Baumängel: Welche Pflichten hat der Architekt bei der Bauüberwachung?

29.01.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (823 mal gelesen)
Baumängel: Welche Pflichten hat der Architekt bei der Bauüberwachung? © Ma - Anwalt-Suchservice

Oft werden Architekten mit der Bauüberwachung beauftragt. Hier stellt sich schnell die Frage, in welchem Umfang diese durchgeführt werden soll und ob der Architekt bei Baumängeln schadensersatzpflichtig ist.

Seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 ist der Architektenvertrag speziell gesetzlich geregelt. Obwohl sich vieles weiterhin nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) richtet, herrschen nun in einigen Punkten klarere Verhältnisse. Die neuen Rechtsvorschriften sehen nun auch ein Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers und eine Einschränkung der gesamtschuldnerischen Haftung des Architekten mit dem Bauunternehmer vor.

Einen Beitrag über die Reform des Bauvertragsrechts finden Sie hier:
https://www.anwalt-suchservice.de/rechtstipps/das_bauvertragsrecht_ab_2018_mehr_rechte_fuer_bauherren_24298.html

Was ist ein Architektenvertrag?


So bezeichnet man den Vertrag, der zwischen dem Bauherren und dem Architekten abgeschlossen wird. Bis 2018 gab es im deutschen Zivilrecht keine speziellen Regelungen zu diesem Vertragstyp. Der Vertrag mit dem Architekten wurde als Werkvertrag behandelt. Dies wiederum ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelter Vertragstyp, bei dem der Auftragnehmer für eine festgelegte Bezahlung einen bestimmten Erfolg herbeiführen soll. Bei mangelhafter Leistung kann der Auftraggeber unterschiedliche Mängelhaftungsansprüche geltend machen.

Wie beschreibt das Gesetz jetzt den Architektenvertrag?


Nach dem neu eingeführten § 650p BGB verpflichtet ein Architekten- oder (Bau-) Ingenieurvertrag den jeweiligen Unternehmer, “die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.” Wie bisher bestimmt also der Bauherr den Auftragsumfang. Inwieweit der Architekt nur Planungsaufgaben wahrnimmt oder auch die Bauüberwachung durchführt, ist den Vertragspartnern überlassen. Es ist nun noch wichtiger geworden, den Architektenvertrag schriftlich abzuschließen, damit bewiesen werden kann, was im Einzelfall vereinbart wurde.
Die Klarstellung, dass es sich hier nicht um irgendeinen Werkvertrag, sondern um einen besonderen Vertragstyp handelt, könnte künftig zur Folge haben, dass sich die Gerichte bei Streitigkeiten über Architektenverträge nicht mehr automatisch an der bisherigen Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht orientieren, sondern neue Lösungen entwickeln.

Welchen Vertragsumfang hat ein Architektenvertrag in der Regel?


Einen Standardinhalt gibt es nicht, denn der Vertragsinhalt ist frei verhandelbar und im Einzelnen nicht gesetzlich vorgeschrieben. Üblicherweise erstellt der Architekt den Vor- und den Hauptentwurf für das Bauwerk, erstellt auch die Unterlagen und Zeichnungen für den Antrag auf die Baugenehmigung, kalkuliert das erforderliche Baumaterial und die Kosten. Oft übernimmt er auch die Bauleitung und die Bauüberwachung, bereitet die Bauabnahme vor und wirkt bei dieser mit. Die Leistungen des Architekten werden nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) bezahlt. Diese definiert die Honorare für bestimmte Leistungsphasen. Beispiel: Im Leistungsbild “Gebäude und Innenräume” gibt es eine Leistungsphase 8 “Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation”, auf die 32 Prozent des Gesamthonorars entfallen.

Was, gilt, wenn noch gar kein genauer Vertragsinhalt feststeht?


Diesen Fall regelt nun der neue § 650p Abs. 2 BGB: Sind wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart, ist der Architekt verpflichtet, dem Bauherrn zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Dazu gehört auch eine Kosteneinschätzung für das Bauvorhaben. Ohne Zustimmung des Bauherrn zu diesen Unterlagen geht es dann nicht weiter. Aus der Gesetzesbegründung geht hervor, dass damit keine exakten Baupläne und keine genauen Kosten für das Projekt gemeint sind, sondern lediglich eine erste Skizze
oder eine Beschreibung des zu planenden Vorhabens und eine grobe Einschätzung der Kosten. Für den Bauherrn bietet diese neue Pflicht den Vorteil, dass er zunächst einmal abschätzen kann, ob er dieses Vorhaben mit diesem Architekten durchführen will, bevor er mit ihm einen Architektenvertrag abschließt.

Was muss ein Architekt überwachen?


Wenn bei der Ausführung der Bauarbeiten etwas schief läuft, gibt es oft Streit darüber, ob der Architekt seine Überwachungspflichten vernachlässigt hat. Worin diese im Einzelnen bestehen, geht meist weder aus dem Architektenvertrag, noch aus einem Gesetz hervor. Kein Gericht wird von einem Architekten erwarten, dass dieser sich 24 Stunden am Tag auf der Baustelle aufhält und allen Handwerkern ständig über die Schulter schaut. Speziell bei weniger anspruchsvollen Tätigkeiten darf sich der Architekt grundsätzlich darauf verlassen, dass das Bauunternehmen diese ohne Dauer-Kontrolle selbst durchführen kann. Aber: Steht plötzlich das halbfertige Haus wegen falsch installierter Leitungen unter Wasser oder sind die Fenster schief eingesetzt, geht es sehr schnell um die Frage nach dem erforderlichen Umfang der Überwachung.

Was ist dem Architekten an Überwachung zumutbar?


Das Ziel einer Bauüberwachung ist, dass der Bau entsprechend der Pläne und ohne Mängel errichtet wird. Das Oberlandesgericht Naumburg hat es so ausgedrückt: "Der Architekt schuldet alle Tätigkeiten, die zur Gewährleistung der mangelfreien Bewirkung der zu überwachenden Bauleistungen erforderlich und ihm zumutbar sind und insoweit die mangelfreie Leistungsausführung als Erfolg" (Urteil vom 29.5.2006, Az. 1 U 27/06). Dabei wird vom Architekten erwartet, dass er besonders den Bereichen besondere Aufmerksamkeit und Sorgfalt widmet, bei denen erfahrungsgemäß besonders oft Mängel vorkommen. Besonders gefahrenträchtige Details des Bauwerks oder der Arbeiten muss der Architekt mit dem ausführenden Unternehmer in allen Einzelheiten absprechen.

Wann sind Stichproben erforderlich?


Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin haftet ein Architekt nicht notwendigerweise für jeden Mangel des Bauwerks – auch wenn er für die Bauüberwachung zuständig ist. Aber: Es gehöre durchaus zur Bauüberwachung, das Baugeschehen aktiv zu leiten und das Bauunternehmen mit Hilfe von Stichproben zu überwachen. Um Fehler bei der Bauausführung zu verhindern, müsse der Architekt den ausführenden Unternehmen klare Anweisungen geben und auch darauf achten, dass diese umgesetzt würden. Vorher habe er die Baupläne zu prüfen. Dies gelte sogar dann, wenn diese von einem anderen Architekten erstellt worden seien. Eine besondere Sorgfalt sei bei mangelanfälligen Bereichen des Bauwerks angebracht, umso mehr, wenn diese später durch andere Bauteile überbaut oder abgedeckt würden – zum Beispiel Fugendichtbänder und Gewebearmierungen (Urteil vom 27.11.2012, 27 U 25/09, bestätigt 2015 vom BGH, Az. VII ZR 49/13).

Wie ist das Verhältnis von Überwachungspflicht und Honorar?


Mit dieser Frage beschäftigte sich das Oberlandesgericht Brandenburg. Im verhandelten Fall war ein Architekt lediglich mit der Bauüberwachung bei den wichtigsten Punkten der Bauausführung beauftragt worden. Dafür wurde ihm ein geringes Stundenhonorar bezahlt. Nach dem Auftreten von Mängeln ging es um die Frage, ob er nun auch weniger hafte, weil er kaum etwas an der “Schmalspur-Überwachung” verdient habe. Das Gericht war jedoch der Ansicht, dass die Haftung des Architekten nichts mit der Höhe des Honorars zu tun habe. Diese richte sich ausschließlich nach dem vereinbarten Leistungsumfang. In diesem Fall hatte es Fehler bei der Erstellung einer Bitumenbeschichtung gegen ins Haus drückendes Grundwasser gegeben. Die Ausführung dieser Arbeiten sei für das ganze Bauprojekt entscheidend und stelle keine handwerkliche Selbstverständlichkeit dar, die nicht überwacht zu werden brauche. Der Architekt wurde damit verurteilt und haftete für den Schaden (Urteil vom 22.12.2015, Az. 4 U 26/12).

Wie ist bei der Haftung das Verhältnis von Architekt und Bauunternehmer?


Auch hier gibt es eine neue Regelung. Nach § 650t BGB gilt bei Baumängeln infolge eines Überwachungsfehlers: Wenn absehbar ist, dass auch der Bauunternehmer für den Schaden haftet – was meist der Fall sein wird – muss der Bauherr zuerst diesem eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Nimmt er statt dessen gleich den Architekten in Anspruch, darf dieser die Zahlung verweigern. Nur, wenn nach Fristablauf der Bauunternehmer den Schaden nicht beseitigt hat, kann der Bauherr den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Hier wird damit das ansonsten gültige Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung durchbrochen.

Was hat sich bei der Kündigung des Architektenvertrages geändert?


Seit Anfang 2018 gilt ein Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers nach § 650r BGB. Dieser kann den Vertrag kündigen, sobald er die nach § 650p Abs. 2 erstellten, vorläufigen Unterlagen (Skizze und grobe Kostenschätzung) erhalten hat. Dieses Recht hat er für 14 Tage ab Erhalt der Unterlagen. Ist der Kunde Verbraucher, also nicht in gewerblicher Eigenschaft tätig, beginnt die Frist nur zu laufen, wenn der Architekt ihn über das Kündigungsrecht informiert hat. Der Architekt darf bei einer solchen Kündigung dann nur die bis dahin wirklich erfolgten Leistungen abrechnen.
Auch das Werkvertragsrecht ist zum Teil geändert worden. Für Architektenverträge gilt auch die Regelung des § 648a BGB, die erstmals eine außerordentliche Kündigung für Werkverträge einführt. Beide Parteien dürfen nun den Werkvertrag aus einem wichtigen Grund ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Kündigenden auch nach Abwägung der gegenseitigen Interessen eine Fortsetzung des Vertrages bis zur Fertigstellung des Bauwerks absolut nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann zum Beispiel bei schweren Vertragsbrüchen des Vertragspartners der Fall sein.

Praxistipp


Verfahren wegen Baumängeln gestalten sich oft besonders langwierig und kompliziert. Immerhin bringt die Reform des Bauvertragsrechts auch die Einrichtung besonderer Baukammern an den Landgerichten mit sich, die durch gesteigerte Fachkenntnis der Richter und größere Spezialisierung schneller arbeiten sollen. Bauherren, die den Verdacht haben, dass es durch Überwachungsfehler des Architekten zu Baumängeln gekommen ist, sollten sich an einen im Bauprozess erfahrenen Rechtsanwalt werden. Gerade in diesem Bereich ist eine Vielzahl von Gerichtsurteilen und aktueller Rechtsprechung zu berücksichtigen.