Mietrechtstipps für die Wohngemeinschaft

Die Wohngemeinschaft oder WG ist eine der preisgünstigsten Wohnformen. Rechtlich gibt es jedoch für Mieter und Vermieter einige Besonderheiten zu beachten – etwa beim Mieterwechsel.

Meist versteht man unter einer Wohngemeinschaft eine Gruppe von Personen, die sich zusammentun, um sich die Kosten für eine Wohnung zu teilen. Dabei bewohnt jeder ein einzelnes Zimmer, während Gemeinschaftsräume wie Wohnzimmer, Bad und Küche von allen gemeinsam genutzt werden. Es gibt mehrere Varianten von Wohngemeinschaften. Zum Beispiel kann eine Person als Hauptmieter auftreten. Diese unterschreibt dann den Mietvertrag. Die anderen sind dann Untermieter des Hauptmieters. Andererseits können aber auch alle Mitbewohner den Mietvertrag als Mieter unterschreiben. Und nicht zuletzt ist es auch möglich, dass jeder mit dem Vermieter einen Einzel-Mietvertrag schließt – über sein Zimmer und ein Mitbenutzungsrecht für die Gemeinschaftsräume. Je nach Variante gibt es unterschiedliche rechtliche Spielregeln.

Was gilt bei einem Hauptmieter und mehreren Untermietern?

Bei dieser Variante schließt nur der Hauptmieter einen Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer ab. Die anderen schließen ihrerseits Untermiet-Verträge mit dem Hauptmieter. Da es oft Streit gibt, sind schriftliche Mietverträge zu empfehlen.
Für den Vermieter ist der Hauptmieter alleiniger Ansprechpartner. Er allein ist für die pünktliche Zahlung der Miete und der Nebenkosten verantwortlich. Daher muss er sich im eigenen Interesse auch darum kümmern, dass er das Geld von seinen Untermietern rechtzeitig bekommt.
Gegenüber den übrigen WG-Mitgliedern ist der Hauptmieter in einer starken Position. Ein Untermietvertrag lässt sich oft schneller und leichter kündigen, als ein normaler Mietvertrag. Wenn also ein WG-Mitglied permanent für Ärger sorgt, kann das Problem mit dieser Vertragsvariante relativ schnell gelöst werden.
Allerdings hat diese Konstruktion auch Nachteile. So steht und fällt die Wohngemeinschaft mit dem Mietverhältnis des Hauptmieters. Kündigt er – etwa wegen Studienabbruch – oder kündigt der Vermieter ihm, ist dies auch das Ende der Wohngemeinschaft. Wenn sich der Hauptmieter nicht sorgfältig um Kleinigkeiten wie die pünktliche Zahlung von Wasser oder Strom kümmert, kommt der Sperrkassierer – und dann leiden schnell alle Bewohner unter den Folgen.

Untermietvertrag: Rechte des Untermieters

Was sind die Besonderheiten der Untermiete?

Wer eine Wohnung untervermieten will, braucht dafür die Erlaubnis des Vermieters. Sollen nur Teile der Wohnung – einzelne Zimmer – untervermietet werden, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. So ein Interesse ist zum Beispiel bei Geldmangel durch Arbeitsplatzverlust oder Ehescheidung oder bei Verkleinerung der Familie gegeben. Liegt ein solches Interesse vor, kann der Vermieter die Untervermietung nur verweigern, wenn er ernsthafte Bedenken gegen den konkreten Untermieter hat, die Wohnung überbelegt würde oder sonst ein besonderer Grund dagegen spricht.
Das Gesetz geht hier allerdings nicht von einer geplanten Wohngemeinschaft aus, sondern davon, dass der Hauptmieter während des laufenden Mietverhältnisses in Not gerät und ein Zimmer untervermieten muss, um über die Runden zu kommen. Dies wird bei einer Wohngemeinschaft jedoch selten der Fall sein. Die Empfehlung lautet daher: Ist eine Wohngemeinschaft geplant, sollte dies mit dem Vermieter von Anfang an abgesprochen, von diesem genehmigt und im Mietvertrag erwähnt werden.
Für Schäden, die der Untermieter in der Wohnung verursacht, haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber. Der Hauptmieter muss also den Schaden bezahlen und sich das Geld dann vom Untermieter zurückholen.

Wie kündigt man einen Untermietvertrag?

Die Kündigung des Untermietvertrages ist einfacher als sonst, wenn nur ein möbliertes Zimmer untervermietet wird. Dann ist nämlich keine Begründung nötig. Beide Seiten können bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats kündigen. Viele Mieterschutz-Regeln gelten nicht.
Anders ist es bei unmöblierten Zimmern und kompletten Wohnungen zur Untermiete: Hier beträgt die Kündigungsfrist für beide drei Monate, der Hauptmieter braucht einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund (wie Eigenbedarf), um dem Untermieter zu kündigen. Der Hauptmieter kann dem Untermieter zwar auch ohne ein berechtigtes Interesse an der Kündigung und eine entsprechende Begründung kündigen, muss dann aber eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Bei Untervermietung einer ganzen Wohnung gelten für den Untermieter die gesetzlichen Regeln des Mieterschutzes gegenüber dem Hauptmieter.

Was gilt, wenn alle WG-Mitglieder gleichberechtigte Mieter sind?

Bei dieser Variante unterschreiben alle Mitbewohner den Mietvertrag mit dem Eigentümer. Es gibt also kein Untermietverhältnis. Alle haften gegenüber dem Vermieter für Miete, Nebenkosten und Schäden an der Wohnung als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Im Notfall kann sich der Vermieter den Zahlungskräftigsten aussuchen und von ihm den gesamten Betrag verlangen. Der Betreffende kann dann von den anderen Mitbewohnern ihre Anteile einfordern.
Kündigen können hier grundsätzlich nur alle gemeinsam. Auch der Vermieter kann den Mietvertrag nur beenden, indem er die Kündigung an jeden adressiert, der mit unterschrieben hat. Wichtige Erklärungen, etwa eine mieterseitige Mietminderung oder eine Mieterhöhung, müssen von allen Mietern unterschrieben oder vom Vermieter an alle adressiert werden.
Diese Variante sorgt manchmal für Streit, weil einer der Bewohner ausziehen möchte, die anderen aber bleiben wollen. Es gibt Gerichtsurteile, die den Mitbewohnern gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel einräumen (siehe unten). Nicht jedes Gericht muss jedoch so entscheiden.

Wie funktioniert eine Wohngemeinschaft mit separaten Mietverträgen?

Die dritte Variante funktioniert so, dass der Eigentümer der Wohnung mit jedem WG-Mitglied einen eigenen Mietvertrag abschließt. Jeder Mitbewohner mietet also sein jeweiliges Zimmer und bekommt das Recht, die Gemeinschaftsräume mitzubenutzen. Der Vorteil dieser Variante ist, dass sie ein flexibles Ein- und Ausziehen ermöglicht. Allerdings bestimmt hier in erster Linie der Eigentümer, wer ein- und auszieht. Im Interesse des friedlichen Zusammenlebens ist es hier sinnvoll, den Mitbewohnern ein Mitspracherecht einzuräumen.

Was bringen spezielle WG-Mietverträge?

Es gibt auch spezielle, auf die Wohngemeinschaft abgestimmte Mietverträge. Muster sind im Internet zu finden, sollten aber kritisch verglichen werden. Meist handelt es sich dabei um eine Abwandlung der obigen Variante Zwei: Ein einziger Mietvertrag mit allen Mitbewohnern als gleichberechtigte Mieter. In diesen kann man dann sinnvolle Regelungen aufnehmen und zum Beispiel den flexiblen Auszug einzelner Mitbewohner erlauben. Die Wohngemeinschaft kann ein Mitspracherecht bei der Auswahl neuer Mitmieter erhalten, oft wird die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart.
Es liegt in der Natur einer Wohngemeinschaft, dass diese häufig von Menschen genutzt wird, die nach nicht allzu langer Zeit wieder ausziehen – zum Beispiel Studenten oder Menschen mit befristeten Arbeitsverträgen. Beiden Seiten ist daher unbedingt von Zeitmietverträgen abzuraten. Diese verursachen mit hoher Wahrscheinlichkeit unnötige Streitigkeiten und machen für eine Wohngemeinschaft keinen Sinn.

Was sagen die Gerichte?

Hier einige Gerichtsurteile zur Wohngemeinschaft:

Das Landgericht Berlin beschäftigte sich mit einem Fall, in dem ein Vermieter mit allen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft einen einzigen Mietvertrag abgeschlossen hatte. Nun wollten die Mitbewohner seine Zustimmung zum Auszug von zwei Mitbewohnern und zum Einzug von zwei neuen. Der Vermieter lehnte ab.
Das Gericht erklärte, dass die Wohngemeinschaft hier grundsätzlich einen Anspruch auf seine Zustimmung zum Mieterwechsel habe. Einem Vermieter müsse bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer WG klar sein, dass diese keine auf Dauer angelegte Wohnform sei (Hinweisbeschluss vom 19.4.2013, Az. 65 S 377/12).

Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz musste sich mit der Klage eines Nachbarn befassen, der der Meinung war, dass eine studentische Wohngemeinschaft mit 11 Personen nichts in einem reinem Wohngebiet mit vorwiegend Einfamilienhäusern zu suchen habe. Er war der Meinung, dass es sich um eine Art Beherbergungsbetrieb handelte, und forderte die Baubehörde zur Untersagung einer solchen Gebäudenutzung auf.
Vor Gericht blieb er erfolglos. Das OVG betonte, dass eine Studenten-WG in einem Einfamilienhaus kein Beherbergungsbetrieb ist. Ein Anspruch auf Untersagung stünde dem Nachbarn nicht zu (Beschluss vom 8.12.2016, Az. 8 A 10680/16).

Das Oberlandesgericht Hamm musste sich mit dem Fall einer renitenten Mutter beschäftigen. Deren Sohn wohnte in einer Studenten-WG und hatte seine Mutter gebeten, während seines Urlaubs seine Haustiere zu versorgen. Die Mutter war in sein Zimmer eingezogen, ohne dass dies mit dem Rest der WG abgesprochen war. Ein anderer Bewohner geriet mit ihr in Streit – über die Nutzung des gemeinsamen Wohnzimmers, das Fernsehprogramm und laute Musik (der Mutter). Die Polizei stellte fest, dass die Mutter nicht in der Wohnung gemeldet war, und setzte diese – gegen deren körperlichen Widerstand – vor die Tür. Die Mutter verklagte das Land auf Schmerzensgeld. Das Gericht wies die Klage ab: Der WG-Bewohner sei Inhaber des Hausrechts. Der Sohn habe nicht das Recht gehabt, ohne Zustimmung der anderen Bewohner dort seine Mutter einzuquartieren. Die Polizei habe das Recht gehabt, einen Platzverweis auszusprechen und durchzusetzen. Die blauen Flecken seien allein Schuld der Mutter (Urteil vom 22.1.2016, Az. 11 U 67/15).

Praxistipp

Bei einer Wohngemeinschaft ist es besonders wichtig, klare vertragliche Vereinbarungen zu treffen, die auch den Fall des Mieterwechsels beinhalten. Zudem sollte unter den Mitbewohnern klar vereinbart werden, wer welche Rechte und Pflichten hat. Im Streitfall hilft ein Fachanwalt für Mietrecht.

(Bu)