Möbel als Pfand: Was ist das Vermieterpfandrecht?

29.06.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (296 mal gelesen)
Möbel als Pfand: Was ist das Vermieterpfandrecht? © mahony - Fotolia.com
Vermieter können am Eigentum des Mieters ein Pfandrecht geltend machen, wenn dieser nicht zahlt. Allerdings sind diesem Recht des Vermieters enge Grenzen gesetzt. Und nicht alles, was sich in der Wohnung befindet, unterliegt dem Pfandrecht.

Was ist das Vermieterpfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht bedeutet, das ein Vermieter das bewegliche Eigentum des Mieters als Pfand einbehalten kann, wenn der Mieter Schulden aus dem Mietverhältnis hat. Damit sind nicht nur Mietschulden gemeint, es kann sich zum Beispiel auch um Ansprüche auf Schadensersatz handeln. Geregelt ist das Vermieterpfandrecht in den §§ 562 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das Pfandrecht entsteht durch das "Einbringen" der Sachen in die Wohnung. Eingebracht ist alles, was sich dauerhaft, also nicht nur vorübergehend, in der Wohnung befindet. Das Vermieterpfandrecht gilt nach dem Mietrecht für Wohnräume und gewerbliche Mieträume.

Was bedeutet dauerhaft?
Beispiel: Ein Mieter mietet mit der Wohnung auch eine Garage und stellt sein Auto hinein, mit dem er jeden Tag zur Arbeit fährt. Das Auto steht zwar nicht 24 Stunden am Tag in der Garage, gilt aber trotzdem als "in die Wohnung eingebracht" und unterliegt dem Vermieterpfandrecht. Ebenso der LKW-Fuhrpark einer Spedition, deren LKW jeden Tag tagsüber unterwegs sind, nach der Fahrt aber wieder in der gemieteten Halle abgestellt werden. Letzteres hat das Landgericht Neuruppin entschieden (Urteil vom 9.6.2000, Az. 4 S 272/99).

Welche Gegenstände unterliegen dem Pfandrecht?
Es muss sich um bewegliche Sachen handeln, die im Eigentum des Mieters stehen. Ausgenommen sind geliehene Sachen oder gemietete Gegenstände. Lebt ein Untermieter in der Wohnung oder ist ein Gast zu Besuch, fällt dessen Eigentum nicht unter das Vermieterpfandrecht. Eine weitere Ausnahme sind die nicht pfändbaren Sachen. Denn: Viele Gegenstände sind generell unpfändbar. Dies betrifft zum Beispiel Dinge, die dem persönlichen Bedarf oder dem Haushalt dienen, wie Kleidung, Kochherd, Kühlschrank, TV, ebenso Haustiere. Auch Gegenstände, die der Mieter zu seiner Berufsausübung braucht, können nicht gepfändet werden (wie etwa die Kamera eines Fotografen).

Wann endet das Pfandrecht?
Das Pfandrecht des Vermieters erlischt in dem Moment, in dem die Sachen von dessen Grundstück entfernt werden. Ausnahme: Der Vermieter weiß nichts davon, dass der Mieter sie wegbringt oder der Vermieter hat dem Wegbringen widersprochen. Ein solcher Widerspruch ist jedoch nicht immer möglich – zum Beispiel dann nicht, wenn die verbleibenden Sachen ausreichen, um die ausstehende Forderung abzusichern. Wurden Dinge ohne Wissen des Vermieters oder unter dessen Widerspruch fortgeschafft, kann das Vermieterpfandrecht auch gerichtlich geltend gemacht werden – hier besteht ein Herausgabeanspruch.

Selbsthilferecht
Ein kritischer Punkt beim Vermieterpfandrecht ist das Selbsthilferecht. Denn der Vermieter darf nach § 562b BGB auch ohne Anrufung eines Gerichts verhindern, dass der Mieter die Sachen aus der Wohnung fortschafft. Er darf die Sachen auch beim Auszug des Mieters in Besitz nehmen. Wie dies praktisch aussehen soll, sagt das Gesetz leider nicht. Denn das Selbsthilferecht gibt dem Vermieter kein Recht, Gewalt anzuwenden. Der Vermieter ist bei der Ausübung dieses Rechtes in ständiger Gefahr, sich strafbar zu machen – etwa wegen Nötigung, Körperverletzung oder Hausfriedensbruch. Solange der Mieter in der Wohnung wohnt und nichts fortschafft, darf der Vermieter keine Selbsthilfe vornehmen. Er darf also nicht die Garage aufbrechen und das Auto abschleppen.

Beweislast
Wird vor Gericht um das Vermieterpfandrecht gestritten, kommt der Beweislast entscheidende Bedeutung zu. Hier gilt: Der Vermieter, der sich auf das Pfandrecht beruft, muss alle seine Voraussetzungen beweisen. Also das Bestehen der Forderung, für die er ein Pfand braucht, dass sein Mieter Eigentümer der betreffenden Sachen ist und dass der Mieter diese in die Mieträume eingebracht hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.1.1987, Az. 10 U 162/86). Der Mieter hingegen muss je nach Argumentation beweisen, dass die Forderung des Vermieters nicht (mehr) besteht, dass die Sachen nicht pfändbar sind oder er die Gegenstände aus der Wohnung entfernen durfte und das Pfandrecht damit untergegangen ist (OLG Düsseldorf,Urteil vom 22.1.2000, Az. 24 U 92/99).

Fazit
Das Vermieterpfandrecht ist nicht ganz einfach geltend zu machen und bringt für den Vermieter einige Risiken mit sich. Schwierigkeiten bereitet besonders die Beurteilung, welche Sachen nun pfändbar sind und welche nicht. Mieter haben gute Chancen, sich gegen eine Pfändung ihres Eigentums zur Wehr zu setzen.