Darf ein Vermieter ohne Ankündigung die Wohnung betreten?

Dies lässt sich mit einem klaren "nein" beantworten. Mit der Vermietung hat der Mieter das Hausrecht an der Wohnung erhalten. Der Vermieter kann hier nicht mehr nach Belieben aus- und eingehen. Bei einem unangekündigten Besuch muss der Mieter den Vermieter grundsätzlich nicht einlassen.

Ebenso darf der Vermieter die Mietwohnung nicht einfach betreten. Er darf sich nicht mit Hilfe eines Ersatz- bzw. Zweitschlüssels Zutritt zur Wohnung verschaffen, um "nach dem Rechten zu sehen". Tatsächlich darf er nicht einmal einen eigenen Schlüssel zur Wohnung haben. Verschafft er sich mit einem eigenen Schlüssel Zugang zur Wohnung, kann sich der Vermieter wegen Hausfriedensbruches strafbar machen (§ 123 StGB). Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Das Recht des Vermieters, die Wohnung zu betreten, muss immer einen bestimmten Grund haben. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 04.06.2014, Az. VIII ZR 289/13) entschied: Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht gibt, ganz allgemein die Wohnung „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ zu betreten, ist unwirksam. Es muss immer ein konkreter Anlass gegeben sein, der über das "einfache" Betreten hinausgeht.

Soweit es im Mietvertrag vereinbart ist, muss der Mieter dem Vermieter nach vorheriger Ankündigung die Besichtigung der Mietsache erlauben. Dies muss jedoch nach vorheriger Terminabsprache und unter Angabe des zum Betreten erforderlichen Grundes erfolgen. Zudem muss der Mieter keine Besichtigungen "zur Unzeit", also während der Nachtruhezeit, dulden.

Die Klausel im Mietvertrag muss eine Vorankündigung des Besuchs vorsehen und auch erwähnen, zu welchen Anlässen der Vermieter die Wohnung betreten darf. Ansonsten ist sie unwirksam.

Der Vermieter hat nicht das Recht, die Wohnung in gewissen Zeitabständen - etwa alle zwei Jahre - zu besichtigen, nur um ihren Zustand zu kontrollieren. Vertragsklauseln, die dies vorsehen, sind ebenfalls ungültig. Dies geht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zurück (Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13).

Auch ohne mietvertragliche Regelung muss der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen, wenn es einen konkreten sachlichen Grund dafür gibt.

Ein solcher Grund liegt etwa vor, wenn ein Betreten zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Räume notwendig ist, zum Beispiel für eine Zählerablesung. Auch dies hat der Bundesgerichtshof im oben erwähnten Urteil entschieden. Als weitere sachliche Gründe kommen auch ein Verdacht auf einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung (unerlaubte Untervermietung, Gewerbeausübung) in Frage sowie die Besichtigung mit Mietinteressenten, wenn das bisherige Mietverhältnis bereits gekündigt ist. Auch mit Kaufinteressenten darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, allerdings immer nur mit Terminabsprache und nicht unbegrenzt.

Auch bei vom Mieter gemeldeten Mängeln darf der Vermieter die Wohnung betreten, um sich ein Bild über den Schaden zu machen und Handwerker beauftragen zu können. Dies gilt auch bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese vom Mieter zu dulden sind, oder bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

In den oben genannten Fällen (Mängel an der Wohnung, zu duldende Modernisierung, Instandhaltung) muss der Mieter auch vom Vermieter geschickte Handwerker einlassen - natürlich nur nach Terminabsprache. Auch der Schornsteinfeger muss ggf. eingelassen werden. Dieses Thema wird in unserem Rechtstipp Handwerker vor der Tür: Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter? ausführlich behandelt.

Dies hängt davon ab, wie dringend der Anlass ist. 48 Stunden dürften das Minimum sein, bei weniger dringenden Anlässen ist unter Umständen eine Woche noch zu wenig. Der Vermieter muss auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen, etwa auf dessen berufliche Zeitplanung. Das Amtsgericht Köln (Urteil v. 30.1.1986, Az. 208 C 790/85) hat allerdings auch schon einen Tag Vorankündigung als rechtens angesehen.

Ja. Es muss sich jedoch um einen echten Notfall handeln, wie etwa Gasgeruch oder einen Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters.

Wenn der Vermieter tatsächlich in einem der hier geschilderten Ausnahmefälle ein Betretungsrecht hat und der Mieter ihm dieses verweigert, darf der Vermieter trotzdem nicht eigenmächtig die Wohnung betreten oder sich Zutritt verschaffen. Hier führt der korrekte Weg über das Gericht (einstweilige Verfügung). Der Vermieter ist dazu aber nicht verpflichtet, sondern kann dem Mieter wegen der unberechtigten Zutrittsverweigerung nach Abmahnung auch (fristlos) kündigen.

Verschafft sich der Vermieter ohne sachlichen Grund Zutritt zur Wohnung des Mieters, macht er sich wegen Hausfriedensbruches (§ 123 StGB) strafbar.

Vermieter haben nur ein sehr eingeschränktes Betretungsrecht an der Mietwohnung. Mieter und Vermieter, die über diesen Punkt in Streit geraten, finden bei einem Fachanwalt für Mietrecht fachkundige Beratung für ihre besondere Situation.