Der Zeitmietvertrag – was muss man beachten?

Mit einem Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag wird eine Wohnung für einen festen Zeitraum vermietet. Eine sogenannte „ordentliche Kündigung“, also eine reguläre Kündigung mit gesetzlicher Frist, ist dann von beiden Seiten ausgeschlossen. Ein Zeitmietvertrag endet erst zu dem Zeitpunkt, der im Vertrag genannt ist, und nicht früher.

Nach wie vor sind Zeitmietverträge für Wohnungen zulässig. Seit der Mietrechtsreform von 2001 gelten für sie jedoch recht enge Voraussetzungen. Daher kommen Zeitmietverträge heute seltener vor. Üblich sind sie allerdings nach wie vor bei gewerblichen Mietobjekten, also in sogenannten Gewerbemietverträgen.

Gesetzlich geregelt ist der Zeitmietvertrag in § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach dieser Regelung darf man ein Mietverhältnis für eine feste Zeit vereinbaren, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:

Der Vermieter will nach dem Ende der fest vereinbarten Mietzeit

- die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen (Eigenbedarf),
- die Räume abreißen oder sie so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde,
- die Räume an einen ihm zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Dem Mieter muss der Vermieter den genauen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses schon bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen. Er muss sich also von Anfang an festlegen und kann nicht später irgendwelche Gründe nachschieben.

Unter diesen Umständen spricht man auch von einem „qualifizierten“ Zeitmietvertrag. Ein einfacher Zeitmietvertrag, bei dem der Vermieter nicht im Voraus seine späteren Absichten mit der Wohnung offenbaren muss, kann nur noch bei Gewerbeimmobilien abgeschlossen werden.

Mit den Familienangehörigen sind in der Vorschrift nahe Angehörige gemeint, also etwa Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Neffen, Nichten, Enkel, Schwiegereltern und -kinder. Nicht als nahe Angehörige werden Schwäger, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten, Großneffen und Großnichten angesehen.

„Angehörige seines Haushalts“ sind zum Beispiel Hausangestellte (Chauffeur, Butler...) oder eine mit im Haushalt lebende Pflegekraft. Dazu gehören aber auch Pflegekinder, Lebenspartner des Vermieters oder deren Kinder.

Mit den wesentlichen Veränderungen der Mieträume meint das Gesetz Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die so umfassend sind und so lange dauern, dass der Vermieter sie nicht in bewohntem Zustand durchführen lassen kann. Dies gilt zum Beispiel, wenn der Grundriss der Wohnung verändert werden soll, weil ein größeres Bad eingebaut oder Zimmer zusammengelegt werden sollen.
Besonders aktuell ist dieser Punkt heutzutage auch wegen der häufigen energetischen Sanierung von Wohnhäusern.

Ein „zur Dienstleistung Verpflichteter“ ist ein Angestellter des Vermieters (etwa ein Hausmeister).

Wie bereits erwähnt, muss der Grund, warum der Vermieter die Mietdauer befristen will, schon beim Vertragsabschluss feststehen und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Dieser Grund wird also meist in den Mietvertrag hineingeschrieben.

Auf keinen Fall ausreichend ist es, den Gesetzes-Paragraphen 575 BGB mit Copy und Paste in den Vertrag zu kopieren. Dadurch wird der Vertrag nicht zum Zeitmietvertrag. Wenn der Vermieter einen Befristungsgrund vortäuscht, liegt ebenfalls kein Zeitmietvertrag vor, sondern ein Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit und gesetzlicher Kündigungsfrist. Aus diesem Vertrag kommt der Mieter dann regulär mit dreimonatiger Frist durch Kündigung wieder heraus.

Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des Zeitmietvertrages nicht erfüllt sind, handelt es sich laut Gesetz um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Möglich ist also eine Kündigung mit gesetzlicher Frist. Dies sind für den Mieter drei Monate, für den Vermieter können es bei langer Mietdauer mehr sein. Es gibt allerdings seltene Fälle, wo das so nicht funktioniert.

Beispielsweise entschied der Bundesgerichtshof 2013, dass man im Einzelfall einen unwirksamen Zeitmietvertrag auch so umdeuten kann, dass die Vertragspartner einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart haben. Dann ist erst nach Ablauf einer bestimmten Zeit die Kündigung möglich.

Im konkreten Fall hatten die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag geschlossen, ohne den Grund für die Befristung zu nennen. Die Wohnung war während der Vertragslaufzeit verkauft worden. Vor Vertragsablauf kündigte der neue Vermieter wegen Eigenbedarf.

Der Bundesgerichtshof erklärte: Beide Vertragspartner hätten hier nicht gewusst, dass ein Zeitmietvertrag nur wirksam sei, wenn der Befristungsgrund bei Vertragsabschluss angegeben werde. Beide hätten aber einen Vertrag abschließen wollen, der nicht vor einem bestimmten Datum ende. In diesem Fall liege also eine Vertragslücke vor, die man durch Auslegung des Willens der Beteiligten schließen könne. Daher sei die Eigenbedarfskündigung hier unwirksam (Urteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12).

Fällt der Grund für die Befristung nachträglich weg, können Mieter in der Regel wählen, ob sie zum regulären Vertragsende aussteigen oder den Vertrag als unbefristeten Mietvertrag fortsetzen möchten. Ein solcher Wegfall ist zum Beispiel denkbar, wenn der Vermieter die Wohnung ursprünglich für sein erwachsenes Kind haben wollte, dieses aber nun doch in einer anderen Stadt studieren will.

Außerordentlich kündigen können die Vertragspartner auch bei einem Zeitmietvertrag. Zwei Varianten sind möglich: Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Bei schweren Vertragsverletzungen kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht zahlt, ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung untervermietet oder die Wohnung grob vernachlässigt. Natürlich kann es auch vom Mieter aus Gründe für eine fristlose Kündigung geben. Dies wäre etwa der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglicht. Beispiel: Der Einzug kann wegen nicht abgeschlossener Bauarbeiten nicht zum vereinbarten Termin stattfinden.

Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist zum Beispiel nach § 540 Abs. 1 BGB möglich: Der Vermieter hat dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. Der Mieter darf außerordentlich kündigen. Mit der "gesetzlichen Frist" sind hier drei Monate gemeint.

Zieht ein Mieter einfach vorzeitig aus der Wohnung aus und bezahlt nicht weiter Miete, ohne einen Grund für eine außerordentliche Kündigung zu haben, kann der Vermieter in der Regel Schadensersatz verlangen. Der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende der Vertragsdauer die Miete zu zahlen. Dieser Anspruch des Vermieters erlischt nach einem vorzeitigen Auszug erst dann, wenn jemand anders einzieht und die Miete zahlt. Übrigens gibt es keine Pflicht des Vermieters, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. So etwas kann nur in beiderseitigem Einvernehmen ausgehandelt und vereinbart werden.

Ein Zeitmietvertrag für Wohnräume ist ein Exot unter den Mietverträgen. Kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten um einen Zeitmietvertrag oder eine Befristung, empfiehlt sich eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.