Heizperiode: Wann und wie muss der Vermieter heizen?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind Vermieter dazu verpflichtet, ihren Mietern eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen. Natürlich muss diese beheizbar sein. Zwar darf die Heizung im Sommer auch mal aus bleiben. Sobald es jedoch im Herbst kalt wird, muss sie laufen.

Nach überwiegender Ansicht der Gerichte dauert die sogenannte Heizperiode etwa vom 1. Oktober bis zum 1. Mai. Das Wetter richtet sich jedoch nicht nach Terminplänen oder Kalendermonaten. Deswegen ist die Heizperiode nicht gesetzlich geregelt. Es gibt auch keine gesetzlich festgelegten Mindesttemperaturen für Mietwohnungen. Zwar werden oft Temperaturangaben aus DIN-Normen als Richtwerte benutzt. Diese beziehen sich jedoch eigentlich auf Arbeitsstellen. Für Mietwohnungen sind die Urteile der Gerichte entscheidend. Diese fallen jedoch unterschiedlich aus. Immerhin lassen sich daraus mehrere Faustregeln ableiten:

- Fällt die Raumtemperatur in einer Wohnung tagsüber für mehr als ein paar Stunden unter 18 Grad und ist absehbar, dass das kalte Wetter anhält, muss der Vermieter die Heizung einschalten.
- Dies gilt unabhängig von Monat und Heizperiode.
- Bei unter 16 Grad in der Wohnung ist regelmäßig von einer unverzüglichen Heizpflicht des Vermieters auszugehen.

Viele Gerichtsurteile besagen, dass in einer Mietwohnung tagsüber eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius herrschen muss. Bei Nacht, also zwischen 23 Uhr und 6 Uhr, sind mindestens 18 Grad ausreichend. Einige Gerichte lassen sogar 17 Grad gelten. Tiefere Temperaturen werden in der Regel als Sachmangel der Mietwohnung angesehen und können sie in der kalten Jahreszeit eine Mietminderung rechtfertigen. Zum Teil staffeln die Gerichte Heiztemperaturen nach unterschiedlichen Räumen.

Es kommt vor, dass Vermieter gleich im Mietvertrag eine niedrigere Mindesttemperatur festlegen. Nur: Solche Vereinbarungen sind unwirksam.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln muss in einer Mietwohnung auch nachts eine Mindesttemperatur von 18 Grad herrschen. Hier hatte eine Nachtabsenkung dazu geführt, dass die Temperatur in der Mietwohnung morgens zwischen 8 und 9 Uhr auf 16 bis 17 Grad sank. Dies war laut Gericht ein Mangel der Mietwohnung, den der Vermieter abstellen musste. Hier sei eine Mietminderung gerechtfertigt (Urteil vom 5.7.2016, Az. 205 C 36/16).

Nein: Ein Mehrfamilienhaus ist keine Demokratie und die Mindesttemperatur ist keine Mehrheitsentscheidung. Natürlich ist es denkbar, dass die Mehrheit der Mieter in einem Haus zwecks Kostenersparnis 15 Grad Celsius in Kauf nehmen möchte. Diese Entscheidung steht ihnen aber nicht zu. Das einzelne Seniorenpaar muss sich deswegen keine Lungenentzündung holen.

Der Vermieter darf eine Nachtabsenkung durchführen. Es müssen also nicht 24 Stunden am Tag mindestens 20 bis 22 Grad herrschen. Viele Gerichte haben es als ausreichend angesehen, wenn diese Temperatur am Tag zwischen 6 Uhr und 23 Uhr erreicht wird. Der Vermieter darf nachts die Heizung so weit herunterregeln, dass die Wohnungen mit 18° C beheizt werden können. Vermieter müssen auch beim Heizen wirtschaftlich handeln. Eine Pflicht zur Nachtabsenkung gibt es jedoch nicht. Ausreichend ist es, wenn die Mieter in ihren jeweiligen Wohnungen die Temperatur individuell einstellen können.

Bei Schichtarbeitern können die Ruhezeiten außerhalb der üblichen Nachtzeiten liegen. In solchen Fällen ist eine pauschale Nachtabsenkung nicht ohne Weiteres zulässig. Der Vermieter muss auch die Belange von Schichtarbeitern berücksichtigen. Eine maßvolle Nachtabsenkung kann dann nur eingeschränkt erlaubt sein. Im Ergebnis bedeutet dies:

- Der Vermieter muss bei Vorliegen von Schichtarbeit im Haus die Heizungssteuerung so anpassen, dass auch während der individuellen Ruhezeiten der Schichtarbeiter die Mindesttemperaturen (20–22 °C) gewährleistet sind.

- Eine pauschale Nachtabsenkung auf 16–18 °C ist für Wohnungen von Schichtarbeitern während deren Ruhezeiten unzulässig.

- Hier kann die Installation einer witterungsgeführten oder individuell programmierbaren Heizungssteuerung erforderlich sein. So kann man den unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht werden.

Fazit: Bei Schichtarbeitern ist die Nachtabsenkung an deren individuelle Ruhezeiten anzupassen. Eine starre Absenkung während der üblichen Nachtzeit ist in diesen Fällen nicht zulässig.

Eine Nachtabsenkung muss exakt auf das Gebäude abgestimmt sein und zum Beispiel dessen Wärmedämmung berücksichtigen. Je besser eine Wohnung an Fenster und Dach abgedichtet ist, desto weniger Feuchtigkeit entweicht nach draußen. Luftfeuchtigkeit entsteht in einer Wohnung durch unseren Atem, das Kochen, Duschen, Wäschewaschen und Zimmerpflanzen.

Warme Luft nimmt Feuchtigkeit auf. Beim Abkühlen gibt sie die Feuchtigkeit wieder an die Umgebung ab. Diese kondensiert und schlägt sich auf Fenstern, Wänden, Böden und Möbeln nieder. Wird die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten, kann die Raumluft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen.

Die Folge: Wenn es nachts zu kalt wird, schlägt sich in der Wohnung zu viel Feuchtigkeit nieder. Es entsteht Schimmel. Schimmelpilz kann gesundheitliche Probleme bei den Bewohnern auslösen und die Bausubstanz erheblich schädigen. Seine fachmännische Beseitigung ist teuer.

Bei welcher Temperatur diese Folgen drohen, ist von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich. Allerdings besteht bei unter 17 Grad nachts ein deutlich erhöhtes Risiko, dass sich zu viel Feuchtigkeit niederschlägt und dass sich hinter Wandverkleidungen, Tapeten oder Schränken unbemerkt Schimmel bildet.

Einige Heizungsfachleute zweifeln grundsätzlich am Sinn einer radikalen Nachtabsenkung. Häufig verbraucht die Heizung nämlich beim Wiederanfahren mehr Energie, um die ausgekühlte Wohnung wieder aufzuheizen, als man durch die Nachtabsenkung einspart.

Wenn die Raumtemperaturen unter die genannten Werte sinken, besteht ein Sachmangel der Mietwohnung. In diesem Fall ist eine Mietminderung möglich. Aber: Zunächst sollten die Mieter unbedingt dem Vermieter den Missstand melden, sodass dieser die Möglichkeit zur Abhilfe hat. Ohne eine solche Mängelmeldung haben sie kein Recht auf Mietminderung. Mieter können nur bei erheblichen Mängeln die Miete mindern. Daher müssen die niedrigen Temperaturen von einer gewissen Dauer sein.

Mieter können sich schadensersatzpflichtig machen, wenn es wegen einer unterlassenen Mängelmeldung zu Folgeschäden kommt – etwa einem Frostschaden an Rohren nach einem Heizungsausfall.

Beispiele für Mietminderungen:

- Dem Amtsgericht Potsdam zufolge durfte eine Mieterin, deren Wohnung tagsüber mehrere Tage lang jeweils über mehrere Stunden nur unter 20 Grad warm geworden war, ihre Miete um zehn Prozent mindern (Urteil vom 30.4.2012, Az. 23 C 236/10).

- Das Landgericht Frankfurt a. M. betrachtete bei einer Wohnung, die sich trotz vertraglich vereinbarter 21 Grad nur bis 19 Grad aufheizen ließ, eine Mietminderung von 15 Prozent als gerechtfertigt (Urteil vom 24.3.2000, Az. 2/17 S 315/99).

Wenn im Winter die Heizung bei kalten Temperaturen komplett ausfällt, ist sogar eine Mietminderung um 100 Prozent im Bereich des Möglichen.

Vorsicht: Mieter sollten sich vor einer Mietminderung gründlich darüber informieren, ob deren Höhe gerechtfertigt ist. Dazu entscheiden die Gerichte sehr unterschiedlich. Wenn die Mietminderung zu hoch oder unbegründet ist, baut sich ein Mietrückstand auf. Erreicht dieser eine gewisse Höhe, darf der Vermieter fristlos kündigen.

Das sogenannte "Heizungsgesetz" ist in das Gebäudeenergiegesetz eingeflossen. Dieses legt fest, wie der stufenweise Ausstieg aus der Gas- und Ölheizung vor sich gehen soll. Näheres dazu hier:
Austausch von Öl- und Gasheizungen: Was gilt konkret ab 2024?

Allerdings müssen Vermieter auch noch andere Vorgaben des GEG beachten. Insbesondere bei Mietshäusern mit mindestens sechs Wohnungen sind Vorschriften zur Heizungsoptimierung zu berücksichtigen. Hier gilt für Heizungen mit Wasser als Heizmedium, die vor dem 1.10.2009 eingebaut wurden, nach § 60b GEG eine Frist bis 30.9.2027.

Eine gesetzliche Heizpflicht für Mieter gibt es nicht. Mieter sind jedoch aus dem Mietvertrag auch ohne ausdrückliche Erwähnung dazu verpflichtet, sorgsam mit ihrer Wohnung umzugehen und Schäden möglichst zu vermeiden.

Daher müssen sie durchaus dafür sorgen, dass es in der Wohnung warm genug ist, um Frostschäden an Heizungs- und Wasserrohren und Schimmel vorzubeugen. Schalten sie also permanent nachts die Heizung aus und nächtigen im Daunenschlafsack, um Heizkosten zu sparen, müssen sie womöglich irgendwann die Schimmelsanierung der Wohnung bezahlen. Hier können sich Mieter gegenüber ihrem Vermieter nämlich schadensersatzpflichtig machen. Zur Schimmelvorsorge gehört auch ausreichendes Lüften. Zu empfehlen ist mehrmaliges Stoßlüften am Tag mit ganz geöffneten Fenstern.

Wenn es in Ihrem Mietverhältnis Streit zwischen Mieter und Vermieter um das Thema Heizung oder Raumtemperatur gibt, kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht zu Ihrem individuellen Fall beraten. Notfalls kann er sie auch vor Gericht vertreten.