Schlüssel verloren: Müssen Mieter Schadensersatz zahlen?

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages übernehmen Mieter auch eine Obhutspflicht für die Mietwohnung. Das bedeutet: Sie müssen sorgsam mit der Wohnung umgehen. Dazu gehört es, den Vermieter unverzüglich zu informieren, wenn man einen Wohnungs- oder Hausschlüssel verliert. Denn immerhin könnten sich so Fremde Zugang zum Haus verschaffen.

Mieter müssen grundsätzlich Schadensersatz zahlen, wenn sie den Verlust des Schlüssels selbst verschuldet haben. Davon ist meist auszugehen, wenn sich ein Schlüssel bei Ende des Mietverhältnisses nicht mehr auffinden lässt. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen Mieter beweisen können, dass sie nicht schuld sind am Verlust des Schlüssels. Beispielsweise dann, wenn ihnen der Schlüssel bei einem Raubüberfall abgenommen oder bei einem Einbruch in die Wohnung gestohlen wurde.

Dazu ein paar Gerichtsurteile:

Einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau zufolge sind Mieter nicht dazu verpflichtet, bei einem unverschuldeten Schlüsselverlust Schadensersatz zu leisten. Wenn so etwas im Mietvertrag steht, ist diese Klausel unwirksam (Urteil vom 20.12.2012, Az. 6 C 546/12).

Wenn einem Mieter unterwegs der Wohnungsschlüssel aus seinem Rucksack gestohlen wird, ist dies nicht die Schuld des Mieters – so entschied das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 26.8.1999, Az. 47 C 178/99).

Gehen Mieter jedoch allzu leichtfertig mit ihren Schlüsseln um und werden diese dann gestohlen, kann dies als Verschulden der Mieter angesehen werden. Dies gilt zum Beispiel, wenn die Schlüssel sichtbar im geparkten Auto liegen, womöglich noch mit zusätzlichen Diebstahlsanreizen wie einer Laptoptasche daneben und zusammen mit Geschäftspapieren, auf denen die Adresse des Mietobjekts steht (Kammergericht Berlin, Urteil vom 11.02.2008, Az. 8 U 151/07).

Ob der Mieter lediglich die Kosten für die Nachfertigung eines Schlüssels bezahlen muss, oder die für den Austausch der kompletten Schließanlage, hängt davon ab, ob der verschwundene Schlüssel von Fremden missbraucht werden könnte, um ins Haus zu kommen. In manchen Fällen kann man eine solche Gefahr relativ sicher ausschließen – zum Beispiel, wenn der Mieter den Schlüssel bei einer Kanutour auf dem Bodensee verloren hat und dieser jetzt bei den Fischen liegt.

Grundsätzlich gilt jedoch: Sobald die Gefahr besteht, dass Fremde den Schlüssel nutzen, um ins Haus zu kommen, kann der Vermieter den Austausch der kompletten Schließanlage auf Kosten des Mieters fordern.

Nein. Lässt der Vermieter die Schließanlage nicht wirklich austauschen, kann er auch keinen Schadensersatz für die Kosten des Austauschs auf Basis eines Kostenvoranschlags verlangen. Denn: Er schätzt ja offenbar das Sicherheitsrisiko selbst so gering ein, dass kein Austausch erforderlich ist. Also ist kein Schaden entstanden.

Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem ein Mieter beim Auszug nur einen von zwei Wohnungsschlüsseln zurückgeben konnte. Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft forderte vom Mieter einen Kostenvorschuss von 1.468 Euro für den Austausch der Schließanlage. Allerdings war die Anlage auch nach Ausschöpfen aller Gerichtsinstanzen immer noch nicht ausgetauscht. Der BGH erklärte: Ein Vermieter könne in einem solchen Fall zwar grundsätzlich die Kosten für den Austausch der kompletten Schließanlage verlangen. Dies gelte aber nur, wenn diese auch wirklich ausgetauscht wurde, also nach dem erfolgten Austausch (Urteil vom 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Schickt ein Mieter seine Schlüssel dem Vermieter per Post zu, etwa als Einschreiben mit Rückschein, und kommt dann nur ein aufgeschnittener Umschlag an, haftet der Mieter. Ausnahme: Er kann beweisen, dass er den Schlüssel wirklich in den Brief gesteckt und abgeschickt hat und dass der Brief beim Vermieter angekommen ist (AG Brandenburg, Urteil vom 1.9.2014, Az. 31 C 32/14).

Dafür gibt es keinen festen Zeitraum. Der Vermieter sollte jedoch auch nicht zu lange warten. Schließlich beruht sein Anspruch auf Kostenerstattung ja auf Sicherheitsbedenken. Wenn er sich mit dem Austausch der Schlösser zu viel Zeit lässt, gibt er zu, dass er eigentlich keine großen Sicherheitsbedenken hat.

Aus diesem Grund sprach das Amtsgericht Waren/Müritz einem Vermieter den Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch seiner Schließanlage ab. Eine Mieterin hatte im Juni 2013 ihren Schlüssel verloren. Der Vermieter hatte erst im Oktober 2014 die Schlösser austauschen lassen. Das Gericht entschied, dass er sich nach einem derart langen Zeitraum nicht mehr auf Sicherheitsbedenken berufen könne. Die Mieterin musste daher die Kosten nicht tragen (Amtsgericht Waren/Müritz, Urteil vom 12.10.2017, Az. 106 C 1139/15).

Ja – sagt das Oberlandesgericht Dresden. In diesem Fall waren beschriftete Technikschlüssel zu einer Eigentums-Wohnanlage aus einem PKW gestohlen worden. Diese ermöglichten den Zugang zum Haus. Laut Gerichtsurteil konnte die Eigentümergemeinschaft hier sowohl Kostenersatz für den Einbau einer neuen Schließanlage verlangen als auch für den schnelleren Einbau einer provisorischen Schließanlage vor dem endgültigen Einbau. Denn: Hier bestand eine konkrete Gefahr des Missbrauchs der beschrifteten Schlüssel. Immerhin musste bei dem Schadensersatzanspruch ein Abzug "neu für alt" vorgenommen werden. Dieser betrug vier Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr der Nutzung (Urteil vom 20.8.2019, Az. 4 U 665/19).

Eine private Haftpflichtversicherung zahlt für die Kosten eines Schlüsselverlustes, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Dies ist nicht immer der Fall. Oft muss dafür ein besonderer Vertragsbaustein abgeschlossen werden. Zur Grundausstattung einer Privathaftpflichtversicherung gehört ein solcher Schaden nicht. Auch berufliche Schlüssel sind davon nicht umfasst. Gerade Personen, die beruflich mit Schlüsseln für größere Gebäude umgehen, können und sollten daher eine spezielle Versicherung gegen Schlüsselverlust abschließen.

Der Austausch einer Schließanlage kann mehrere tausend Euro kosten. Bei einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über verschwundene Schlüssel kann ein Fachanwalt für Mietrecht klären, welche Ansprüche im konkreten Fall bestehen.