Vermieter darf keinen Zweitschlüssel haben

09.05.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (431 mal gelesen)
Vermieter darf keinen Zweitschlüssel haben © flashpics - Fotolia.com
Mancher Vermieter möchte sich gerne eine Hintertür offenhalten, um Zugang zur Wohnung zu behalten. Oft wird dann ein Zweitschlüssel behalten. Zulässig ist dies jedoch nicht.

Der Wunsch nach Kontrolle
Viele Vermieter plagt – oft nicht ganz unberechtigt – die Angst, dass die neuen Mieter mit ihrer Wohung nicht sorgsam umgehen oder womöglich eines Tages einfach verschwinden, vorzugsweise unter Zurücklassung einer Menge Müll. Solche Fälle gibt es gelegentlich. Da ist die Versuchung groß, sich eine Zutrittsmöglichkeit für die Wohnung zu sichern.

Der Zweitschlüssel
Allerdings ist die Rechtslage hier eindeutig: Der Vermieter kat kein Recht auf einen Zweitschlüssel. Denn obwohl er der Eigentümer ist, hat er das Nutzungsrecht an seiner Wohnung dem Mieter übertragen. Dieser hat nun das Hausrecht inne. Der Mieter hat allein zu bestimmen, wer ein- und ausgeht und wann das passiert. Irgendein anderer – auch der Vermieter – darf nicht verlangen, dass ihm eine ständige Zutrittsmöglichkeit eingeräumt wird. Bei der Wohnungsübergabe müssen daher alle Schlüssel an den Mieter übergeben werden.

Mieter darf kündigen
Der Mieter hat sogar das Recht, fristlos zu kündigen, wenn der Vermieter ohne seine Einwilligung einen Wohnungsschlüssel behalten hat und diesen auch benutzt. Darauf weist das Oberlandesgericht Celle in einem Urteil hin. Der Vermieter hatte hier mit einem Zweitschlüssel, von dem der Mieter nichts wusste, die Wohnung betreten. Das Gericht erläuterte, dass die Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung eine Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag sei. Damit gebe der Vermieter seine unmittelbare Verfügungsmöglichkeit über die Wohnung auf. Betrete er ohne zwingenden Grund – wie etwa einen Wasserrohrbruch – die Wohnung, ohne den Mieter zu fragen, sei dies ein schwerer Vertragsverstoß. Dieser rechtfertige die fristlose Kündigung durch den Mieter. Eine Abmahnung vor der Kündigung sei nicht erforderlich. Dies gilt für Mietwohnungen wie auch für gewerbliche Mietverhältnisse (Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 5.10.2006, Az. 13 U 182/06).

Laute Waschmaschine ist kein Betretungsgrund
In Heidelberg kam ein Fall zur Verhandlung, bei dem ein Vermieter mit Hilfe eines Universalschlüssels die Mietwohnung betreten hatte. Der Vermieter wohnte in der Wohnung darunter. Er war der Ansicht, dass er die Wohnung ohne Weiteres hatte betreten dürfen: Denn einerseits wollte er den neu verlegten Telefonanschluss kontrollieren, andererseits auch die Waschmaschine der Mieterin ausschalten, die ihm um 21 Uhr abends einfach zu laut war. Das Gericht entschied, dass die daraufhin erfolgte fristlose Kündigung der Mieterin zu Recht erfolgt sei. Die bedenkenlose Benutzung des Universalschlüssels stelle einen schweren Eingriff in die Privatsphäre der Mieterin dar. Es könne ihr nicht zugemutet werden, bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist weiter in der Wohnung zu bleiben. Die Mieterin könne sich in ihrem eigenen Lebensbereich nicht mehr sicher und ungestört fühlen, wenn jederzeit die Möglichkeit bestünde, dass der Vermieter in ihrer Wohnung herumlaufe, um Haushaltsgeräte abzuschalten (Amtsgericht Heidelberg, Urteil vom 6.11.1975, Az. 23 C 144/75).

Notfall als Ausrede?
Verschafft sich ein Vermieter Zugang zur Wohnung, weil diese in Abwesenheit des Mieters unter Wasser oder in Flammen steht, werden die Gerichte darin normalerweise keinen Kündigungsgrund sehen. Aber: Der Vermieter hat kein Recht dazu, einen Zweitschlüssel zu behalten, weil er für derartige Notfälle Vorsorge treffen möchte. Denn: Der Mieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet, die Mietwohnung sorgsam zu behandeln und Schäden – soweit möglich – davon abzuwenden. Dies gilt auch während Abwesenheit und Urlaub.

Abwesenheit des Mieters
Der Mieter ist nicht verpflichtet, während seiner Abwesenheit einen Wohnungsschlüssel beim Vermieter zu hinterlegen. Allerdings kann sich dies im beiderseitigen Interesse als praktisch erweisen, wenn es dann doch einmal zu einer Notsituation kommt. Eine gute Zwischenlösung kann es sein, den Schlüssel bei jemand anders zu hinterlegen – etwa einem Nachbarn – und den Vermieter darüber zu informieren.

Wann muss der Vermieter eingelassen werden?
Ein Recht, die Mietwohnung zu betreten, steht dem Vermieter nur in ganz bestimmten Fällen zu:

- um die Wohnung Kauf- und Mietinteressenten zu zeigen,
- um Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vorzubereiten,
- um Ursachen für Schäden festzustellen,
- wenn es einen begründeten Verdacht für eine vertragswidrige Nutzung gibt (gewerbliche Nutzung, übermäßige Tierhaltung),
- zum Ablesen von Zählern.

Aber: Für diese Anlässe muss rechtzeitig mit dem Mieter ein Termin vereinbart werden, vorzugsweise einige Tage vorher. Der Termin darf nicht zur Unzeit stattfinden, also nicht nachts, frühmorgens oder spätabends. In Abwesenheit des Mieters darf die Wohnung nicht betreten werden. Vermieter sollten bedenken, dass sie sich hier sogar wegen Hausfriedensbruch strafbar machen können.

Vertragliche Vereinbarungen, nach denen der Vermieter nach Belieben die Wohnung betreten darf, sind nach dem Mietrecht in der Regel unwirksam.