Darf ein Vermieter ohne Ankündigung die Wohnung betreten?

19.09.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 2 Min. (112 mal gelesen)
Darf ein Vermieter ohne Ankündigung die Wohnung betreten? © Dron - Fotolia.com
Unter Mietern ist der Glaube weit verbreitet, dass ein Vermieter grundsätzlich auch ohne Ankündigung die Wohnungen seiner Mieter aufsuchen darf, um etwa nach dem rechten zu schauen. Tatsächlich unterliegt das Betretungsrecht jedoch einigen Einschränkungen.

Überraschung - der Vermieter kommt
Erwin Ehrlich hat zu Geldanlagezwecken ein Mietshaus erworben. Im Rahmen der Verhandlungen über den Kauf hat er sich vom guten Zustand aller Wohnungen und des Hauses insgesamt überzeugt. Nun wird er zum ersten Mal als Vermieter tätig und bei seiner Suche nach einem Nachmieter für die bei Verkauf freie Wohnung wird er mit Florian Fleiß, einem Kunst-Studenten, schnell fündig. Um sich ein Bild vom neuen Mieter und dessen Wohnverhalten zu machen, entschließt sich Erwin Ehrlich zwei Monate später, mithilfe seines Generalschlüssels die Wohnung von Florian Fleiß zu besichtigen. Dieser ist wenig begeistert, als eines Morgens der Vermieter unangekündigt in der Küche steht und erklärt, nach dem Rechten schauen zu wollen. Er zweifelt, ob er dies dulden muss und fragt seinen Kumpel Felix Fuchs, der Jura studiert.

Ankündigung und Begründung
Die Frage lässt sich grundsätzlich wie folgt beantworten: Soweit es mietvertraglich vereinbart ist, ist dem Vermieter nach vorheriger Ankündigung die Besichtigung der Mietsache zu gestatten. Das Recht zum unangekündigten Besuch steht dem Vermieter jedoch nicht zu. Zudem muss der Mieter Besichtigungen "zur Unzeit", d.h. während der Nachtruhezeit, nicht dulden.

Wird in einem Formular- Mietvertrag dem Vermieter ein anlassloses Betretungsrecht gewährt, ist diese Klausel unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter nämlich unangemessen. Fehlt eine mietvertragliche Regelung zum Betretungsrecht völlig, kann ein solches nur bei einem konkreten sachlichen Grund zur Besichtigung der Wohnung angenommen werden.

Ein sachlicher Grund liegt etwa vor, wenn ein Betreten zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Räume (u.a. Zählerablesung, Schönheitsreparaturen) notwendig ist, wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4.6.2014 (Az.: VIII ZR 289/13) entschieden hat. Andere sachliche Gründe sind der Verdacht des vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung oder die anstehende Neuvermietung bei baldigem Ende eines Mietverhältnisses. Weitergehende Duldungspflichten können sich aus den Sonderregeln im BGB zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei Raummietverhältnissen ergeben.