Rauchen in der Mietwohnung und auf dem Balkon

05.03.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (660 mal gelesen)
Rauchen in der Mietwohnung und auf dem Balkon © Rh - Anwalt-Suchservice

Rauchen in der Mietwohnung oder auf dem Balkon entspannt möglicherweise den Raucher, stört aber oft genug die Nachbarn. Was ist erlaubt und was nicht? Dürfen Nachbarn wegen Zigarettenrauch die Miete mindern?

Raucher und Nichtraucher geraten immer wieder in Streit. Dies gilt insbesondere im Wohnumfeld und in Mehrfamilienhäusern: Der eine will sich regelmäßig bei einer guten Zigarette entspannen, der andere möchte die frische Luft auf dem Balkon genießen oder seine Wohnung durchlüften. Das Dumme ist: Bei benachbarten Balkonen und offenen Fenstern erreicht der Zigarettenrauch zwangsläufig auch den Nichtraucher. Und natürlich wird auch kalter Zigarettenrauch im Treppenhaus einer Mietwohnung nicht unbedingt von allen Menschen als angenehm empfunden. Das Thema sorgt daher häufig für Streit zwischen Nachbarn oder zwischen Mietern und Vermietern.

Was besagt das Gesetz?


Die deutsche Gesetzgebung enthält keine Regelung zum Rauchen in Mietwohnungen. Nach der Rechtsprechung der Gerichte gilt der Grundsatz: Das Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. In die persönliche Lebensgestaltung des Mieters darf auch der Vermieter grundsätzlich nicht eingreifen.

Kann der Vermieter das Rauchen in der Wohnung untersagen?


In einem üblichen, formularmäßigen Mietvertrag kann der Vermieter dem Mieter das Rauchen nicht pauschal verbieten. Eine solche Vertragsklausel wäre schlicht unwirksam. Formularmäßig bedeutet, dass es sich um einen standardisierten und mehrfach verwendeten Vertragstext handelt, bei dem der Mieter keinen Verhandlungsspielraum hat.
Vermieter und Mieter können jedoch individuell miteinander vereinbaren, dass in dieser ganz bestimmten Wohnung nicht geraucht werden darf. Dies kann etwa in einem handschriftlichen Vertragszusatz mit eigenem Unterschriftsfeld festgelegt werden. Wichtig ist dabei, dass beide die Klausel aushandeln und nicht nur eine Seite diese vorgibt. Zweifelhaft ist dann allerdings immer noch, ob ein solches mietvertragliches Rauchverbot Besucher, Lebenspartner und Verwandte bindet. Denn diese sind keine Vertragspartner des Vermieters.
In Gemeinschaftsräumen wie Flur, Treppenhaus und Keller verhält sich die Sache anders. Hier darf der Vermieter ein Rauchverbot aussprechen – beispielsweise per Hausordnung.

Wann ist die Grenze überschritten? Der Fall Friedhelm A.


Eine Grenze hat die persönliche Lebensgestaltung des Mieters jedoch, wenn andere dadurch gestört werden. Auch die Nachbarn haben nämlich Rechte. So ging ein Fall durch die Presse und durch alle Gerichtsinstanzen, bei dem ein Rentner namens Friedhelm A. sich nach 40 Jahren Mietverhältnis mit Vermieterin und Nachbarn überworfen hatte: Nach dem Tod seiner Frau lüftete der starke Raucher offenbar eher sparsam und ließ die Rollläden meist geschlossen. Der Hausverwalter sah bei zwei Besuchen in der Wohnung überquellende Aschenbecher. Kalter Rauch zog ins Treppenhaus. Andere Mieter beschwerten sich, Abmahnungen der Vermieterin blieben ohne Erfolg. Der Mieter bestand darauf, weiterhin in seiner Wohnung zu rauchen. Es folgte die Kündigung und ein Räumungsprozess durch alle Instanzen.

Das Landgericht Düsseldorf sah die Kündigung zunächst als wirksam an (Az. 21 S 240/13). Der Bundesgerichtshof betonte zwar erneut, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehöre – exzessives Rauchen könne jedoch im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens darstellen und einen Kündigungsgrund liefern. Hier war aber von der Vorinstanz nicht genau genug festgestellt worden, ob die Geruchsbelästigung wirklich so gravierend war. Eine gründliche Beweisaufnahme hatte nämlich gar nicht stattgefunden. Der Fall wurde daher an das Landgericht zurückverwiesen (Urteil vom 18.2.2015, Az. VIII ZR 186/14).

Das Endergebnis – nach ausführlicher Vernehmung diverser Zeugen – war, dass der Raucher hier die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache nicht überschritten hatte. Nicht nur widersprachen sich die Aussagen der Zeugen, auch ließ sich der Rauch nicht eindeutig der Wohnung des Rentners zuordnen. Andere Besucher sagten aus, dass er durchaus lüfte und seine Aschenbecher ausleere. Hinzu kam, dass andere rauchende Mieter als Verursacher auch nicht ganz ausgeschlossen werden konnten. Die Kündigung wurde daher als unwirksam angesehen, der Mieter durfte in seiner Wohnung bleiben (Urteil vom 28.9.2016, Az. 23 S 18/15).

Das Gericht erläuterte: Die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch werde erst dann überschritten, wenn der Mieter bei Ausübung des grundsätzlich vertragsgemäßen Rauchens in der Wohnung das Gebot der Rücksichtnahme nicht genügend beachte, etwa indem er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche, nicht ergreife, sodass die übrigen Parteien des Hauses unzumutbar beeinträchtigt würden.

Was sagen andere Gerichte zum exzessiven Rauchen?


Es gibt mehrere Urteile, nach denen exzessives Rauchen nicht mehr vom normalen, vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst ist. Meist geht es dabei um Fälle, in denen an der Wohnung Schäden entstanden sind. Dem Bundesgerichtshof zufolge geht Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, wenn die Schäden in der Wohnung sich nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen wie übliche Malerarbeiten beseitigen lassen, sondern größere Instandsetzungsarbeiten notwendig machen (Az. VIII ZR 37/07). Gelber Putz und mit Nikotin imprägnierte Holzteile können also durchaus einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen.

Was gilt für das Rauchen auf dem Balkon?


Lange Zeit sahen die Gerichte kein Problem darin, dass Mieter auf dem Balkon ihrer Wohnung rauchten – die Nachbarn hatten dies eben zu dulden (z. B. AG Bonn, Az. 6 C 510/98). Inzwischen jedoch haben sich die Umstände geändert, und der Nichtraucherschutz hat an Bedeutung gewonnen.
Schon 2012 entschied das Landgericht Hamburg, dass Mieter einer Dachgeschosswohnung die Miete um fünf Prozent mindern können, wenn vom Balkon der darunter liegenden Wohnung dauernd Zigarettenrauch in ihre Räume zieht (Az. 311 S 92/10). Durch den Rauch sei die Gebrauchstauglichkeit ihrer Wohnung beeinträchtigt. Das Landgericht Frankfurt am Main gestattete einem Raucher, auf dem Balkon zu rauchen – allerdings musste er von zwei vorhandenen Balkonen den Balkon benutzen, auf dem das Rauchen niemanden störte (Az. 2-09 S 71/13).

Rauchen nach Stundenplan


Am 16.1.2015 erklärte der Bundesgerichtshof, dass nichtrauchende Mieter grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch gegen rauchende Mieter haben könnten. In diesem Fall rauchten die Mieter einer Erdgeschosswohnung mehrmals täglich auf ihrem Balkon. Die Mieter der Wohnung darüber wollten jedoch auf ihren Balkon frische Luft genießen.
Dem BGH zufolge ist ein Unterlassungsanspruch ausgeschlossen, wenn es sich um eine nur unwesentliche Beeinträchtigung handelt. Dies gilt jedoch nicht bei einer nachweisbaren Gesundheitsgefährdung – diese kann in jedem Fall einen Unterlassungsanspruch begründen. Der Mietvertrag spielte hier keine Rolle, da es um das Verhältnis der Nachbarn untereinander ging. Der Bundesgerichtshof schlug eine zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung in Raucher- und Nichtraucherzeiten vor und verwies das Verfahren zur Klärung einiger Fragen an die Vorinstanz zurück (Az. V ZR 110/14).

Auch das Landgericht Dortmund erlegte in einem Urteil vom 8. Juni 2017 Rauchern einen Stundenplan auf. Ein Ehepaar hatte regelmäßig auf der Terrasse seines Reihenhauses geraucht. Die Nachbarn störte dies sehr. Sie führten Tagebuch über jede Rauchsitzung. Vor Gericht erklären sie, dass sie nur noch nachts lüften konnten, wenn sie keinen Zigarettenqualm in ihrer Wohnung wollten. Obwohl im erstinstanzlichen Verfahren eine Amtsrichterin beim Ortstermin keinen Rauch hatte riechen können, verfolgten die Kläger ihr Anliegen weiter. In zweiter Instanz mit Erfolg: Das Gericht erklärte, dass jeder das Recht habe, rauchfrei zu wohnen. Hier sei das Rauchen auf der Terrasse eine nachhaltige und häufige Beeinträchtigung der Nachbarn und müsse von diesen nicht hingenommen werden. Die Raucher dürften die Terrasse nur noch nach einem festen Stundenplan zum Rauchen nutzen: Rauchfrei bleiben müssten die Zeiten von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr. Andernfalls drohe ihnen ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 Euro oder Ordnungshaft (Az. 1 S 451/15).
Allerdings gibt es auch andere Meinungen: Das Landgericht Potsdam entschied am 14.3.2014 (Az. 1 S 31/13), dass Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gegen andere Mieter in der Regel keinen Anspruch darauf haben, dass diese das Rauchen auf dem benachbarten Balkon zu fest bestimmten Tageszeiten unterlassen.

Praxistipp


Die Gerichte sind sich nicht immer einig, wann beim Rauchen die Grenze des Zumutbaren überschritten ist. Ihre Urteile werden jedoch immer nichtraucherfreundlicher. Wie immer im Verhältnis unter Nachbarn kann auch beim Thema Rauchen gegenseitige Rücksichtnahme nicht schaden. Ansonsten hilft ein Fachanwalt für Mietrecht, oder, wenn es um Unterlassungsansprüche unter Nachbarn geht, ein Anwalt, der sich schwerpunktmäßig mit dem Zivilrecht befasst.

(Ma)



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