Müssen Mieter im Frühling den Rasen mähen und Bäume fällen?

Zu diesem Thema gibt es rechtlich verschiedene Ansichten. Bei vermieteten Einfamilienhäusern geht man meist davon aus, dass der Garten automatisch mitvermietet ist und dass der Mieter ihn auch pflegen muss – und zwar auch ohne besondere Absprache.

Die Gegenansicht besagt, dass Mieter den Garten nur pflegen müssen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht. Gerichtsurteile gibt es zu beiden Ansichten.

Tipp: Im Zweifelsfall sollten Sie rechtzeitig mit Ihrem Vermieter klären, welche Vorstellungen beide Seiten über die Gartenpflege beim vermieteten Einfamilienhaus haben.

Im Mehrfamilienhaus müssen die Nutzung des Gartens und seine Pflege im Mietvertrag geregelt sein – oder zumindest in der von Anfang an damit verbundenen Hausordnung. Kein Mieter muss also ohne Vereinbarung Unkraut jäten. Dazu kann er auch nicht nachträglich verpflichtet werden.

In vielen Mietverträgen steht: „Der Mieter ist für die Gartenpflege zuständig.“ Allerdings ist „Gartenpflege“ leider ein weiter Begriff. Versteht man darunter nur das Unkrautjäten und Rasenmähen? Oder gehört auch das Beschneiden von Sträuchern, das Vertikutieren des Rasens oder gar das Fällen von Bäumen dazu? Die Gerichte machen dies oft von der genauen Formulierung im Mietvertrag abhängig.

Mancher Mietvertrag verpflichtet den Mieter unter Verweis auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung zur Gartenpflege. Diese Vorschrift listet genau auf, was unter der Gartenpflege zu verstehen ist. Dazu gehört tatsächlich auch – wenn erforderlich – das Erneuern von Bäumen und Sträuchern. Das Landgericht Frankfurt a. M. hat eine solche Vereinbarung als wirksam angesehen (Urteil vom 2.11.2004, Az. 2/11 S 64/04).

Häufiger kommt es jedoch vor, dass der Mietvertrag nur eine allgemeine Verpflichtung zur Durchführung der Gartenpflege enthält. Die Mieter müssen dann nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf nur die „üblichen einfachen Gartenarbeiten“ durchführen. Dies bedeutet: Unkraut beseitigen, Rasenmähen oder Laub rechen (Az. I-10 U 70/04).

Tipp: Bei dieser Art der Vereinbarung sind schwerere Arbeiten wie Bäume fällen oder Sträucher zurückschneiden im Zweifelsfall Sache des Vermieters.

Lange Zeit ging man davon aus, dass das Fällen morscher Bäume vom Vermieter zu bezahlen war. Immerhin lassen sich nur Beträge als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, die regelmäßig anfallen. Ein morscher Baum ist jedoch ein Einzelfall.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof jedoch 2021 geändert. Vermieter dürfen dem Urteil zufolge die Kosten von Baumfällarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Die Begründung: Bäume seien gewissermaßen verholzte Pflanzen, deren Beseitigung zur regulären Gartenpflege gehöre (Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).

Bei der Gartengestaltung sind Mieter recht frei – zumindest bei einem Einfamilienhaus. Der Vermieter muss zum Beispiel ein freies Wachsen lassen der Sträucher so lange akzeptieren, wie noch keine erhebliche Verwahrlosung vorliegt. So haben zum Beispiel das Landgericht Braunschweig (Az. 6 S 548/08) und das Landgericht Köln (Az. 1 S 119/09) entschieden.

Das Landgericht Köln entschied im letzteren Urteil sogar, dass der Mieter den englischen Rasen in eine bunte Blumenwiese verwandeln durfte. Vorsicht: Dieses Urteil geht manch anderem Gericht zu weit. Wann der Naturgarten aufhört und die Verwahrlosung beginnt, liegt im Auge des Betrachters.

Dies gilt auch für ein Urteil des Landgerichts Berlin, nach dem der Mieter eines Einfamilienhauses ohne Erlaubnis des Vermieters einen Baum fällen durfte, weil er für die Gartenpflege verantwortlich und diese Frage im Mietvertrag nicht geregelt war (Urteil vom 25.6.2019, Az. 67 S 100/19).

In der Regel geht man eher davon aus, dass das Entfernen von Gehölzen wie Sträuchern und Hecken oder das Fällen von Bäumen eine so erhebliche Umgestaltung darstellt, dass es ohne Erlaubnis des Vermieters unzulässig ist. Hier riskiert der Mieter Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Tipp: Trotz Pflicht zur Gartenpflege haben Mieter einigen Gestaltungsspielraum. Allerdings gilt dies auch für Gerichte bei ihren Urteilen. Mit allzu extremen Veränderungen sollten Mieter sich daher in der Regel eher zurückhalten.

Das Amtsgericht Flensburg hat entschieden, dass eine Mieterin ein Spielhaus für ihren Sohn aufstellen durfte. Der Mietvertrag untersagte dies nicht. Das Gericht sah das Spielhaus auch nicht als unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache an. Ebenso wenig überschritt es die Grenzen des objektiv Erträglichen. Es könne problemlos ohne Folgen wieder beseitigt werden. Dies müsse erst bei Mietvertragsende passieren. Damit erklärte sich die Mieterin einverstanden (Urteil vom 8.4.2016, Az. 69 C 41/15).

Nach dem Amtsgericht Kerpen dürfen Mieter auch Schaukeln, Klettergerüste und Sandkästen im mitgemieteten Garten aufstellen. Dies gelte selbst dann, wenn sie den Garten laut Mietvertrag nur zur „Erholung“ nutzen dürften (Urteil vom 15.1.2002, Az. 20 C 443/01).

Aber: Probleme sind vorprogrammiert, wenn Spielgeräte so fest im Boden verankert werden, dass man sie nicht mehr ohne Weiteres wieder entfernen kann. Dann kann eine bauliche Veränderung des Grundstücks vorliegen. So etwas ist jedoch ohne Genehmigung des Vermieters nicht zulässig und müsste auf Kosten des Mieters wieder entfernt werden.

Dies wird zum Teil auch auf das Anlegen von Gartenteichen bezogen. Aber: Das Landgericht Lübeck hat Mietern erlaubt, einen 3 x 3 Meter großen Teich anzulegen (Urteil vom 24.11.1992, Az. 14 S 61/92).

Wichtig: Der Vermieter kann verlangen, dass die Mieter beim Auszug solche Veränderungen auf eigene Kosten wieder rückgängig machen.

Die Gartennutzung durch Mieter hat auch Grenzen. Diese liegen dort, wo die Rechte anderer verletzt werden. Natürlich müssen sich Mieter auch an die allgemeinen Gesetze halten:

- Mieter dürfen im Garten keinen Müll verbrennen oder sonstwie entsorgen.
- Mieter müssen sich an die Regeln der Gemeinde über offenes Feuer und das Verbrennen von Abfällen im Garten halten.
- Das ungenehmigte Fällen von Bäumen ist meist durch eine örtliche Baumschutzsatzung verboten, die dafür erhebliche Geldbußen vorsieht. Hier kann es sich durchaus um vierstellige Beträge handeln.

Nutzen mehrere Mieter den Garten in einem Mehrfamilienhaus gemeinsam, kann es schnell Streit geben. Oft reicht es schon aus, wenn eine Partei eine Grillparty feiern und die andere im Liegestuhl relaxen möchte. Aber: Alle Hausbewohner haben gleichermaßen ein Recht, den Garten zu nutzen. Hier hilft nur eine Absprache und etwas Toleranz.

Wichtig: Mieter haben nicht das Recht, einen Teil des Gemeinschaftsgartens für sich allein zu reservieren, abzuzäunen oder durch ihre eigene, exklusive Sitzecke zu blockieren.

Der Vermieter kann Nutzungen verbieten, durch die andere Parteien im Haus gestört werden. Dies kann zum Beispiel das Grillen unter dem Schlafzimmerfenster des Nachbarn im Haus sein. Der Nachbar sowohl im gleichen Haus wie auch auf dem Nachbargrundstück kann auch selbst tätig werden und ohne Beteiligung des Vermieters vor Gericht auf Unterlassung klagen.

Tipp: Dass Mieter den Garten nutzen dürfen, bedeutet nicht automatisch, dass sie ihn nach Belieben umgestalten und etwa die Bepflanzung ändern dürften. Dazu benötigen sie in der Regel die Erlaubnis des Vermieters.

Die Kosten für die regelmäßige Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten. Diese muss in der Regel der Mieter tragen. So hat auch der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 135/03): Ein gepflegter Garten sei schließlich auch eine Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität.

Grundsätzlich sind nur regelmäßig anfallende Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Dazu gehören etwa das regelmäßige Rasenmähen oder Heckentrimmen durch einen Gärtnereibetrieb. Nicht umlagefähig ist die Anschaffung von Gartengeräten (LG Potsdam, Urteil vom 26.9.2002, Az. 11 S 81/01).

Ja. Vermieter können Mieter sogar zur Zahlung der Gartenpflegekosten heranziehen, wenn diese den Garten gar nicht nutzen dürfen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes besagt: Wenn die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden, muss der Mieter diese Kosten tragen, auch wenn er nichts vom Garten hat.

Anders ist die Rechtslage nur dann, wenn

- der Vermieter sich selbst Exklusivrechte bezüglich der Gartennutzung im Mietvertrag einräumt, oder
- wenn laut Vertrag nur bestimmte Mietparteien den Garten nutzen dürfen.

In solchen Fällen brauchen Mieter, die den Garten nicht nutzen dürfen, auch keine Gartenpflegekosten zu bezahlen. Hat jedoch keine Mietpartei das Recht, den Garten zu nutzen, kann der Vermieter die Gartenpflegekosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen (Az. VIII ZR 135/03).

Die Kosten für die Gartenpflege müssen Mieter jedoch nur tragen, wenn es sich tatsächlich um einen Garten handelt und nicht um einen öffentlichen Park. Ein Park gilt dem Bundesgerichtshof zufolge als öffentlich, wenn er durch bauplanerische Regelungen (Bebauungsplan der Gemeinde) oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet worden ist.

Dazu reicht es nicht aus, einfach das Tor offenzulassen: Die Grünanlage muss für fremde Personen den Gesamteindruck einer öffentlichen Grünanlage machen (Urteil vom 10.2.2016, Az. VIII ZR 33/15).

Der Einfluss des Vermieters auf die Gartengestaltung durch Mieter ist begrenzt. Im Einzelfall hängt viel von der Formulierung im Mietvertrag ab. Kommt es zum Streit um die Gartenpflege am Mietshaus, kann ein im Zivilrecht tätiger Rechtsanwalt oder auch ein Fachanwalt für Mietrecht Sie fachgerecht zu Ihrem Fall beraten.