Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel haben?

Die Rechtslage ist eindeutig: Der Vermieter hat kein Recht auf einen Zweitschlüssel. Er ist zwar immer noch der Eigentümer der Wohnung. Allerdings hat er das Nutzungsrecht daran im Mietvertrag auf seine Mieter übertragen. Damit sind diese Inhaber des Hausrechts. Sie dürfen allein bestimmen, wer ein und ausgeht und wann das passiert. Niemand anders hat das Recht auf eine ständige Zutrittsmöglichkeit zur Wohnung. Der Vermieter muss daher bei der Wohnungsübergabe sämtliche Wohnungsschlüssel an die Mieter übergeben.

Tatsächlich sind Mieter sogar dazu berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Vermieter ohne ihre Einwilligung einen Wohnungsschlüssel behalten hat und diesen auch benutzt. So hat das Oberlandesgericht Celle entschieden. In diesem Fall besaß der Vermieter ohne Wissen des Mieters einen Zweitschlüssel und hatte damit die Wohnung betreten.

Das Urteil bestätigt, dass die Überlassung der Wohnung an den Mieter zur alleinigen Nutzung eine Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag ist. Der Vermieter gebe mit seiner Unterschrift unter dem Vertrag seine unmittelbare Verfügungsmöglichkeit über die Wohnung auf. Betrete er dann ohne zwingenden Grund – wie etwa einen Wasserrohrbruch – die Wohnung, ohne den Mieter zu fragen, sei dies ein schwerer Vertragsverstoß. Dann sei eine fristlose Kündigung durch den Mieter gerechtfertigt. Eine vorherige Abmahnung sei nicht notwendig. Dies gilt nicht nur für Mietwohnungen, sondern auch für gewerbliche Mietverhältnisse (Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 5.10.2006, Az. 13 U 182/06).

In Heidelberg kam ein Fall vor Gericht, bei dem ein Vermieter mit Hilfe eines Universalschlüssels die Mietwohnung betreten hatte. Er selbst wohnte in der Wohnung darunter. Er war davon überzeugt, dass er die Wohnung ohne Weiteres hatte betreten dürfen.

Dies begründete er damit, dass er den neu verlegten Telefonanschluss kontrollieren wollte. Der eigentliche Anlass war aber, dass er die Waschmaschine der Mieterin ausschalten wollte, die ihm um 21 Uhr abends schlicht zu laut war. Das Gericht sah die daraufhin erfolgte fristlose Kündigung der Mieterin als wirksam an. Die bedenkenlose Benutzung des Universalschlüssels stelle einen schweren Eingriff in die Privatsphäre der Mieterin dar. Es sei ihr nicht zuzumuten, noch bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist weiter in der Wohnung zu wohnen. Die Mieterin könne sich in ihrem eigenen Lebensbereich nicht mehr sicher und ungestört fühlen, wenn es jederzeit möglich sei, dass der Vermieter in ihrer Wohnung herumlaufe, um irgendwelche Haushaltsgeräte abzuschalten (Amtsgericht Heidelberg, Urteil vom 6.11.1975, Az. 23 C 144/75).

Verschafft sich ein Vermieter Zugang zur Wohnung, weil diese in Abwesenheit des Mieters unter Wasser oder in Flammen steht, werden die Gerichte darin im Normalfall keinen Kündigungsgrund sehen. Der Vermieter hat trotzdem kein Recht dazu, einen Zweitschlüssel zu behalten, um für solche Notfälle vorzusorgen. Der Grund dafür ist einfach: Der Mieter ist aus dem Mietvertrag auch ohne besondere Vereinbarung dazu verpflichtet, die Mietwohnung sorgsam zu behandeln und – soweit möglich – vor Schaden zu bewahren. Dies gilt auch während seiner Abwesenheit etwa im Urlaub. Daher gibt es keinen Grund, dem Vermieter das Recht auf einen Zweitschlüssel zur Wohnung einzuräumen.

Mieter sind nicht dazu verpflichtet, während ihrer Abwesenheit einen Wohnungsschlüssel beim Vermieter zu deponieren. Allerdings kann sich eine solche Maßnahme natürlich trotzdem im beiderseitigen Interesse als praktisch erweisen, wenn es doch einmal zu einer Notsituation kommen sollte. Eine gute Zwischenlösung kann es sein, den Schlüssel bei jemand anderem zu hinterlegen – zum Beispiel bei einem Nachbarn – und den Vermieter darüber zu informieren. So lässt sich ausschließen, dass der Vermieter die Wohnung ohne Notfall betritt.

Der Vermieter hat nur in sehr wenigen Fällen das Recht, die Mietwohnung zu betreten. Nämlich:

- Um die Wohnung Kauf- und Mietinteressenten zu zeigen,
- um Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vorzubereiten,
- um Ursachen für Mängel oder Schäden festzustellen,
- wenn es einen begründeten Verdacht für eine vertragswidrige Nutzung gibt (gewerbliche Nutzung, übermäßige Tierhaltung),
- zum Ablesen von Zählern.

Auch in diesen Fällen darf jedoch keine Spontanbesichtigung stattfinden. Der Vermieter muss stattdessen rechtzeitig vorher mit dem Mieter einen Termin vereinbaren, am besten einige Tage vorher. Zusätzlich darf der Termin nicht zur Unzeit stattfinden, also nicht nachts, frühmorgens oder spätabends. In Abwesenheit des Mieters darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten. Wenn er sich nicht dran hält und die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betritt, macht er sich strafbar wegen Hausfriedensbruchs.

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach welcher der Vermieter nach Belieben die Wohnung betreten darf, ist in aller Regel unwirksam.

Betritt der Vermieter widerrechtlich die Wohnung seines Mieters, begeht er einen strafbaren Hausfriedensbruch im Sinne von § 123 des Strafgesetzbuches. Dieser kann mit einer Geldstrafe oder mit einer Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr geahndet werden. Das konkrete Strafmaß richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Die Tat wird nur auf einen ausdrücklichen Strafantrag des Mieters hin verfolgt.

Dem Bundesgerichtshof zufolge haben Vermieter kein Recht auf regelmäßige, anlasslose Kontrollen des Zustands der Wohnung. Es muss also immer einer der oben genannten, konkreten Gründe vorliegen (Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13).

Ja. Der Mieter hat einen Anspruch auf Herausgabe des unzulässig einbehaltenen Zweitwohnungstürschlüssels gegen den Vermieter, denn er hat das uneingeschränkte Besitzrecht an der Wohnung. So entschied das AG Köln (Urteil vom 18.02.1994, Az.: 217 C 483/93).

Ja. Behält der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters einen Zweitschlüssel ein (und der Mieter erfährt davon), darf der Mieter das Wohnungsschloss austauschen. Dies sogar auf Kosten des Vermieters, wie das Amtsgericht Köln entschied (Urteil vom 18.02.1994, Az.: 217 C 483/93). Bei Auszug muss das Schloss allerdings wieder zurückgewechselt werden.

Nimmt sich Ihr Vermieter Rechte heraus, die er nicht hat, ist eine Beratung bei einem Fachanwalt für Mietrecht zu empfehlen. Dieser kann Ihnen am besten raten, was in Ihrem Fall zu tun ist.