Welche Pflichten hat der Architekt bei der Bauüberwachung mit Blick auf Baumängel?

Dies ist ein Vertrag zwischen dem Bauherren und dem Architekten. Bis 2018 war dieser Vertragstyp nicht gesetzlich geregelt. Man behandelte den Vertrag mit dem Architekten als herkömmlichen Werkvertrag. Dieser wiederum ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelter Vertragstyp, bei dem der Auftragnehmer für eine festgelegte Bezahlung einen bestimmten Erfolg herbeizuführen hat. Der Auftraggeber kann bei mangelhafter Leistung Mängelhaftungsansprüche geltend machen.

Ein Architekten- oder (Bau-) Ingenieurvertrag verpflichtet nach § 650p des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) den jeweiligen Unternehmer dazu, "die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen."

Das heißt: Den Auftragsumfang bestimmt der Bauherr. Es ist Sache der Vertragspartner, ob der Architekt nur Planungsaufgaben wahrnimmt oder auch die Bauüberwachung durchführt.

Wichtig: Der Architektenvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden. Nur so kann man im Streitfall beweisen, welche Aufgaben der Architekt wahrnehmen sollte.

Der Architektenvertrag hat keinen Standardinhalt, weil sein Vertragsinhalt frei verhandelbar ist. Es gibt dazu keine gesetzlichen Vorgaben.

Es ist üblich, dass der Architekt

- den Vor- und den Hauptentwurf für das Bauwerk erstellt,
- die Unterlagen und Zeichnungen für den Antrag auf die Baugenehmigung zusammenstellt,
- das erforderliche Baumaterial und die Kosten kalkuliert.

Oft übernimmt der Architekt auch die Bauleitung und die Bauüberwachung, bereitet die Bauabnahme vor und wirkt dabei mit. Vergütet werden die Leistungen des Architekten nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Diese legt die Honorare für bestimmte Leistungsphasen fest.

Beispiel: Im Leistungsbild "Gebäude und Innenräume" gibt es eine Leistungsphase 8 "Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation". Darauf entfallen 32 Prozent des Gesamthonorars.

Dieser Fall ist in § 650p Abs. 2 BGB geregelt: Sind wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart, ist der Architekt dazu verpflichtet, dem Bauherrn zuerst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Dazu gehört eine Kosteneinschätzung für das Bauvorhaben. Ohne Zustimmung des Bauherrn zu diesen Unterlagen geht es dann nicht weiter.

Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass damit keine exakten Baupläne und keine genauen Kosten für das Projekt gemeint sind, sondern nur eine erste Skizze oder eine Beschreibung des zu planenden Vorhabens und eine grobe Kostenschätzung.

Tipp: Diese Vorschrift hat für den Bauherrn den Vorteil, dass er zuerst einmal abschätzen kann, ob er sein Bauvorhaben mit diesem Architekten durchführen will, bevor er mit ihm überhaupt einen Architektenvertrag abschließt.

Wenn bei den Bauarbeiten etwas schiefläuft, kommt es oft zum Streit darüber, ob der Architekt seine Überwachungspflichten vernachlässigt hat. Das Problem: Aus dem Architektenvertrag geht meist nicht hervor, worin diese genau bestehen. Auch im Gesetz sind sie nicht geregelt.

Kein Gericht wird von einem Architekten erwarten, dass dieser sich 24 Stunden am Tag auf der Baustelle aufhält und allen Handwerkern permanent über die Schulter schaut. Grundsätzlich darf sich der Architekt gerade bei weniger anspruchsvollen Tätigkeiten auch darauf verlassen, dass das Bauunternehmen diese ohne ständige Kontrolle selbst fachgerecht ausführen kann.

Wenn jedoch das halbfertige Haus plötzlich wegen falsch installierter Leitungen unter Wasser steht oder die Fenster schief eingesetzt sind, geht es schnell um die Frage nach dem erforderlichen Umfang der Bauüberwachung.

Das Ziel einer Bauüberwachung ist, dass der Bau genau entsprechend der Pläne und frei von Mängeln errichtet wird. Das Oberlandesgericht Naumburg hat es so formuliert: "Der Architekt schuldet alle Tätigkeiten, die zur Gewährleistung der mangelfreien Bewirkung der zu überwachenden Bauleistungen erforderlich und ihm zumutbar sind und insoweit die mangelfreie Leistungsausführung als Erfolg" (Urteil vom 29.5.2006, Az. 1 U 27/06).

Bei der Bauüberwachung wird also vom Architekten erwartet, dass er speziell den Bereichen besondere Aufmerksamkeit und Sorgfalt widmet, bei denen erfahrungsgemäß besonders häufig Baumängel auftreten. Der Architekt muss besonders gefahrenträchtige Teile des Bauwerks oder der Arbeiten mit dem ausführenden Bauunternehmer in allen Einzelheiten besprechen.

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin haftet ein Architekt nicht zwingend für jeden Mangel des Bauwerks – auch wenn er für die Bauüberwachung zuständig ist. Zur Bauüberwachung gehört es demnach jedoch durchaus, das Baugeschehen aktiv zu leiten und das Bauunternehmen stichprobenartig zu überwachen.

Um Fehlern bei der Bauausführung vorzubeugen, müsse der Architekt den ausführenden Unternehmen klare Anweisungen erteilen und auf deren Umsetzung achten. Vorher müsse er die Baupläne prüfen. Dies gelte auch, wenn diese von einem anderen Architekten erstellt worden seien. Besondere Sorgfalt sei bei mangelanfälligen Bereichen des Bauwerks angebracht. Dies gelte ganz besonders, wenn diese Bereiche später durch andere Bauteile überbaut oder abgedeckt würden – zum Beispiel bei Fugendichtbändern und Gewebearmierungen (Urteil vom 27.11.2012, 27 U 25/09, bestätigt 2015 vom BGH, Az. VII ZR 49/13).

Damit befasste sich das Oberlandesgericht Brandenburg. Im konkreten Fall war ein Architekt nur mit der Bauüberwachung bei den wichtigsten Punkten der Bauausführung beauftragt worden. Dafür erhielt er ein geringes Stundenhonorar. Als Baumängel auftraten, ging es um die Frage, ob er nun auch weniger hafte, da er kaum etwas an der "Schmalspur-Überwachung" verdient habe.

Das Gericht entschied, dass die Haftung des Architekten unabhängig von der Höhe seines Honorars sei. Entscheidend sei allein der vereinbarte Leistungsumfang. Hier war es zu Fehlern bei der Erstellung einer Bitumenbeschichtung gegen ins Haus drückendes Grundwasser gekommen. Dem Gericht zufolge war die Ausführung dieser Arbeiten für das gesamte Bauprojekt entscheidend. Sie sei keine handwerkliche Selbstverständlichkeit, die nicht überwacht werden müsse. Der Architekt musste für den Baumangel haften (Urteil vom 22.12.2015, Az. 4 U 26/12).

Nach § 650t BGB gilt bei Baumängeln infolge eines Überwachungsfehlers: Wenn absehbar ist, dass auch der Bauunternehmer für den Schaden haftet – was meist der Fall sein wird – muss der Bauherr diesem zunächst eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen.

Wichtig: Nimmt der Bauherr stattdessen gleich den Architekten in Anspruch, darf dieser die Zahlung verweigern. Nur, wenn der Bauunternehmer nach Fristablauf den Baumangel nicht beseitigt hat, kann der Bauherr vom Architekten Schadensersatz verlangen. Damit wird das ansonsten gültige Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung durchbrochen.

Die Reform von 2018 hat ein Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers nach § 650r BGB eingeführt. Dieser darf den Architektenvertrag kündigen, sobald er die nach § 650p Abs. 2 BGB erstellten, vorläufigen Unterlagen (Skizze und grobe Kostenschätzung) erhalten hat. Dieses Recht besteht für 14 Tage ab Erhalt der Unterlagen.

Ist der Bauherr Verbraucher, also nicht in gewerblicher Eigenschaft tätig, beginnt die Frist nur zu laufen, wenn der Architekt ihn über das Kündigungsrecht informiert hat. Nach einer solchen Kündigung darf der Architekt nur die bis dahin tatsächlich erbrachten Leistungen abrechnen.

Wichtig: Teile des Werkvertragsrechts wurden 2018 ebenfalls geändert. Auch für Architektenverträge gilt seitdem § 648a BGB, der eine außerordentliche Kündigung für Werkverträge möglich macht. Das bedeutet:

Beide Parteien dürfen den Werkvertrag aus einem wichtigen Grund ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Ein wichtiger Grund besteht, wenn man dem Kündigenden auch nach Abwägung der gegenseitigen Interessen eine Fortsetzung des Vertrages bis zur Fertigstellung des Bauwerks absolut nicht mehr zumuten kann.

Beispiel: Der Vertragspartner hat einen schweren Vertragsbruch begangen.

Oft sind Gerichtsverfahren wegen Baumängeln besonders langwierig und kompliziert. Die Reform des Bauvertragsrechts hat auch die Einrichtung besonderer Baukammern an den Landgerichten mit sich gebracht, die durch gesteigerte Fachkenntnis der Richter und größere Spezialisierung schneller arbeiten sollen. Haben Sie als Bauherr den Verdacht, dass es durch Überwachungsfehler des Architekten zu Baumängeln gekommen ist? Dann sollten Sie sich von einem im Bauprozess erfahrenen Rechtsanwalt beraten lassen. Gerade in diesem Bereich ist eine Vielzahl von Gerichtsurteilen zu berücksichtigen.