Schlüssel verloren: Müssen Mieter Schadensersatz zahlen?

11.03.2019, Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (259 mal gelesen)
Schlüssel verloren: Müssen Mieter Schadensersatz zahlen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Wohnungsschlüssel gehen nicht selten verloren. Bei einer Mietwohnung gibt es meist beim Auszug Streit darum, ob der Mieter die Kosten für den Austausch der ganzen Schließanlage tragen muss.

Eine unangenehme Situation: Das Mietverhältnis ist beendet, der Vermieter möchte die übergebenen Schlüssel für Haus und Wohnung zurück – aber ein Schlüssel ist nicht mehr auffindbar. Verlegt, verliehen, verloren – der Verbleib ist nicht mehr zu klären. Das Problem: Mit dem Schlüssel können sich womöglich Fremde Zugang zur Wohnung verschaffen. Umso schlimmer, wenn es sich um eine Schließanlage handelt – der Schlüssel gewährt auch Zugang zum Haus. Muss der Mieter jetzt den Austausch der Schließanlage bezahlen? Oder muss er nur einen Schlüssel nachfertigen lassen?

Welche Pflichten hat ein Mieter beim Verlust eines Schlüssels?


Mit Unterzeichnung des Mietvertrages übernimmt der Mieter auch eine Obhutspflicht an der Mietwohnung. Er muss also mit der Wohnung sorgsam umgehen. Dazu gehört auch, dass er den Vermieter unverzüglich informiert, wenn er einen Wohnungs- oder Hausschlüssel verliert.

Wann muss der Mieter Schadensersatz leisten?


Der Mieter muss grundsätzlich Schadensersatz zahlen, wenn er selbst den Verlust des Schlüssels verschuldet hat. Davon ist meist auszugehen, wenn ein Schlüssel bei Ende des Mietverhältnisses nicht mehr auffindbar ist. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen der Mieter beweisen kann, dass er nicht schuld am Verlust des Schlüssels ist: Wenn ihm der Schlüssel zum Beispiel bei einem Raubüberfall abgenommen oder bei einem Einbruch in die Wohnung entwendet wurde.
So entschied beispielsweise das Amtsgericht Berlin-Spandau, dass Mieter nicht verpflichtet sind, bei unverschuldetem Schlüsselverlust Schadensersatz zu leisten. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam (Urteil vom 20.12.2012, Az. 6 C 546/12). Nicht als Verschulden wird es zum Beispiel angesehen, wenn dem Mieter der Schlüssel unterwegs aus seinem Rucksack gestohlen wird (AG Hamburg, Urteil vom 26.8.1999, Az. 47 C 178/99).
Achtung: Ein leichtfertiger Umgang mit Schlüsseln kann als Verschulden betrachtet werden – etwa, wenn man diese sichtbar im geparkten Auto herumliegen lässt. Dies gilt in verstärktem Maße dann, wenn auch noch eine Laptoptasche als Anreiz und Geschäftspapiere mit der Adresse des Mietobjekts danebenliegen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 11.02.2008, Az. 8 U 151/07).

Was muss der Mieter ersetzen?


Ob der Mieter nur die Kosten für die Nachfertigung eines Schlüssels oder die für den Austausch der ganzen Schließanlage zahlen muss, hängt davon ab, ob die Gefahr besteht, dass der verschwundene Schlüssel von Fremden missbraucht werden könnte, um ins Haus zu gelangen. Eine solche Gefahr besteht zum Beispiel nicht, wenn der Mieter den Schlüssel bei einer Kanutour auf dem Bodensee verloren hat und dieser jetzt bei den Fischen liegt.
Grundsätzlich gilt allerdings: Besteht die Gefahr, dass Fremde den Schlüssel nutzen, kann der Vermieter auch den Austausch der gesamten Schließanlage auf Kosten des Mieters fordern.

Darf der Vermieter Schadensersatz für fiktive Kosten fordern?


Nein. Der Vermieter darf keinen Schadensersatz für die Kosten des Austauschs der ganzen Schließanlage auf Basis eines Kostenvoranschlags verlangen, wenn er die Anlage in Wahrheit gar nicht austauschen lässt. Denn: In diesem Fall schätzt er selbst ja offensichtlich das Sicherheitsrisiko selbst als so gering ein, dass kein Austausch erforderlich ist.
Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem ein Mieter beim Auszug nur einen von zwei Wohnungsschlüsseln zurückgegeben hatte. Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft forderte daraufhin für den Austausch der Schließanlage einen Kostenvorschuss von 1.468 Euro. Allerdings war die Anlage auch nach Ausschöpfen aller Gerichtsinstanzen immer noch nicht ausgetauscht. Der BGH hielt fest: Grundsätzlich kann der Vermieter in einem solchen Fall die Kosten für den Austausch der ganzen Schließanlage verlangen. Aber nur, wenn diese tatsächlich ausgetauscht wurde, also nach dem Austausch (Urteil vom 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Was passiert, wenn der Schlüssel auf dem Postweg verschwindet?


Schickt der Mieter den Schlüssel dem Vermieter per Post zu, etwa als Einschreiben mit Rückschein, und kommt nur ein aufgeschnittener Umschlag an, haftet der Mieter. Es sei denn, er kann beweisen, dass er den Schlüssel wirklich in den Brief gesteckt und abgeschickt hat und dass der Brief beim Vermieter angekommen ist (AG Brandenburg, Urteil vom 1.9.2014, Az. 31 C 32/14).

Wie lange darf der Vermieter warten, bis er die Schlösser austauschen lässt?


Dafür gibt es keinen festen Zeitraum. Zu lange warten sollte der Vermieter aber nicht. Denn: Der Grund für seinen Anspruch auf Kostenerstattung sind ja Sicherheitsbedenken. Wenn er sich aber mit dem Austausch der Schlösser zu viel Zeit lässt, gibt er gewissermaßen dadurch zu, dass er eigentlich keine großen Sicherheitsbedenken hat.
So sprach das Amtsgericht Waren/Müritz einem Vermieter den Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch einer Schließanlage ab. Seine Mieterin hatte im Juni 2013 ihren Schlüssel verloren, er hatte erst im Oktober 2014 die Schlösser austauschen lassen. Dem Gericht zufolge könne er sich nach einem so langen Zeitraum nicht mehr auf Sicherheitsbedenken berufen (Amtsgericht Waren/Müritz, Urteil vom 12.10.2017, Az. 106 C 1139/15).

Praxistipp


Unter Umständen zahlt die private Haftpflichtversicherung für die Kosten eines Schlüsselverlustes. Dies hängt aber vom Vertragsinhalt ab, denn zur Grundausstattung einer Privathaftpflicht-Versicherung gehört das Thema nicht. Berufliche Schlüssel sind übrigens generell davon nicht umfasst. Wer beruflich mit Schlüsseln für größere Gebäude umgeht, kann eine besondere Versicherung gegen Schlüsselverlust abschließen.
Geraten Mieter und Vermieter über verschwundene Schlüssel in Streit, kann ein Fachanwalt für Mietrecht klären, welche Ansprüche im Einzelfall bestehen.

(Bu)



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