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Das deutsche Mietrecht enthält Regelungen, die den Mieter vor einem willkürlichen "Rausschmiss" schützen. Vermieter brauchen für eine Kündigung gute Gründe und müssen viele Formalien beachten. Auch die Kündigungsfristen sind für Mieter und Vermieter zum Teil unterschiedlich.

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Haben Sie als Mieter die Kündigung erhalten? Es kann sich auszahlen, genauer hinzusehen - am Besten mit anwaltlicher Hilfe. Denn viele Kündigungen von Vermieterseite sind nicht wirksam, da u.a. der Mieterschutz greift.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Man unterscheidet die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. Beiden ist gemeinsam, dass der Vermieter einen gesetzlich zulässigen Grund haben und angeben muss. Nicht ausreichend ist es, wenn der Vermieter kündigen will, um die Wohnung teurer zu vermieten. Auch ein geplanter Verkauf nach Umwandlung in Wohneigentum ist kein Kündigungsgrund. Bei einer ordentlichen Kündigung kann der Kündigungsgrund z.B. darin bestehen, dass
  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat,
  • der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
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Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe angegeben werden. Der Mieter kann übrigens ordentlich kündigen, ohne Gründe anzugeben.

Pflichtverletzung durch den Mieter: was ist das?

Eine Vertragsverletzung durch den Mieter kann z.B. das ständige unpünktliche Zahlen der Miete sein. Auch Störungen des Hausfriedens durch dauernden Lärm, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung, unerlaubte Untervermietung oder die vertragswidrige Nutzung einer Wohnung für gewerbliche Zwecke sind Verstöße gegen den Mietvertrag. Wenn deswegen ordentlich gekündigt werden soll, muss zuvor meist eine erfolglose Abmahnung stattgefunden haben.

Verstöße gegen den Mietvertrag - genauer hinsehen!

Viele Verstöße gegen den Mietvertrag sind bei näherem Hinsehen gegenstandslos, weil die entsprechende Vertragsklausel unwirksam war. Hier empfiehlt es sich oft, einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt mit der Prüfung zu beauftragen. Unwirksam ist z.B. ein pauschales Verbot der Tierhaltung oder ein Verbot, nachts zu duschen, ein Verbot, zu bestimmten Zeiten Besuch zu empfangen.

Widerspruch im Härtefall

Als Mieter haben Sie das Recht, einer Kündigung zu widersprechen, wenn diese eine besondere Härte darstellen würde. Die Gerichte bestätigen einen Härtefall nur, wenn es sich wirklich um eine Ausnahmesituation handelt.

Fristen

Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist für Mietverträge drei Monate. Für den Vermieter verlängert sie sich bei längerer Vertragsdauer. Haben Sie über fünf Jahre lang in der Wohnung gewohnt, beträgt die Frist sechs Monate, bei über acht Jahren sind es neun Monate. Fristlose Kündigungen sind im Ausnahmefall für beide Seiten möglich.

Die außerordentliche Kündigung

Die außerordentliche Kündigung kann fristlos oder mit gesetzlicher Frist stattfinden. Fristlos ist sie bei besonders schweren Vertragsverstößen zulässig. Das Gesetz nennt Beispiele: Etwa die Verweigerung des Gebrauchs der Mietwohnung durch den Vermieter oder das Nichtzahlen der Miete an zwei aufeinander folgenden Terminen durch den Mieter. Auch ein Mietrückstand innerhalb eines längeren Zeitraums, der die Miete für zwei Monate erreicht, ist ein Grund; ebenso, wenn Sie als Mieter mit einer Kautionszahlung in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand sind. Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist findet z.B. statt, wenn nach dem Tod des Mieters ein Erbe in den Mietvertrag eintreten will und der Vermieter Einwände gegen diesen hat. Die Gerichte haben eine große Zahl von Urteilen zu diesem Thema gefällt und viele Kündigungen für unwirksam erklärt. Eine anwaltliche Beratung durch einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt ist unbedingt zu empfehlen!

Rechtsuchende, die nach einem Anwalt für Mieterschutz in Berlin gesucht haben, interessierten sich insbesondere für die nachfolgend aufgeführten Themen: Mietwucher, Modernisierung.