Tipps für eine rechtssichere Wohnungsübergabe

10.08.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (454 mal gelesen)
Schlüsselübergabe,Wohnungstür Bei der Wohnungsübergabe kann man viel falsch machen. © Bu - Anwalt-Suchservice

Die Übergabe einer Mietwohnung - zum Beispiel die Rückgabe an den Vermieter - ist eine alltägliche Situation. Was ist dabei rechtlich zu beachten, damit es anschließend nicht zum Streit kommt?

Die Wohnungsübergabe markiert Anfang und Ende eines Mietverhältnisses. Für Mieter ist besonders die Übergabe am Ende interessant. Denn hier geht es um den Zustand der Wohnung und oft folgen teure Nachforderungen des Vermieters oder Streit um die Mietkaution. Bei einer Wohnungsübergabe kann man einiges falsch machen. Eine wichtige Absicherung für beide Seiten ist ein korrekt erstelltes Übergabeprotokoll.

Wohnungsübergabe: Warum ist das Übergabeprotokoll so wichtig?


Der Mietvertrag verpflichtet Mieter oft dazu, in ihrer Mietwohnung sogenannte Schönheitsreparaturen durchzuführen – dies sind hauptsächlich Malerarbeiten. So sollen die Spuren der Jahre an Wänden und Decken beseitigt werden. Aber auch vom Mieter verursachte Schäden an der Wohnung – beispielsweise ein gesprungenes Waschbecken, angebohrte Fliesen oder Löcher im Parkett – muss der Mieter beseitigen oder ersetzen. Es ist daher beim Auszug besonders wichtig, gemeinsam festzustellen, welche Schäden es gibt – und welche nicht.
Der Mieter muss jedoch nicht für Schäden aufkommen, die es schon bei seinem Einzug gab. Auch beim Einzug sollte man daher unbedingt ein Übergabeprotokoll anfertigen.

Was muss im Übergabeprotokoll drin stehen?


Im Protokoll wird der Zustand der Wohnung bei der Übergabe festgehalten. Daraus sollten natürlich zuerst einmal die Namen von Mieter und Vermieter hervorgehen, die Anschrift der Wohnung und das Datum des jeweiligen Ein- oder Auszugs sowie - wichtig - der letzten Renovierung.
Erwähnt werden sollte unbedingt die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel. Wichtig sind auch die Zählerdaten von Gas, Strom, Wasser und Heizwärme.

Der Zustand der Wohnung muss ausführlich und Raum für Raum festgehalten werden: Wurden die Schönheitsreparaturen bzw. Malerarbeiten vertragsgemäß durchgeführt? Sind Mängel oder Defekte an vermietereigenen Geräten oder Installationen vorhanden? Wie ist der Zustand von Fenstern, Innentüren, Heizkörpern, Wasser-Armaturen, Waschbecken, Dusch- oder Badewanne, Fliesen und Küchenzeile? Funktionieren die elektrischen Geräte, etwa Herd, Dunstabzug und Wasserboiler?

Zu erwähnen ist auch, ob der Mieter Müll oder Möbel zurückgelassen hat, die noch entsorgt werden müssen. Die Nebenräume wie Keller, Dachbodenabteil oder Garage und den Balkon sollte man sich ebenfalls zusammen anschauen und vermerken, ob dort alles in Ordnung ist.
Das Übergabeprotokoll ist besonders beim Auszug wichtig: Der Mieter hat zu diesem Zeitpunkt hauptsächlich seine neue Wohnung im Kopf und möchte sich von der bisherigen möglichst schnell verabschieden. Der Vermieter dagegen möchte die Wohnung schnell für neue Mieter fit machen, ohne auf finanziellen Schäden sitzen zu bleiben. In dieser Phase entsteht besonders schnell Streit - um angeblich schlecht ausgeführte Schönheitsreparaturen oder um Defekte, die man in der Eile übersehen hat.

Welche Bedeutung haben die Unterschriften?


Mieter und Vermieter sollte unbedingt beide das Übergabeprotokoll unterschreiben. Damit bestätigen beide den Zustand der Wohnung. Vor Gericht gilt ein von beiden unterschriebenes Protokoll als gutes Beweismittel: Der Mieter kann schlecht behaupten, dass ein Schaden nicht vorhanden ist, wenn er diesen zuvor per Unterschrift bestätigt hat. Und der Vermieter kann keine zusätzlichen Schäden geltend machen, die ihm nachher noch eingefallen sind.

Aber: Die Unterschrift des Mieters hat darüber hinaus keine Rechtsfolgen. Sie ist kein Schuldanerkenntnis dafür, dass er einen Schaden verursacht hat. Beim Protokoll geht es erst einmal nur um das reine Vorhandensein von Mängeln und Schäden.

Wie ausführlich müssen die Schäden bei der Wohnungsübergabe beschrieben werden?


Wenn ein Schaden festgestellt wird, muss aus dem Protokoll möglichst genau zu ersehen sein, wie dieser aussieht. Normalerweise reicht also ein reines Ankreuzformular (gerne von größeren Hausverwaltungen verwendet) oder ein Hinweis wie "defekt" nicht aus.

Verzichten sollte man auf allgemeine Bemerkungen wie "abgewohnt" oder "Farbe verblasst". Immerhin soll das Übergabeprotokoll klare Verhältnisse schaffen und nicht für zusätzliche Streitpunkte durch Unklarheiten sorgen. Besonders bei der Qualität eines Deckenanstrichs oder anderen Malerarbeiten kommt es schnell zu Meinungsverschiedenheiten, wenn das Protokoll nicht klar und deutlich besagt, worin denn nun der Schaden oder Mangel eigentlich besteht.
Will der Vermieter vor Gericht Schadensersatz fordern, muss er begründen und beweisen können, wie der Schaden entstanden ist und wie der Betrag zustande kommt. Für beide Seiten können Fotos hilfreich sein, um im Streitfall weitere Beweise zu haben.

Welche Schäden braucht der Mieter nicht zu beseitigen?


Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen – soweit vertraglich wirksam vereinbart. Viele Vertragsklauseln in diesem Zusammenhang wurden mittlerweile von Gerichten für unwirksam erklärt. Mieter müssen auch selbst verursachte Schäden beseitigen. Hier liegt die Betonung auf "selbst verursacht". Schäden, die der Vormieter zu verantworten hat, muss der Mieter nicht beseitigen. Ein Beweis ist praktisch nur möglich, wenn beim Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll erstellt wird. Dann kann beispielsweise ein Sprung im Waschbecken dem richtigen Verantwortlichen zugeordnet werden (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 64/02).

Mieter können ebenfalls nicht für Schäden infolge baulicher Mängel, wie Risse in der Wand oder Feuchtigkeitsschäden durch undichte Rohre, verantwortlich gemacht werden. Ebenfalls nicht für Abnutzungserscheinungen durch den ganz normalen, vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Diese sind nämlich schon mit der Miete abgegolten. Ein klassisches Beispiel dafür ist der abgelaufene oder durch Möbelfüße eingedrückte Teppichboden.

Dagegen sind Brandlöcher im Teppich jedoch wieder ein Schaden und keine Abnutzung. Verfärbungen von Badezimmer-Fugen gelten wieder als normale Abnutzung, auch Schatten auf der Tapete durch aufgehängte Bilder oder leichte Kratzer auf den Dielen im Flur.
Mieter sind nicht dazu verpflichtet, den abgelaufenen Parkettboden abzuschleifen und neu versiegeln zu lassen. Selbst eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.1.2010, Az. VIII ZR 48/09).
Abnutzungserscheinungen müssen nicht mit ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden.

Praktische Tipps für die Wohnungsübergabe


Bei der Übergabe sollte die Wohnung leer sein. Die Schönheitsreparaturen sollten bereits durchgeführt und es sollte abschließend geputzt sein. Der Übergabetermin sollte tagsüber und im Tageslicht stattfinden, damit Mängel auch sichtbar sind. Trotzdem empfiehlt es sich, eine Taschenlampe (oder ein Handy mit entsprechender Funktion) mitzubringen - zum Beispiel für das Ablesen von Zählern in dunklen Kellern.

Beim Dokumentieren des Wohnungszustandes helfen eine Digitalkamera oder eine gute Handykamera. Beide Seiten sollten sich genug Zeit nehmen und die Räume gemeinsam abgehen. Bei einem Auszug kann eine zweistufige Übergabe sinnvoll sein: Erst begehen beide die Wohnung gemeinsam und stellen fest, welche Arbeiten der Mieter noch machen soll. Dann kommt als zweiter Schritt die endgültige Übergabe mit der Erstellung des Protokolls und der Auflistung bestehender Mängel. Für Mieter empfiehlt es sich, dabei einen Zeugen mitzubringen. Dieser kann bei einem eventuellen späteren Rechtsstreit aussagen, wenn um vom Vermieter behauptete Mängel gestritten wird, die der Mieter bei der Übergabe nicht anerkannt hat.

Praxistipp


Eine Wohnungsübergabe kann schnell für Streit und unnötige Kosten sorgen. Ein gutes Übergabeprotokoll hilft, dies zu vermeiden. Kommt es dann trotzdem zu einem Rechtsstreit, kann ein Fachanwalt für Mietrecht dem Mieter oder Vermieter entscheidende Hilfe leisten.

(Ma)



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