Frühlingszeit: Müssen Mieter Rasen mähen und Bäume fällen?

11.05.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice (1144 mal gelesen)
Frühlingszeit: Müssen Mieter Rasen mähen und Bäume fällen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Überall grünt und blüht es - Zeit für die Gartenarbeit. Ob Mieter einen vorhandenen Garten überhaupt nutzen dürfen, ob und wie sie ihn pflegen müssen und was alles unter die Gartenpflege fällt, erklären wir in diesem Rechtstipp.

Überall grünt und blüht es – Zeit für die Gartenarbeit. Aber: Dürfen Mieter einen vorhandenen Garten überhaupt nutzen und müssen sie ihn dann auch pflegen? Was fällt unter die Gartenpflege?

Die Rechtslage in Sachen Gartenpflege führt oft zu Missverständnissen und auch zu Rechtsstreitigkeiten. Denn oft haben Vermieter und Mieter völlig unterschiedliche Vorstellungen davon, wie der mitvermietete Garten aussehen sollte. Zwar enthalten viele Mietverträge Regelungen dazu. Allerdings kann hier nicht alles vereinbart werden, was der Vermieter möchte. Denn: Viele Klauseln sind schlicht unwirksam.

Wann müssen Mieter den Garten pflegen?


Dazu gibt es verschiedene Rechtsansichten. Geht es um ein vermietetes Einfamilienhaus, wird oft davon ausgegangen, dass der Garten automatisch mitvermietet ist und vom Mieter gepflegt werden muss – auch ohne gesonderte Absprache. Die andere Ansicht besagt, dass der Mieter den Garten nur pflegen muss, wenn er sich vertraglich dazu verpflichtet hat. Gerichtsurteile gibt es zu beiden Ansichten. Im Mehrfamilienhaus gilt: Hier hängt sowohl die Nutzung des Gartens als auch die Pflege von einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag (oder in der damit verbundenen Hausordnung) ab. Ohne Vereinbarung muss der Mieter kein Unkraut zupfen.

Welche Arbeiten fallen unter die Gartenpflege?


Gartenpflege ist allerdings ein weiter Begriff. Sind darunter nur Unkrautzupfen und Rasenmähen zu verstehen? Oder auch das Beschneiden von Sträuchern, das Vertikutieren des Rasens oder gar das Fällen von Bäumen? Die Gerichte machen dies oft von der genauen Formulierung im Mietvertrag abhängig. So kann es zum Beispiel sein, dass der Mieter im Mietvertrag unter Hinweis auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung zur Gartenpflege verpflichtet ist. Diese Vorschrift listet genau auf, was unter Gartenpflege zu verstehen ist – unter anderem gehört erforderlichenfalls auch das Erneuern von Pflanzen und Gehölzen wie Bäumen und Sträuchern dazu. Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung hat das Landgericht Frankfurt am Main bestätigt (Urteil vom 2.11.2004, Az. 2/11 S 64/04).
Beinhaltet der Mietvertrag – wie meist üblich – lediglich eine allgemeine Verpflichtung zur Durchführung der Gartenpflege, sind Mieter dem Oberlandesgericht Düsseldorf zufolge nur zu den “üblichen einfachen Gartenarbeiten” wie etwa Unkraut beseitigen, Rasenmähen oder Laub rechen, verpflichtet (Az. I-10 U 70/04). Bäume fällen, Sträucher beschneiden oder jegliche schwereren Arbeiten fallen also nicht darunter und sind im Zweifel Sache des Vermieters.

Wer trägt die Kosten für Baumfällarbeiten?


Auch bei einer vertraglichen Pflicht des Mieters zum Beschneiden von Bäumen muss der Mieter nicht die Kosten für das Fällen und Abtransportieren diverser morscher Bäume übernehmen. Hier muss der Vermieter tätig werden und auch bezahlen, entschied das Amtsgericht Neustadt an der Weinstraße (Az. 5 C 73/08). Derartige Kosten können übrigens nicht im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Denn: Beim Baumfällen handelt es sich um einmalig anfallende Kostenpositionen, zu den Betriebskosten gehört aber nur, was regelmäßig anfällt.

Wer entscheidet über die Gartengestaltung?


Bei der Gartengestaltung ist der Mieter relativ frei. Der Vermieter hat hier kein “Direktionsrecht” wie ein Arbeitgeber. Freies Wachsen lassen der Sträucher muss der Vermieter zumindest solange akzeptieren, wie noch keine erhebliche Verwahrlosung vorliegt, so das Landgericht Braunschweig (Az. 6 S 548/08) und das Landgericht Köln (Az. 1 S 119/09). Letzteres betonte, dass Gartenpflege auch nach dem Geschmack des Mieters erfolgen könne – hier hatte sich ein englischer Rasen in eine bunte Blumenwiese verwandelt. Auch die Pflicht, den Garten zu pflegen, lässt dem Mieter also jede Menge Gestaltungsspielraum.

Darf man Spielhäuser aufbauen?


Das Amtsgericht Flensburg entschied 2016, dass eine Mieterin ein Spielhaus für ihren Sohn aufstellen durfte. Es gab keine vertragliche Vereinbarung, die dies verhindert hätte. Das Gericht entschied auch, dass das Spielhaus keine unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache darstellte und auch nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen überschritt. Es könne ohne Probleme folgenlos wieder beseitigt werden. Dies müsse erst bei Mietvertragsende passieren – und dazu war die Mieterin bereit (Urteil vom 8.4.2016, Az. 69 C 41/15).

Wie sieht es mit Schaukeln und Klettergerüsten aus?


Mieter dürfen nach einem Urteil des Amtsgerichts Kerpen Schaukeln, Klettergerüste und Sandkästen im mitgemieteten Garten aufstellen. Dies gilt selbst dann, wenn die der Garten laut Mietvertrag nur zur “Erholung” genutzt werden darf (Urteil vom 15.1.2002, Az. 20 C 443/01). Problematisch kann es allerdings werden, wenn die Spielgeräte so fest im Boden verankert sind, dass sie sich nicht mehr ohne Weiteres wieder entfernen lassen. Hier könnte man von einer baulichen Veränderung sprechen, die ohne Genehmigung des Vermieters nicht zulässig ist und auf Kosten des Mieters wieder entfernt werden muss. Allerdings: Das Landgericht Lübeck gestand Mietern auch zu, einen 3 x 3 Meter großen Teich anzulegen (Urteil vom 24.11.1992, Az. 14 S 61/92). Der Vermieter kann jedoch fordern, dass alle Veränderungen beim Auszug des Mieters rückgängig gemacht werden.

Was dürfen Mieter nicht?


Die Gartennutzung durch die Mieter hat natürlich auch Grenzen, und die liegen dort, wo die Rechte anderer verletzt werden. Gesetze gelten auch für Mieter – so darf auch ein Mieter im Garten nicht seinen Müll verbrennen, entsorgen oder verbrennen. Regeln der Gemeinde über offene Feuer sind zu beachten. Das ungenehmigte Fällen von Bäumen verbietet in der Regel eine örtliche Baumschutzsatzung, die auch saftige Geldbußen dafür vorsieht.

Was ist bei der Nutzung durch mehrere Mieter zu beachten?


Nutzen mehrere Mieter den Garten in einem Mehrfamilienhaus, kann dies schnell zum Streit führen. Bei der Anlage von Beeten, Komposthaufen oder Planschbecken sollten sich die Mieter mit den anderen Mietern – am besten mit allen nutzungsberechtigten Mietern – absprechen. Denn diese haben gleichermaßen ein Recht auf die Nutzung des Gartens. Natürlich kann der Vermieter Nutzungen untersagen, durch die andere Parteien im Haus gestört werden – etwa das Grillen unter dem Schlafzimmerfenster des Nachbarn. Dieser hat dann auch einen eigenen Unterlassungsanspruch, den er notfalls gerichtlich geltend machen kann.

Wer trägt die Kosten der Gartenpflege?


Die Kosten der regelmäßigen Gartenpflege gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten und sind als solche in der Regel vom Mieter zu tragen. In diesem Sinne entschied auch der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 135/03): Ein gepflegter Garten sei eine Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität. Allerdings gilt wie bei allen Betriebskostenarten der Grundsatz: Nur regelmäßig anfallende Kosten sind umlagefähig. Dazu gehört zum Beispiel das regelmäßige Rasenmähen oder Heckentrimmen durch einen Gärtnerbetrieb. Nicht zu den umlagefähigen Kosten gehören das Entfernen von zu groß gewordenen Pflanzen (AG Nordhorn, Urteil vom 6.2.2007, Az. 3 C 1505/06), die Kontrolle der Standfestigkeit von Bäumen durch einen Fachmann (AG Bottrop, Urteil vom 12.6.2014, Az. 11 C 59/14) oder die Anschaffung von Gartengeräten (LG Potsdam, Urteil vom 26.9.2002, Az. 11 S 81/01).

Müssen Mieter zahlen, die den Garten nicht nutzen dürfen?


Mieter können zur Zahlung von Gartenpflegekosten selbst dann vom Vermieter herangezogen werden, wenn sie den Garten nicht nutzen dürfen!
Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 135/03) stellt diesbezüglich klar: Wenn die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden, muss der Mieter diese Kosten tragen, auch wenn er nichts vom Garten hat. Anders liegt der Fall nur, wenn der Vermieter sich Exklusivrechte bezüglich der Gartennutzung im Mietvertrag einräumt, oder aber nur ganz bestimmte Mietparteien den Garten nutzen dürfen. Dann müssen die übrigen Mieter keine Gartenpflegekosten übernehmen. Hat aber keine Mietpartei das Recht, den Garten zu nutzen, so kann der Vermieter die Gartenpflegekosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen.

Garten oder öffentlicher Park?


Voraussetzung für eine Pflicht der Mieter, die Kosten für die Gartenpflege zu tragen ist jedoch, dass es sich tatsächlich um einen Garten handelt, und nicht um einen öffentlichen Park. Ein Park gilt laut Bundesgerichtshof als öffentlich, wenn er durch bauplanerische Bestimmungen (Bebauungsplan der Gemeinde) oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet worden ist. Für eine solche Widmung reicht es freilich nicht aus, das Tor offen zu lassen – es muss ein Gesamteindruck bestehen, nach dem fremde Personen das Ganze als öffentliche Grünanlage wahrnehmen (Urteil vom 10.2.2016, Az. VIII ZR 33/15).

Praxistipp


Vermieter haben wenig Einfluss darauf, wie Mieter ihren Garten gestalten. Allerdings hängt im Einzelfall viel von der Formulierung im Mietvertrag ab. Kommt es zum Streit, kann ein im Zivilrecht tätiger Rechtsanwalt oder auch ein Fachanwalt für Mietrecht weiterhelfen.

(Bu)



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