Kategorie: Mietrecht und Pachtrecht

Tipps für eine rechtssichere Wohnungsübergabe

20.03.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice (130 mal gelesen)
Tipps für eine rechtssichere Wohnungsübergabe © Bu - Anwalt-Suchservice

Eine alltägliche Situation: Die gekündigte Mietwohnung wird an den Vermieter zurückgegeben. Bei der Wohnungsübergabe gibt es allerdings einiges zu beachten, wenn es anschließend nicht zum Streit kommen soll.

Die Wohnungsübergabe markiert das Ende des Mietverhältnisses. Aber bei ihr kann man viel falsch machen. Besonders wichtig ist ein korrekt erstelltes Übergabeprotokoll.

Warum ist das Übergabeprotokoll so wichtig?


Mieter sind oft per Mietvertrag dazu verpflichtet, in ihrer Mietwohnung sogenannte Schönheitsreparaturen durchzuführen – hauptsächlich Malerarbeiten, um die Spuren der Jahre an Wänden und Decken zu beseitigen. Aber auch vom Mieter verschuldete Schäden an der Wohnung – etwa ein gesprungenes Waschbecken, angebohrte Fliesen oder Löcher im Parkett – müssen vom Mieter beseitigt oder ersetzt werden. Beim Auszug ist es daher wichtig, gemeinsam festzustellen, welche Schäden vorhanden sind – und welche nicht. Aber der Mieter muss nicht für Schäden aufkommen, die bereits bei seinem Einzug vorhanden waren. Deshalb empfiehlt sich sowohl beim Einzug als auch beim Auszug die Anfertigung eines Übergabeprotokolls.

Was muss im Übergabeprotokoll drin stehen?


Aus dem Protokoll ergibt sich der Zustand der Wohnung bei Übergabe. Es sollte zunächst einmal die Namen von Mieter und Vermieter enthalten, die Anschrift der Wohnung sowie das Datum des jeweiligen Ein- oder Auszugstermins und der letzten Renovierung. Dann geht es weiter mit der Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel. Ein wichtiger Punkt sind auch die Zählerdaten von Gas, Strom, Wasser sowie Heizwärme. Dann muss der Wohnungszustand ausführlich und Raum für Raum festgehalten werden. Sind die Schönheitsreparaturen bzw. Malerarbeiten vertragsgemäß durchgeführt worden? Gibt es Mängel oder Defekte an vermietereigenen Geräten oder Installationen? In welchem Zustand sind Fenster, Innentüren, Heizkörper, Wasser-Armaturen, Waschbecken, Dusch- oder Badewanne, Fliesen und Küchenzeile? Funktionieren elektrische Geräte (Herd, Dunstabzug, Wasserboiler)? Hat der Mieter Müll oder Möbel zurückgelassen, die noch zu beseitigen sind? Wichtig ist auch eine Begutachtung von Nebenräumen wie Keller, Dachbodenabteil oder Garage oder dem Balkon. Gerade beim Auszug ist das Übergabeprotokoll wichtig – denn der Mieter hat hier in erster Linie seine neue Wohnung im Kopf und möchte sich von der bisherigen möglichst schnell verabschieden, während der Vermieter die Wohnung für einen neuen Mieter fit machen möchte, ohne auf finanziellen Schäden sitzen zu bleiben, für die er nichts kann.

Welche Bedeutung haben die Unterschriften?


Meist unterschreiben Mieter und Vermieter das Übergabeprotokoll. Beide bestätigen damit den Zustand der Wohnung. Vor Gericht ist ein von beiden unterschriebenes Protokoll ein starkes Beweismittel. Der Mieter kann kaum behaupten, dass irgend ein Schaden nicht vorhanden ist, wenn er diesen zuvor mit seiner Unterschrift bestätigt hat. Auch der Vermieter kann keine zusätzlichen Schäden geltend machen. Eine weitere Bedeutung hat die Unterschrift des Mieters allerdings nicht: Sie stellt kein Schuldanerkenntnis dafür dar, dass er den Schaden verursacht hat. Hier geht es erst einmal nur um das reine Vorhandensein von Schäden oder Mängeln.

Wie ausführlich müssen die Schäden beschrieben werden?


Wird ein Schaden festgestellt, muss aus dem Protokoll möglichst genau hervorgehen, wie dieser aussieht. Ein reines Ankreuzformular oder ein Hinweis wie "defekt" reicht nicht aus. Auf allgemeine Bemerkungen wie "abgewohnt" oder "verblasst" sollte verzichtet werden. Denn das Übergabeprotokoll soll ja schließlich klare Verhältnisse schaffen und eben nicht für zusätzliche Streitpunkte sorgen. Gerade bei der Qualität eines Deckenanstrichs oder anderen Malerarbeiten entsteht schnell Streit, wenn aus dem Protokoll nicht genau hervorgeht, worin der Schaden oder Mangel eigentlich besteht. Soll vor Gericht dafür Schadensersatz eingefordert werden, muss der Vermieter begründen und beweisen können, warum ein Schaden in der jeweiligen Höhe entstanden ist. Es kann von Vorteil sein, von Schäden Fotos aufzunehmen, um im Streitfall ein zusätzliches Beweismittel zu haben.

Welche Schäden muss der Mieter nicht beseitigen?


Der Mieter muss Schönheitsreparaturen durchführen – soweit vertraglich wirksam vereinbart – und selbst verursachte Schäden beseitigen. Die Betonung liegt hier auf "selbst verursacht". Schäden, die durch den Vormieter entstanden sind, muss er nicht beseitigen. Um dies festzustellen, ist es wichtig, bei Ein- und Auszug Protokolle zu erstellen. So kann zum Beispiel ein Sprung im Waschbecken dem richtigen Verantwortlichen zugeordnet werden (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 64/02). Aber auch für Schäden infolge baulicher Mängel, wie etwa Risse in der Wand oder Feuchtigkeitsschäden durch undichte Rohre, kann der Mieter nicht verantwortlich gemacht werden. Und auch nicht für Abnutzungserscheinungen, die durch den normalen, vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstehen. Denn diese sind mit der Miete abgegolten. Klassisches Beispiel dafür ist der abgelaufene oder durch Möbelfüße eingedrückte Teppichboden. Aber: Brandlöcher im Teppich sind ein Schaden, der nichts mit Abnutzung zu tun hat. Auch Verfärbungen von Badezimmer-Fugen gelten als normale Abnutzung, ebenso wie Schatten auf der Tapete durch aufgehängte Bilder oder leichte Kratzer auf den Dielen im Flur. Ebenso muss der Mieter nicht den abgelaufenen Parkettboden abschleifen und neu versiegeln lassen – dazu kann er nicht einmal vertraglich verpflichtet werden (BGH, Urteil vom 13.1.2010, Az. VIII ZR 48/09). Abnutzungserscheinungen müssen daher nicht ins Übergabeprotokoll mit aufgenommen werden.

Praktische Tipps für die Wohnungsübergabe


Die Wohnung sollte bei der Übergabe leer sein, die Schönheitsreparaturen sollten durchgeführt und es sollte abschließend durchgeputzt sein. Der Termin sollte tagsüber und im Tageslicht stattfinden, damit Mängel gesehen werden können. Eine Taschenlampe ist trotzdem ein sinnvolles Hilfsmittel – etwa für das Ablesen von Zählern in dunklen Kellern. Eine Digitalkamera oder eine gute Handykamera helfen beim Dokumentieren von Mängeln. Mieter und Vermieter sollten sich etwas Zeit nehmen und die Räume gemeinsam abgehen. Beim Auszug kann eine zweistufige Übergabe sinnvoll sein: Zuerst kommt eine gemeinsame Begehung mit der Feststellung, welche Arbeiten der Mieter noch zu machen hat. Dann kommt die endgültige Übergabe mit Erstellung des Protokolls und Auflistung bestehender Mängel. Hier empfiehlt es sich aus Sicht des Mieters, einen Zeugen zur Übergabe hinzuzuziehen. So gerät er in einem eventuellen späteren Rechtsstreit nicht in Beweisnot, wenn es um vom Vermieter behauptete Mängel geht, die vom Mieter bei der Übergabe nicht anerkannt wurden.


Gefällt Ihnen dieser Rechtstipp?
Ihre Bewertung:  stern_graustern_graustern_graustern_graustern_grau
Bisher abgegebene Bewertungen:
sternsternsternsternstern  4,5/5 (16 Bewertungen)

Hier finden Sie Anwälte für Mietrecht und Pachtrecht an Ihrem Ort (alphabetisch sortiert)
A B C D E F G H I J K L M N O P R S T U V W Z Ö

Suche in Rechtstipps

Diese Beiträge könnten Sie auch interessieren:
2017-03-09, Redaktion Anwalt-Suchservice
Rauchverbot, Schönheitsreparaturen oder der Kinderwagen im Hausflur - Streit zwischen Vermieter und Mieter ist ein Dauerbrenner vor deutschen Gerichten. Was muss man also als Mieter dulden und wogegen kann man sich wehren?
2017-05-11, Redaktion Anwalt-Suchservice
Mietverträge dürfen vom Vermieter nur aus wenigen, gesetzlich festgelegten Gründen gekündigt werden. Einer davon ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Sie "widerspricht" dem Mieterschutz. Doch die Gründe für den Eigenbedarf sind über die Jahre lockerer geworden.
2017-03-08, Redaktion Anwalt-Suchservice
In Deutschland leben etwa 50 Millionen Menschen zur Miete, die als Mieter vom Gesetz unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Das Gegenstück zum Mieter und "Leidtragender" des sozialen Mieterschutzes ist der Vermieter.
2017-04-26, Redaktion Anwalt-Suchservice
Viele Regelungen im Mietrecht dienen dem Mieterschutz. Seit einiger Zeit rücken aber auch die Vermieterrechte (wieder) stärker in den Mittelpunkt. Dabei sind besonders die Rechte in Bezug auf Mietnomaden (Messies) und dem Recht auf Eigenbedarf zu nennen.
2017-05-11, Redaktion Anwalt-Suchservice
Eine Mieterhöhung zu erhalten, ist für Mieter eine schlechte Nachricht. Oft machen Vermieter jedoch bei der Mieterhöhung Fehler und der eingeplante höhere Mietzins bleibt aus.
2007-09-20, PM IVD vom 11.09.2007 (561 mal gelesen)

Baulärm, Heizungsprobleme oder ein defekter Badewannenabfluss: Mängel in und an der Wohnung, die eine Nutzung erheblich beeinträchtigen, berechtigen den Mieter zur Senkung der Miete. Doch hier ist Vorsicht geboten: Bevor der Mieter die Miete senken...

sternsternsternsternstern  3,9/5 (49 Bewertungen)
2009-10-03, Autor Marco Pape (4411 mal gelesen)

Weist die Mietwohnung Mängel auf, dann hat der Mieter zahlreiche Ansprüche gegen den Vermieter. Der nachfolgende Beitrag stellt diese Ansprüche und ihre Voraussetzungen im Überblick dar Weitere Infos unter ...

sternsternsternsternstern  4,0/5 (44 Bewertungen)
2008-05-06, PM IVD vom 02.05.2008 (571 mal gelesen)

57 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete. Täglich werden bundesweit tausende Mietverträge neu abgeschlossen - viele von ihnen enthalten unwirksame Klauseln oder sind sogar insgesamt unwirksam. Gerade private Vermieter sind oft unsicher, welche...

sternsternsternsternstern  4,0/5 (54 Bewertungen)
2008-04-10, PM IVD vom 02. April 2008 (638 mal gelesen)

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen...

sternsternsternsternstern  4,0/5 (54 Bewertungen)
2012-08-16, Sozialgericht Berlin (S 150 AS 25169/09) (331 mal gelesen)

Das Jobcenter muss grundsätzlich nicht für Doppelmieten aufkommen, die dadurch entstehen, dass ein altes Mietverhältnis noch ausläuft, während bereits eine neue Wohnung bezogen wurde. Ein Anspruch auf Übernahme der Überschneidungskosten besteht nur...

sternsternsternsternstern  4,1/5 (20 Bewertungen)
weitere Rechtstipps in der Rubrik Mietrecht und Pachtrecht weitere Rechtstipps weitere Rechtstipps in der Rubrik Mietrecht und Pachtrecht

Suchen Sie hier mit einem

Rechtsthema, z.B.: Kündigung, Scheidung...
Rechtsgebiet, z.B. Arbeitsrecht, Mietrecht...
Qualifikation, z.B. Fachanwalt für...
Name, z.B. Max Mustermann

Suchen Sie hier mit

einer PLZ, z.B.: 10117, 1224,..
oder
einem Ort, z.B.: Berlin, Hamburg...

Suche in Rechtstipps
Cookies helfen uns bei der Bereitstellung unserer Dienste. Durch die Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies setzen.   
Mehr Informationen  |  OK
Durch die Nutzung unserer Dienste, erklären Sie sich mit Cookies einverstanden.    Info
OK