Frühlingszeit: Müssen Mieter Rasen mähen und Bäume fällen?

07.04.2023, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (6157 mal gelesen)
Garten,Mieter,Mietshaus,Gartennutzung,Betriebskosten Welche Rechte und Pflichten haben Mieter im Garten? © Bu - Anwalt-Suchservice

Überall grünt und blüht es - Zeit für die Gartenarbeit. Aber: Dürfen Mieter den Garten überhaupt nutzen? Müssen sie ihn auch pflegen? Und was gehört alles zur Gartenpflege? Dies erklären wir in diesem Rechtstipp.

Das Thema Gartenpflege führt zwischen Mietern und Vermietern häufig zu Missverständnissen und dann später zu Rechtsstreitigkeiten. Beide Seiten haben nämlich nur allzu oft vollkommen unterschiedliche Vorstellungen davon, wie der mitvermietete Garten aussehen sollte. Natürlich enthält der Mietvertrag oft entsprechende Regelungen. Allerdings kann darin auch nicht alles vereinbart werden, was der Vermieter möchte. Immer wieder sind Klauseln rechtlich unwirksam.

Wann dürfen Mieter den Garten nutzen und wann müssen sie ihn pflegen?


Dazu gibt es rechtlich verschiedene Ansichten. So wird bei vermieteten Einfamilienhäusern meist davon ausgegangen, dass der Garten automatisch mitvermietet ist und dass der Mieter ihn pflegen muss – und zwar auch ohne besondere Absprache. Die Gegenansicht besagt, dass Mieter den Garten nur pflegen müssen, wenn dies im Mietvertrag steht. Gerichtsurteile finden sich zu beiden Ansichten.

Im Mehrfamilienhaus gilt: Sowohl die Nutzung des Gartens als auch seine Pflege müssen im Mietvertrag geregelt sein - oder in der von Anfang an damit verbundenen Hausordnung. Hier braucht also kein Mieter ohne Vereinbarung Unkraut zu zupfen.

Welche Arbeiten fallen unter die Gartenpflege?


Häufig wird vereinbart: "Der Mieter ist für die Gartenpflege zuständig." Aber: Gartenpflege ist ein weiter Begriff. Ist darunter nur das Unkrautzupfen und Rasenmähen zu verstehen? Oder womöglich auch das Beschneiden von Sträuchern, das Vertikutieren des Rasens oder das Fällen von Bäumen? Gerichte machen dies oft von der genauen Formulierung im Mietvertrag abhängig.

Zum Beispiel kann der Mietvertrag den Mieter unter Hinweis auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung zur Gartenpflege verpflichten. In dieser Regelung ist genau aufgelistet, was unter der Gartenpflege zu verstehen ist – dazu gehört unter anderem nötigenfalls auch das Erneuern von Bäumen und Sträuchern. Das Landgericht Frankfurt am Main hat eine solche Vereinbarung als wirksam angesehen (Urteil vom 2.11.2004, Az. 2/11 S 64/04).

Üblicher ist, dass der Mietvertrag nur eine allgemeine Verpflichtung zur Durchführung der Gartenpflege enthält. Dann müssen die Mieter nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf nur die "üblichen einfachen Gartenarbeiten" durchführen. Dies heißt dann Unkraut beseitigen, Rasenmähen oder Laub rechen (Az. I-10 U 70/04). Bei einer solchen Vereinbarung sind schwerere Arbeiten, wie Bäume fällen oder Sträucher beschneiden im Zweifel Sache des Vermieters.

Wer trägt die Kosten für Baumfällarbeiten?


Lange ging man davon aus, dass das Fällen morscher Bäume in den Verantwortungsbereich des Vermieters gehörte. Denn: Als Betriebskosten lassen sich nur Beträge auf die Mieter umlegen, die regelmäßig anfallen. Ein morscher Baum jedoch ist ein Einzelfall. Dieser Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof jedoch 2021 eine Absage erteilt. Nach dem Urteil dürfen Vermieter die Kosten von Baumfällarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Die Begründung: Bäume seien gewissermaßen verholzte Pflanzen, daher gehöre deren Beseitigung zur regulären Gartenpflege (Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).

Wer entscheidet über die Gartengestaltung?


Bei der Gartengestaltung sind Mieter relativ frei - zumindest bei einem Einfamilienhaus. Der Vermieter hat hier kein "Direktionsrecht" wie ein Arbeitgeber. Er muss auch freies Wachsen lassen der Sträucher jedenfalls so lange akzeptieren, wie noch keine erhebliche Verwahrlosung vorliegt, meinen zum Beispiel das Landgericht Braunschweig (Az. 6 S 548/08) und das Landgericht Köln (Az. 1 S 119/09). Das letztere Gericht erklärte: Gartenpflege könne auch nach dem Geschmack des Mieters erfolgen. Hier war ein englischer Rasen in eine bunte Blumenwiese verwandelt worden. Man sieht: Auch die Pflicht zur Gartenpflege lässt dem Mieter einigen Gestaltungsspielraum.

Darf man Spielhäuser aufbauen?


Das Amtsgericht Flensburg hat 2016 entschieden, dass eine Mieterin ein Spielhaus für ihren Sohn aufstellen durfte. Im Mietvertrag war nichts Gegenteiliges vereinbart. Das Gericht sah das Spielhaus auch nicht als unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache an. Dieses überschritt auch nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen. Es könne problemlos ohne Folgen wieder beseitigt werden. Dies müsse erst bei Mietvertragsende passieren. Dazu war die Mieterin bereit (Urteil vom 8.4.2016, Az. 69 C 41/15).

Wie sieht es mit Schaukeln und Klettergerüsten im Garten aus?


Das Amtsgericht Kerpen hat entschieden, dass Mieter auch Schaukeln, Klettergerüste und Sandkästen im mitgemieteten Garten aufstellen dürfen. Dies gelte sogar dann, wenn sie den Garten laut Mietvertrag nur zur "Erholung" nutzen dürfen (Urteil vom 15.1.2002, Az. 20 C 443/01). Problematisch kann es allerdings werden, wenn Spielgeräte so fest im Boden verankert werden, dass sie nicht mehr ohne Weiteres wieder entfernt werden können. In diesem Fall könnte man von einer baulichen Veränderung sprechen. Eine solche ist aber ohne Genehmigung des Vermieters nicht zulässig und müsste auf Kosten des Mieters wieder entfernt werden. Das Landgericht Lübeck hat jedoch Mietern zugestanden, einen 3 x 3 Meter großen Teich anzulegen (Urteil vom 24.11.1992, Az. 14 S 61/92).
Wichtig: Der Vermieter kann verlangen, dass die Mieter beim Auszug alle derartigen Veränderungen wieder rückgängig machen.

Was dürfen Mieter im Garten nicht tun?


Die Gartennutzung durch Mieter hat natürlich auch Grenzen. Die liegen dort, wo die Rechte anderer verletzt werden. Und Mieter haben sich auch an die allgemeinen Gesetze zu halten. So dürfen sie im Garten keinen Müll verbrennen oder sonstwie entsorgen. Sie müssen die Regeln der Gemeinde über offene Feuer beachten. Ungenehmigtes Fällen von Bäumen ist in der Regel durch eine örtliche Baumschutzsatzung verboten, die dafür saftige Geldbußen vorsieht.

Was ist bei der Nutzung durch mehrere Mieter zu beachten?


Nutzen mehrere Mieter den Garten in einem Mehrfamilienhaus gemeinsam, kann es schnell Streit geben. Es reicht schon, wenn eine Partei eine Grillparty feiern und die andere im Liegestuhl relaxen möchte. Alle haben gleichermaßen ein Recht, den Garten zu nutzen. Hier hilft nur eine Absprache und etwas Toleranz. Mieter dürfen keinen Teil des Gemeinschaftsgartens für sich allein reservieren, abzäunen oder durch ihre eigene, exklusive Sitzecke blockieren.

Der Vermieter kann Nutzungen verbieten, durch die andere Parteien im Haus gestört werden – zum Beispiel das Grillen unter dem Schlafzimmerfenster des Nachbarn im Haus. Dieser kann - wie übrigens auch ein Grundstücksnachbar - notfalls auch gerichtlich einen eigenen Unterlassungsanspruch geltend machen.

Und: Dass Mieter den Garten nutzen dürfen, bedeutet nicht automatisch, dass sie ihn nach Belieben umgestalten und etwa die Bepflanzung ändern dürften. Dazu benötigen sie in der Regel die Erlaubnis des Vermieters.

Wer bezahlt die Gartenpflege?


Die Kosten für die regelmäßige Gartenpflege gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Daher sind sie in der Regel vom Mieter zu tragen. So entschied auch der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 135/03): Immerhin sei ein gepflegter Garten auch eine Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität.

Bei Betriebskosten gilt grundsätzlich, dass nur regelmäßig anfallende Kosten umlagefähig sind. Dazu gehören etwa das regelmäßige Rasenmähen oder Heckentrimmen durch einen Gärtnerbetrieb. Nicht umlagefähig ist die Anschaffung von Gartengeräten (LG Potsdam, Urteil vom 26.9.2002, Az. 11 S 81/01).

Müssen Mieter die Gartenpflege bezahlen, die den Garten nicht nutzen dürfen?


Ja: Vermieter können Mieter sogar dann zur Zahlung der Gartenpflegekosten heranziehen, wenn diese den Garten nicht nutzen dürfen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wenn die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden, muss der Mieter diese Kosten tragen, auch wenn er nichts vom Garten hat. Anders ist es nur dann, wenn der Vermieter sich Exklusivrechte bezüglich der Gartennutzung im Mietvertrag einräumt, oder, wenn laut Vertrag nur bestimmte Mietparteien den Garten nutzen dürfen. Dann müssen die übrigen Mieter keine Gartenpflegekosten bezahlen. Hat jedoch keine Mietpartei das Recht, den Garten zu nutzen, kann der Vermieter die Gartenpflegekosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen (Az. VIII ZR 135/03).

Garten oder öffentlicher Park?


Die Kosten der Gartenpflege müssen Mieter allerdings nur dann tragen, wenn es sich tatsächlich um einen Garten handelt und nicht um einen öffentlichen Park. Dem Bundesgerichtshof zufolge gilt ein Park als öffentlich, wenn er durch bauplanerische Regelungen (Bebauungsplan der Gemeinde) oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet worden ist. Aber: Dafür reicht es nicht aus, einfach das Tor offenzulassen. Die Grünanlage muss einen Gesamteindruck erzeugen, nach dem sie von fremden Personen als öffentliche Grünanlage wahrgenommen wird (Urteil vom 10.2.2016, Az. VIII ZR 33/15).

Praxistipp zur Gartenpflege durch Mieter


Meist haben Vermieter wenig Einfluss darauf, wie Mieter den mitvermieteten Garten gestalten. Im Einzelfall hängt jedoch viel von der Formulierung im Mietvertrag ab. Kommt es zum Streit, kann ein im Zivilrecht tätiger Rechtsanwalt oder auch ein Fachanwalt für Mietrecht Ihnen mit fachgerechter Beratung helfen.

(Bu)


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 Stephan Buch
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