Mietrechtstipps für die Wohngemeinschaft

Die Wohngemeinschaft oder WG zählt zu den preisgünstigsten Wohnformen. Immerhin verteilt sich hier die Last von Miete und Nebenkosten auf mehrere Schultern. Rechtlich gibt es jedoch für Mieter und Vermieter einige Besonderheiten zu beachten.

Was ist eine Wohngemeinschaft?
Generell versteht man darunter eine zweckgebundene Gruppe von Personen, die sich zusammentun, um eine Wohnung zu mieten. Es gibt mehrere Varianten der Wohngemeinschaft. So kann zum Beispiel eine Person als Hauptmieter den Mietvertrag unterschreiben, während die anderen WG-Mitglieder Untermieter dieser Person sind. Oder alle unterschreiben den Mietvertrag als Hauptmieter. Denkbar ist auch, dass jeder mit dem Vermieter einen Einzel-Mietvertrag schließt – über sein Zimmer und ein Mitbenutzungsrecht für Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad. Je nach Variante gelten unterschiedliche rechtliche Spielregeln.

Ein Hauptmieter – mehrere Untermieter
Bei dieser Variante hat nur der Hauptmieter einen Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer. Die übrigen WG-Mitglieder schließen Untermiet-Verträge mit dem Hauptmieter. Auch dies sollte schriftlich geschehen. Der Hauptmieter ist alleiniger Ansprechpartner des Vermieters und für die pünktliche Zahlung von Miete und Nebenkosten verantwortlich. Er muss sich also darum kümmern, dass er das Geld von seinen Untermietern rechtzeitig bekommt. Der Hauptmieter ist hier gegenüber den anderen WG-Mitgliedern in einer starken Position. Einen Untermietvertrag kann man in manchen Fällen schneller und leichter kündigen, als einen normalen Mietvertrag. Verursacht ein WG-Mitglied ständig Streit und Ärger, kann dieses Problem unter Umständen leichter gelöst werden. Ein großer Nachteil dieser Variante ist, dass die WG mit dem Mietverhältnis des Hauptmieters steht und fällt: Wenn er kündigt oder der Vermieter ihm kündigt, ist dies auch das Ende der Wohngemeinschaft. Kümmert sich der Hauptmieter nicht um Kleinigkeiten wie die pünktliche Zahlung von Wasser oder Strom, kommt der Sperrkassierer – und ggf. leiden alle WG-Bewohner unter den Folgen.

Untermiete – was sind die Besonderheiten?
Für eine Untervermietung ist in der Regel die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Sollen nur Teile der Wohnung untervermietet werden, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein solches besteht zum Beispiel bei Geldmangel infolge von Arbeitsplatzverlust oder Ehescheidung, bei Verkleinerung der Familie, Pflegebedürftigkeit etc. Der Vermieter kann dann die Untervermietung nur verweigern, wenn er ernsthafte Bedenken gegen den konkreten Untermieter hat, die Wohnung überbelegt würde oder sonst ein besonderer Grund dagegen spricht. Für Schäden, die der Untermieter in der Wohnung verursacht, muss der Hauptmieter einstehen. Dieser muss also zunächst den Schaden bezahlen und dann sehen, dass er das Geld vom Untermieter wiederbekommt.

Kündigung Untermietvertrag
Die Kündigung des Untermietvertrages ist einfacher als sonst, wenn nur ein möbliertes Zimmer untervermietet wird. Dann kann die Kündigung ohne Begründung erfolgen. Beide Vertragspartner können bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats kündigen. Viele Mieterschutz-Regeln gelten nicht. Anders ist es bei unmöblierten Zimmern und kompletten Wohnungen zur Untermiete: Hier beträgt die Kündigungsfrist für beide drei Monate, für den Hauptmieter ist ein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund (wie Eigenbedarf) nötig. Ohne ein berechtigtes Interesse an der Kündigung und eine entsprechende Begründung muss der Hauptmieter eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten, um sich vom Untermieter zu verabschieden. Wird eine ganze Wohnung untervermietet, gelten für den Untermieter die gesetzlichen Regeln des Mieterschutzes gegenüber dem Hauptmieter.

Alle WG-Mitglieder sind Hauptmieter
Bei dieser Variante unterschreiben alle den Mietvertrag mit dem Eigentümer gemeinsam. Alle haften also gegenüber dem Vermieter für Miete, Nebenkosten und Schäden an der Wohnung als Gesamtschuldner. Bedeutet: Der Vermieter kann sich im Notfall den Zahlungskräftigsten aussuchen und von ihm den Gesamtbetrag verlangen. Dieser kann dann von den anderen WG-Mitgliedern ihre Beteiligung einfordern. Grundsätzlich können bei dieser Variante nur alle gemeinsam kündigen. Auch der Vermieter kann den Mietvertrag nur beenden, indem er die Kündigung an jeden adressiert, der mit unterschrieben hat. Diese Variante sorgt manchmal für Unstimmigkeiten, weil einer der Bewohner ausziehen möchte, die anderen aber bleiben wollen.

Separate Mietverträge
Die dritte Variante besteht darin, dass der Eigentümer mit allen WG-Mitgliedern einzelne Mietverträge schließt. Jeder mietet also sein Zimmer und erhält das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume. Diese Variante ermöglicht ein flexibles Ein- und Ausziehen von Mietern, wobei aber der Eigentümer bestimmt, wer ein- und auszieht – nicht die WG. Hier besteht für den Vermieter die Gefahr, ein Übermaß an Verwaltungsaufwand zu treiben.

WG-Mietvertrag
Eine bessere Möglichkeit sind speziell auf die WG abgestimmte Mietverträge. Muster sind im Internet zu finden, sollten aber kritisch verglichen werden. Hier würde es sich um eine Abwandlung der obigen Variante 2 handeln: Ein Mietvertrag mit allen WG-Mitgliedern als Hauptmieter. In diesen können sinnvolle Regelungen aufgenommen werden. So kann zum Beispiel der flexible Auszug einzelner Mitglieder erlaubt werden, die WG erhält ein Mitspracherecht bei der Auswahl neuer Mitmieter, es wird die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart. Es liegt in der Natur einer WG, dass diese oft von Menschen genutzt wird, die nach nicht allzu langer Zeit wieder ausziehen – etwa Studenten oder Menschen mit befristeten Arbeitsverträgen. Beiden Seiten ist daher unbedingt von Zeitmietverträgen abzuraten. Diese verursachen mit hoher Wahrscheinlichkeit unnötige Streitigkeiten und machen für eine Wohngemeinschaft keinen Sinn.