Mietschulden: Darf der Vermieter Einrichtungsgegenstände des Mieters pfänden?

Geregelt ist das Vermieterpfandrecht in §§ 562 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach können Vermieter das bewegliche Eigentum des Mieters als Pfand einbehalten, ihm also Einrichtungsgegenstände wegnehmen, wenn der Mieter Schulden aus dem Mietverhältnis hat. Dies müssen nicht unbedingt Mietschulden sein: Es kann zum Beispiel auch ein Schadensersatzanspruch wegen Schäden an der Mietwohnung sein. Das Pfandrecht des Vermieters entsteht durch das "Einbringen" der Sachen in die Wohnung. Eingebracht ist alles, was sich dauerhaft in der Wohnung befindet, also nicht nur vorübergehend. Das Vermieterpfandrecht gibt es bei Wohnräumen und ebenso bei gewerblichen Mieträumen.

Ein Vermieterpfandrecht gibt es nur an Sachen, die sich "dauerhaft" in der Wohnung befinden. Dazu ein Beispiel:

Ein Mieter hat mit der Wohnung zusammen auch eine Garage gemietet. Darin stellt er sein Auto unter, mit dem er jeden Tag zur Arbeit fährt. Das Auto steht zwar nicht 24 Stunden am Tag ununterbrochen in der Garage. Es gilt trotzdem als "in die Wohnung eingebracht" (= dauerhaft). Damit fällt es unter das Vermieterpfandrecht.

Dies gilt auch für den Lkw-Fuhrpark einer Spedition, deren LKW jeden Tag tagsüber unterwegs sind und nach der Fahrt wieder in einer gemieteten Halle abgestellt werden. Dies hat das Landgericht Neuruppin entschieden (Urteil vom 9.6.2000, Az. 4 S 272/99).

Der Vermieter darf nur Gegenstände des Mieters pfänden – sie ihm also wegnehmen – die tatsächlich Eigentum des Mieters sind. Geliehene oder gemietete Sachen sind vom Vermieterpfandrecht ausgenommen.

Beispiel 1: In der Wohnung lebt ein Untermieter. Dessen Eigentum fällt nicht unter das Pfandrecht des Vermieters. Der Grund: Der Untermieter ist nicht der Schuldner des Vermieters. Zwischen beiden besteht keinerlei Vertragsverhältnis.

Beispiel 2: Auch das Eigentum von Gästen des Mieters unterliegt nicht dem Pfandrecht. Wenn also gerade ein Gast mit einem teuren Laptop und dem neuesten iPhone zu Besuch ist, darf der Vermieter diese Gegenstände auf keinen Fall "einkassieren".

Beispiel 3: Geliehene oder gemietete Gegenstände unterliegen nicht dem Vermieterpfandrecht. Der geliehene Rasenmäher des Nachbarn oder der von einem Maschinenverleih gemietete Minibagger dürfen nicht gepfändet werden.

Für bestimmte Gegenstände gilt ein gesetzliches Pfändungsverbot. Dies regelt die Zivilprozessordnung. Diese Sachen sind generell nicht pfändbar. Dies gilt zum Beispiel für Dinge des persönlichen Bedarfs oder Haushaltsgegenstände.

Beispiele: Kleidung, Kochherd, Kühlschrank, haushaltsüblicher Fernseher, Haustiere.

Unpfändbar sind außerdem Gegenstände, die der Mieter für seine Berufsausübung braucht (wie etwa die Kamera eines Fotografen). Elektronische Geräte, die der Mieter nicht beruflich benötigt, darf der Vermieter pfänden.

Nicht zuletzt dürfen auch persönliche Unterlagen, Dokumente, Zeugnisse, Ausweispapiere, Buchhaltungsunterlagen, Eheringe, Orden und Ähnliches nicht gepfändet werden.

Das Pfandrecht des Vermieters erlischt in dem Moment, in dem die Sachen aus der Mietwohnung oder von dem gemieteten Grundstück entfernt werden. Ausnahmen: Der Vermieter weiß nichts davon, dass der Mieter die Sachen wegbringt, oder der Vermieter hat dem Wegbringen widersprochen. Ein Widerspruch ist jedoch nicht immer möglich – zum Beispiel dann nicht, wenn die in der Mietwohnung verbleibenden Sachen ausreichen, um die ausstehende Forderung abzusichern.

Wurden Sachen ohne Wissen des Vermieters oder unter dessen Widerspruch fortgeschafft, kann dieser sein Vermieterpfandrecht auch gerichtlich einklagen. In diesem Fall hat er einen Herausgabeanspruch. Der Vermieter muss diesen allerdings innerhalb eines Monats gerichtlich geltend machen, nachdem er von der Entfernung der Sachen erfahren hat (§ 562b Abs. 2 BGB). Ansonsten erlischt der Anspruch.

Für die Pfändung von Gegenständen benötigt man einen gerichtlichen Vollstreckungstitel – im Klartext ein Gerichtsurteil. Das heißt: Der Vermieter muss den Mieter zuerst auf Zahlung der ausstehenden Miete verklagen und den Prozess gewinnen. Hat er ein vollstreckbares Urteil in der Hand, kann er dem Gerichtsvollzieher einen Vollstreckungsauftrag geben. Dieser pfändet dann die entsprechenden Gegenstände.

Der Vermieter darf sich NICHT eigenmächtig Zutritt zur Mietwohnung verschaffen und dort Gegenstände an sich nehmen. Dies wäre als Hausfriedensbruch strafbar und kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Zusätzlich kann dieser dann den Mietvertrag fristlos kündigen.

Für die Verwertung eines Pfandes gibt es gesetzliche Regeln. Wenn die entsprechende Geldforderung fällig ist, muss der Vermieter zunächst den Verkauf des Pfandes androhen und dem Mieter einen Monat Zeit geben, den Betrag zu bezahlen. Erst dann darf er das Pfand zu Geld machen – und dies nur im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung (§ 1235 BGB). Damit ist definitiv nicht eBay gemeint: Eine öffentliche Versteigerung wird ebenfalls wieder durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt. Der Vermieter darf die Pfandgegenstände also nicht einfach beliebig verkaufen. Wertgegenstände sind vor der Versteigerung durch einen Sachverständigen zu schätzen. Wenn der Vermieter einen Erlös erzielt, der die Mietschulden übersteigt, muss er den Rest an den Mieter auszahlen.

Mancher Vermieter fragt sich, ob er selbst zur Tat schreiten und dem Mieter Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung wegnehmen darf. Es gibt nämlich ein sogenanntes Selbsthilferecht: Nach § 562b Abs. 1 BGB darf der Vermieter auch ohne Anrufung eines Gerichts verhindern, dass der Mieter die Sachen aus der Wohnung fortschafft. Das bedeutet: Er darf zum Beispiel Gegenstände beim Auszug des Mieters in Besitz nehmen.

Wie das praktisch aussehen soll, sagt das Gesetz leider nicht. Das Selbsthilferecht gibt dem Vermieter nämlich nicht das Recht, Gewalt anzuwenden! Der Vermieter ist also bei der Ausübung des Selbsthilferechts immer in Gefahr, sich strafbar zu machen – zum Beispiel wegen Nötigung, Körperverletzung oder Hausfriedensbruch.

Wichtig: Solange der Mieter noch in der Wohnung wohnt und nichts fortschafft, darf der Vermieter keinerlei Selbsthilfe vornehmen. Er darf also zum Beispiel auf keinen Fall einfach die Garage aufbrechen und das Auto pfänden.

Bei einem Rechtsstreit um das Vermieterpfandrecht ist die Beweislast entscheidend. Vor Gericht gilt: Der Vermieter, der sich auf das Pfandrecht beruft, muss alle seine Voraussetzungen beweisen. Dazu gehört:

- das Bestehen der Forderung, für die er ein Pfand braucht,
- dass sein Mieter Eigentümer der betreffenden Sachen ist,
- dass der Mieter diese in die Mieträume eingebracht hat.

Dies betonte das OLG Düsseldorf in einem Urteil vom 15.1.1987, Az. 10 U 162/86.

Will der Mieter sich gegen die Ausübung des Vermieterpfandrechts wehren, muss er je nach Argumentation beweisen, dass

- die Forderung des Vermieters nicht (mehr) besteht oder
- dass die Sachen gar nicht pfändbar sind oder
- dass er die Gegenstände aus der Wohnung entfernen durfte und das Pfandrecht damit erloschen ist.

Dies entschied das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 22.1.2000, Az. 24 U 92/99.

Was außerdem zum Pfandrecht des Vermieters noch von Interesse ist:

1. Gilt das Pfandrecht auch bei möblierten Wohnungen?
Ja, es bezieht sich dann natürlich nur auf die Sachen des Mieters, nicht auf das Mobiliar des Vermieters.

2. Kann das Pfandrecht auch für Nebenkostenrückstände genutzt werden?
Ja, es gilt für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, nicht nur für die Kaltmiete.

3. Was ist, wenn die Sachen dem Partner oder Freunden gehören?
Kann der Vermieter nicht erkennen, dass die Sachen nicht dem Mieter gehören, darf er auch diese für seine Forderungen verwerten. Allerdings hat der Eigentümer, z. B. Freund, Partner, Elternteil des Mieters, ein Widerspruchsrecht. Im Zweifel muss er aber nachweisen, dass die Gegenstände ihm gehören.

4. Gilt das Pfandrecht auch für Haustiere?
Nein, lebende Tiere dürfen nicht gepfändet werden.

5. Kann das Pfandrecht im Mietvertrag ausgeschlossen werden?
Ja, Vermieter und Mieter können es vertraglich ausschließen. Allerdings ist das eher selten.

Das Pfandrecht des Vermieters geltend zu machen, ist nicht einfach. Für Vermieter gibt es dabei einige Stolperfallen. Probleme bereitet häufig die Beurteilung, welche Gegenstände überhaupt pfändbar sind. Vor einer solchen Maßnahme sollten sich Vermieter rechtlich beraten lassen. Betroffene Mieter haben gute Chancen, sich gegen eine Pfändung ihres Eigentums zu wehren. In beiden Fällen kann ein Fachanwalt für Mietrecht Sie kompetent beraten.