Schlüssel verloren: Müssen Mieter Schadensersatz zahlen?

Mieter übernehmen mit der Unterzeichnung des Mietvertrages auch eine Obhutspflicht für die Mietwohnung. Das heißt: Sie müssen sorgsam mit der Wohnung umgehen. Das bedeutet auch, dass sie den Vermieter unverzüglich informieren müssen, wenn sie einen Wohnungs- oder Hausschlüssel verlieren. Schließlich könnten sich so Fremde Zugang zum Haus verschaffen.

Grundsätzlich müssen Mieter Schadensersatz zahlen, wenn sie selbst den Verlust des Schlüssels verschuldet haben. Davon geht man meist aus, wenn ein Schlüssel bei Ende des Mietverhältnisses nicht mehr auffindbar ist. In manchen Fällen können Mieter aber auch beweisen, dass sie am Verlust des Schlüssels keine Schuld tragen. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn ihnen der Schlüssel bei einem Raubüberfall abgenommen oder bei einem Einbruch in die Wohnung gestohlen wurde.

Dazu einige Gerichtsurteile:

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau sind Mieter nicht dazu verpflichtet, bei einem unverschuldeten Schlüsselverlust Schadensersatz zu zahlen. Wenn so etwas im Mietvertrag steht, ist diese Klausel unwirksam (Urteil vom 20.12.2012, Az. 6 C 546/12).

Wird einem Mieter unterwegs der Wohnungsschlüssel aus seinem Rucksack gestohlen, ist dies nicht die Schuld des Mieters – so entschied das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 26.8.1999, Az. 47 C 178/99).

Wenn Mieter allerdings allzu leichtfertig mit ihren Schlüsseln umgehen und diese dann gestohlen werden, kann dies als Verschulden der Mieter gelten. So entscheiden die Gerichte zum Beispiel, wenn die Schlüssel sichtbar im geparkten Auto liegen, womöglich noch mit zusätzlichen Diebstahlsanreizen wie einer Laptoptasche daneben und zusammen mit Geschäftspapieren, auf denen die Adresse des Mietobjekts steht (KG Berlin, Urteil vom 11.02.2008, Az. 8 U 151/07).

Ob der Mieter nur die Kosten für die Nachfertigung eines Schlüssels bezahlen muss, oder die für den Austausch der gesamten Schließanlage, hängt davon ab, ob der verschwundene Schlüssel von Fremden missbraucht werden könnte, um ins Haus zu kommen. Es gibt Fälle, in denen man eine solche Gefahr relativ sicher ausschließen kann. Beispiel: Der Mieter hat den Schlüssel bei einer Kanutour auf dem Bodensee verloren und dieser liegt jetzt bei den Fischen.

Grundsätzlich gilt allerdings: Sobald die Gefahr besteht, dass Fremde den Schlüssel nutzen, um ins Haus zu kommen, kann der Vermieter den Austausch der kompletten Schließanlage auf Kosten des Mieters verlangen.

Nein. Wenn der Vermieter die Schließanlage nicht wirklich austauschen lässt, kann er auch keinen Schadensersatz für die Kosten des Austauschs auf Basis eines Kostenvoranschlags fordern. Schließlich schätzt er ja offenbar das Sicherheitsrisiko selbst als so gering ein, dass kein Austausch nötig ist. Also ist kein Schaden entstanden.

So hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem ein Mieter beim Auszug nur einen von zwei Wohnungsschlüsseln zurückgeben konnte. Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte vom Mieter einen Kostenvorschuss von 1.468 Euro für den Austausch der Schließanlage. Diese war jedoch auch nach Ausschöpfen aller Gerichtsinstanzen immer noch nicht ausgetauscht. Der BGH erläuterte: In einem solchen Fall könne ein Vermieter zwar grundsätzlich die Kosten für den Austausch der ganzen Schließanlage verlangen. Dies gelte jedoch nur nach einem tatsächlich durchgeführten Austausch (Urteil vom 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Wenn ein Mieter seine Schlüssel dem Vermieter per Post zuschickt, etwa als Einschreiben mit Rückschein, und dann nur ein aufgeschnittener Umschlag ankommt, haftet der Mieter. Ausnahme: Er kann beweisen, dass er den Schlüssel tatsächlich in den Brief gesteckt und abgeschickt hat und dass der Brief beim Vermieter angekommen ist (AG Brandenburg, Urteil vom 1.9.2014, Az. 31 C 32/14).

Dafür gibt es keinen festen Zeitraum. Allerdings sollte der Vermieter nicht zu lange warten. Immerhin beruht sein Anspruch auf Kostenerstattung ja auf Sicherheitsbedenken. Lässt er sich mit dem Austausch der Schlösser zu viel Zeit, gibt er zu, dass er eigentlich keine großen Sicherheitsbedenken hat.

Aus eben diesem Grund wies das Amtsgericht Waren/Müritz die Klage eines Vermieters auf Ersatz der Kosten für den Austausch seiner Schließanlage ab. Seine Mieterin hatte im Juni 2013 ihren Schlüssel verloren. Erst im Oktober 2014 hatte er die Schlösser austauschen lassen. Dem Gericht zufolge konnte er sich nach einem derart langen Zeitraum nicht mehr auf Sicherheitsbedenken berufen (Amtsgericht Waren/Müritz, Urteil vom 12.10.2017, Az. 106 C 1139/15).

Die Mieterin einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage hatte die äußere Kellertür hinter sich nur angelehnt. Den Schlüssel ließ sie von innen stecken, während sie sich im Wäscheraum aufhielt. Als sie den Keller wieder verlassen wollte, war ihr Schlüssel verschwunden. Der Schlüssel gehörte zu einer Schließanlage und schloss nicht nur den Keller auf, sondern auch die Hauseingänge und die Tiefgarage. In dieser kam es danach immer wieder zu Diebstählen. Die Eigentümergemeinschaft ließ die Schlösser der gesamten Schließanlage austauschen und stellte dem Wohnungseigentümer, welcher Vermieter der betreffenden Mieterin war, die Kosten von über 6.600 Euro in Rechnung. Die Haftpflichtversicherung der Mieterin zahlte einen Schlüssel für 42 Euro, weil nach ihren Erkenntnissen schon vorher diverse Schlüssel der Anlage gefehlt hätten.

Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied, dass der Vermieter grundsätzlich den Schaden bezahlen müsse. Er müsse sich das unvorsichtige Verhalten seiner Mieterin zurechnen lassen und hafte für deren Verschulden. Das Gericht sprach der Eigentümergemeinschaft jedoch nur 1/4 des Schadens zu, da die Schließanlage durch die neuen und moderneren Türschlösser eine erhebliche Wertsteigerung erfahren habe, die eingerechnet werden müsse (Urteil vom 27.04.2023, Az. 10 U 100/22).

Ja – laut Oberlandesgericht Dresden. In diesem Fall waren beschriftete Technikschlüssel zu einer Eigentums-Wohnanlage aus einem PKW gestohlen worden. Mit diesen konnte man das Haus betreten. Dem Gericht zufolge konnte die Eigentümergemeinschaft hier sowohl Kostenersatz für den Einbau einer neuen Schließanlage verlangen als auch für den schnelleren Einbau einer provisorischen Schließanlage vor dem endgültigen Einbau. Hier bestand nämlich eine konkrete Gefahr des Missbrauchs der beschrifteten Schlüssel. Allerdings musste bei dem Schadensersatzanspruch ein Abzug "neu für alt" durchgeführt werden. Dieser lag bei vier Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr der Nutzung (Urteil vom 20.8.2019, Az. 4 U 665/19).

Eine private Haftpflichtversicherung trägt die Kosten eines Schlüsselverlustes, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Dies ist nicht zwingend der Fall. Dafür muss häufig ein besonderer Vertragsbaustein abgeschlossen werden. Eine Privathaftpflichtversicherung umfasst auch nicht den Verlust beruflicher Schlüssel. Personen, die beruflich mit Schlüsseln für größere Gebäude umgehen, sollten eine spezielle Versicherung gegen Schlüsselverlust abschließen.

Der Austausch einer Schließanlage kann mehrere tausend Euro kosten. Kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter über verschwundene Schlüssel, kann ein Fachanwalt für Mietrecht die Ansprüche im konkreten Fall prüfen.