Mietrechtstipps für die Wohngemeinschaft
27.07.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (916 mal gelesen)
In einer Wohngemeinschaft sind klare Regelungen wichtig. © Bu - Anwalt-Suchservice Eine Wohngemeinschaft oder WG ist eine preisgünstigste Wohnform. In rechtlicher Hinsicht ist bei ihr aber für Mieter und Vermieter einiges an Besonderheiten zu beachten – zum Beispiel beim Mieterwechsel.
Dieser Rechtstipp behandelt folgende Themen:
Was versteht man eigentlich unter einer Wohngemeinschaft? Variante 1: Was gilt bei einem Hauptmieter und mehreren Untermietern? Was sind die Besonderheiten der Untermiete? Wie kündigt man einen Untermietvertrag? Variante 2: Was gilt, wenn alle WG-Mitglieder gleichberechtigte Mieter sind? Variante 3: Wie funktioniert eine Wohngemeinschaft mit separaten Mietverträgen? Was bringen spezielle WG-Mietverträge? Was sagen die Gerichte in Sachen Wohngemeinschaft? Praxistipp zur Wohngemeinschaft Was versteht man eigentlich unter einer Wohngemeinschaft?
Unter einer Wohngemeinschaft versteht man meist eine Gruppe von Personen, die sich zusammentun, um sich die Kosten für eine Wohnung zu teilen. Jeder von ihnen bewohnt ein einzelnes Zimmer. Gemeinschaftsräume wie Wohnzimmer, Bad und Küche werden von allen gemeinsam benutzt. Dabei gibt es verschiedene Varianten. So kann eine einzelne Person als Hauptmieter auftreten, die den Mietvertrag unterschreibt. Dann sind die anderen Untermieter. Auf der anderen Seite können jedoch auch alle Mitbewohner den Mietvertrag als Mieter unterzeichnen. Nicht zuletzt kann auch jeder mit dem Vermieter einen Einzel-Mietvertrag über sein Zimmer und ein Mitbenutzungsrecht für die Gemeinschaftsräume abschließen. Je nach Variante unterscheiden sich die rechtlichen Spielregeln.
Variante 1: Was gilt bei einem Hauptmieter und mehreren Untermietern?
Hier schließt nur der Hauptmieter einen Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer ab. Die anderen Mitbewohner schließen jeder einzeln einen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter. Schriftliche Mietverträge sind unbedingt zu empfehlen, denn Streitigkeiten kommen häufig vor.
Einziger Ansprechpartner des Eigentümers und Vermieters ist der Hauptmieter. Dieser ist allein für die pünktliche Zahlung der Miete und der Nebenkosten verantwortlich. Es ist seine Verantwortung, dafür zu sorgen, dass er von seinen Untermietern rechtzeitig die Miete bekommt.
Der Hauptmieter ist gegenüber den übrigen WG-Mitgliedern in einer starken Position. Einen Untermietvertrag kann man oft schneller und leichter kündigen, als einen herkömmlichen Mietvertrag. Sorgt also ein WG-Mitglied permanent für Ärger, ist das Problem mit dieser Vertragsvariante relativ schnell lösbar.
Der Nachteil dieser Variante: Die Wohngemeinschaft steht und fällt mit dem Mietverhältnis des Hauptmieters. Wenn er kündigt - zum Beispiel wegen Abbruch seines Studiums - oder wenn der Vermieter ihm kündigt, endet die Wohngemeinschaft. Die anderen Bewohner stehen zum Vermieter in keiner Vertragsbeziehung. Und: Kümmert sich der Hauptmieter nicht sorgfältig um Kleinigkeiten wie die pünktliche Zahlung von Wasser oder Strom, steht bald der Sperrkassierer vor der Tür. Dann leiden alle Bewohner unter den Folgen.
Untermietvertrag: Rechte des Untermieters
Was sind die Besonderheiten der Untermiete?
Für die Untervermietung einer Wohnung braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Will er nur Teile der Wohnung untervermieten - etwa einzelne Zimmer - muss der Vermieter dies erlauben, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein solches Interesse besteht zum Beispiel bei Geldmangel durch Arbeitsplatzverlust, bei einer Ehescheidung oder bei einer Verkleinerung der Familie. Ist ein berechtigtes Interesse vorhanden, kann der Vermieter die Untervermietung nur ablehnen, wenn er ernsthafte Bedenken gegen gerade diesen bestimmten Untermieter hat, die Wohnung überbelegt würde oder sonst ein besonderer Grund dagegen spricht.
Hier geht das Gesetz allerdings nicht von einer geplanten Wohngemeinschaft aus, sondern davon, dass der Hauptmieter während des laufenden Mietverhältnisses in Not gerät und ein Zimmer untervermieten muss, um über die Runden zu kommen. Bei einer Wohngemeinschaft wird dies aber eher selten der Fall sein.
Tipp: Wer eine Wohngemeinschaft plant, sollte dies mit dem Vermieter von Anfang an absprechen, von diesem genehmigen lassen und im Mietvertrag festhalten.
Übrigens: Verursacht ein Untermieter Schäden in der Wohnung, haftet dafür der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Der Hauptmieter hat den Schaden zu bezahlen und muss dann sehen, wie er sich vom Untermieter sein Geld zurückholt.
Wie kündigt man einen Untermietvertrag?
Bei unmöblierten Zimmern und kompletten Wohnungen zur Untermiete beträgt die Kündigungsfrist für beide Seiten drei Monate. Der Hauptmieter benötigt einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund (wie zum Beispiel Eigenbedarf). Zwar kann er dem Untermieter auch ohne einen solchen Kündigungsgrund, also ohne ein "berechtigtes Interesse" kündigen. Dann muss er aber eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Bei Untervermietung einer kompletten Wohnung gelten für den Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die normalen gesetzlichen Regelungen des Mieterschutzes.
Wird nur ein möbliertes Zimmer untervermietet, ist die Kündigung des Untermietvertrages einfacher. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Beide Seiten dürfen bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats kündigen. Viele Mieterschutz-Regeln sind hier nicht anwendbar.
Variante 2: Was gilt, wenn alle WG-Mitglieder gleichberechtigte Mieter sind?
Natürlich ist es auch möglich, dass alle Mitbewohner den Mietvertrag mit dem Eigentümer gemeinsam als Mieter unterschreiben. Hier entsteht kein Untermietverhältnis. Alle sind Mieter und haften gegenüber dem Vermieter für Miete, Nebenkosten und Schäden an der Wohnung als sogenannte Gesamtschuldner. Das bedeutet: Der Vermieter kann sich im Notfall den Zahlungskräftigsten heraussuchen und von ihm den gesamten Betrag einfordern. Dann kann der Betreffende von den anderen Mitbewohnern ihre jeweiligen Anteile verlangen.
Wenn alle Mieter des gleichen Mietvertrages sind, können auch nur alle gemeinsam kündigen. Auch der Vermieter kann den Mietvertrag nur beenden, indem er die Kündigung an jeden Einzelnen adressiert, der den Vertrag mit unterschrieben hat. Auch andere wichtige Erklärungen, wie eine mieterseitige Mietminderung oder eine Mieterhöhung des Vermieters müssen von allen Mietern unterschrieben oder vom Vermieter an alle adressiert werden.
Möchte nun einer der Bewohner ausziehen, ist Streit vorprogrammiert. Zwar gibt es durchaus Gerichtsurteile, die den Mitbewohnern gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel einräumen (siehe unten). Aber: Dies ist nicht klar gesetzlich geregelt. Nicht jedes Gericht muss also so entscheiden.
Variante 3: Wie funktioniert eine Wohngemeinschaft mit separaten Mietverträgen?
Die dritte Möglichkeit ist, dass der Eigentümer der Wohnung mit jedem WG-Mitglied einzeln einen eigenen Mietvertrag abschließt. Hier mietet also jeder Mitbewohner sein jeweiliges Zimmer und erhält das Recht, die Gemeinschaftsräume mitzubenutzen.
Die Mitbewohner können hier recht flexibel ein- und ausziehen. Aber: Wer ein- oder auszieht, wird in erster Linie vom Eigentümer und Vermieter bestimmt.
Tipp: Im Interesse des friedlichen Zusammenlebens sollte der Vermieter den Mitbewohnern im Mietvertrag ein Mitspracherecht bei Neuzugängen einräumen.
Was bringen spezielle WG-Mietverträge?
Es gibt auch besondere Mietverträge, die auf die Wohngemeinschaft abgestimmt sind. Muster finden sich im Internet, sollten aber kritisch verglichen werden. Oft handelt es sich bei ihnen um eine Abwandlung der obigen Variante Zwei: Ein einziger Mietvertrag mit allen Mitbewohnern als gleichberechtigte Mieter. In einen solchen Vertrag kann man dann sinnvolle Regelungen integrieren und zum Beispiel den flexiblen Auszug einzelner Mitbewohner erlauben. Die Wohngemeinschaft kann bei der Auswahl neuer Mitmieter ein Mitspracherecht bekommen. Oft wird die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart.
Es liegt in der Natur einer Wohngemeinschaft, dass diese oft von Menschen genutzt wird, die nach nicht allzu langer Zeit wieder ausziehen. Dies können zum Beispiel Studenten sein oder Menschen mit befristeten Arbeitsverträgen. Unbedingt abzuraten ist daher beiden Seiten von Zeitmietverträgen mit fester Mietdauer ohne reguläre Kündigungsmöglichkeit. Diese führen mit hoher Wahrscheinlichkeit zu unnötigen Streitigkeiten und machen für eine Wohngemeinschaft keinen Sinn.
Was sagen die Gerichte in Sachen Wohngemeinschaft?
Das Landgericht Berlin befasste sich mit dem Fall eines Vermieters, der mit allen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft einen einzigen Mietvertrag abgeschlossen hatte. Die WG wollte nun seine Zustimmung zum Auszug von zwei Mitbewohnern und zum Einzug von zwei neuen. Dies lehnte der Vermieter ab.
Dem Gericht zufolge hat die Wohngemeinschaft hier grundsätzlich einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel. Einem Vermieter müsse bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer WG klar sein, dass es sich nicht um eine auf Dauer angelegte Wohnform handle (Hinweisbeschluss vom 19.4.2013, Az. 65 S 377/12).
Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz verhandelte einen Fall, in dem der Nachbar einer WG geklagt hatte. Dieser war der Ansicht, dass eine studentische Wohngemeinschaft mit 11 Personen nichts in einem reinen Wohngebiet mit vorwiegend Einfamilienhäusern zu suchen habe. Er sah darin eine Art Beherbergungsbetrieb und forderte die Baubehörde zur Untersagung dieser Gebäudenutzung auf. Allerdings blieb er vor Gericht erfolglos. Das OVG entschied, dass eine Studenten-WG in einem Einfamilienhaus kein Beherbergungsbetrieb ist. Der Nachbar habe keinen Anspruch auf Untersagung (Beschluss vom 8.12.2016, Az. 8 A 10680/16).
Dem Oberlandesgericht Hamm wurde der Fall einer renitenten Mutter vorgelegt. Deren Sohn wohnte in einer Studenten-WG. Er hatte seine Mutter gebeten, während seines Urlaubs seine Haustiere zu versorgen. Dazu zog die Mutter in sein Zimmer ein. Mit dem Rest der WG war dies jedoch nicht abgesprochen. Ein anderer Bewohner geriet mit ihr ernsthaft in Streit – über die Nutzung des gemeinsamen Wohnzimmers, das Fernsehprogramm und die laute Musik der Mutter. Die Polizei wurde gerufen und stellte fest, dass die Mutter nicht in der Wohnung gemeldet war. Daher setzten die Beamten die Mutter gegen deren körperlichen Widerstand vor die Tür. Die erboste Mutter verklagte daraufhin das Land auf Schmerzensgeld. Ihre Klage wurde abgewiesen. Das Gericht betonte, dass der WG-Bewohner Inhaber des Hausrechts sei. Ihr Sohn habe nicht das Recht gehabt, ohne Zustimmung der anderen Bewohner dort einfach seine Mutter einzuquartieren. Die Polizei habe einen Platzverweis aussprechen und durchsetzen dürfen. Die blauen Flecken der Mutter seien allein ihre eigene Schuld, da sie sich den Polizisten widersetzt habe (Urteil vom 22.1.2016, Az. 11 U 67/15).
Praxistipp zur Wohngemeinschaft
Bei einer Wohngemeinschaft sollte man unbedingt klare vertragliche Vereinbarungen treffen, die auch den Fall des Mieterwechsels regeln. Auch sollten die Mitbewohner klipp und klar vereinbaren, wer welche Rechte und Pflichten hat. Im Streitfall hilft die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.
(Bu)
