Wohnungsbesichtigung: Muss ich Kaufinteressenten einlassen?

14.02.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (200 mal gelesen)
Wohnungsbesichtigung: Muss ich Kaufinteressenten einlassen? © Tiberius Gracchus - Fotolia.com
Soll eine vermietete Wohnung verkauft werden, sind die Besichtigungen ein gewisser Eingriff in die Privatsphäre des Mieters. Trotzdem muss er sie hinnehmen. Allerdings nicht unbegrenzt.

Darf die Besichtigung verweigert werden?
Bei einer Mietwohnung hat der Mieter das Hausrecht inne. Der Vermieter hat also kein Recht, diese Wohnung jederzeit zu betreten oder womöglich einen eigenen Schlüssel dafür zu haben. Auch Klauseln im Mietvertrag ändern daran nichts. In bestimmten Ausnahmefällen muss der Mieter jedoch den Vermieter in die Wohnung lassen. Der Vermieter muss dann jeweils einen konkreten, sachlichen Grund vorweisen können, etwa die Begutachtung von bestimmten Schäden. Auch die Besichtigung mit Kaufinteressenten ist ein Grund, aus dem der Vermieter in die Wohnung gelassen werden muss.

Wie oft muss man Besichtigungen dulden?
Dafür gibt es keine festen Zahlen. Allerdings ist irgendwann für den Mieter die Grenze des Zumutbaren erreicht, denn schließlich dringen Vermieter und Interessenten in seine Privatsphäre ein. Das Amtsgericht Hamburg gestand einer Vermieterin zum Beispiel einmal im Monat ein Besichtigungsrecht zu, zwischen 18 und 20 Uhr, mit maximal sechs Kaufinteressenten und einer zeitlichen Begrenzung auf 30 Minuten. Das Gericht erklärte auch, dass die Besichtigungen dem Mieter vier Tage zuvor angekündigt werden müssten. Anlass für das Urteil war ein Fall, in dem sich die Vermieterin im Mietvertrag ein tägliches mehrstündiges Besichtigungsrecht mit Kaufinteressenten vorbehalten hatte. Innerhalb von anderthalb Jahren besichtigte sie die Wohnung mit 200 Menschen. Die fantasievolle Vertragsklausel erklärte das Gericht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 21.2.1992, Az. 43 b C 1717/91). Allerdings ist dies ein Extremfall. Auch ein Zwei-Wochen-Rhythmus wird normalerweise noch zu dulden sein – nur nicht über Jahre. Ist die Wohnung nicht verkäuflich, muss der Vermieter irgendwann seine Preisvorstellungen korrigieren.

Was ist, wenn der Mieter abwesend ist?
Ist der Mieter zu dem vom Vermieter gewünschten Termin verhindert, kann der Vermieter nicht verlangen, dass ihm der Wohnungsschlüssel übergeben wird. Der Mieter muss ein Betreten seiner Räume nur dulden, wenn er selbst dabei ist (Az. 43 b C 1717/91).

Schlafzimmer im Netz: Sind Fotos erlaubt?
Ohne Erlaubnis des Mieters dürfen die Kaufinteressenten keine Fotos von seiner Wohnung mit seiner Einrichtung und seinen persönlichen Gegenständen machen. Das Amtsgericht Steinfurt entschied, dass auch der Vermieter nicht einfach die Wohnung des Mieters fotografieren und die Innenaufnahmen in einem Exposè abdrucken und ins Internet stellen darf (Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 10.4.2012, Az. 21 C 987/13).

Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wird ein ganzes Mietshaus oder eine als solche vermietete Eigentumswohnung verkauft, besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters. Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht aus § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ausnahme: Die Wohnung kauft ein Familienangehöriger des Vermieters oder ein Angehöriger seines Haushalts. Der Mieter muss über einen Verkauf unterrichtet werden, um sein Vorkaufsrecht ausüben zu können.

Was für Folgen hat ein Wohnungsverkauf für mich als Mieter?
Der Grundsatz lautet hier "Kauf bricht nicht Miete". Der Käufer tritt an der Stelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag ein. Für die Kündigung gelten die normalen Regeln. Wurde die Wohnung zwecks Verkauf extra in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Käufer eine Sperrfrist von drei Jahren zu beachten, innerhalb der er nicht wegen Eigenbedarf kündigen darf (§ 577a BGB).

Wer darf die Besichtigung durchführen?
Mieter sollten grundsätzlich darauf bestehen, dass der Vermieter bei der Besichtigung anwesend ist. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass tatsächlich Interessenten die Wohnung besichtigen und nicht irgendwelche Fremden, die vielleicht eher am Familienschmuck interessiert sind. Ist der Vermieter verhindert, darf er nur Personen mit der Durchführung der Wohnungsbesichtigung beauftragen, die für den Mieter zumutbar sind. Dies ist im Zweifelsfall nicht der Ex-Ehepartner, mit dem die Mieterin im Streit liegt. Auch dieser Fall wurde schon entschieden (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 21.2.2013, Az. 2-11 S 191/12). Im damals verhandelten Fall war der Vater des Exmannes der Vermieter gewesen.


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