Wann und wie muss der Vermieter heizen?

09.02.2021, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (12073 mal gelesen)
Thermostat,Heizung Winter: In einer Mietwohnung darf es nicht zu kalt werden. © Bu - Anwalt-Suchservice

Viele Mieter stellen sich in der kalten Jahreszeit wieder die Frage, wann der Vermieter eigentlich die Heizung einschalten muss – und wie intensiv. Und: Darf die Heiztemperatur nachts abgesenkt werden?

In einer Mietwohnung bezahlt die Heizkosten normalerweise der Mieter. Abgerechnet werden sie jedoch in der Regel über den Vermieter. Für Mieter ist es daher von Vorteil, wenn beim Umgang mit der Heizung wirtschaftlich vernünftig gearbeitet wird. Es kann jedoch auch passieren, dass das Sparprogramm des Vermieters Mietern zu weit geht. Schließlich haben Menschen nun einmal ganz unterschiedliche Wohlfühltemperaturen. Eine zu schwache Heizleistung oder eine zu starke Nachtabsenkung können schnell zum Streit zwischen Mieter und Vermieter führen. Die Heiz-Sparsamkeit kann jedoch auch andere Nachteile haben.

Wann muss der Vermieter heizen?


Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter dazu verpflichtet, seinem Mieter eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen. Dazu gehört auch, dass diese Wohnung beheizbar sein muss. Zwar darf die Heizung in den Sommermonaten auch mal aus bleiben. Wenn es jedoch im Herbst kalt wird, hat sie zu funktionieren.

Man spricht hier von der sogenannten Heizperiode, die nach überwiegender Ansicht etwa vom 1. Oktober bis zum 1. Mai dauert. Das Wetter richtet sich jedoch nicht nach Terminplänen oder Kalendermonaten. Daher ist die Heizperiode nicht per Gesetz festgelegt. Es gibt auch keine gesetzlich festgelegten Mindesttemperaturen für Mietwohnungen. Häufig werden Temperaturangaben aus DIN-Normen als Richtwerte verwendet. Diese gelten aber eigentlich für Arbeitsstellen. Maßgeblich für Mietwohnungen sind deswegen die Urteile der Gerichte. Obwohl diese nicht einheitlich sind, kann man aus ihnen ein paar Faustregeln ableiten:

Wenn die Raumtemperatur in einer Wohnung tagsüber für mehr als ein paar Stunden unter 18 Grad sinkt und man absehen kann, dass das kalte Wetter anhält, muss der Vermieter die Heizung einschalten. Dies gilt ganz unabhängig von Monat und Heizperiode. In der Regel geht man bei unter 16 Grad in der Wohnung von einer unverzüglichen Heizpflicht aus.

Wie warm muss eine Wohnung mindestens sein?


Viele Gerichte haben entschieden, dass in einer Mietwohnung tagsüber mindestens 20 bis 22 Grad Celsius herrschen müssen. Bei Nacht, also zwischen 23 Uhr und 6 Uhr, sollen mindestens 18 Grad ausreichend sein. Einige Gerichte lassen hier jedoch 17 Grad ausreichen. Temperaturen darunter gelten dann allerdings als Sachmangel der Mietwohnung. Daher können sie in der kalten Jahreszeit eine Mietminderung rechtfertigen. Manchmal staffeln die Gerichte Heiztemperaturen auch nach unterschiedlichen Räumen.
Einige Vermieter kommen auf die Idee, eine niedrigere Mindesttemperatur gleich in den Mietvertrag hineinzuschreiben. Aber: Derartige Vereinbarungen sind regelmäßig unwirksam.

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Köln von 2016 muss in einer Mietwohnung auch nachts eine Mindesttemperatur von 18 Grad herrschen. In diesem Fall war aufgrund einer Nachtabsenkung die Temperatur so weit abgesunken, dass in der Mietwohnung morgens zwischen 8 und 9 Uhr nur noch 16 bis 17 Grad zu messen waren. Nach dem Gericht lag hier ein Mangel der Mietwohnung vor, der durch den Vermieter abzustellen sei und der die Mieter zur Mietminderung berechtigte (Urteil vom 5.7.2016, Az. 205 C 36/16).

Richtet sich die Temperatur nach der Mehrheit der Mieter?


Nein, dies ist nicht der Fall. Die Heiztemperatur ist keine Mehrheitsentscheidung. Zwar ist es schon möglich, dass die Mehrheit der Mieter in einem Haus aus Gründen der Kostenersparnis 15 Grad Celsius in Kauf nehmen möchte. Diese Entscheidung steht ihnen jedoch nicht zu, und das einzelne Seniorenpaar muss sich deswegen keine Lungenentzündung holen.

Wie sind die Spielregeln bei der Nachtabsenkung?


Der Vermieter darf eine Nachtabsenkung vornehmen. Er braucht nicht 24 Stunden am Tag eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad zu garantieren. Den Gerichtsurteilen zufolge ist es ausreichend, wenn diese Temperatur am Tag zwischen 6 Uhr und 23 Uhr erreicht wird. Bei Nacht darf der Vermieter die Heizung soweit herunterregeln, dass die Wohnungen mit mindestens 18° C beheizt werden können. Es sollte dann aber auch nicht kälter sein.

Der Vermieter muss zwar wirtschaftlich handeln - auch beim Heizen. Er ist jedoch nicht zu einer Nachtabsenkung verpflichtet. Es reicht aus, wenn die Mieter selbst in ihren jeweiligen Wohnungen die Möglichkeit haben, die Temperatur individuell einzustellen.

Welche Nachteile hat eine zu starke Nachtabsenkung?


Wird eine Nachtabsenkung allzu großzügig vorgenommen, um Heizkosten zu sparen, kann dies ganz andere Nachteile haben. Die Absenkung muss genau auf das jeweilige Gebäude abgestimmt sein, etwa auf dessen Wärmedämmung. Denn: Je besser eine Wohnung gedämmt ist, desto weniger Feuchtigkeit entweicht nach draußen. In einer Wohnung entsteht Luftfeuchtigkeit über unseren Atem, über das Kochen, Duschen, Wäschewaschen und Zimmerpflanzen.

Warme Luft nimmt Feuchtigkeit auf. Wenn sie abkühlt, gibt sie die Feuchtigkeit wieder an die Umgebung ab. Diese kondensiert dann und schlägt sich auf Fenstern, Wänden, Böden und Möbeln nieder. Wird die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten, kann die Raumluft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen.
Das bedeutet: Wird es nachts zu kalt, entsteht in der Wohnung zu viel Feuchtigkeit. Die Folge ist Schimmelbildung. Schimmelpilz kann nicht nur zu gesundheitlichen Problemen bei den Bewohnern führen, sondern auch die Bausubstanz erheblich schädigen. Seine fachmännische Beseitigung verursacht hohe Kosten.

Die entsprechenden Temperaturgrenzen sind von Wohnung zu Wohnung verschieden. Bei unter 17 Grad nachts ist jedoch das Risiko deutlich erhöht, dass sich zu viel Feuchtigkeit niederschlägt und hinter Wandverkleidungen, Tapeten oder Schränken unbemerkt Schimmel entsteht.

Manche Heizungsfachleute bezweifeln grundsätzlich den Sinn einer radikalen Nachtabsenkung. Oft wird nämlich beim Wiederanfahren der Heizung mehr Energie verbraucht, um die ausgekühlte Wohnung wieder aufzuheizen, als die Nachtabsenkung einsparen kann.

Wann darf der Mieter die Miete mindern?


Sinken die Raumtemperaturen unter die genannten Werte, liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor. Der Mieter darf dann die Miete mindern. Allerdings sollte er unbedingt zuerst dem Vermieter den Missstand melden, damit dieser die Möglichkeit zur Abhilfe hat. Ohne eine solche Mängelmeldung erlischt das Recht auf Mietminderung und der Mieter kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn es zu Folgeschäden kommt - wie etwa einem Frostschaden an Rohren nach einem Heizungsausfall. Außerdem kann ein Mieter nur bei erheblichen Mängeln die Miete mindern. Die niedrigen Temperaturen müssen von einer gewissen Dauer sein.

So gestand das Amtsgericht Potsdam einer Mieterin, deren Wohnung tagsüber mehrere Tage lang jeweils über mehrere Stunden nur unter 20 Grad warm geworden war, eine Mietminderung von zehn Prozent zu (Urteil vom 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Das Landgericht Frankfurt a. M. betrachtete bei einer Wohnung, die sich trotz vertraglich vereinbarter 21 Grad nur bis 19 Grad aufheizen ließ, eine Mietminderung von 15 Prozent als gerechtfertigt (Urteil vom 24.3.2000, Az. 2/17 S 315/99). Fällt die Heizung bei kalten Temperaturen im Winter komplett aus, ist sogar eine Mietminderung um 100 Prozent erlaubt.

Aber: Mieter sollten sich vor einer Mietminderung immer gründlich darüber informieren, ob deren Höhe wirklich gerechtfertigt ist. Auch dazu gibt es sehr unterschiedliche Gerichtsentscheidungen. Eine zu hohe oder unbegründete Mietminderung führt dazu, dass der Mieter mit der Miete in Rückstand kommt. Erreicht der Rückstand eine gewisse Höhe, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen.

Haben Mieter eine Heizpflicht?


Eine gesetzliche Heizpflicht gibt es nicht. Trotzdem haben Mieter aus dem Mietvertrag auch ohne ausdrückliche Erwähnung die Pflicht, sorgsam mit ihrer Wohnung umzugehen und Schäden möglichst zu vermeiden.
Daher müssen sie dafür sorgen, dass es in der Wohnung warm genug ist, um Frostschäden an Heizungs- und Wasserrohren und Schimmel zu verhindern. Wer also dauernd nachts die Heizung ausschaltet und im Daunenschlafsack nächtigt, um Heizkosten einzusparen, darf sich nicht wundern, wenn er irgendwann die Schimmelsanierung seiner Wohnung bezahlen muss. Denn: Hier können Mieter sich gegenüber ihrem Vermieter schadensersatzpflichtig machen. Schimmelvorsorge bedeutet nicht nur ausreichendes Heizen, sondern auch ausreichendes Lüften. Am wirksamsten ist mehrmaliges Stoßlüften am Tag mit ganz geöffneten Fenstern. Vom Dauerlüften mit gekippten Fenstern ist abzuraten.

Praxistipp


Zwar dürfen Vermieter die Leistung der Heizung nachts reduzieren, verpflichtet sind sie dazu aber nicht. Eine Nachtabsenkung in der Zeit von 23 bis 6 Uhr ist erlaubt. Die Wohnung muss jedoch auch in dieser Zeitspanne noch auf mindestens 18 Grad Celsius aufzuheizen sein. Kommt es zum Streit um das Thema Heizen oder stellt sich die Frage, wie hoch eine Mietminderung sein darf, kann ein Fachanwalt für Mietrecht wertvolle Ratschläge geben.

(Ma)



Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion

Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion