich erhöht, dass sich zu viel Feuchtigkeit niederschlägt und hinter Wandverkleidungen, Tapeten oder Schränken unbemerkt Schimmel entsteht.
Einige Heizungsfachleute bezweifeln durchaus auch grundsätzlich den Sinn einer radikalen Nachtabsenkung. Nicht selten wird nämlich beim Wiederanfahren der Heizung oft mehr Energie verbraucht, um die ausgekühlte Wohnung wieder aufzuheizen, als die Nachtabsenkung einspart.

Wann darf der Mieter die Miete mindern?


Wenn die Raumtemperaturen unter die genannten Werte sinken, besteht ein Sachmangel der Mietwohnung. Dann ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Er sollte jedoch unbedingt den Missstand zuerst dem Vermieter melden, damit dieser die Möglichkeit zur Abhilfe hat. Ohne Mängelmeldung hat der Mieter nicht das Recht zur Mietminderung, obendrein macht er sich womöglich schadensersatzpflichtig, wenn es Folgeschäden gibt (etwa einen Frostschaden an Rohren nach einem Heizungsausfall). Eine Mietminderung ist nur bei erheblichen Mängeln möglich. Die niedrigen Temperaturen müssen daher auch von einer gewissen Dauer sein.

Das Amtsgericht Potsdam gestand einer Mieterin, deren Wohnung tagsüber mehrere Tage lang jeweils über mehrere Stunden unter 20 Grad warm geworden war, eine Mietminderung um 10 Prozent zu (Urteil vom 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Das Landgericht Frankfurt a. M. sah bei einer Wohnung, die sich trotz vertraglich vereinbarter 21 Grad nur auf maximal 19 Grad heizen ließ, eine Mietminderung von 15 Prozent als gerechtfertigt an (Urteil vom 24.3.2000, Az. 2/17 S 315/99). Bei einem kompletten Heizungsausfall im Winter ist sogar eine Mietminderung um 100 Prozent zulässig.

Mieter sollten sich vor einer Mietminderung jedoch gründlich darüber informieren, ob diese in der Höhe auch gerechtfertigt ist. Die Gerichte entscheiden hier wieder nicht einheitlich. Eine zu hohe oder unbegründete Mietminderung führt zu Mietschulden, die schnell einen Kündigungsgrund für die Vermieterseite liefern können.

Haben Mieter eine Heizpflicht?


Mieter sind verpflichtet, mit ihrer Mietwohnung sorgfältig umzugehen. Dazu gehört auch, im Winter durch Heizen für ausreichende Raumtemperaturen zu sorgen. Zwar gibt es keine gesetzliche Heizpflicht. Mieter müssen jedoch dafür sorgen, dass es in der Wohnung warm genug ist, um Frostschäden an Heizungs- und Wasserrohren und die Bildung von Schimmel zu verhindern. Wer ständig nachts die Heizung ausschaltet und im Daunenschlafsack nächtigt, um Heizkosten zu sparen, darf sich nicht wundern, wenn er irgendwann die Schimmelsanierung seiner Wohnung bezahlen muss. Hier können sich Mieter dem Vermieter gegenüber nämlich schadensersatzpflichtig machen. Zur Schimmelvorsorge gehört nicht nur ausreichendes Heizen, sondern auch ausreichendes Lüften. Zu empfehlen ist mehrmaliges Stoßlüften pro Tag mit ganz geöffneten Fenstern. Abzuraten ist von Dauerlüften mit gekippten Fenstern.

Praxistipp


Der Vermieter darf zwar die Leistung der Heizung nachts verringern, er muss dies aber nicht tun. Erlaubt ist eine Nachtabsenkung in der Zeit von 23 bis 6 Uhr. Auch in dieser Zeit muss sich die Wohnung jedoch noch auf mindestens 18 Grad Celsius aufheizen lassen. Bei Streit um das Heizen oder bei der Frage, welche Mietminderung gerechtfertigt ist, kann ein Fachanwalt für Mietrecht wertvolle Ratschläge geben.

(Ma)



Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion

Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion