Betriebskosten: Was müssen Mieter zahlen?
20.03.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (654 mal gelesen)
© grafikplusfoto - Fotolia.com Die Betriebskosten von Mietwohnungen steigen zusehends. In einigen Fällen werden dem Mieter allerdings Kosten auferlegt, die er gar nicht bezahlen muss. Nicht immer mit Absicht – denn auch Vermieter sind sich oft darüber im Unklaren, was sie abrechnen dürfen.
Umlage per Mietvertrag
Damit die Betriebskosten bzw. Nebenkosten einer Mietwohnung dem Mieter auferlegt werden können, muss es eine entsprechende Vereinbarung geben. In der Regel wird heute eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart. Im Rahmen der jährlichen Abrechnung kann dann ein Guthaben oder eine Nachzahlung fällig werden. Nach dem deutschen Mietrecht zulässig ist auch eine monatliche Nebenkostenpauschale, mit der dann die Nebenkosten abgegolten sind, ohne dass es eine Jahresabrechnung gibt. Auch eine Teilinklusivmiete kann vereinbart werden. Diese enthält meist die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten; die verbrauchsabhängigen Kosten werden zusätzlich abgerechnet.
Kalte und warme Betriebskosten
Man unterscheidet „kalte“ und „warme“ Betriebskosten. Die warmen Betriebskosten sind die, welche für Heizung und Warmwassererzeugung anfallen. Die kalten sind alle anderen: Etwa Grundsteuer, Kaltwasser und Abwasser, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudeversicherung.
Was darf abgerechnet werden?
Die Betriebskostenverordnung legt grundsätzlich fest, was der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen darf. Sie listet 16 Kostenarten auf, von der Grundsteuer bis zu den Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege. Als 17. Punkt nennt die Verordmnung allerdings auch „sonstige Betriebskosten“.
Was darf als „Sonstiges“ abgerechnet werden?
Als „sonstige Betriebskosten“ darf der Vermieter nicht einfach alles abrechnen, was bei den anderen Kostenpositionen nicht mehr hineingepasst hat. Es muss sich um Kosten handeln, die durch das Eigentum an der Immobilie und dem Grundstück oder ihren Gebrauch entstanden sind und die – ganz wichtig – laufend anfallen. Werden etwa auf einem Grundstück jedes Jahr Büsche und Bäume gestutzt, sind dies laufende, regelmäßig entstehende Kosten. Muss ein morscher Baum gefällt werden, entstehen die Kosten nur im Einzelfall und sind nicht umlagefähig.
Was darf nicht abgerechnet werden?
Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören laut Betriebskostenverordnung:
- Verwaltungskosten,
- Instandhaltungs- und Instandsetzungkosten.
Die letzteren sind Kosten, welche zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Beispiele: Wartung der Heizanlage: Umlagefähig. Reparatur der defekten Heizung: Nein. Jährliche Dachrinnenreinigung: Umlagefähig. Reparatur der Dachrinne nach einem Sturmschaden: Nein.
Doppelte Kosten?
Betriebskosten dürfen nicht doppelt abgerechnet werden. Beispiel: Die Heizkostenabrechnung enthält Kosten für die Wartung der Heizanlage. Diese wird durch den Hausmeister durchgeführt. Dessen Arbeitslohn wird in der Betriebskostenabrechnung ebenfalls auf die Mieter umgelegt. Dies ist nicht zulässig, da die Heizungswartung doppelt abgerechnet wird. Auch wenn der Hausmeister den Garten pflegt und das Treppenhaus reinigt, besteht die Gefahr einer doppelten Abrechnung.
Bier und halber Hahn
Ortsübliche anerkannte Gratifikationen zusätzlich zum normalen Arbeitslohn des Hausmeisters dürfen ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden. So gestattete das Amtsgericht München einem Vermieter, den Hausmeister alljährlich auf Kosten der Bewohner zu einer Maß Bier und einem halben Hähnchen auf dem Oktoberfest einzuladen (Urteil vom 8.01.2007, Az. 424 C 22865/06).
Leerstand
Die für leer stehende Wohnungen anfallenden Kostenanteile können nicht auf die Mieter der bewohnten Wohnungen im gleichen Haus verteilt werden. Dies gilt auch für Kosten, die nach der Wohnfläche aufgeteilt werden. So entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05).
Keine Betriebskosten!
Keine umlagefähigen Betriebskosten sind außerdem Porto- und Telefonkosten, Bankgebühren, Darlehenszinsen. Bei den Versicherungen muss der Mieter nur die Gebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung des Vermieters bezahlen, jedoch nicht eine Versicherung gegen Mietausfall, eine Rechtsschutzversicherung oder Hausratsversicherung.
Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Vermieter muss beim Abschluss von Verträgen, die die Höhe der Betriebskosten der Immobilie beeinflussen, das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf eine Leistung nicht einfach ohne Vergleich beim teuersten Anbieter bestellen. Will der Mieter allerdings aus diesem Grund Einwände gegen die Betriebskosten geltend machen, muss er den Verstoß beweisen (Landgericht Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010, Az. 5 S 40/10).
Umlage per Mietvertrag
Damit die Betriebskosten bzw. Nebenkosten einer Mietwohnung dem Mieter auferlegt werden können, muss es eine entsprechende Vereinbarung geben. In der Regel wird heute eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart. Im Rahmen der jährlichen Abrechnung kann dann ein Guthaben oder eine Nachzahlung fällig werden. Nach dem deutschen Mietrecht zulässig ist auch eine monatliche Nebenkostenpauschale, mit der dann die Nebenkosten abgegolten sind, ohne dass es eine Jahresabrechnung gibt. Auch eine Teilinklusivmiete kann vereinbart werden. Diese enthält meist die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten; die verbrauchsabhängigen Kosten werden zusätzlich abgerechnet.
Kalte und warme Betriebskosten
Man unterscheidet „kalte“ und „warme“ Betriebskosten. Die warmen Betriebskosten sind die, welche für Heizung und Warmwassererzeugung anfallen. Die kalten sind alle anderen: Etwa Grundsteuer, Kaltwasser und Abwasser, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudeversicherung.
Was darf abgerechnet werden?
Die Betriebskostenverordnung legt grundsätzlich fest, was der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen darf. Sie listet 16 Kostenarten auf, von der Grundsteuer bis zu den Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege. Als 17. Punkt nennt die Verordmnung allerdings auch „sonstige Betriebskosten“.
Was darf als „Sonstiges“ abgerechnet werden?
Als „sonstige Betriebskosten“ darf der Vermieter nicht einfach alles abrechnen, was bei den anderen Kostenpositionen nicht mehr hineingepasst hat. Es muss sich um Kosten handeln, die durch das Eigentum an der Immobilie und dem Grundstück oder ihren Gebrauch entstanden sind und die – ganz wichtig – laufend anfallen. Werden etwa auf einem Grundstück jedes Jahr Büsche und Bäume gestutzt, sind dies laufende, regelmäßig entstehende Kosten. Muss ein morscher Baum gefällt werden, entstehen die Kosten nur im Einzelfall und sind nicht umlagefähig.
Was darf nicht abgerechnet werden?
Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören laut Betriebskostenverordnung:
- Verwaltungskosten,
- Instandhaltungs- und Instandsetzungkosten.
Die letzteren sind Kosten, welche zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Beispiele: Wartung der Heizanlage: Umlagefähig. Reparatur der defekten Heizung: Nein. Jährliche Dachrinnenreinigung: Umlagefähig. Reparatur der Dachrinne nach einem Sturmschaden: Nein.
Doppelte Kosten?
Betriebskosten dürfen nicht doppelt abgerechnet werden. Beispiel: Die Heizkostenabrechnung enthält Kosten für die Wartung der Heizanlage. Diese wird durch den Hausmeister durchgeführt. Dessen Arbeitslohn wird in der Betriebskostenabrechnung ebenfalls auf die Mieter umgelegt. Dies ist nicht zulässig, da die Heizungswartung doppelt abgerechnet wird. Auch wenn der Hausmeister den Garten pflegt und das Treppenhaus reinigt, besteht die Gefahr einer doppelten Abrechnung.
Bier und halber Hahn
Ortsübliche anerkannte Gratifikationen zusätzlich zum normalen Arbeitslohn des Hausmeisters dürfen ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden. So gestattete das Amtsgericht München einem Vermieter, den Hausmeister alljährlich auf Kosten der Bewohner zu einer Maß Bier und einem halben Hähnchen auf dem Oktoberfest einzuladen (Urteil vom 8.01.2007, Az. 424 C 22865/06).
Leerstand
Die für leer stehende Wohnungen anfallenden Kostenanteile können nicht auf die Mieter der bewohnten Wohnungen im gleichen Haus verteilt werden. Dies gilt auch für Kosten, die nach der Wohnfläche aufgeteilt werden. So entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05).
Keine Betriebskosten!
Keine umlagefähigen Betriebskosten sind außerdem Porto- und Telefonkosten, Bankgebühren, Darlehenszinsen. Bei den Versicherungen muss der Mieter nur die Gebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung des Vermieters bezahlen, jedoch nicht eine Versicherung gegen Mietausfall, eine Rechtsschutzversicherung oder Hausratsversicherung.
Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Vermieter muss beim Abschluss von Verträgen, die die Höhe der Betriebskosten der Immobilie beeinflussen, das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf eine Leistung nicht einfach ohne Vergleich beim teuersten Anbieter bestellen. Will der Mieter allerdings aus diesem Grund Einwände gegen die Betriebskosten geltend machen, muss er den Verstoß beweisen (Landgericht Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010, Az. 5 S 40/10).